2020年资产评估师---资产评估基础-0410第10讲-资产评估假设

第10讲资产评估假设第六节资产评估假设知识点

一、资产评估假设的概念与作用

二、主要资产评估假设

一、资产评估假设的概念与作用

（一）资产评估假设的概念对资产评估所依托的事实或前提条件作出的合乎情理的推断或假定是评估结论成立的前提条件评估业务实际上是模拟市场交易以判断资产价值的行为面对不断变化的市场环境，为了进行资产评估，评估专业人员就需要把市场条件及影响资产价值的各种因素设定在某种状态下,以便对标的资产进行价值分析和判断

（二）资产评估假设的作用资产评估学科理论体系和方法体系的确立是建立在一系列假设基础上的评估假设实际发挥的是“化繁为简”抓主要矛盾的作用,研究主要因素对交易价格的影响,忽略一些不必要的因素，提高评估的效率

二、主要资产评估假设资产评估所使用的评估假设涉及不同的方面主要包括评估前提性假设、评估外部环境假设、评估具体假设主要有交易假设、公开市场假设等评估交易及市评估前提场条件假设性假设评估对象存续针对企业等经营主体:持续经营假设、清算假设等;及使用状态方针对单项资产:原地使用假设、移地使用假设、最佳使用假设和现状利面假设用假设等主要包括有关宏观政治、经济、社会、法律、文化等环境条件变化趋势、国家宏观环境稳定性，以及不口］抗力影响等条件的假设，通常会涉及对汇率、利率、假设评估外部税赋、物价或通货膨胀等因素影响的判断环境假设行业及地区环主要包括有关产业政策、行业准入及竞争、行业规划等行业条件，以及境假设受国家和行业条件影响的地区相关环境条件的假设评估具体假设是按照评估目的及评估操作要求针对评估对象的特点所具体使用的评估假设对于企业可能涉及经营范围及方式、经营管理水平、会计政策、税赋基准及税率、补等经营主贴及优惠政策、企业守法合规、管理团队的稳定性及尽责履职、关联交易定评估具体价等方面的假设体假设对于单项可能涉及评估对象的物理、法律、经济状况，未来的管理及运营等方面的假资产设评估前提性假设（9项）+特别假设、非真实性假设交易假设公开市场假设持续经营假设有序清算假设强制清算假设原地使用假设移地使用假设最佳使用假设现状利用假设

（一）主要资产评估假设的内含L交易假设交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设假定所有评估标的所经处在交易过程中,评估专业人员根据被评估资产的交易条件等模拟市场进行评估

2.公开市场假设假设资产可以在充分竞争的市场上自由买卖,价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断公开市场特点充分竞争、买卖双方地位平等、自愿、理性、能够获取足够的市场信息、都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度假设资产在市场上可以公开买卖,资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定,而不是由个别交易案例决定

3.持续经营假设针对经营主体（企业或业务资产组）的假设经营主体由部分资产和负债按照特定目的组成,需要完成特定功能假设一个经营主体的经营活动可以连续下去,在未来可预测的时间内该主体的经营活动不会中止或终止在未来可预测的时间内继续按照这个特定目的，完成该特定功能该假设是采用收益法评估企业等经营主体价值的基础持续经营假设也是一项会计假设

①如果缺乏这项假设，会计核算的许多原则，如权责发生制、划分收益性支出与资本性支出等将不能够应用

②企业在持续经营状态下和处于清算状态时所采取的会计处理方式是不同的，如对固定资产在持续经营下可以采用实际成本法，在清算状态下则只能采取公允价值或可变现价值等

4.有序清算假设与持续经营假设相对应的假设就是不能持续经营一个经营主体不能持续经营就需要清算这个经营主体,需要使用清算假设包括有序清算假设和强制清算假设有序清算假设经营主体在其所有者有序控制下实施清算,即清算在一个有计•划、有秩序的前提下进行

5.强制清算假设假设经营主体在外部力量控制下进行清算,按照法定的或者由控制人自主设定的程序进行,该清算经营主体的所有者无法干预

6.原地使用假设一项资产在原来的安装地继续被使用,其使用方式和目的可能不变，也可能会改变例如一台机床是用来加工汽车零部件的，但是现在该机床仍在原地继续被使用，但是已经改为加工摩托车零部件了原地使用的价值构成要素一般包括设备的购置价格、设备运输费、安装调试费等如果涉及使用方式及目的变化，还要根据委托条件确定是否考虑变更使用方式而发生的成本费用

7.移地使用假设一项资产不在原来的安装地继续被使用，而是被转移到另外一个地方继续使用,当然使用方式和目的可能会改变，也可能不改变例如一台二手机床要出售，购买方要将其移至另外一个地方重新安装使用移地续用涉及设备的拆除、迁移和重新安装调试等环节除了设备本体价值,还需要根据买卖双方约定的资产交割及费用承担条件,确定其价值要素是否还包括设备的拆除费用、运输到新地址的费用和重新安装调试的费用等最佳使用假设一项资产在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下,经过充分合理的论证，实现其最高价值的使用最佳使用通常是对一项存在多种不同用途或利用方式的资产进行评估时,选择最佳的用途或利用方式

9.现状利用假设对一项资产按照其目前的利用状态及利用方式进行价值评估现状利用方式可能不是最佳使用方式

10.非真实性假设为进行分析所作出的与现实情况相反的假设条件假定评估对象的物理、法律和经济特征、市场条件或趋势等资产外部条件以及分析中使用的数据与已知的实际情况相反我国《房地产估价规范》中使用的“背离事实假设”属于非真实性假设我国的资产评估准则中目前并没有引入非真实性假设1L特别假设特别假设是指直接与某项特定业务相关、如果不成立将会改变评估结论的假设特别假设是就评估对象的物理、法律和经济特征、市场条件或趋势等资产外部条件以及分析中所使用数据的真实性等不确定性事项予以假定对某项条件所做出的假设究竟属于特别假设还是非真实性假设，取决于评估师对这个条件的了解程度如果评估师不知道该条件的状况而且可以合理相信该条件是真实的,所作出的相关假设就是特别假设评估师已知晓该条件并不真实，但出于评估分析的需要所作出的相关假设就是非真实性假设使用特别假设会对评估结论形成重大影响,因此，我国的资产评估准则目前也没有引入特别假设。