酒店式商务公寓运营模式简要

南宁酒店式商务公寓运营模式简要

一、桂林、南宁市已售部分“产权式”酒店项目状况表时销开销售价格操作手法业主收益况项目名客房数装修标准及酒房价（元/天地址间（元/m2）银行按揭称售发（间）店配套•间）以套内面及状积计承诺客户收益，客户与租赁期内3年（年回报8%）或简洁装修、配物业管理公司签订10年10年（年回报7%,即1-3年年回备家具、电视、金色领桂林中山2005年开按揭六成均价4300的租赁合同，头三年租报8%,4-6年年回报6%,7-10170空调、电热水标间120地南路发，已售罄15年金可一次性冲抵首付款年7%）的返租销售手法器等；设大堂酒店先经营后销售，业租赁期内每年回报为总房款的按三星级酒店均价约主和开发商签订托付66%（含税），每月有肯定天数装修，配备家按揭六成彰泰青桂林翠竹2006年，已5200,含年经营协议，由开发商免费入住权利（天数未定）具、空调、电20年，按231标间120年国际路售罄装修费用再托付酒店公司进场管视、电热水器；住宅利率1000理一楼有大堂、餐厅2006年均价承诺客户收益，客户与每年总房款7%的收益每年有按揭六成全部按四星级桂林饭桂林中山11月118300,含酒店管理公司（香港邦15天免费入住权利；酒店经营20年,按标准装修，配200多未经营店路日开盘，装修费用辉酒店管理公司）签订方先行为业主垫付20%的首期商业利率备家具、空调、当天售15年的租赁款作为经营信誉保证电视、电罄合同；40年产权金，酒店经营一年内业主无息热水器等；返还给发展商2006年承诺客户收益，实行最酒店经营收入在扣除营业税、、11月11低保障和经营分红形水电费后的盈余的65%由全体日开盘，当式；客户与酒店管理公业主全部，并依据业主投资比天销司（粤海酒店原高管团例进行安排，年回报收入保证全部按三星级均价售约60%队）签订5年的托管合不低于总房款6%的收益，上不按揭七成标准装修，配希尔顿桂林中山5500（同日同；每年由.业主委员会封顶每年有7天免费入住权20年，按160多备家具、空调、未经营国际路（建筑聘请和指定独立的会计利；酒店经营方出资30万元设商业利率电视、中心热面积）饭店竞争，事务所对酒店财务进行立保证金账户作为接受业主托控供水等；处于劣势，审计;50年产权管和保底回报的押金后期看好）承诺客户收益，客户与每年总房款8%的收益每年有全部按四星级均价酒店管理公司（东方华15天免费入住权利；发展商供按揭七成标准装修，配标间圣展独南宁金湖2003年底，6500泰）签订10年的租赁合应市值5000万物业作为业主回20年，按216备家具、空调、180；商务立公社路当年售罄（建筑同报的担保，并写入购房合同；住宅利率电视、电热水房256面积）免10年物业管理费器等；2006年7无任何保证承诺；可以业主自负盈亏，酒店管理公司月B区开自行托管给酒店管理公不承诺回报，只供应最低的租A区整体交盘，销售约均价司（香港阳光国际酒店赁或经营价格，不保证是否能全部按四星级锦江之星酒中鼎万南宁民族按揭七成95%,还剩4600公司）代出租、经营管租赁或经营，仅依据实际租赁标准装修，配店管理公司象东方大道延长20年，按180多余几套90（建筑理，无规定托付时限，天数或经营收入返还给业主，备家具、家电、进驻经营，・B区线住宅利率左右户型面积）亦无详细的分红比例业主只需支付托管酒店肯定的生活用品等；目前不对外中介或成本费用销售

二、本项目建议

（一）全部依据酒店四星级装修，配家具、家电、生活用品

（二）综合以上项目的优点，业主购买物业后，投资类型实行自用型、半自用型、全托付经营型结合的敏捷方式（由业主自行选择）,•自用型自己处置运用，不享受酒店供应的投资回报，自行交付管理费用以及自己物业发生的水电、电视、电话、宽带等费用•半自用型依据须要自己处置运用；在闲置时期可以交给酒店管理公司进行经营，所得收入依据双方约定进行安排，业主所得税自负•全托付经营型10年每年7%—8%回报（税金自负）+每年21天免费住宿+10年免物业管理费+（扣除相关回报业主的费用以及酒店税收、人工、损耗等成本后收入的50%分红，依据全体托付方业主各自投资数额比例安排，税金自负）该回报比圣展独立公社大，具有强吸引力但考验酒店的经营实力（蓝色字体部分可给可不给，建议给，详细分红比例再协商）

（三）业主、开发商、酒店管理公司三方关系•业主与开发商之间仅仅是甲乙双方买卖住宅的关系，与酒店经营无任何瓜葛，依据正常的购房合同程序进行；其内容不涉及任何返租回报等违反国家规定的事项;•酒店管理公司是开发商聘请或指定的酒店物业管理方，其经营风险与开发商无关系（除非开发商自己经营，并聘请了该酒店管理公司作为顾问），该酒店管理公司负责酒店的经营，并向其托付方一一业主供应每年固定的投资回报或分红酒店管理公司供应100万资金（也可由开发商间接出资进行形式担保）作为保障回报的押金（详细金额再确定；若开发商自己经营酒店，建议将自留的酒店物业换算成市值作为担保押金，增加业主投资信念，加快销售进度；当然，也可以不用押金担保［如桂林饭店和彰泰青年国际］,但在圣展独立公社有前提的状况下，可能会影响投资信念）•业主与酒店经营方签订托管协议（托付经营和代出租管理关系，非包租协议），在不影响酒店经营的前提下，业主可以敏捷自行处置房产（可转让、抵押、继承等，而包租状况下一般是不允许的），但需提前书面通知酒店经营方在经营期间，业主与开发商没有任何的纠葛关系，与购房无关若有分红，则需成立业主委员会对酒店经营收入进行监管受托的酒店管理公司依据全托付经营型的方式按月支付给业主

（四）关于本项目“产权式”酒店的实质•因银行对所谓的“产权式”酒店禁止贷款，建议采纳“酒店式商务公寓”的名称进行申报，产权类型还是住宅，拥有70年产权•实际推广操作时:购房归购房，没有任何的经营回报承诺，仅强调投资本项目的高收益性和平安性的文字内容，而不体现详细的投资回报数额；但可奇妙间接地作投资本项目的收益对比•尽管操作仍旧是“产权式酒店”的内容，但产权与经营权已经明确分别，业主与开发商、酒店经营方的关系是截然分开的，避开了政策上的约束

（五）托管期及托管后的主要处置条款•托管期内，业主免费住宿时间需提前一周预约，若个人房间因已有主客等缘由未能支配，则由酒店方支配到其它同类型房间；超过标准，则业主付费在黄金周期间和重大节庆、政府活动期间，业主未竟酒店经营方书面许可，不得运用个人免费用房指标•业主在非免费住宿时间住宿，享受股东实惠价，详细协商•业主在托管期内不得主见房屋的安排占有权、运用权,托管期内，业主不得干涉酒店正常经营管理和物业租价，物业租金标准由酒店方依据市场行情制定并予以执行，业主予以监督•业主为酒店介绍客源，可享受酒店管理公司赐予的特殊提成嘉奖•托管期内，酒店方对托管物业享有占有权、运用权、收益权、转租权、管理权等权利•托管期内，酒店方有权对托付楼层进行平面布局调整，但托管期满，酒店方应复原原状交还业主，•酒店管理公司按月准时支付业主收益，每逾期一日按日万分之三付违约金•任何一方单方修改或解除合同视为违约，违约方需向守约方合同期内经济损失，并按每个房间一次性支付违约赔偿金十万元守约方接着要求履行合同的，应接着履行合同•若业主干预酒店正常管理活动，业主应赔偿由此给酒店管理方造成的经济损失，包括可获得利益损失•托管期满，若托管物业、公共设施设备无酒店管理公司造成损坏，也没有因补足8%回报产生的支出，则保证金全额退回酒店管理公司（或出资方），否则做相应的扣除•托管期满后，业主可接着与酒店管理公司合作，若不续签合同，则业主收回房屋的运用权

（六）市场机会桂林类似的项目运作获得了相当的胜利，说明该产品具备了较高的市场生命力；且南宁唯一的产权式酒店圣展独立公社酒店无论是销售还是经营都获得胜利，尽管当年的操作方式属于违规行为；而当年海格拉斯酒店也仅以包租的形式租给酒店管理方，并没有得到酒店方保障收益的承诺，加上也没有承诺保证有投资回报的万象东方B区酒店服务式公寓的销售胜利，更表明着这类产品在市场受欢迎程度；目前，市场投资欲望依旧旺盛，但在目前好的投资产品缺乏的状况下（商铺、写字楼出现投资疲软），投资者大都持币找寻新的投资品种，因此酒店式公寓将可能成为下一波的投资热潮，也符合目前政策对短期投资的打压，相宜长线投资况且目前在广西没有好的投资回报的类似项目，在广西发展的大好环境下，项目先行上马将抢占先机

三、投资案例（仅作为计算业主方、酒店管理方的回报参考）・标准间（50平方米）托付型投资分析・总价50m2X5000元/-二250000元•以六成十年以及二十年银行按揭为例计算10年每年返还8%回报+21天/年免费居住，未计分红1）业主回报估算回报期2007年12月——2017年12月首期（40%）10万元贷款（60%）15万元月供10年

1613.81元/月月供20年

1015.8元/月回报一次性签约10年年回报25万X8%=20000元/年月回报20000+12=

1666.7元/月依据150元/天的价格经营，发展商只须要

1666.7元/月+150元/天二11天即可收回成本同时，业主每年21天的免费居住价值为150元/天X21天=3150元，实际业主每年的回报为20000+3150=23150元业主获得的回报足以相抵月供款并略有盈余，且业主在十年托付期满后可收回自用，或者与酒店管理方协议接着托付经营，除接着获得8%或以上回报后（届时依据当时的物价和市场行情进行调整），并可能享受肯定的经营利润分红（仅指房间经营的所得分红，不含其他酒店附属项目的经营分红），具有很强的长期平安投资收益2）酒店管理方回报估算

1、收入平均住房价格（租金）150元/日（保守价）

①年入住（出租）率为50%的收入年收入365日X50%X150元/日二27375元/年•间

②年入住（出租）率为70%的收入年收入365日X70%X150元/日=38325元/年•间

2、经营成本给业主回报

1666.7元/月，2万元/年

①年出租率为50%的收入时税金5%

1368.75元酒店管理佣金18%

4927.5合计

26296.25元/年•间

②年出租率为70%的收入时/兑金5%2190元酒店管理佣金18%7884合计30074元/年•间

3、纯收入

①年出租率为50%的纯利润27375元/年—

26296.25元/年=

1078.75元/年•间

②年出租率为70%的纯利润38325元/年—30074元/年=8251元/年•间以上以保守的酒店价格计算收益，能保证酒店方返还给业主相应的回报后仍有酒店经营的盈利，风险可控；同时酒店其他附加的经营收入如餐饮、消遣、商务中心、会议等未计入其中同时，酒店管理方可视经营状况，确定是否接着实行经营的操作方式或十年后是否考虑再与投资者延期经营管理长沙酒店公寓。