商场前期筹备的运营方案

目录.经营定位.经营品项.服务功能设计.经苣协划布局设计•建造规划设计.运营管理设计•招商设计商场前期筹备的运营方案经营定位近几年里，由于几家大型现代商业公司融入牡丹江地区商业市场，给这里的零售行业带来质的飞跃，在牡丹江激烈的商业竞争中，购物中心座因地制邕力求创新针对牡POST丹江市的消费热点，通过市场分析和营销策划率先应用松霞的经营风格，以牡丹江当地的中高档商品为商品定位，实施品牌战略并通过以人为本的管理，促进双赢合作，强化公司凝结力和创造力，运用松雷经营管理模式，垄断该地区的高中档商品零售市场经营品项、项目介绍1牡丹江波斯特购物中心-松雷商业大厦牡丹江店，作为大型购物消费中心，是在一个单体建造内，整合购物、宾馆、餐饮、文化、娱乐、写字楼等多种商业形态，为消费者提供一站式服务她具有全面系统的规划，各种商业形态交叉互动，相互补充休闲、舒适、周到，购物中心凝结多姿多彩的消费生活，体现着现代都市人对休闲、交流的渴望，是现代生活方式的集中体现购物中心地处牡丹江商业中心之黄金地段，超值旺地，尽享都市繁华建a.POST造面积万平方米，经营面积万平方米

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32.4,首层由国际名品服装旗舰店，化妆品、首饰及名品服饰等组成；b二层由潮流青春休闲服装，海内外精品男士服装、服饰，西欧风情咖啡厅等组成；c.三层由流行时尚及高贵典雅的女士服装、服饰，中式传统茶嗣等组成；d.四层由主流家用电器，家居精品广场，儿童新乾坤等组成e..地下一层是拥有余个停车位的大型停车场；f300购物中心蜂聚海内外知名品牌，集合上乘休闲、娱乐多种商业形态，势必成g.POST为身份的象征、购物的天堂、经营品类规划2国际名品服装旗舰店、世界名表中心、环球化妆品总汇、经典眼镜世界、至尊F1首饰珠宝行、极品鞋行等；潮流青春休闲服装、海内外精品男士服装、服饰及西式经典咖啡厅等；F2流行时尚及高贵典雅的女士服装、服饰;名品针棉服装、皮草展示中心、新潮时F3装总汇及中式传统茶嗣等；主流家用电器、家居精品广场及儿童新乾坤等F4服务功能设计________由于购物中心是集合购物、宾馆、餐饮、文化、娱乐、写字楼等多种商区形POST态，为消费者提供一站式服务她具有全面系统的规划，各种商业形态交叉互动，相互补充休闲、舒适、周到，购物中心凝结多姿多彩的消费生活，体现着现代都市人对休闲、交流的渴望，是现代生活方式的集中体现经营规划布局设计第一经营规划布局要维护购物中心的商品品类经营黄金比例业内人士都比较认同女装及服饰、男装及服饰、其它辅助综合商品类、的这个商场品类经营黄金比例，521830也合用于品牌经营构成比例（当地市场畅销品牌、哈市畅销品牌、松雷特有品牌）第二经营规划布局要维护松雷班尔滨商场的统一主题形象和统一企业品牌形象购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烧，必须是一个POST拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业经营规划布局时要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和松雷企业品牌形象第三经营规划布局目标要能够在消费层次和类型风格上同类差异、异类互补简单地说，同类差异就是社会市场购买力群体构成复杂，不能盲目引进在风格和价位相互雷同的品牌商品同时进店譬如新商场招商，就不要同时招来多家基本上都是雷同款式风格和相似价位的品牌服装专柜；新商场同风格化无差异更是不能想象的异类互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣譬如休闲服装、时装因为款式风格不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客歇息放松的餐饮店可以互补等等第四经营规划布局顺序原则核心品牌商品先行，辅助品牌商品随后的原则；服装服饰类商品优先，辅助项目配套的原则第五经营规划布局着重考虑核心主力品牌专柜对于人流所起的关键作用，其布局直接影响到新商场的形态新商场的核心主力品牌专柜适合放在经营轴线（或者线性营业现场通道）的端点，不宜集中放置在中间，这样才干达到组织人流的效果与具有有效的营业执照、税务登记证、组织机构代码证的经营主体共同合作品牌商品具有有效的商标注册文件，产品合格证书和检验报告等质检资料，进口商品提供海关报关单及商检证明、经营合作方式4品牌专柜（店），利润月保底+扣率形式为主各品类主要标志性品牌供应商重点引进，合作条件合理优惠；其他品牌条件优与同等市场条件、经营合作标准5楼层品类代表品牌招商标准名表劳力士、欧米茄、浪琴、雷达、帝驼、Fl

1.梵高、名威、世爵、英纳格、天梭每延长米柜台利润月保底元，扣率170018%珠宝首饰周大福、六福、老凤祥、谢瑞麟、

2.行行行、宝玉龙、皮尔卡丹按元/平米，利润月保底，扣率70023%.化妆品姿生堂、欧珀莱、、美宝莲、3CD欧莱亚、玉兰油、雅芳、羽西每平方米月保底销售元，扣率70020%•皮鞋百丽、瑕步土、爱步、其乐、都彭、4史碧嘉、、欧枚柯、罗密瑞姿按元/平米，利润月保底，扣率CD55022%皮具登喜路、都彭、华伦天奴、、

5.BOSS、、新秀媚、皇冠按元/平米，利润月保底，扣率ELLE POLO55025%国际名店都彭、、马可波士、金狐狸、都彭、宝姿、温馨鸟、卡奴迪路按

6.BOSS元/平米，利润月保底，扣率45020%眼镜警察、古奇、、都彭、卡地亚、

7.CD浪琴、纪樊希、登喜路、古加希每延长米柜台利润月保底元，扣率170020%青春休闲、艾格、、苹果、依恋、F

21.ESPRIT LEE艾斯迪色采、罗蒙迪可、雷柏高、米奇、淑女屋、鳄鱼恤、美珂欧兰租金按每月元/平米；400扣率23%运动系列耐克、阿迪达斯、锐步、迪阿多纳、

2.李宁、安踏、金莱克、乐图租金按每月元/平米；400扣率23%男士正装

3.休闲装沙驰、金利来、圣大保罗、卡尔丹顿、观奇、贝利龙、老人头、汤尼威尔、华伦天奴、凯撒、鳄鱼、马克华菲、阿曼尼、迪可尼、仕东利、租金按每月元/平米；扣率40023%男士服饰、百富、毕加索、巴黎世家、都彭、金利来、、瑞士军刀租

4.BOSS ZIPPO金按每月元/平米；扣率45023%F3女士时装敦奴、魅力一辈子、哥弟、马天奴、

1.、范怡文、七色麻、阿勒锦、AD骆驼、玛丝菲尔、、玖姿租金按每月元/平米；扣率THE30023%女士服饰黛可丽娜、利典安、米奇、梵高、

2.维弗拉氏、依慧达、泰盟诺迪租金按每月元/平米；扣率35023%女士正装白领、柯里亚诺、柯罗芭、莉奥拉、

3.杜蕾娜、宝姿、吉芬、马克张、萨浓租金按每月元/平米；扣率30023%内衣黛安芬、安莉芳、欧迪芬、皮尔卡丹、

4.曼尼芬、爱慕、奥戴莉、伊丝芬租金按每月元/平米；扣率30023%.针棉沙美娜、亭宜、宜而爽、皮尔卡丹、阿尔巴斯、鄂尔多斯、鹿王、日神、高5尔夫、圣雪绒、雪莲、珍贝租金按每月元/平米；扣率30023%.家居系列多样屋、捷克水晶、韩国宇宙床品、友和贝印、黛安家品、双立人橱F41具、飞利蒲松下小家电、进口数码相机、随身听、、复读机、电话租金按每月元/平米；扣率MP320020—23%松雷牡丹江店招商资料POST--、招商工作程序6（）、为营造很好的招商环境，吸引更多的理想品牌供应商加盟，增加合格候选供应1商的基础数量，特制定本招商工作程序.、全国招商工作程序A此程序在招商工作时间排序上定为第一程序,第二招商工作程序也可同时启动，该程序兼顾向国内知名品牌供应商宣传介绍购物中心的作用利用全国有影响力的专业媒介POST发布新业信息，并有隆重招商宣传作用专业媒体（时尚杂志、中国服装报等）该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用、哈市招商工作程序B此程序在招商工作时间排序上定为第二程序，也是正式开始进入实质性招商阶段，利用省、市有影响的媒介（生活报、新晚报）发布新业信息，并有隆重招商的宣传作用有效利用现有资源的同时，策略地吸纳更多适合牡丹江市场需求的候选供应商在松雷南岗八楼办公区建立招商办公室，业务接洽人员编制需要人，电话、电脑各一部

3、当地招商工作程序C此程序在招商工作时间排序上定为第三程序,也是重要和关键的招商工作程序，当地供应商黄金比例数量份额应占招商总量的半数以上，在保证合适特色品牌供应商数量的同时，当地招商兼顾开辟引导的功能，协助当地供应商经营正规品牌化商品，成为品牌化经营的学习实践基地考虑减少、避免竞争对手对购物中心招商筹备工作的恶意破坏，正式招商工POST作与开业时间密切衔接，不给对手恶意破坏的机会招商部人员队伍组建后必须经过系统培训，实践磨合后再投入实际工作状态以先建立过硬的招商队伍，再投入招商实战，这样才会百战不殆先有计划有步骤地对适合预选供应商评定，有的放矢地对理想品牌供应商洽谈，因为POST购物中心能够容纳经营的品牌专柜数量与实际能够在牡丹江市场运营的品牌供应商数量相差出入不是很大，茫无目的地传统式招商做法，并不适合新公司招商实际要求，这样不仅节约费用，而且能有准确的针对性，提高合作成功率，减少竞争对手的不利手段干扰宣传工作中心，应以购物中心松雷牡丹江店即将登陆牡丹江，成为购物的天堂、身份的象征，以全新的内POST涵震撼雪乡，以上乘的品质服务于牡丹江人民等内容为中心，创造哄动性前奏和神奇氛围，为下一环节的实质各项工作，做好铺垫细致调研现有市场运营品牌现状，制定商场招商各品类工作预案标准，初步接待来洽谈的品牌供应商，并认真填制初选供应商登记表，对重点目标备选供应商，保持主动接触，排除妨碍，建立合作火伴关系签订意项合作协议，收取合作预约订金（）、购物中心业前招商工作进度2POST第一阶段（筹备预案期）总体经营计划预案拟定，招商工作原则方案制定；X POST制定商品定位标准；X POST派拟定初步各商品类布局方案；派拟定与供应商合作方式及条件标准第二阶段（初选储备供应商期）进入全国招商工作程序；X进入哈市招商工作程序，组织实施初选供应商资源储备；X招商团队组建，基础工作技能培训，团队协调性磨合；X POST招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源普查备案；深入准确X地对当地市场各商品类的分析汇总，编制各商品类经营指导方案；对本省级代理，将至牡丹江市场开辟、寻觅下级地区代理的供应商资源普查备案；X协调协助开辟工作；当地招商工作程序开展，组织实施初选供应商资源储备；X派制定完备的商品储备品牌资讯，对适合的预选供应商资源评定分类；第三阶段（评审确认供应商期）确定正式的各品类商品定位标准和品类布局执行方案以及招商合作式方、合作条件X标准等公司经营原则方案；派确定各品类最终执行的经营工作方案，各品类重点标志性经营品牌认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施；普通标准性品牌供应商洽谈合作条件，结果对照择优；X评审确认合格供应商，签订意项合作协议，收取合作预约订金;X第四阶段（合作协议书签订期）派根据各项筹备工作完成进度情况，确定准确开业时间，对已经完成的筹备工POST作进行科学客观的评审和合理微调，确保开业正常可行之后，与合格供应商签订正式合作协议书；第五阶段（入场实施专柜期）派卖场专柜设计基本标准设定，规定贯彻；与供应商协调专柜设计规格，符合双方设计规定要求；X办理相关入场装修手续，进场实施装修专柜；X派做到及时合理，人员积极跟进，协调配合各管理环节，控制按规划方案实施，高效圆满完成阶段工作目标、招商部筹备期人员编制7为高效率地完美正确地完成购物中心招商筹备工作计划方案，确保商场如期隆POST重开业，并且能够达到公司预期工作目标，现建议购物中心招商部筹备期人员编制方案如下以工作相互支持、管理相互制约的工作原则，暂把购物中心在筹备期的招商部POST（（份为两个组）,规划审计组；）.招商业务组12⑴,规划审计组工作职能宏观组织协调，各项工作监督跟进，评估分析招商结果各商品类招商定位a总目标工作的制定及审核；商场各商品类结构布局编制、审核；单位品牌经营面积计划、b.c.核定；品牌装修宏观标准制定、审核、验收；商场各商品类单位面积利润核定；各品牌合d.e.f.作协议的评估、汇编、保管;兼有商业信息的搜集、分析、提供的职能工作目标招商工作计划方案的制定，工作结果的审核评估，确保招商工作的正确有效性人员编制组长（一位）；综合助理（一位）；汇编管理文员（一位）合计三人根据具体工作职能特点选择适合人员（）.招商业务组2工作职能.根据公司总计划原则制定各商品类具体招商工作计划方案，并认真实a施执行；,制定各自商品类品牌供应商的量化参数指标，根据其销售业绩、社会知名度及b影响力、经营者的实力与能力和商业信誉、商业区域分布、加盟合作者与品牌生产厂的属性等等，划分核定重点合作供应商；,与品牌供应商的联络，业务谈判，经报批公司核准后签定合C作协议；,及时监督反馈供应商的意向，实施工作计划方案；,时时跟踪品牌商品发展动态，d e反馈、修订工作方案等等……工作目标招商工作计划方案的准确实施，工作结果正确、及时、有效人员编制招商业务组组长（一位）业务组各业务主办及工作范围

（一）、男装业务主办（一位）；招商助理（一位）国际名店男士服装F J

（二）、女装业务主办（一位）；招商助理（一位）少淑装淑女装内衣M N0

（三）、青春装业务主办（一位）；招商助理（一位）运动系列青春休闲装时装广场（春夏）H IQ皮草/针棉（秋冬）R

（四）、服饰业务主办（一位）；招商助理（一位）皮鞋精品服饰男装服饰女装服饰G EK P

（五）、综合业务主办（一位）；招商助理（一位）1化妆品钟表首饰眼镜A BC D

（六）、综合业务主办（一位）；招商助理（一位）2休闲服务家居系列童装/儿童用品L ST儿童游乐中心家居服装U V合计一十三人根据具体工作职能特点选择适合人员为便于以后运营工作可持续性进行，节约人力资源，未来的商场经理可暂时参预前期招商工作合作以最大限度允许自主经营，专业运作为合作形式，统一收银，固定收益,为合作条件，鼓励冠名前缀宣传，共同双赢发展组织松雷商业发展中心策划，牡丹江购物中心组织实施POST重点家电类专业店国美、三联、苏宁、黑天鹅、体育专业店李宁、申格、家居专业店多样屋、、品牌传播3目的提高牡丹江地区当地品牌商品经营水平，满足适合购物中心经营的品POST牌数量，加快商场组织速度，确保商场经营品牌质量和如期开业通过对品牌商品当地区域销售代理经营权的引导调控，确保品牌可控发展趋向，为品牌商品最大化市场价值实现和公司最高长久收益而服务方法通过牡丹江新商场的组织过程，给预将开辟牡丹江地区市场的品牌省级供应商提供牡丹江地区商业推广的平台在当地组织常规商场经营工作的同时，兼顾开辟引导品牌经营发展的附加功能，协助当地供应商正规化商品经营，把新商场创造成为商品品牌化经营的学习实践基地途径通过对哈市招商工作过程，对预将要开辟牡丹江地区市场的省级代理提供牡丹江市场推广支持服务通过对当地招商工作过程，对希翼能经营理想品牌和要学习掌握商品正规化品牌经营模式的当地业内人士提供联络、培训、指导等支持服务。