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福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告项目编号侠客行估字
[2004]88号项目名称福州市好景花园土地竞拍总造价
344798612.91元楼面造价
1638.04元/M2土地面积
41032.87M2建筑面积210495M2建筑密度30%容积率
四、福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表3
五、福州市好景花园土地竞拍经济
4.2租赁万0000000000000000000收入元5万18964189641779216620154481427713105119331076195908418724660744903373125591387216-956利润总额元6所得税万625862585871548550984711432539383551316527782391200516181231844458710元7万127061270611921111361035095658780799572106425564048554070328525001715929144-956税后利润元8%
91.
591.
583.
876.
5569.
663.
0556.
7550.
754539.
4534.
1528.
9523.
9519.
114.
49.
755.
20.8-
3.6全投资财务内部收益率
9488.
1488.
1468.
55450.
2433416.
8401.
55387.
1373.
45360.
55348.
3336.
65325.
55315304.
9295.
3286.
05277.
25268.8%资本金财务内部收益率10万6214621455804945431036763041240717721138503-132-766-1401-2035-2670-3305-3939-4574全投资财元务净现值Ic=30%147981457611资本金财务万1835218352181291790717685174631724117019167971657516353161311590815686154641524215020净现值元Ic=30%12年
1.
941.
9422.
072.
142.
222.
32.
42.
492.
62.
722.
842.
983.
143.
313.
53.
713.950全投资回收期
1.3613年
1.
21.
21.
211.
221.
231.
241.
251.
261.
271.
271.
281.
291.
31.
311.
321331.
341.35资本金回收期14投资利润率%
555549.
9145.
1340.
6636.
4532.
4928.
7525.
2121.
8718.
715.
6912.
8210.
17.
55.
032.
660.4-
1.
761.16-
5.0215%
157.
14157.
14142.
59128.
96116.
17104.
1592.
8282.
1472.
0462.
4853.
4244.
8136.
6428.
8621.
4414.
377.61资本金利润率福州市好景花园土地竞拍可行性报告敏感性分析表序号项目名称计量单位基本数变化1变化2变化3变化4变化5000000土地拍卖价款万元
15000500050005000500050001.1土地拍卖单价元/M2121912191219121912191219土地拍卖单价元/亩
1.
28123618123618123618123618123618123611.3%
14.
513.
7514.
2915.
0214.
5713.77土地拍卖价款占比例项目总成本万元2344803636334997332893431836303资金筹措万元3344803636334997332893431836303资本金万元
3.1120681272712249116511201112706借款万元
3.2224122363622748216382230723597经营总收入万元4534444703054512518405611650771销售收入万元
4.
15344447030545125184056116507714.2租赁收入万元000000利润总额万元51896410668195161855121797144696所得税万元6258352064406122719347757税后利润万元12706714713076124291460496948%
91.
551.
792.
6592.
6104.
1568.4全投资财务内部收益率9%
488.
1389.
4491490.
9520.
75429.9资本金财务内部收益率10万元621422086432611275463983全投资财务净现值Ic=30%11资本金财务净现值万元183521500818751178311962716762Ic=30%12全投资回收期年
1.
942.
381.
931.
931.
852.1613资本金回收期年
1.
21.
251.
21.
21.
191.23投资利润率%
145529.
3455.
7655.
7363.
5239.86资本金利润率%
15157.
1483.
82159.
33159.
22181.
47113.87基准期望收益率%0330303030土地拍卖价款临界点万元
108486151441464016900112831.1土地拍卖单价元/M
20206836913568411927501.2土地拍卖单价元/亩
032.
8435.
0225.
841.3%
020.
9832.3土地拍卖价款占比例项目总成本万元204044746883445854826243665资金筹措万元
3040447468834458548262436653.1资本金万元01415716409156051689215283借款万元
3.2026291304742898031370283824经营总收入万元04703054512518405611650771销售收入万元
4.104703054512518405611650771租赁收入万元
4.2000000利润总额万元5065837629725578547106所得税万元6021722518239425922345税后利润万元70441151124861526247618%03030303030全投资财务内部收益率9%
0429.
9429.
9429.
9429.
9429.9资本金财务内部收益率10全投资财务净现值万元0-4-5-5-5-5Ic=30%11资本金财务净现值万元01676216762167621676216762Ic=30%全投资回收期年
1202.
822.
822.
822.
822.82资本金回收期年
1301.
231.
231.
231.
231.23投资利润率%
14016.
2816.
2716.
2716.
2716.27资本金利润率%
15046.
546.
546.
546.
4946.5福州市好景花园土地竞拍可行性报告概率分布情况表变化因素项目名称计量单位基本数变化1变化2变化3变化4变化5投资投资变化比例％0122-5-2100投资变化概率
00.
20.
20.
20.
20.20销售销售收入变化比例％0-122-35-50销售收入变化概率
00.
20.
20.
20.
20.20福州市好景花园土地竞拍可行性报告概率分析情况表方案名称序号项目名称计量单位数值备注基本方案期望值0土地拍卖价款万元
150001.1土地拍卖单价元/M21219土地拍卖单价元/亩
1.
28123611.3土地拍卖价款占比例%
14.26项目总成本万元235054资金筹措万元
3350543.1资本金万元
122693.2借款万元22785经营总收入万元452054销售收入万元
4.152054租赁收入万元
4.205利润总额万元17000所得税万元65610税后利润万元7113908全投资财务内部收益率%
81.659资本金财务内部收益率%
463.110万元5256全投资财务净现值Ic=30%11资本金财务净现值万元17596Ic=30%全投资回收期年
122.02资本金回收期年
131.2114投资利润率%
48.515资本金利润率%
138.56土地拍卖最高限价方案0土地拍卖价款临界点万元13291财务内部收益率期望值%
29.8财务内部收益率大于基准%60期望收益率的概率财务内部收益率小于0的%0概率分析表
一、技术经济指标
1、用地面积:55832m
22、容积率
3.
63、可建面积200995m2其中住宅面积184763m2商店面积沿街商店面积6916m2*2层=13832m2小区内商店面积1200m2*2层=2400m2另外可建车位地下室面积9500m2（车库450个）
4、绿化率35%
5、密度30%以内（本方案按30%计算）
二、可行性分析本可行性测算方案，销售收入为100%,因此在本地块投标中应考虑该因素建议按80%的销售率为底限，同时结合房地产业的经验，本项目的最理想的总地价款在9638万元以内附福州市好景花园土地竞拍成本计算表福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表福州市好景花园土地竞拍经济分析表福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表侠客行置业有限责任公司二00四年九月十二日福州市好景花园土地竞拍可行性报告成本计算表编码工程项目（费用）名称计量单工程量单价或费率造价或费用百分比计算公式或说明位（元）楼面造价（%）（元/M2）
一、征地、拆迁、前期费
1.
00259.
9215.87%1-1-1征地补偿费项
1237.
5414.51%按实际发生1-2-1设计费平方米
2104951818.
001.1%18元/平方米建筑招投标费项1-3-
1110000100000.
050.01%建筑核放样费项1-4-
1150000500000.
240.02%施工许可证项1-5-
1120000200000.
100.01%消防审核费平方米1-6-
121049548419804.
000.25%
二、建安造价
2.
00191948968911.
8955.67%土建及安装费用平方米2-1-
1210495650136821750650.
0039.69%地下室部份建安费用平方米2-1-
20120000.000%小区道路配套费平方米2-2-
12104957070.
004.28%电梯费用部2-3-
17025000083.
145.08%工程监理费项2-4-
117.
130.44%工程监督费元、%2-5-
11559400000.
223430681.
630.1%小区配水电费用等平方米2-6-
1210495100100.
006.11%
三、其他税费
5.
0098138754.
91466.
2328.47%营业税等元、%3-1-
15344361508.
545427072.
75215.
8113.18%3-2-1广告费项
23.
751.46%1销售管理费用元、%3-3-
153443615015344361.
525.
391.55%3-3-1建设管理费用元、%
24665985824933197.
1623.
441.44%利息费用元、%3-4-
12466598585.
630034327.
76142.
688.72%不可预见费元、%8-1-
124665985837399795.
7435.
152.15%总成本zzj
00344798612.
911638.
04100.01%
0000.000%
0000.000%福州市好景花园土地竞拍可行性报告销售收入表序号计量单位单价建筑面积可售面积项目套数可售套数销售收入销售模式备注楼层、单元或楼房名称M2M2元住宅元/nf20501847630003787641501按建筑面积2沿街店面一层元/nf130006916000按建筑面积3沿街店面二层元/m40006916000按建筑面积4小区店面一层元/nf100001200000按建筑面积5小区店面二层元/m，30001200000按建筑面积6车库元/套50000950004500按项目套数合计00000534436150福州市好景花园土地竞拍可行性报告租赁收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积可租面积项目套数可租套数租赁收入租赁模式备注（M2）（M2）（元）000000合计000000福州市好景花园土地竞拍可行性报告投资计划表序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年
一、征地、拆迁、前
13677722.
513677722.
513677722.
513677722.51期费
二、建安造价21919489681919489683
三、其他税费
98138754.
9198138754.
9224534688.
7324534688.
7324534688.
7324534688.73合计
344798612.
91344798612.
9286199653.
2386199653.
2386199653.
2386199653.23福州巾好景花园土地竞拍可行性报告资金筹措计划表序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年投资计划
1344798612.
91344798612.
9286199653.
2386199653.
2386199653.
2386199653.23资金筹措计划
20344798612.
9286199653.
2386199653.
2386199653.
2386199653.23自有资金
2.
1120679514.
52120679514.
5230169878.
6330169878.
6330169878.
6330169878.
632.2借款
0224119098.
456029774.
656029774.
656029774.
656029774.6向银行贷款
2.
210224119098.
456029774.
656029774.
656029774.
656029774.6福州市好景花园土地竞拍可行性报告全投资现金流量表序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年现金流入
10534436149.
990178145383.
33178145383.
33178145383.33销售收入IJ
0534436149.
990178145383.
33178145383.
33178145383.33租赁收入
1.2000000其它收入
1.3000000现金流出
20344798612.
9286199653.
2386199653.
2386199653.
2386199653.23开发投资、经营
2.
10344798612.
9286199653.
2386199653.
2386199653.
2386199653.
232.2其它支出000000净现金流量
0189637537.07-
86199653.
2391945730.
191945730.
191945730.1累计净现金流量00-
86199653.
235746076.
8797691806.
97189637537.07福州市好景花园土地竞拍可行性报告资本金现金流量表序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年现金流入
10534436149.
990178145383.
33178145383.
33178145383.33销售收入
1.
10534436149.
990178145383.
33178145383.
33178145383.33租赁收入
1.2000000其它收入
1.30000002现金流出
0120679514.
5230169878.
6330169878.
6330169878.
6330169878.63开发投资、经营
2.
10120679514.
5230169878.
6330169878.
6330169878.
6330169878.63其它支出
2.2000000净现金流量
0413756635.47-
30169878.
63147975504.
7147975504.
7147975504.7累计净现金流量00-
30169878.
63117805626.
07265781130.
77413756635.47福州市好景花园土地竞拍可行性报告多方案经济分析表序项计量基本方方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案10方案方案12方案方案14方案15方案16方案17方案18号目单位案1113名称1土万50005000600070008000900010000110001200013000140001500016000170001800019000200002100022000地元拍卖价款
1.1元1219121914621706195021932437268129243168341236563899414343874630487451185362土/M2地拍卖单价
1.2元/812361812361974833土亩地拍卖单价
1.3%
14.
514.
516.
8319.
0121.
0622.
9824.
7926.
528.
1129.
6431.
0932.
4733.
7835.
0236.
2137.
3438.
4239.
4540.44±地拍卖价款占比例2项万34480344803565236823379953916740339415104268243854450264619847369485414971350885520565322854400目元总成本3资万34480344803565236823379953916740339415104268243854450264619847369485414971350885520565322854400金元%措
3.1万12068120681247812888132981370814119145291493915349157591616916579169891739917810182201863019040资元本金
3.2万22412224122317423935246972545826220269822774328505292673002830790315523231333075338373459835360借元款4经营总收万53444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444入元
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