机关单位物业服务重点及项目解读

国家税务总局中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区税务局主体办公楼位于沈阳市浑南区全运路109号沈阳创新天地A座，面积约为2000平方米，内部由办公室、会议室等区域组成，在职员工约110人;另有房产一栋位于沈阳市浑南区棋盘山风景区正门南500米，面积为1100平方米国家税务总局中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区税务局物业管理包括上述办公区的综合管理办公区主要由办公室、会议室组成此次招标项目为国家税务总局中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区税务局办公楼所包括的全部综合物业管理.服务需求2

一、项目概况（—）项目地址国家税务总局中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区税务局主体办公楼位于沈阳市浑，南区全运路109号沈阳创新天地A座面积约为2000平方米，内部由办公室、会议室等区域组成，在职员工约110人;另有房产一栋位于沈阳市浑南区棋盘山风景区正门南500米,面积为1100平方米

（二）项目基本情况国家税务总局中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区税务局物业管理包括上述办公区的综合管理办公区主要由办公室、会议室组成此次招标项目为国家税务总局中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区税务局办公楼所包括的全部综合，

4.物业管理公司应按招标文件的要求履约人员、物资及时配备到位，按时入场接管项目，逾期未能接管的，应提供采购人或权威部门出具的有效证明否则按无法履约中止合同执行处理，给采购方造成损失的应承担相应的赔偿责任

5.物业管理公司提供的物业服务应满足招标文件和合同规定的数量、质量、专业技术人员资格、服务态度、仪容仪表及满意率等要求，接受采购方单位的检查与验收，如服务不达标或未提供相应服务的，采购人视情节扣除年物业管理服务费

0.5%作为违约金情节严重的，采购人可提前终止合同，物业管理公司承担相应的违约责任

六、物业服务费用说明

（一）物业公司承担的费用（包括物业公司履行本合同所需的全部费用，包括办不限于以下项目）

1.物业服务管理用人人工费（包含人员工资、社会统筹保险、“五险一金”、工会经费、节假日加班费、员工服装费、餐费、健康体检费、管理费、法定税金等国家规定的相关人工费用）;

2.日常保洁工具及耗材费用；安保服务器械费用；工程工具费用；

3.由于物业方管理责任给业主造成损失的，所产生的费用等

4.办维修改造期间，办公楼及附楼不具备办公条件，相应减少物业服务人员，所涉及的物业费用及食堂服务费用应据实结算，具体事宜在合同中约定

5.新建税局中心目前处于在建未竣工验收状态，后期正式投入使用还需增加服务人员，相应增加物业费（以上所有产生费用由物业费支出，要求未尽事宜，以行业标准及国家规定为准）

（二）采购方承担的费用

1.工程维修材料费用；

2.设备设施专业维护、保养及检测费用（含消防中控设备、监控系统、空调系统、避雷系统、电梯系统、供配电系统及燃气系统等）；

3.设备设施的大修费、扩建费、更换费、设备更新改造费；

4.公共部位绿化租摆等费用；

5.外墙清洗费用以上采购方应承担的费用不在本次招标范围

（三）付款方式服务期内月度结束15工作日后，采购方物业主管部门根据物业服务质量月度考核情况确定上月物业服务管理费付款金额，并将投标方的付款申请和考核情况一并送交采购方政府采购主管部门，经采购方政府采购主管部门审核后，到采购方资金管理部门按照规定程序办理资金划转

七、其他相关要求内容（-）物业公司应具备类似项目管理经验，应在业内具有较高的信誉和良好的业绩，相关业绩在投标文件中详细描述，（投标人应提供的案例介绍，并提供与用户签订的合同和其他相关内容作为证明卜（-）配备相应的管理人才和专业技术队伍专业技术岗位人员应按规定具备相关岗位证书或相关证明文件

（三）乙方必须保证人员稳定，未经甲方批准不得擅自更换所任用的员工应保证政治可靠，家庭住址详细,个人资料齐全，并留有相应备案

（四）乙方与甲方签订物业管理合同后，应确保全部物业人员在24小时之内到位，组织好交接工作，保证设备正常运转、工作正常运行五办公家具、设备等搬抬、安置、其他临时性事项为物业服务范围工作重点

3.-切实做好安全防范与管理工作，杜绝因管理原因而造成治安事件公共区域安全防范工作是日常管理服务工作中非常重要的一环，为加强外防、内保、防止一切可能导致出现的安全、安全防范事件发生，维护办公楼物业公共区域安全及公共秩序，我们拟主要从以下四方面加强安全防范与管理工作，

1、根据项目出入口设置IC卡门禁系统只有业主凭IC卡方可出入办公楼，所有外来来访人员均要求登记出入

2、在内部管理方面，严格把好人员录用培训关，重点做好对员工的安全服务意识、业务技能、管理标准和思想品德、职业操守的教育培训，新员工从入职开始到岗前、岗中、岗后严格进行有计划的培训，做到培训前有计划、有目的，培训过程有记录，培训后有考核，并以此作为员工晋升、奖励和淘汰的依据，全面提供员工素质依据IS09001:2000质量体系标准制定各项内部管理制度、操作规程，严格履行各级人员的岗位职责

3、在制度建设上，我司将根据物业实际特点及管理服务需求，及时建立该项目的各项公众管理制度，包括安全防范管理规定、消防管理规定、物品进出管理规定、车辆管理规定、防火应急指南、文明公约等，为东北销售分公司的物业管理工作提供标准，依据

4、在安全防范管理上采取“层级控制、全员参与”的管理措施，保安员实行定岗、定员、定责制，对办公楼的安全进行全面防范，确保因管理原因造成的安全事件发生率为零，为广大业主有安全感、舒适感

5、精心维护，保障设备安全运行办公楼的设备管理是物业管理工作的支撑点，设备管理的好坏是检验物业公司管理水平的试金石，更是创造高品质生活环境的关键之一在实施管理上，拟对设备管理工作采用现场直接管理，精心挑选及培养一批技术精、作风优的技术骨干，组成该项目的设备管理队伍，制定和完善各种设备、设施的管理制度、操作规程和岗位职责，建立严格的运行值班制度，做好数据分析记录，及时发现隐患及时排除，当日事当日清，小故障不过夜，重大故障隐患在突击抢修的同时，及时向公司汇报，由公司协调抽调技术骨干突击完成，并做好记录备查，建立设备设施维修保养档案，建立和完善设备设施登记保养制度，定期制定设备维护保养计划，将设备设施的保养责任落实到人，每台设备张贴责任卡，使设备保养工作规范化、正规化和标准化建立对外保养设备的监督检查制度，对维修保养的工作质量，技术性能跟踪检查验收，定期向业主汇报，设备管理队伍不定期对设备运行情况、维护保养情况进行检查，开展评选先进设备维护活动，为设备保养工作订立高标准，以使设备保养工作在受控状态下进行，为创造舒适、良好的工作环境提供有力保障

6、加强清洁绿化的管理，以满足业主高品质健康生活需求根据物业管理服务质量需求，我们按照清洁绿化服务标准、服务细则、工作计划等实施专业的清洁绿化管理，同时，我司将建立健全清洁绿化督导管理机制，每天清洁绿化主管将对其清洁绿化管理质量进行督导检查并作好检查记录，计入到清洁绿化人员的考核中

（二）层级控制，1重点控制在各出入口、各要道布哨布岗设置出入口守卫保安岗；2全天候监控在主要出入口，保安实行24小时值班，24小时巡逻；3联合监控设置热线，一旦发现可疑人物，立即报警；4建立安全防范快速反应体系采取固定岗、巡逻岗相结合，连环巡视，做到一处有事，欢欢连动，如有突发事件发生，快速救援人员立即赶到所有保安人员实行准军事化管理三全员参与1以管理中心保安员为主要力量，其他全体员工为辅助力量，共同维护环境安全2全员参与，订立安全公约，广泛宣传安全防范政策，使‘业主安全，我之责任”的观念和安全意识深入物业服务人员的心中物业管理

二、采购原则、服务期限及采购预算两个办公区采购一家物业管理公司，服务期限为三年，合同一年一签，每一年度采购预算为

65.00万元

三、物业管理的基本要求

1.资质与合格条件的要求依法取得营业执照，有完善的管理制度和管理体系，具有丰富的安全保卫、环境卫生、设备管理、维修维护专业能力和经验，具有丰富的餐饮管理服务经验，在信用中国网站www.credtchina.gov.cn、中国政府采购网www.ccgp.gov.cn等渠道未列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单查询结果参加本项目投标前三年内，在经营活动中没有重大违法记录的指供应商因违法经营受到刑事处罚或者责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚卜有党政机关、行政事业单位、公办学校物业管理经验的，具有较高信誉和良好业绩的物业管理公司必须具有全面、丰富的现代化智能建筑管理经验，拥有相应的管理人才，以及精干过硬的专业技术队伍

2.物业管理人员应与投标文件所列人员相符，维持稳定，所列岗位人员不得随意更换，确需调换的，须提前报招标人同意

3.物业管理必须始终保持在高水平，不得派驻已退休人员驻人员应该具备较高的综合素质，身体健康，懂规矩，守纪律，重礼节，无违法犯罪记录专业人员需具有较高的所从事工作的专业水准和专业知识，能够胜任本职工作，具有处理突发事件的能力，需持证上岗；从事重点部位、岗位人员必须经过严格的审查和培训；安全生产，优质服务，确保物业各项目运转顺畅、及时到位，各种设施、设备运转良好，不出差错，杜绝事故发生

四、物业委托管理范围本项目共计需要物业人员11人，其中一项目管理与综合服务

1.项目经理职位人数1人职位要求男女不限，年龄在45岁以下，男性身高175cM以上女性身高165cM以上，有从事本岗位5年以上工作经验；虚心接受业主的监督、建议、评价，并对工作进行有效的改进；有较强的管理和沟通能力，政审合格业主单位证明原件职责范围1负责项目整体工作计划的制订与实施；2负责项目日常管理工作；3负责及时向主管部门上报及反馈项目运行状况；4负责随时接受主管部门安排的工作任务

2.办公室主管、文员职位人数2人职位要求，男女不限，年龄40岁以下男性身高175cM以上，女性身高165cM以上熟练掌握办公软件操作，外貌端正，身体健康，具有较高的政治素质，政审合格职责范围1负责对项目的管理工作进行跟进、落实与反馈；2负责各部门的工作沟通，开展满意度调查工作；3负责完成主管部门交办的其它工作任务不符

3.会议接待服务职位人数4人职位要求会议接待服务员4人，男女不限，年龄40岁以下，身高

1.65米以上；五官清秀，外貌端正，身体健康，具有相关的礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情，政审合格职责范围1熟悉会议服务各项工作操作流程，确保各类会议的服务质量；2接受对本岗位工作的检查和指导；3负责按要求着装并保持良好的服务形象；4负责为来客提供所需的相关服务；5负责按要求准备所需的会议备品；6负责按主办方要求布置会场；7负责引领和接待客人进入相关的会议位置；8负责提供会议期间所需要的服务；9负责会议前后的卫生清洁工作；10负责会议所有茶具的消毒与保养；11负责按时完成主管部门交代的其它工作任务二秩序、监控管理工作

1.职责范围门岗、各岗位要求24小时在岗，确保办公区安全，要求零事故率负责庭院楼内夜间巡逻，负责室外停车场管理，车辆摆放整齐，楼内外秩序良好加强夜间巡逻力度，负责办公楼内外消防处置及消防器材维护工作保安员工作职责1负责接受上级对本职工作的检查和指导；2熟悉所在辖区内配套的公共设施、机电设备、消防器材、楼层消防通道及各部门的位置分布等情况；，3负责处理各种突发事件发现问题及时向有关部门或部门主管报告；4负责按规定要求对消防及监控设施进行维护保养；发现火情及安全隐患应立即采取处置措施，并及时报告相关部门5按规定要求开展对进出车辆、人员及物品的管理工作，并维持好辖区内公共秩序；6按规定要求做好辖区内物资搬运、备用钥匙的管理等工作；7负责热忱应对各类客户及来访人员，并提供其需要的帮助；8收集客户各方面的信息，并及时把信息反馈给上级领导；9积极参加公司及本部门组织的培训及其它活动；10协助相关部门接待上访人员；11做好工作范围内的相关质量记录；12认真完成主管部门交办的其它工作任务

2.人员要求保安员1人人员要求:男性，年龄45岁以下，责任心强，有本岗位5年以上工作经验；身体健康，熟悉掌握安保流程，有较强的安全意识，政审合格，政治品德良好，责任心强，身高在

1.70米以上需要保安员24小时在岗

3.管理标准1实行24小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉大楼及院周边环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责2办公楼需24小时在岗，认真做好值班记录，上下班交接时，应交代清楚本班情况及未了情况，有重要情况要妥善处置并及时上报，无迟报、漏报、隐瞒3车辆按位摆放整齐进出车辆管理有序，出入做好登记工作4管理办公楼内外的公共秩序，对发生在管辖区域内的刑事案件、治安案件和治安灾害事故，及时处理并报告相关部门和当地公安机关，采取措施保护发案现场，协助公安机关侦查各类治安刑事案件，依法妥善处理责任范围内的其它突发事件，5对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导懂得礼仪知识，讲究文明礼貌对系统内工作人员要检查、督促持证进入办公楼6安检工作认真负责，对进入大楼的危险品及重大火灾隐患应予以高度重视,及时加以制止，并上报相关领导对出楼人员带出大件物品要严格检查，并核对物品放行登记单是否与所携带的物品相符7定期进行消防设备的检查和保养，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故或隐患，及时处理并上报有关部门，，，8结合大楼特点制订安全防范措施在接到任何部位报警后必须5分钟内赶到现场具体以合同为准三保洁、工作

1.职责范围负责办公室、活动室、会议室等公共场所及外围园区内、大门前的管理与卫生，物品的清洁与摆放工作办公室保洁员工作职责1负责接受上级领导对本职工作的检查和指导；2熟练掌握清洁作业所需的作业流程、方法和要求；4负责对责任范围内的室内绿植的摆放情况进行监13负责对办公室内的地面、办公桌椅、室内物品、办公设备等进行清扫保洁；5负责对使用的清洁工具进行管理；6负责按规定要求完成相关的质量记录;7协助专项保洁员做好相应的清洁工作;8负责与各部门保持联动合作；9负责完成主管部门安排的其它工作普通楼层保洁员工作职责1负责接受上级领导对本职工作的检查和指导；2熟练掌握清洁作业所需的作业流程、方法和要求;3负责对清洁区域内地面、墙面、天花、洗手间、办公设施等进行清扫保洁；4负责对责任范围内的室内绿植的摆放情况进行监15负责对使用的清洁工具进行管理；6负责按规定要求完成相关的质量记录;7协助专项保洁员做好相应的清洁工作;8负责与各部门保持联动合作；9负责完成主管部门安排的其它工作

2.人员要求保洁员3人其中主办公楼2人,棋盘山办公楼1人年龄在40岁以下，身体健康责任心强，有本岗位5年以上工作经验，熟悉清洁工作流程，保洁设备使用，各种清洁药剂的使用，政审合格

3.管理标准业频度操作，并建立1查、保洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理1制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作2合理使用保洁设施、设备，并定期对地面、卫生洁具等部位进行养护;确保表面光洁、无污渍、无异味、无污垢堵塞3本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行标准化清洁保洁，有专人监督检查4无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹5绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物6花草树木长势良好、修剪整齐美观、无病虫害、无折损现象7局领导办公室由专人负责清扫，其它办公室由保洁员负责清扫，每天在规定时间内完成清洁

（8）组织冬季除雪工作应及时，院内无积雪（其他部门协作配合卜

五、履约考核标准

1.采购人物业管理部门对物业管理公司的各项物业服务内容及质量实行考核管理，物业公司必须无条件接受采购人制定的履约考核标准考核分为月度考核与年度考核，并以考核结果作为支付物业服务管理费用的依据按月度进行考核物业主管部门于每月结束后5日内，组织各部门依据《物业服务质量调查表》,对物业服务质量情况进行月度百分制测评，并汇总各部门反馈情况，确定月份物业服务质量考核结果，支付相应的物业服务管理服务费考核得分59分以下（含59分）为不合格,扣除物业管理公司当月物业费总额10%作为违约金，连续3个月不合格，终止物业合同；考核得分60—75分为一般，扣除物业管理公司当月物业费7%作为违约金；连续6个月，一般，终止物业合同；考核得分76—90分为良好扣除物业管理公司当月物业费总额，3%作为违约金限期整改；考核得分90分以上为优秀，全额支付物业管理公司当月物业费总额

2.物业管理公司各岗位人员（尤其重点岗位）应保持相对稳定，如确需更换，应15个工作日前与主管部门沟通，并保证工作顺利交接，如因更换人员交接不到位或漏岗而导致服务质量不好，物业公司应按主管部门要求进行更换，直至主管部门满意同时主管部门可按每人次1000元要求支付违约金

3.物业管理公司要保证派驻项目经理负责日常总协调和人员管理工作；周末及法定节假日物业管理公司均须安排值班，如出现空岗，主管部门可扣除该岗位人员工资（按休息日、法定假日日工资计算）可按每人次2000元要求支付违约金。