医院物业各部门管理制度

客户服务部管理制度

一、投诉处理制度接待用户投诉时，耐心倾听，态度和蔼对所有投诉，包括来电、来函及来访，需将投诉内容登记在《来人来电来访登记表》中在投诉中，凡需要进行处理的问题，由接待人员填写《用户投诉处理单》，交相关部门负责人处理并要求其处理完毕后，将《用户投诉处理单》交还客户服务部，客户服务部致电回访投诉中，如遇重大投诉，需上报物业中心经理客服部将负责组织每季度的用户投诉汇总、分析定期召开例会，责任部门对本部门的投诉进行分析，并确定应采取的纠正和预防措施客服部将每季度的投诉汇总、分析应采取的纠正、预防等措施形成《用户投诉分析报告》上报物业公司总经理审批

二、档案管理制度

1、根据国家档案法和档案管理规定，对各部门档案进行管理，确保档案准确、系统和完整，更好的为管理服务

2、档案人员认真应履行工作职责，努力钻研业务，不断提高管理水平，对归档的档案要认真整理加工，做到归档完整、系统、准确

3、宣传并遵守《档案法》，作好各种门类和载体（纸、相片、胶卷、磁带、磁盘等）文件材料的建档、归档、修补等工作

4、对收到的档案材料应及时进行分类、整理、排列、编号、归档或存入电脑，做到熟悉库藏、管理科学、查找迅速

5、对档案库房的门、窗、柜、锁要经常检查，适时通风，施放防虫、防尘和防鼠等工作每季度全面检查一次档案保管状况，对破坏、变质的档案及时进行修复制，确保档案的完整，并对作废档案及时销毁

6、档案人员要自学遵守保密守则制度，未经领导批准，不得自行扩大借阅范围，不准擅自向外透漏档案内容

7、认真做好档案的收进、保管、统计和移交工作，积极开展档案利用工作,为领导决策提供依据

三、例会制度每周五9:00参加人员主要负责人内容总结一周工作情况并对下周工作进行部署，协调各部门关系，将一些集中问题协商解决会议记录王凡

四、文件管理制度

1、公司的各项制度、文件下发到物业中心的必须经每位管理人员签字后存档

2、物业中心制定的各项内部管理制度，必须经管理人员开会讨论签字认可后下发执行财务管理制度认真贯彻《新会计法》，按财务核算单位和部门分别建核算，各账目应分别记录、核算、登帐，手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚，以便确切地考核与评定各核算单位和部门的经营状况

2、按期记帐、报账，在规定时间报送各种会计报表

3、妥善保存会计档案，接受财税机关、上级主管部门和物业公司领导的监督检查，及时提供财务资料，如实反映情况

4、财务会计人员要认真审核各种原始作证，遇有伪造或涂改凭证，虚报昌领款项的行为，应拒绝受理，并及时向领导报告一切原始凭证经审核，内容清楚、手续完备、数字无误的，才可记帐结算

5、报销凭证、发票必须有物业公司领导签字方可生效，严禁白条充帐

6、一切未使用的重要空白凭证，如支票薄、现金收据、发货票据、发货票据、定额票据由专人保管，动用时由领用人办理领用手续，每月定期结算一次,并由主管会计清查、核实，定出核算制度

7、会计每月定期为物业部领导提供财务统计分析，为物业公司搞经济效益做好参谋工作工程部管理制度

一、交接班制度值班人员按照值班表按时上岗，未经有关领导同意，不得擅自离岗，如需替班需经部门经理同意；交班人员在接班人员未到岗或交接班手续不齐全时，交班人员应继续值班并及时向有关领导反映情况，直至办完交接班手续后方可离岗；严禁在事故处理过程中交接班，交接班时如遇突发性事故，应立即停止交接班，由交班人员负责处理，接班人员应协助处理，待系统和设备完全正常后交班人员方可离岗；交接班时，必须严肃认真，一丝不苟，精神集中，做到交的清楚，接的明白,做好交接工作的记录和签字手续；每班交接前负责清洁卫生工作

二、电梯管理及保养检查制度

1、为保证电梯机房设备绝对安全，电梯维修工必须把机房门锁好，严禁无关人员进入机房，更不允许任何人将机房作为住宿之用；

2、电梯机房门钥匙必须由电梯维修工妥善保管，不准随便挂在墙上，以防钥匙被人拿走；

3、物业公司领导检查维修保养的情况，必须在电梯维修工的陪同下核实维修保养的项目及保养情况；

4、电梯临时维修或定期维修、保养时，必须做好详细、完整的记录并存档备察；

5、认真填写电梯运行记录及维修记录，；

6、电梯保养与检查内容如下A、电梯轿箱内通风机、日光灯是否正常；电梯运行楼层指示信号显示功能;电梯运行程序能否按正常指令运行，轿箱内及大厅按钮信号有无损坏，显示是否正常；B、电梯拽引机转动装置，抱闸装置，转动装置，润滑油应在油标上下刻线之间，钢绳、绳轮固定，电梯地坑是否积水，电梯机房内要保持清洁干净；

7、对于发现的设备故障及不正常现象应及时排除，对解决不了的问题应及时向主管领导汇报，以便集中解决设备技术问题；

8、严格执行“电梯维修、保养安全操作有关规定”

三、锅炉房设备定期检修、维修及保养制度

1、锅炉房管理人员应对锅炉房设备及辅助设备进行经常或定期的维护、保养及检修；

2、锅炉设备的定期检修分为大、中、小修三类，小修应按需要随时安排,中修每年一次，应包括清除受热面内部的水垢、炉膛、烟道及受热面外侧面等部位；

3、锅炉检修前应对锅炉进行一次内外部检查，根据周期检修计划和内外部检查的情况确定本次锅炉检修计划；

4、根据检修计划，指定专人负责并组织人员力量，根据检修制度分工负责制，以确保检修质量；

5、检修前要准备好检修工具，材料和配件对检修人员进行安全教育，学习国家有关规定要求，制定保证检修质量标准有效措施；

6、对仪表设备应每天进行维修保养并定期校验，以保证其灵敏可靠；

7、锅炉未采取任何措施的情况下不得超负荷运行，锅炉必须按规定进行检修；

8、每班对锅炉、辅助设备和场地进行一次清洁工作，做到文明生产；

9、做好检修、维修及保养记录，把每次检修的情况（损坏情况和修理方法）记录下来存入锅炉技术档案，以利于日后备查

四、锅炉房安全操作制度

1、严格遵守锅炉房安全操作规程，密切监视温度、压力，燃烧等头部，正确调整各种参数；

2、严格按规定做好锅炉运行的日常工作，定期冲洗水位表、压力表、排污和试验安全阀等；

3、进行巡回检查，锅炉设备及相关设备是否出现异常情况,，检杳供水、回水管道、循环水泵、补给水泵及其它设备工作状态是否正常；

4、对锅炉发生的一切事故及时处理，重大事故应保护好现场，积极参与事故的分析，并吸取事故教训;

5、锅炉运行期间，非工作人员不得随意进入，如需进入锅炉房必须履行登记手续，并由主管人员领入

五、锅炉房锅炉事故报告制度

1、锅炉一旦发生事故，管理人员一定要冷静，判断事故原因和处理事故时要“稳、准、快”锅炉管理人员在事故发生后不能有掩盖事故的侥幸心里，否则会使事故扩大重大事故应保护好现场，并及时报告上级领导；

2、锅炉管理人员一时查不清事故原因时，应迅速报告上级领导，不得盲目处理，在事故未妥善处理之前不得擅自离岗；

3、事故发生后，应将事故发生的时间、部位及处理方法等详细记录，并根据具体情况进行分析，找出事故原因，从中吸取教训，防止类似事故再次发生;

4、发生锅炉爆炸和重大事故的单位，应尽快将锅炉事故情况、原因及改进措施等书面报告上级领导和当地锅炉安全监督部门保安管理制度

一、保安员执勤制度

1、着装整齐、姿势端正，注意仪表形象

2、按时交接班，坚守岗位，严禁脱岗、空岗、睡岗，上岗前和上岗时不准喝酒

3、对出入的人员、车辆及其携带、装运的物品，要按照规定认真验证和检查，做到物品与出入证相符纠正违章要先敬礼，要学会用文明用语，礼貌待人

4、坚持文明值勤，对用户或来访的客人要以礼相待，不准污言秽语、蛮横粗暴、故意刁难

5、值勤时不准嬉笑打斗，不准看书看报或从事与勤务无关的事情，交接岗时要互相敬礼

6、值勤时不准接待亲朋好友或相互串岗聊天

7、发现治安隐患、漏洞，应及时向领导或值班人员报告，不得擅自处理一旦发现火情或盗窃等案件，要立即报警，同时向主管领导逐级上报

8、对于突发事件的处理，一定要控制在最小范围内，并立即向安保部报告,保安员接到命令后，迅速赶到现场，并在统一指挥下共同工作

9、认真填写值班记录，保持值班室内外卫生

二、保安人员交接班制度I、保安员应着装提前10分钟上岗接班，并记录接班时间

2、交接班时，交班的保安员应把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警戒器具等装备器材向接班保安员移交清楚

3、交班保安员要等待接班保安员对管区巡逻一遍进行验收后才能下班，接班保安员验收时间无特殊情况不得超过接班时间15分钟

4、当班人员发现问题要时处理，如未处理完接班人员应协助处理

5、接班保安员验收时发现的问题，由交班保安员承担责任；验收完毕，交班保安员离开岗位后发生的问题，由当班保安员承担责任

6、所有事项交接清楚后，交班保安员离开岗位前在交接班记录上记录下班时间并签名

7、接班人员未来，交班人员不得离岗若接班人员未来，交班人员离岗，这期间发生问题，两人共同负责

8、交班人员班前必须将工作环境打扫干净，整理整齐

三、安全巡视检查制度

1、熟悉小区的建筑物及设施、设备情况，熟悉小区各类设备物品放置的位置，发现移动设备、物品的可疑情况，需立即查明（如消防器材）

2、巡逻过程中，须携带对讲机等值班员应做到眼、耳、鼻、手齐用，闻有异味，听到可疑声响，发现异常情况应立即查明，及时通知有关部门，夜间巡视须两名或以上人员同行

3、注意观察来往人员的动向及携带的物品，发现可疑的人员和物品时，要加以监视及时报告有关部门

4、巡逻时注意检查消防栓、道路、绿化、公共设施的完好情况，发现问题应及时登记、汇报

5、遇有偷窃、流氓违法犯罪分子，应立即报警，并协助公安机关处理

6、发现打架、斗殴时，应予以劝止

7、发现火情，应立即组织扑救并迅速报警

8、文明执勤，帮助住户解决所能及的困难

9、不能无故进入用户家中和非巡逻区的办公或商业区域

10、夜间对重点部位进行重点巡视，如监控系统得盲点、地下停车场顶部及隐患部位

11、700-—900加强车辆外出的管理、确保交通通畅900-1730处理做好治安巡视外，还要为用户做其它的服务工作1730—1900规范用户机动车及自行车停放管理

四、器械管理制度（-）对讲机的管理与使用保持对讲机24小时开机，按时充电使用对讲机讲话要语言文明、规范，简单明了，吐字清楚、准确未经批准不得擅自将对讲机借给他人使用使用音量调节及静噪旋钮外，其它一律不得拧动不用对讲机聊天说笑，讲与工作无关的话题爱惜使用，保持清洁，避免雨淋或高处摔落随身携带，谨防遗失对讲机充电时，先放电再充电

（二）警棍管理与使用要点

1、警棍是当出现被保卫对象生命或自身生命受到威胁的紧急情况下用于防范和自卫的工具，应准确判断紧急情况程度，绝对不可随意使用，必须严格控制在正当防卫范围内

2、不得用于其它用途，如恐吓、玩耍

3、不准交予或借予他人

4、非工作时间放置指定地点，不得私带外出

五、保安工作奖罚制度奖励（以下情况予以奖励）严格执行保安纪律和制度，工作认真负责，做出显著成绩的给予表彰奖励对国家和集体利益做出重大贡献的或见义勇为成绩突出者给予表彰奖励处罚（以下情况予以处罚）

1、违反企业规章制度

2、在岗位上不履行保安职责

3、不服从领导，不听指挥

4、不使用文明礼貌用语

5、着装不整，不按规定佩带胸卡,影响物业员工形象第一次口头警告；第二次经济处罚；第三次辞退因需要辞退保安员的由安保部提出书面报告，经物业总经理批准后，办理辞退手续

六、保安员学习制度各班队每周学习不少于两次，每次学习不少于1小时，具体学习时间各班队根据实际情况制定学习内容各项法律、法规，公司下发的有关文件、简报和公司的相关的规章制度、国内外重大时事、本行业业务知识和消防知识等公司每季度对保安员进行一次法制宣传教育、职业道德教育、爱岗敬业教育、遵纪守法教育学习时间内要认真仔细作记录，不得敷衍各班队长，保安员不得无故不参加学习，否则一经发现，视情况严肃处理

七、保安员训练制度各班队每周训练不少于两次，每次训练不少于1小时，具体训练安排由各班队上岗情况及人数制定训练内容包括队列、岗位交接、交通手势、防卫术、消防技能及警戒使用等班队长要作到训练中的四会会组织、会讲解示范、会做训练中的各军体动作、会喊口令保安班长、队长要以身作则，带头参加训练，建立训练考勤制度记录，保安员不得无故参加训练，否则一经发现，视情况严肃处理“

八、内务卫生管理制度床上被子、大衣叠放整齐，棱角分明，大沿帽放在被子中间与被口取齐,床单伸展铺平床下鞋一字摆放，后跟朝外床单被褥整洁干净，床下不得摆放杂物，做到床上“豆腐块”，床下“一条线”要爱护公物，桌椅要摆放整齐，常用书籍、笔记本、洗漱用品及公司下发的材料摆放在适当位置，保存完整墙壁不能乱划、舌L贴、乱挂保持窗明几净，地面保持清洁，做到无痰迹、无烟头、不得乱扔废弃物，清扫工具一律放在室外；每日清扫不少于三次，分配到人，时刻保持室内清洁自用厕所、厨房每日清理每周两次大扫除，保持室内、外干净内务卫生实行班队长负责制，班长、队长经常进班队检查，不合格单位对当日值班人员进行10元罚款，三次以上扣除班队长当月职补的50%,并限期整改后仍不能合格则撤消班队长的职务并调离该岗位。