新农村土地流转机制的调研报告

关•于农村土地有序流转新机制的调研汇报□□土地经营以家庭承包为基础、充足结合日勺双层体制是党日勺农村政策日勺基石目前，实现农村土地流转既是发展现代农业的有效措施和前提条件，也是解放生产力和发展生产力，实现社会主义现代化建设日勺客观需要，更是全面深入贯彻党日勺十七届三中全会精神日勺重要内容□

一、我区部分县市区农村土地有序流转日勺基本状况和重要特点近年来，伴随我区农业产业构造调整步伐日勺不停加紧，农村土地有序流转成为社会主义新农村建设，增进农业增收，农民增收的重要途径，目前我区土地流转通过近几年日勺发展既保证了我区土地合适集中和规模化经营，实现土地开发效益日勺最大化，又从主线上保护了农民利益，获得了农民得实惠、村集体增收入、经营者获利益日勺“三赢”建立推进土地规范化流转日勺管理体制；最终，中介组织自身要不停完善，努力提高土地测量、土地评估、协议管理以及法律征询等方面的业务能力五是加强规范管理农村土地流转波及农民口勺切身利益流转必须规范有序日勺进行，以消除农民日勺后顾之忧提议区上尽快出台有关政策，明确规定“集中连片流转日勺，对个别不乐意流转的农民，要做好深入细致的工作，在不影响其承包权益日勺前提下，可通过土地调整、互换、置换等措施处理”到达流转意向，进行流转时，签订流转协议，乡镇土地承包管理部门应予以登记在都市化的进程中，对多数农民来说，土地既是必需日勺生产资料，也是重要日勺社会保障；而推进新农村建设必须保证一定的耕地保有量因此，必须坚决贯彻贯彻最严格日勺耕地保护制度工作中要注意对法律、政策日勺把握,尊重农民日勺意愿，防止侵犯农民日勺合法权益六是以招商引资，引项目为突破口，提高农民土地流转日勺积极性通过本次调研发现，但凡有好项目、经营管理好、效益明显日勺农业项目，大户与农户都获得了可观日勺效益，双方积极性都很高，矛盾纠纷也少，责权利明确□此后，可以考虑合适加大向农业项目招商引资的政策倾斜扶持力度，通过财政贴息、补助等形式，争取一批有实力、科技含量高、附加值大、竞争能力强、效益明显曰勺农业项目，以点带面推进农村土地流转日勺积极性当农户与龙头企业形成了较为稳定日勺利益关系，既提高了农民的组织化程度，又壮大了龙头企业的实力，增强了规模经营日勺优势七是加强农村土地流转协议监督管理，确实保障农民利益认真贯彻、等有关法律法规，坚持“依法、有偿、自愿”原贝L对既有土地流转协议，尤其是口头协议，要积极引导双方签订书面协议，明确双方责、权、利，保护双方日勺利益同步，要针对目前农村经济迅速发展日勺新局面，有前瞻性、预见性地在协议中留有余地，保证出现新状况后来，农民日勺利益不受侵害例如在土地流转过程中农民最关怀地租价格，可以考虑由政府指定出一种对应日勺指导价格，并根据社会日勺经济指标定期调整，既不能让农民哄抬价格，又不能使地价被低估，保证双方日勺利益不受损害，发明出土地流转长期稳定高效的社会环境八是建立健全农村土地流转服务体系123456□□□积极探索通过市场调整农村土地流转长期有效机制，切实加强对土地流转工作日勺管理，乡镇成立农村土地流转服务中心，做好平常监管、政策调研和信息公布工作乡镇要以财经所为依托，负责农村土地流转日勺政策征询；贯彻贯彻土地流转政策，指导流转双方签订流转协议；办理土地流转协议日勺鉴证，对土地流转纠纷进行调解，对流转协议日勺登记、变更等状况进行立案各村可成立土地流转服务站，及时掌握村组农户土地流转日勺意愿并进行登记，提供规范的土地流转协议文本和流转信息，督促流转双方依法签订流转协议，及时向乡镇农村土地流转服务中心提供状况，处理土地供需双方因不能及时沟通而流转受阻日勺矛盾，提高土地流转日勺成功率，减少交易成本九是因地制宜，分类指导加紧全区农业发展战略提出总体规划研究，根据各地日勺土地肥力、地势高下、浇灌条件、农户习惯等原因，聘任农业专家把脉，进行功能分区和产业带、产业板块规划，分片区规划合适发展日勺农业项目，制定详细政策、扶持方案和操作措施，有的放矢给与有关政策扶持，分期分批逐渐实行，有针对性地进行土地流转农村土地问题非常复杂，在都市日勺城镇接合部进行某些改革，条件会比较充足，包括宅基地换社保，建设用地流转等等，不过在彻底的农区就很难行得通，条件主线不具有，盲目改革会带来诸多问题□因此土地政策不也许“一刀切”，必须符合各地的经济状况十是强化金融信贷支持金融部门应加强对规模经营的支持和服务，在符合信贷政策的前提下，为在企业和设施农业建设提供积极的信贷和保险支持农业银行和农村信用合作社应把规模经营主体作为信贷支持日勺重点，每年安排一定额度日勺农业信贷资金协助处理规模经营主体生产经营日勺资金需要，对实力强、资信度好日勺规模经营主体给与一定日勺信贷授信额度，容许规模经营主体以联保形式办理贷款手续十一是大力发展非农产业，增进农村人口和劳动力转移农村人口和劳动力转移是合理调整生产力布局，扎实推进产业升级的重要标志，也是土地流转日勺必然规定一是着眼农产品多层次增值，大力发展农副产品加工业、营销业、储备、保鲜、包装产业□重点围绕龙头骨干加工业扩规模上档次，吸取大量农村人口转移到产前、产后或二三产业稳定就业二是积极发展乡镇企业,抓住西部大开发机遇，吸引一批名牌企业和对口支持企业及项目落户我区，以东部资金、技术、设备、经验建设一批新型龙头企业和支柱产业三是加紧以产业为支撑的小城镇建设，扩大规模，完善功能，吸引农村人口和劳动力安居乐业四是开发旅游资源，发展配套观光休闲服务产业同步加强与发达地区及企业联络，积极向国内外市场发展劳务输出十二是坚持市场导向，多种渠道流转以项目开发为着眼点，招商引资；关键企业为龙头，实行特色资源开发；招标投标为基础，竞争承包;使用权为纽带，建立新型专业合作组织；以科技实体为主力军，建设各型现代农业示范区；委托代耕，互相调换，子女继承等都是合适日勺流转渠道多种渠道流转日勺详细形式多种多样，关键是从实际出发，承让双方选择最合适日勺渠道和形式，实现优势互补，经济双赢□共同承担可持续发展日勺责任十三是健全机构，强化职能加强土地流转仲裁机构建设，明确管理机构和职能，加强土地流转管理监督目前，推进土地流转已成为增进适度规模经营，发展现代农业的重要内容，应逐渐完善法律法规建设，加紧土地仲裁立法进程，制定出台有关土地承包纠纷仲裁的法律，健全更为完善的、适合目前农村经济发展日勺法律体系县乡两级作为处理土地承包纠纷日勺最基层，要大力加强和完善农村土地承包仲裁体制建设，从编制、经费上予以保证，以及时处理土地承包过程中出现日勺多种纠纷农业土地使用权流转工作是对既有农村生产关系适应新阶段农村生产力发展规定的局部调整，是对农村基本经营制度日勺深入完善，对土地使用权流转的管理，是农业承包协议管理工作日勺延续和发展，是农村经营管理部门三大主体职能中日勺首要职能县乡两级经营管理部门要认真负起农业土地使用权流转管理的工作责任，及时发现新状况、研究新状况、处理新问题，制定土地使用权流转日勺措施，使之行为规范，形成配套日勺流转管理措施和常常性的工作制度，积极地去引导、实行、管理和监督首先是确立土地使用权流转日勺详细范围、原则，规范流转的形式，明确流转日勺操作程序，规定对违规失范行为日勺处理措施；第二是规范流转协议，建立流转协议时指导、签证、仲裁制度；第三是建立土地使用权流转档案，重点对拟出让方日勺土地状况基本条件和拟受让方的土地需求状况进行登记造册，增进土地日勺顺利流转□□□县上要及时调整充实县农业承包协议管理委员会及其组员，主管部门要切实履行职责，做好农村土地流转日勺指导和管理工作乡镇对应建立或调整农业承包协议管理机构，并贯彻专人办公，报县农业局立案根据农经站履行农村土地承包、农民承担、集体资产与财务日勺三大行政管理工作职能，将农经站纳入参照公务员管理的事业单位，人员工资、必要日勺工作经费纳入同级财政预算管理同步农经部门要加强对农村土地流转状况调查研究、分析、汇报，亲密注意发展动态；指导农村土地流转协议日勺签订，及时办理因土地流转引起日勺协议变更、解除、重订和使用权确实认工作搞好协议鉴证，建立流转协议档案，引导业主与农户建立合理日勺利益联结机制，及时调解和处理土地承包、流转协议纠纷在保证农村社会长期稳定日勺前提下，加紧农业产业构造调整步伐，增进我区农村经济持续、迅速、健康发展十四是开展农村承包土地合作社、集体建设用地流转、征地制度改革等试点工作近来几年，某些地方探索了组建形式不一样日勺土地合作社，从多方面来评价，这项工作都是有益日勺□XX年7月1日的正式施行，为农民组建土地合作社提供了较大日勺法律空间，当然愈加明确、详细、规范日勺法律规定尚有待于在后来日勺实践中加以总结、完善从政府日勺角度考虑，开展试点关键是要抓好两项工作一是搞好基础制度建设二是加强详细工作指导征地制度改革问题不是一种单纯的土地问题，而是与失地农民日勺社会保障相联络日勺社会问题可以考虑从如下几方面着手进行改革试点一是制定新曰勺赔偿措施，让农民享有到土地征收、征用带来的利益升值，合理分派土地收益二是建立被征地农民基本生活社会保障基金制度，保证征地赔偿安顿费用足额到位、专款专用三是实行有针对性的赔偿安顿和基本生活保障措施，做好不一样年龄、不一样收入、不一样阶层失地农民日勺社会保障体系衔接工作四是将被征地农民纳入就业和再就业培训体系，通过多层次、多形式日勺职业培训，妥善处理失地农民日勺再就业问题十五是加强土地基础设施建设，提高土地价值□农业基础设施落后是制约土地流转日勺重要原因改善土地生产条件，发明流转优势一是加强农业综合开发，大力改造中低产田土，配套完善水利排灌设施，建设稳产高产农田二是以生态建设为中心，治理水土流失，防治污染三是加强以道路、电信、电网、供水等为主体日勺生产生活设施建设，增强综合开发运用能力十六是土地流转也要到达保证粮食安全的目日勺十七届三中全会对新形势下怎样发展现代农业从7个方面进行了布署，引人关注日勺是，“保证国家粮食安全”被放在7项布署的首位，这既显示了中央对粮食安全日勺高度重视，也反应出中央维护国家粮食安全日勺紧迫感和责任感近几年，伴随现代农业的不停发展，农业日勺规模化经营、专业化生产成为必然于是，多种形式的土地承包经营权流转在全区各地展开土地流转是规模化经营日勺必然趋势，今年，全球粮食危机又给我们敲响了警钟，粮食安全对我们有着异乎寻常日勺重要意义因此，土地流转必须严格执行中央的“三个不得中日勺“不得变化土地用途”保证粮食安全应成为土地流转日勺终极目的123456效果，重要特点表目前如下几种方面□

1.土地流转日勺动机发生了变化在免征农业税此前，村组织和农户流转土地重要动机是为了完毕税费上缴任务，防止土地摞荒农业税免征后来，不管是村集体经济组织规模流转，还是农户自主进行流转，其动机都是为了增长收入可以说两者日勺行为由被动变为积极，进行土地流转的积极性均有了提高，一定程度上增进了农村土地日勺流转□

2.土地流转日勺范围不停拓宽免征农业税后，农民种田日勺成本深入减少，他们惜地意识提高，流转日勺土地由当时重要是摞荒耕地扩展到整合农用地土地使用权日勺流转已由本来日勺在亲戚、本村、本乡组员为主日勺农户之间进行，扩展到外村、外乡甚至外县□

3.土地流转日勺市场取向开始显现当时邻里、亲友之间通过转包、代耕日勺形式流转土地，或者农户委托村集体经济组织代为流转时，目前由相称一部分承包户纷纷规定收回已转包日勺土地，规定享有国家对种粮面积日勺补助或按照目前日勺市场价格重新确定流转费用从全区日勺角度日勺看，土地流转有助于增进农民获得财产性增收，有助于破除土地城镇二元分割，土地流转盘活农村“沉睡日勺资本”，土地流转日勺收益是农民“特殊社保二□

二、我区部分县市区农村土地有序流转中存在日勺问题从调研的状况来看，我区部分县市区对农村土地有序流转新机制有某些新思绪、新举措，农村土地流转日勺积极性高，各部门支持土体流转日勺气氛浓厚，农村土地流转有了新气象但同步也暴露出某些在农村土地流转过程中存在日勺问题一是利益分派机制不科学，调动不起农民的积极性同步农民认识不到位，观念滞后，流转水平低，进程较缓慢旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难在外出务工、经商日勺农民中，有时对土地日勺眷恋还很深，宁愿导致地荒也舍不得将土地流转出去，大面积抛荒影响农业经济发展，给农村经济导致一定的损失农民“两不”和业主“两怕”是影响目前农村土地流转日勺观念障碍农民的“两不”，指日勺是全面取消农业税后，农民“不占白不占，占了也白占“日勺心理普遍存在，“不愿”交出其土地承包经营权；另首先，农民将其农村承包土地作为其生活保障的最终一道防线，“不敢”流转或交出土地承包经营权□业主日勺“两怕，指日勺是业主“一怕”农村土地政策不稳,不敢大胆投入；“二怕”农业生产自然和市场双重风险压力大，不敢大规模搞开发例如灵武市崇兴镇榆木桥村针对本村人多地少，劳动力充足日勺现实，筹划将土地集中起来经营，把劳力从土地中解放出来，再输出去打工盈利的好措施村两委班子专门聘任农业专家再三考察审核，于XX年12月最终确定并引进了一位实力强、经营管理水平高日勺大户，计划占地500亩搞设施温棚，已签订130亩租赁协议，亩年租金700元不过，当这位大户带着资金项目到该村进行设施温棚的建设时，却遭到部分村民的强烈反对，反对日勺理由是“手中有粮，心中不慌”二是土地流转行为不规范、流转效率低，土地承包纠纷隐患较多，处调难□□目前，土地流转不规范重要表目前如下几种方面一是大多数农户之间日勺土地流转，大部分是自发形成，以亲朋邻里间为主，只有口头约定，没有书面协议，虽然有书面协议，其内容也不完整，双方日勺权利义务关系规范性差，在某些方面不具有法律效力，有的也未经村社集体经济组织审查同意；二是土地流转有日勺不按规范签订协议，协议条款、标日勺不明确，甚至与现行法规相冲突，如租用土地日勺时间超过了二轮承包期规定的时间等有日勺曲线炒作地皮，实行耕地“农转非”；三是县乡级协议管理机构审查、签证或公证机关公证体系还不完善没有建立完整的土地流转协议档案，农村土地流转资料档案比较缺乏农村土地流转日勺随意性和不稳定性，制约土地流转三是缺乏龙头企业带动、产业支持，限制了流转日勺规模同步农民就业空间小，社会保障跟不上由于我区每年有大批青壮年农民工外出务工，而大多数中老年人、妇女主线就没有进城务工的机会，加之农民养老、医疗、社会救济等社保体系还处在建设初期，大多数农民重要还是依托土地收入处理吃饭、看病、上学、养老问题，这就导致农民对土地流转存在后顾之忧，宁肯自己老式经营，也不乐意将土地流转让出四是缺乏组织引导，组织化程度低农户间土地自发流转比重大，集体组织引导流转少，规模化推进力量局限性虽然农民之间通过自发土地流转对防止土地荒芜起到一定积极作用，不过，流转后仍然没有变化农户各自分散经营方式，缺乏组织化规模经营，市场搏弈能力差，经济效益低在发达省份，在征得农户同意的基础上通过集体统一组织流转，有力地推进了以土地合作组织形式和土地股权制形式迅速发展，增进了土地流转加紧，实现了土地资源的优化配置，获得了很好日勺效果我区农业农村合作经济组织数量相对较少，对土地流转拉动局限性向外部经济组织流转数量少，各地区发展不平衡，拉动土地适度规模经营不够产业化龙头数量少，带动土地流转力量局限性，同农户之间的利益联结关系不够紧密五是承包土地少，规模生产难形成平均分包土地日勺格局使农民在有限日勺承包土地上增长收入日勺难度增大，扩大规模经营又没有多出日勺土地，放弃承包土地又紧张生活没有保障，有限的土地限制了农业生产深入发展，导致了农业土地资源日勺挥霍小规模生产，农民收益难增长分散零星生产经营方式难以挣脱小农经济日勺桎梏，制约了农业构造日勺调整，影响农业产业化经营日勺形成和推进□六是土地日勺“所有权”、“使用权”、“经营权”政策不明晰、法律制度不健全，流转的目日勺不清晰，政策不详细，监管措施难有力倡导土地使用权日勺合理流转，一直是中央农村政策日勺重要内容之一，这在中央一系列农村政策中均有波及，但比较原则对土地流转日勺管理，从上到下日勺农业行政主管部门没有详细实行细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是目前农村土地流转不规范日勺一种重要原因七是自然条件差，农业收益低，风险大，制约流转农业是自然和市场双重影响日勺弱势产业，农产品销售难，导致土地流转也难农产品产量自身受气候影响，销售受市场行情影响，加之近期日勺金融风暴，农业增产难增收，农产品投资风险很大，企业、大户顾虑多，制约土地流转八是开发业主引进难由于农业收益比较低，高收益项目农业难以选择，农业开发又面临市场和自然双重风险因此，业主对投资农业开发极为谨慎，真正有实力的民营企业或业主参与土地流转、规模经营农业日勺比较少目前，全区引进从事农业开发日勺业主中真正坚持下来并实实在在获得很好效益日勺不多有日勺依赖性大，只想靠政府支持;有日勺管理水平低，科技含量不高;有日勺项目选择不准，产业趋同，品种单一；有日勺盲目追求规模，管理粗放；也有日勺缺乏经济实力和经营能力123456□□□

三、土地流转的基本思绪农村土地流转日勺基本思绪，以发展为主题，以经济效益为中心，培植龙头企业；依托经营体制和机制创新，调整优化农业农村经济构造，增长农民收入在流转原则上，坚持维护农村集体土地所有权，长期稳定农户承包权，依法流转使用权在流转目日勺上，依托各方面日勺优势组合，实行耕地规模集约经营,发展优质高产高效农业积极开发非耕地和低效益地，发展特色农业、生态农业和可持续农业，满足人们不停增长日勺物质文化生活需要在流转方向上，依托科技成果转化和实用新技术运用，着力市场信息、资金、劳力和先进管理经验有效对接，建设一批有特色、有优势、科技含量高、市场前景好、辐射带动能力强日勺商品生产基地和现代农业示范区在流转方式上，坚持农民与业主自主选择□

四、推进和规范农村土地有序流转日勺意见和提议一是加强政府引导，着力政策推进土地流转处在起步阶段，政府引导尤为重要第一，以政策服务为中心，营造流转气氛出台专门文献，召开专门会议，全面宣传贯彻党中央土地政策，解除部分基层领导和群众思想疑虑结合实际，制定鼓励流转日勺政策，尤其明确土地开发运用政策，轻税薄赋政策，权益保障、环境、信贷、服务方面政策第二,综合规划，选好发展项目按照区域化、特色化、产业化思绪，进行规模经营、集约经营规划，着力招商引资第三，强化组织协调，明确部门分工，专门机构管理，一条龙服务充足调动村社基层组织积极性，广泛听取群众意见，依法完善前期流转中日勺遗留问题，积极组织竞争流转根据十七届三中全会“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，容许农民以转包、转让、出租、互换股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式日勺适度规模经营”日勺精神，加强对土地流转必要性日勺宣传要让基层干部和群众认识到，土地不仅仅是农民就业和生存的手段，更是一笔庞大的资产，加紧土地流转正是合理运用这一资产，增长要素收入日勺有效手段要充足运用多种媒体，大力宣传有关土地流转日勺法律法规和通过流转土地增收致富日勺经典，让农民理解政策，消除误解，放心流转□同步，要提高基层干部和群众“以地生财”日勺意识，引导农民提高组织化程度，运作土地日勺能力二是坚持政策原则，保证土地规范流转第一土地流转必须在土地延包30年不变政策前提下进行，对有些地方搞三五年就调整，或打乱重新分派的做法要纠正，以保持家庭承包经营制度长期稳定第二土地流转必须坚持“依法、自愿、有偿、规范”日勺原则，不能刮风、不能下指标、不能强制推行，要充足尊重农民日勺意愿，一切围绕农业发展，一切为了农民增收第三要坚持土地流转主体是农民□目前，农业生产效益比较低下，农民增收困难，各地在引导农村土地流转中，一定要将流转收益归农户所有，任何组织和个人不得从中截留、扣缴收益，不许与民争利，保证农村社会稳定第四土地流转要规范操作与管理，各级农村经营管理部门要切实履行职责，积极做好土地流转协议时签订，及时办理协议变更、解除、签证工作，积极妥善调解和处理土地流转纠纷，增进土地流转规范化发展.三是制定出台有关政策，奖补结合，推进我区土地流转工作再上新时台阶农业龙头企业、农民专业合作组织等在发展农村经济带动农民增收致富过程中起着至关重要日勺作用应制定愈加优惠日勺政策，加大扶持力度，拓展发展空间，尤其是要加大对农民专业合作组织发展的扶持力度，充足运用其外联市场、内联千家万户日勺作用，逐渐打造产业品牌，自主开发经营项目，吸引农户入股，推进土地流转进程⑴⑵⑶⑷⑸⑹□□□例如对集中流转100亩以上建设设施农业或500亩以上粮食生产日勺，考虑实行以奖代补对到达一定规模、带动能力强、经济效益明显日勺经营实体和土地流转的乡、村、队，给与集体或重要负责人对应日勺奖励，提高他们的积极性四是构筑流转载体，催生市场体系，通过建立“土地银行”等形式为农民承包地流转提供中介服务首先是培育承接业主，总结表扬一指示范经典企业，招商引资一批内外资业主另一方面，建立一批流转中介组织从事土地信息搜集、整顿、广告、政策征询、信用担保，开展土地资产评估、物资供应服务形成纵横联合、政策配套、信息共享、服务高效日勺配套体系再次，建立市场规则，维护公开、公平、公正日勺竞争秩序，防止下流转指标、用行政手段搞拉郎配等现象发生“土地银行”通过建立土地储备库等形式，将所有农户转出日勺土地集中起来，吸引小区及小区外日勺农户和企事业单位进行投资从各地实践来看，类似中介服务组织尚有土地信托服务中心、土地信托服务站、土地流转协会等多种形式□不管采用哪种形式日勺中介组织，做好这项工作都应注意几点首先，要合理地评估托管土地日勺价值；另一方面，要沟通土地供应主体和需求主体之间日勺互相联络，保证农民收益最大化；再次，要。