南京瞻园铭楼项目市场调研报告

南京瞻园铭楼项目市场调研报告第一章南京市的区域特征和城市概况第一节自然地理概况南京市位于北纬33°31,，东经118°47，，属北亚热带季风气候区，四季分明，夏热冬冷，春秋短暂，雨量集中，历年平均气温16℃,主导风向夏半年为西南风，冬半年为东北风南京地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点，素有“东南门户，南北咽喉”之称南京境内绵亘着宁镇山脉西段，城东钟山若长龙蟠绕，城西石头山似猛虎雄据，故有“钟山龙蟠，石城虎踞”之说万里长江自西向南滚滚而来，折向东去；秦淮、金川两河蜿蜒城中；玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间，气势雄浑而景色秀美

1.1城市性质南京是著名古都，江苏省省会，长江下游重要的中心城市南京为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城南京的规划和建设要继承古都历史精华，创造融古都风貌与现代文明于一体的城市特色南京是江苏省省会，也是该省的政治、文化、经济中心，要保证省级管理职能的顺利行使，并形成省内最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心南京作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市，要充分发挥沿江、近海的优势，增强跨省域的辐射功能和吸引力城北目前的经济不发达，还跟不上其他区域，因此居民的收入普遍偏低南京火车站以及较多的沿江码头、长途汽车站、农贸产品市场的集中于此，外来人口很多，使得该区的治安状况存在较大的隐患，给该区的综合治理带来一定的难度，而且导致卫生状况也较差城北距离南京中心区域较远，文化娱乐等场所和设施也不多，实力强大的公司很少在此驻扎

2.

1.5城北区域前景展望随着世茂集团在南京的大施拳脚，城北滨江隧道的建成，该片区将打造成为未来南京的“外滩”，成为南京市一流的高尚住宅区而我们要抓住的是两个重点的方面，一是加快中心地区开发建设，打造南京城北第三商圈；二是加快宝善地区和静海寺、天妃官开发建设，建设最佳人居环境、旅游休闲景区由此看来城北的房地产发展前景是无可限量的从经济角度看打造第三商圈的意义建设建宁路市场一条街，着力打造中央门一建宁路第三商圈，使之成为城北的CBD,有利于快速提升建宁路市场信息建设的规模、档次和水平，提高知名度，形成品牌市场群；有利于为可持续发展提供重要保证和更加广阔的经济发展空间，实现经济发展与城市建设互动，营造城北加快发展的新优势，实现跨越式发展新动力；有利于培育新的经济增长点，为实现区域经济翻番目标提供有力支持从自然环境看建设最佳居住区的意义静海寺、小桃园、宝善地区、幕燕地区地理位置独天得厚，依山傍水又临江，交通便捷，自然环境十分优越，加快静海寺、小桃园、宝善地区、幕燕地区开发建设,有利于快速改变城北中心地区城市面貌，优化区域环境，改善人民群众的生活居住条件；有利于提升城北建设整体水平，塑造南京滨江新形象；有利于迅速改变人员结构，提高城北地区人员整体素质；有利于较好整治和改变城市容貌，美化优化城市空间，展现城北现代特色,营造商业氛围；有利于展示古城历史文化遗存，再现城廓山环水绕，桃红柳绿梅艳，百姓安居乐业的美景着力推进上述地区开发建设的意义开发建设城北CBD,推进和精心打造中央门-建宁路第三商圈；建设静海寺-天妃宫、小桃园-姜家园、宝善小区和幕燕地区，创造最佳旅游、休闲、居住环境，有利于吸引更多外商来城北投资建设，提升城北经济总量，增强全区域经济综合实力；有利于带动和促进地区开发建设，进而促进商贸商务区建设和沿江开发改造；有利于提高城市化现代化水平，提高人民群众的生活质量，全面推进全区域三个文明建设协调发展；有利于扩大社会就业和维护社会稳定宝善地区的开发建设，是塑造现代化滨江风貌的点晴之笔静海寺-天妃宫历史景区和小桃园历史景区建设，为推动全区旅游经济发展将注入新的活力随着政府加大整治城北的力度，这里的治安逐渐好起来，人们的素质也日益高起来，一股新的风潮正慢慢刮来，城北以崭新的面貌面对到来的人们，经济上来了，区域内人们的物质生活水平也上升了，这将为城北的房地产市场带来无限商机城北地区的房地产市场前景无可限量，随着目前城北区域的经济不断发展，各项生产也跟着进步，这里的房地产将向着一个新的高度进军虽然目前本区域在南京各项排名中略显劣势,但是跟着发展“第三商圈”的势头，一切都是崭新的开始，城北地区终将成为房地产市场中发展潜力最大的区域，终将发展成为最有势力的区域，在南京房地产市场中领导一个不可获缺的地位！第二节城南板块发展综述

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2.1城南区域概述城南板块位于南京市主城区的南部，南至宁南新区，北抵健康路沿线，东至大明路，西接长虹路及周边地区，本区域行政区划主要由秦淮区和雨花区两个区属组成经济方面，该区域主要在近五年来，在秦淮区和雨花台区区委、区政府带领下，广大人民群众充分发挥区域优势，适时调整区域经济发展战略，使经济和各项社会事业保持了持续、快速、健康发展的良好势头早在两年前，两区就已实现国内生产总值

57.63亿元，完成财政收入

10.19亿元资源方面，该区域土地肥沃，物产丰富，环境优美，风景秀丽，历史悠久，自古以来便是人文荟萃、商贾云集之地，素有“江南佳丽地”之美誉交通方面，该区域交通畅通，水、陆、空交通发达，多条公交线路穿境而过，新修建多条双向八车道高等级公路通向市区各个区域，本区域距离禄口机场较近，秦淮河古河道亦环绕本地区而过犹值一提的是新开通的地铁一号线穿境而过，大大方便了该区域内居民的日常出行政策方面，该区域基础设施健全，投资环境十分优越改革开放以来，特别是在近年来，该区域在经济、文化尤其是房地产领域获得了巨大的发展辉煌的发展前景，吸引了众多的国内外客商前来投资创业收入方面，城南市民收入及人均可支配收入在南京城区属中等偏上档次，根据有关部门最近年调查显示，区域家庭年收入1-3万占被调查家庭的48%,3-5万占

37.9%,二者约占85%,高收入购房家庭年收入在10-20万者占

2.9%,20万以上者占

1.7%高收入者管理人员占相当比例，年龄偏年轻，且高学历，收入上升空间比较大

2.

2.2城南房地产市场概况及分析城南房地产的发展状况据不完全统计，截止2005年初，共有130家房地产公司在这块热土上开发了近630万平方米近230个楼盘近年来，城南以住宅为重点，着力加强基础设施建设；以旧城改造和新区开发为着力点，全面推进住宅建设；随着生活配套的不断完善，交通线路逐渐增多，省市重点学区的进入大大提高了城市建设和管理的层次与水平，全区城市面貌明显改观，令城南这块古老名城焕发出勃勃生机从城南规划部门了解到，政府准备全力打造南京城南新天地具有独特的环境及高档名盘从2002年下半年至今，城南新区板块在南京的统一规划下开始静悄悄地凸显出来她独特的气质和魅力，吸引着越来越多的年轻白领及事业成功人士的关注从我们调查分析，城南板块的生活配套设施日益完善，重点学区逐渐进入，给新城南居住环境注入了新的血液，居住人文素质渐渐提高，吸引了众多企业、医疗、电子界人士、教授及风雨穿梭的商界精英人士的追宠城南地产板块分析目前按区域位置划分，城南房地产业已形成三大主要板块即大明路板块、安德门板块及宁南板块大明路板块大明路板块是城南起步较早的区域交通便利，生活配套齐全，大型生活居住区秦虹小区点缀其中，目前该地区是发展较为成熟的生活社区该地区目前新项目主要有御水湾花园、上河明苑、良城美景、同创.九龙盛世园大明路亦成为城南升值最快的区域之一不可回避的一点是现有居民素质在某些方面限制了该地区的进一步突破从项目本身分析、供应体量以中低档项目为主从前段时间市场调研走访分析大明路板块开发房地产较早，怡馨花园、九龙新寓、秦虹小区等现已入住，大大增加了人气，省重点中学、市重点小学及幼儿院的进入，市政配套，交通线路都慢慢的日益完善，秦虹小区一一大明路又是南京汽车行的一条街，综合以上表格、楼盘均价基本掌握在4800元/平米、销售火爆面积大都在三房两厅两卫、兼有大明路的便捷交通与秦红路的成熟配套，是城东南的又一新兴居住中心随着政府建设力度的加大，特别是中和桥拓宽、光华路西延、宁芜铁路迁出城外等工程的开工，这里的城市面貌突飞猛进，区域环境大大改善，人文历史景观突现，丰富多彩的现代化都市生活由此展开2安德门板块安德门板块紧邻安德门和中华门两个地铁出口，交通便捷，被称为城南地铁板块该地区目前聚集项目有锦虹丽都、枫情国度尚圆、四季阳光、格林美地等从地理位置讲该地区紧邻河西，距离奥体中心约四公里路程，区域优势比较明显2宁南板块宁南地区总面积

8.9平方公里，是离市中心最远的地区区内环境优美，拥有

5.6万平方米的花神湖，得天独厚的自然生态环境及非常优越的基础设施条件宁南新区将建设成为高新技术产业研发区为主，高档住宅区、高级商贸区为辅的现代化城市新区近年来，在“加大力度发展宁南”措施的引导下，该区域交通生活配套等设施逐步完善整个园区的建设是在统一规划下实施的，与安德门、大明路两个区域相比，该板块最大优势是周边环境优美，

5.6万平方米的“花神湖”被人们称为“南京第二个月牙湖畔”主要集中项目有，仁恒翠竹园、康盛花园、翠岛花城、花神美境等，阅城国际等在南京人眼里，宁南就是休闲、度假的好去处，环境优美，

5.6万平方米的“花神湖”及大面积的草坪绿地老人在湖边垂钓，小孩在草地上玩耍，让你的生活静悄悄融入到大自然中宁南目前汇集了众多楼盘现在交通线路有

19、

84、

60、

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101、

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802、804路等周边配套有苏果超市、农业银行、省重点雨花中学，市重点雨花实验小学等随着人们的生活不断提高，经济收入渐渐增加，宁南板块现已被南京人民所认可

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2.3城南房地产市场板块系统分析

1.技术分析

1、价格分析从房地产以后的走势看，城南板块市政建设不断在更新，生活配套不断在完善，重点学区及交通线路日益的增加，以及地铁的开通，城南板块的升值空间较大，吸引了高等人士亲睐，给新城南明天又勾勒出一篇辉煌的发展蓝图

2、独特卖点分析城南新区是全市重点开发建设的五大城市新区之一，区内环境优美，得天独厚的自然生态环境及非常优越的基础设施条件市政基础设施建设取得重大突破政府部门充分认识到市政基础设施建设对推动经济发展、拉动城市建设的重要作用，自始至终把市政配套，基础的生活设施放在重要位置住宅建设大规模推进以改善居民居住条件为重点，切实加大旧城环境改造和新区开发力度从聚集人气引进重点学区，由二十七中分校、夫子庙小学分校完成对路改造工程任务，建设城南汽车销售一条街发展策略

3、城南地产SWOT综合分析2优势分析S城南是严格意义上遵循“先规划、后开发”原则进行地产运作的板块政府15亿巨资打造,毗邻大型成熟社区、秦虹小区与南京汽车一条街一大明路、兼有大明路便捷的交通与秦虹路的成熟配套、随着政府建设力度的加大，特别是中和桥拓宽，光华路向西延伸宁芜铁路迁出等工程的开工这里的城市面貌突飞猛进，区域环境大改善，人文历史景观实现，丰富多彩的现代都市生活由此开始城南板块的优势更加突出，其也将会吸引更多的购房者3劣势分析W城南房地产区域除了大明路板块起步比较早外，其他区域起步都比较晚配套设施相对比较落后，公交线路少和重点学校都比较少、酒店、银行、菜场、超市比较远，生活不太方便，难以满足购房者日益增长的物质文化需求另外由于近期城南建设力度比较大，给当地的生活带来了诸多不便，比如光华路到大明路一带堵车严重，噪音灰尘大另外，当地的人文环境也不够好从本次市场调研可以看到,周边居住人员比较复杂，外地人口比较多，给当地的治安带来比较大的安全隐患机会分析

01、将军路沿线居住条件已成熟，居住的南移必然带动商业圈的跟进,城南可能会成为南京的第四商圈；

2、京沪高速南站落城南，资金流、信息流、物流将在此汇集，使这里具备了“城”的含义；

3、消息显示，大校机场动迁指挥部已经成立，困扰城南的飞机噪音问题将得以缓解；

4、一个顶级的大型购物中心将落户这里，高级菜场纳入规划，而公交总站轮廓已现

5、有关专家预测，今年城南板块至少有两个热点值得关注，一个是大明路地区，据悉这里将要建成一个居住面积达1000万平方米的大型社区另一个是地铁效应带来的拉动，中山南路沿线至雨花路一带今年又将有众多楼盘推出很多人士预测，2005年由于众多新盘的纷纷亮相，城南板块将比以往更加热闹，也将再次给这里带来一个新的发展契机威胁分析T

1、目前困扰城南地区房地产发展提升的一个原因应归结于相关部门政策不明确，这给城南板块的进一步发展带来了阻力业内人士表示在目前土地存量日益稀缺的趋势下，城南的各大开发企业更应当充分发挥团队精神，由相关部门牵头组织，开发商之间整体协调起来，形成城南板块自己的特色

2、经过近几年的发展建设，城南已不仅仅局限于人们印象中的老式名宅旧屋，现在所指的城南板块已被赋予新的含义，高阔纬七路、夫子庙、门东等城南地区的改造逐步让这里旧貌换新颜尴尬的是,城南的拓宽和改变似乎并没有为这里赢得更多的掌声一个很明显的例子，提到南京的房地产开发，恐怕连普通老百姓对河西、江宁、城东等板块都耳熟能详，可是，相对开发起步较早，目前发展比较成熟的城南地区却鲜有人问津，在各板块中竟无一席之地！据有关部门的统计资料表明，在包括城南在内的南京六大板块调查中，消费者选择城南的比例仅名列倒数第二，略高于江北地区，早在二年前，就有人提出这样的担忧，坐拥南京一隅的城南为什么始终处于一种市场状态，我们认为城南板块目前处于温吞水状况，一方面是消费者意识的缺乏，最主要的还有深层次的原因

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2.4城南房地产市场展望城南的环境优势是不言而喻的随着人民生活水平的日益提高，天人合一，返朴归真的居住理念将不断深入人心，为广大人民群众特别是成功人士所接受可以说，对自然环境的要求将会空前绝后地排在举足轻重的第一位城南的这一环境优势刚好可以满足这种需求只要扬长避短，城南房地产一定能够在南京楼市里争取一个更大的市场份额而且，只要政府合理规划，开发商通力合作，一定能够树立城南品牌效应，打造城南地产新形象在今后570年乃至更长的时间里独领风骚，城南将保持一个比较旺盛的势头，成为购房者的居住乐园

1.

2.1人口规模全市总人口2010年为680万左右，远景按1000万人口预留，城镇人口2010年为520万左右，远景870万左右预留都市发展区总人口2010年为530万左右，远景按800万左右预留都市发展区城镇人口2010年为450万左右，远景按740万左右预留主城人口2010年控制在300万以内，远景下降到260万以内

1.

2.2用地规模主城城市建设用地为243平方公里，人均城市建设用地2010年为81平方米，远景为93平方米新市区、新城和重点镇人均建设用地按100平方米左右安排

1.3主城功能布局特征主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界分为东、西、南、北、中五个片区以明城墙围合的主体中片（旧城）以发展第三产业为主，强调环境品质的提升和历史文化特色的体现；东、西、南、北四片区要在继续保持原区特色的同时，加强设施配套和功能完善，形成居住就业相对平衡，配套设施相对完善的综合性片区西片是主城的重要新区，具有以商务、体育、文化等功能为主的新城区的中心功能；居住与新业相协调的中高档居住区的功能；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能

2.4社会经济发展目标依据南京市“十五”计划纲要，将社会经济发展目标调整为经第三节河西板块发展综述河西，顾名思义即秦淮河以西地区习惯上将该地区分为北、中、南三个部分北部为龙江板块，中部为以奥体为中心的奥体板块，南部为纬九路以南部分以下为以奥体为中心地区即河西新城区的内容综述

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3.1自然状况概述2行政区划河西新城区位于南京市的西南面，城市主导风向的下风向总占地约56平方公里，其中下关区

1.5平方公里，鼓楼区约6平方公里，建邺区

48.5平方公里西临长江，东部北段至外秦淮河，南段至凤台南路，南到秦淮新河，基本上为江河所围地势南低北高，地面标高

5.5-

7.5米，水塘较多，属长江漫滩地貌单元河西新城区分为北部、中部、南部三个部分

1、北部为纬七路以北、外秦淮河以西，长江以东地区，占地面积20平方公里；

2、中部为纬七路以南、马东广场以北地区，占地面积约21平方公里；

3、南部为马东广场以南、新秦淮河以北地区，占地面积约15平方公里；

4、长江南京段第二大岛一一江心洲总面积约

15.3平方公里，为河西新城区规划发展储备用地

2.

3.2自然生态环境

1、土质环境土层分布自上而下大致分为四层

1.杂填土、素填土

2.淤泥、淤泥质亚粘土、粘土等呈软塑一流塑状态，属高压缩图，承载力低该土层分布较厚，且不均匀，由北向南逐渐加厚

3.粉细砂等，呈稍密-中密，中密-密实状态，承载力尚可

4.岩石，从北向南埋深逐渐加深，承载力很好

2、水环境河西地区西侧的长江江段属于夹江饮用水水源地范围，内有城南水厂、北河口水厂等水厂的取水口和油脂化工厂、二钢等企业水厂取水口，水质可以达到饮用水源地II类要求主要湖泊为莫愁湖

3、大气环境河西地区S

02、TSP、NOX浓度基本上可以达到居住区二级标准要求

4、噪声河西地区声环境现状质量较好，基本可以满足相应功能区划要求

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3.3土地利用现状南部地区土地权属为国有土地、集体土地和部分撤村建居土地目前用地仍以农业用地为主，雨花经济技术开发区位于其中该地区以工业、三产为主，种植蔬菜、养鱼为副北部地区经过近20年开发建设已初具规模，城市职能以居住为主河西北部目前居住人口近30万新城区建设规划河西新城区旨在通过5-10年的开发建设，将该地区建成可容纳56万人口的现代化新南京的标志区三大功能的定位一是以文化、体育、商务等功能为主的新城市中心；二是以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地；三是居住与就业兼顾的中高档居住区新城区规划居住人口56万人左右根据河西地理和现状的特点,规划形成三大类型的居住区域一是北部中档住宅区；二是中部中高档住宅区；三是南部高档住宅区规划新城区与外秦淮河（南河）以东老城区的道路联系通道共有23个快速路通道3个，主干道通道6个，次干道通道6个，支路通道9个地铁线3条1号线、2号线和4号线规划安排了两处工业用地北部为鼓楼科技园区，东南部为都市工业园区规划利用该区滨临长江和秦淮河的地理优势，建成滨江大道、新秦淮河大道及道路两侧的绿化带，形成滨江景观带和滨江旅游基地，展现城市滨江特色新城区当前建设目标是在2005年全国十运会召开之前，河西南部建成区达到3-5平方公里，同时还将建成纬八路西延、青石填路、纬九路、江东路、上新河路、滨江大道等六条景观大道体育中心周边将以便捷的城市交通，完善的配套设施和怡人的环境迎接十运会目前以上目标都已基本实现规划引导老城范围内严格控制见缝插针项目，全市住宅建设实行总量控制，中高档住宅尽可能布置在河西新城区土地运作新城区范围内的土地，由河西指挥部实行统一规划、统一征用、统一储备、统一出让、统一管理；土地出让采取公开拍卖、挂牌交易、协议出让等形式规费政策新城区范围内的土地出让价格按楼面地价计算，包含土地征地拆迁补偿费、土地出让金、城市基础设施配套费等所有市属权限内的规费招商引资土地的推出将采用出让的方式居住地块面积每幅出让土地20-50公顷，可开发建设中高档、高档住宅；商业、办公地块面积150公顷，可分块出让出让地块位于新城区的中心地带，交通便捷，地铁可直达市中心2005年举办全国十运会，该地区的基础配套设施将十分完善，人气兴旺；400米宽滨江景观带的建设，将使该地区环境优美，空气清新,具有怡人性和可适居性

2.

3.4河西地区房地产概述河西房地产宏观概况河西新城规划的

55.7平方公里范围内，主要分为北、中、南三段北段主要职能仍然以居住为主，通过整合已建区域，完善服务配套，形成2个地区中心及3个邻里中心；中段结合近期即将启动的体育中心，建设城市副中心，并带动片区的整体建设，南段主要安排高档住宅用地，是河西地区未来发展的主要方向河西新城区的建设，将按照“一体两翼”的工作思路，以中部地区开发建设为重点，以北部地区环境综合整治和南部地区分区规划为基础，全面实施新城区的开发建设理想的话，未来的新城区中心商务区将建成花园式商务社区宽45米、长

1.6公里的中心绿轴，大面积的公共绿地，四季繁茂的花草和成阴的绿树将营造出舒适的生态环境；16幢高层建筑气势雄伟、各具特色、错落有致中心商务区的开工，将迅速带动河西新城区5平方公里核心区的建设在南京市委市政府“一疏散、三集中”和“一城三区”的战略指导下以第十届运动会为契机，河西新区已成为未来5—10年主城建设的重点地区河西新城区位于南京主城的西部，面临长江，与江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位为以商务、体育、文化等为主的新城区中心；居住与就业兼顾的中高档居住区；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地河西新城区作为南京老城的延伸，未来将成为南京政治、教育、文化的中心所以带给楼盘的契机也是不可多得的据最新市场调查显示，目前购房者对奥体板块能承受的心理价位已突破5000元中部地区“五大板块”建设目标奥体中心板块配合省奥体场馆的建设，完善周边环境和设施，保证总建筑面积40万平方米的十运会主场馆如期建成运行商务中心板块十运会之前十大标志性建筑基本建成，超高层建筑竖起塔楼，100米左右的建筑力争完成外立面装修，少数商业设施实现营运居住区板块重点建设纬七路以南包括奥体新城、金马郦城、世纪星园等现代化中高档居住区，一方面为十运会提供服务，另也可实现部分老城人口向新区转移公共配套板块中部地区建成约100公里的道路；完成6个泵站的改扩建及12条河道的整治；重点建设金陵中学河西分校、奥体新城中小学等学校；建设2所区级医院和1所大型老年公寓、4个社区邻里中心；建成奥体新城邮政中心支局；基本建成艺兰斋美术馆等场馆滨江风貌区板块高标准建成纬七路至马东广场约5公里滨江大道示范段及1平方公里滨江公园建设，完成商务中心绿轴及道路两侧绿化建设，集中展现滨江景观特色河西大发展的有利因素一是有高标准的规划蓝图，根据南京市城市总体规划，未来的南京市是由主城——仙西、江北、江宁三个新市区——若干个外围新城组成的都市发展地区主城由明城墙围合的老城和城北、城南、城东及河西五个规划单元组成在此框架下，南京市委常委会已经正式通过了河西新城区建设计划，将用5到10年时间，把新秦淮河以北、外秦淮河和凤台南路以西、长江以东的

55.7平方公里范围，建成一个现代文明和滨江特色交相辉映的现代化新城区河西新城区不仅是以文化、体育、商务功能为主的城市副中心，还是居住与就业兼顾的中高档居住区，以滨江风貌为特色的城市休闲游览区二是有十运会的强力促进2005年召开的第十届全国运动会在南京举行，河西作为十运会的主要场馆，江苏省及南京市投巨资在河西建设现代化的体育场馆体育盛会的举办与运动场馆建设对河西房地产有着不可估量的影响单就政府大量的基础设施及场馆建设就使河西房地产升值有了充足的理由可以说十运会使河西的规划远景有了阶段保障，促进河西规划蓝图提前实现三是有优越的位置交通优势与亚东、江宁相比，河西距离以新街口为中心的老城区距离近了不少，并且有多条公路交通干线连接，从今年5月开始还将陆续有三条地铁线进入离中心城区较近的位置优势和将来便捷的交通优势使得河西新区完全能够发挥城市副中心的功能，成为现代化新南京的标志区域第四节江北板块发展综述

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4.1江北房地产市场状况江北板块从距离城市中心的直线距离上看，与江宁相差无几，但大江南北房地产开发的繁荣景象却差别很大，江南下关地区的商品房销售均价在5000元/平方米左右，河西地区的商品房的销售均价达到5500元/平方米以上，江宁地区的商品房的销售均价也超过3000元/平方米而江北片区的平均房价却依然没有突破3000元，由此可见，江北房地产发展潜力依然巨大随着江浦撤县建区成立新的浦口区，南京市政府确定浦口区为南京新市区，江北房产开始悄然启动目前江北片区已经销售完毕或正在销售的楼盘众多，新理想佳园、万江共和新城、华侨城二期、红太阳旭日华庭、浦东花园、金泉泰来苑，以及苏宁地产在江北的几个•大盘等都纷纷热销，且项目规模都在10万平方米以上，所以江北地区目前的供应量还是比较大

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4.2板块分布及重点板块介绍目前，江北房地产可以大致分为桥北泰山板块、珠江镇板块、浦口区老城板块以及六合板块江北房产商品房开发项目分布较零散客群以本区域内居民为主，一部分是区域内拆迁户，一部分是有改善住房条件要求的居民，市区特别是城北居民在江北置业比例也在不断增加，江北商品房的价格对主城区中低收入有购房需要的人群特别是老城北（下关）地区的居民有很强的吸引力桥北泰山板块本区域离市区交通最为方便，也是江北潜在供应量最大、竞争最为激烈的板块威尼斯水城、明发滨江新城、旭日华庭、华侨城（二期）等数个重量级项目日前正在运作桥北泰山板块分析桥北由于受南京市区辐射较强，距离南京市区最近，价格比区域内其他板块•高，华侨城一期2200元/m咱勺均价创下了江北房价当时的最高点，但项目品质一般今年年初开盘的楼盘销售均价都已经突破2500元/平米从市场存在项目来看，江北项目品质普遍不高，居民对楼盘的品质和景观没•有太高要求，他们更看重的是房子的价格、面积和功能主力房型为三房两厅，面积在110rrr—130m2之间交通便利，公交线路有149路、盐浦线、159路、鼓扬线、614路、盐葛线•等客群以江北地区拆迁户、老城北（下关）地区拆迁户、大厂企业职工为•主珠江镇板块浦口区拥有江北最为优良的生态环境一老山风景区，长江三桥、过江隧道都将在本区通过，正在建设的老山大道，则把大学城、高新区及化学工业园连在了一起目前的房产开发以当地居民消费为主，随着交通、房产环境的改善，该板块迎来大开发的时机已经为时不远珠江镇楼盘主要分布在象山路和珠泉路去年10月底11月初开盘的楼盘有新理想佳园，碧云山庄（二期）、江城人家、万江共和新城珠江镇板块分析从珠江镇整体市场看，目前楼盘均价在2100元/m，，到年底市场均价•可能达到3000元/nr,二房总价在25万左右，三房总价在30万左右楼盘以中低端物业为主,房型以标准户型为主，面积集中在80700rrr的•两房,95T20nr的三房客群以当地和大厂居民为主，收入水平较底•居民以改善居住环境为主要购买目的•珠江镇楼盘供应量不大，各楼盘销售、预订火爆•

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4.3市场分析江北购房片区分析浦口、高新开发区、江浦是消费者比较青睐的片区其中，浦口片区最•受购房者的欢迎，江北住房需求者将会选择在这一片区购买住房，市场前景最好消费者对高新区的偏好情况则紧随浦口片区之后，另外，江浦也吸引了•部分消费者的目光，而大厂、六合吸引的消费者数量较少政府总体规划，“以长江为主轴”将是未来城市格局调整的大趋势总价承受•能力分析购房总价，消费者能够承受的一般在20-28万元/套，而总价在16-20•万元/套的住房最受欢迎总价在26-35万元/套、46-60万元/套的住房也有少量的消费者有意向购•买但销售难度较大聚类分析说明，绝大多数消费者总价承受能力在25万元/套以下,因此，•总价控制在25万元/套以下对江北住房的销售较为有利单价承受能力分析目前，桥北一泰山板块由于受南京市区辐射较强，距离南京市区最近，•价格也较珠江镇高消费者能够承受的单价水平多在2500元/m以下，其中2000-2500元•/m2的单价接受者最多，也有一定数量的消费者能够承受2500—3000元/m2的单价，单价超过3000元/m）只有极少的消费过“十五”和更长的一点时间的努力，把南京建设成为科学技术先导,古都与江滨特色鲜明，国际影响较大的现代化中心城市到2010年,基本实现现代化以“富民强市，率先基本实现现代化”为基本目标,以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，把南京做强做大做优做美到2005年，城市综合实力、基础设施、社会文明和生态环境等方面都进入全国先进行列人民生活达到更加宽裕的小康水平，5年内，力争实现郊县国内生产总值和财政收入在2000年基础上翻一翻三次产业结构实现“

二、

三、一”型向“

三、

二、一”型的战略转变进一步加快城市化和城市现代化进程,2010年基本实现现代化成为我国重要的教育基地、科技中心和创新基地，重要的外贸口岸和长江下游地区重要的金融、贸易、信息中心历史文化名城的国际性影响进一步扩大以加入世贸组织为契机,加快南京经济国际化步伐，以建设国际化大都市的长远奋斗目标，促进和加快城市建设步伐本世纪中叶全面实现现代化，跻身世界发达城市行列

1.5城市发展目标未来南京城市发展目标是

（一）充满经济活力的城市——长江下游现代化的中心城市

（二）富有文化特色的城市——国际影响较大的历史文化名城

（三）人居环境优良的城市——人与自然和谐共生的城市

1.6城市环境景观特色南京所处的地理位置和自然环境，悠久的历史文化，长期的城市者能够承受因此，江北住房的单价最好控制在2500元/m,以内，低收入水平与承•受能力，使得消费者对单价特别敏感产品特征江北楼盘档次不高，江北项目户型面积普遍偏小，市场中以二房、三房•为主，面积在80720m2的标准户型江北市场项目以多层公寓为主，缺乏特色•居民购房目的以经济实用为主，属低层次需求•大户型在江北市场中去化速度慢，江北普通住宅市场还不具备开发高端•物业的条件别墅类高端物业已在江北地区出现珍珠泉、老山风景区因环境优美、空气•清新是开发建造别墅的主要区域林语别墅北靠老山余脉,西至珍珠泉景区，地理条件得天独厚，但由于发展商原因，目前该项目暂时搁浅昭富高尔夫球场，东接小丘陵，环境优美碧云山庄、金泉泰来苑等楼盘的规划都有别•墅类物业客群特征桥北楼盘吸引客群主要是以南京城区居民，城北拆迁户为主，购房居民•以养老为主，部分市区居民以投资为目的珠江镇、泰山镇市场以当地和大厂居民为主•目前，由于交通、环境、生活配套问题的存在，江北市场还未吸引大量•的市区居民江北地区总体销售状况:江北地区有现房的楼盘基本上都已销售完•尚未正式开盘销售的楼盘，接受预定的情况也较好，很多楼盘积累了大•量的意向客户江北地区和主城区大规模的拆迁，大量的拆迁户是江北楼盘的主要客群•今年年初大量新楼盘的面世，很多楼盘

二、三期的推出，使得江北房产•供量放大，江北房地产市场销售将面临供量放量的考验第五节江宁板块发展综述

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5.1江宁房地产市场发展环境分析江宁概述江宁处于南京市的东南部，距南京城约7公里，是南京都市圈南部吸纳中心江宁总人口约为76万人，总面积约为1500平方公里江宁经济实力雄厚，区内有国家级、省级开发区7个，乡镇工业区1个,工业经济形成建材、汽车、电子、民用轻工等四大支柱产业江宁交通发达，有着相对完善的水陆、空立体交通网络新建的华东地区最大机场一一禄口国际机场坐落境内;沪宁高速公路穿境而过，沪宁、宁芜铁路，宁杭国道、104国道、宁芜公路、宁马公路等纵横交错,公路密度居全国之首从南京市区到江宁有新东线、新东区间车、南金线、武白线，101706等车次，车程约为30-40分钟江宁自然资源丰富，拥有59万亩山林、12万亩水面2001年经国务院和省政府正式批复同意，江宁县撤县设区具体方案为撤销江宁县，以原江宁县的行政区域为新设立的江宁区行政区域，新设定的江宁区继续享受原有的县级经济管理权限江宁成为南京的新区，南从而使南京市区的总面积达到2500多平方公里江宁撤县设区后，提升了江宁的整体形象，正逐渐摆脱南京人心目中的农村形象以上所述江宁的种种优越条件，对近年以及今后江宁房地产业的发展也极为有利南京市对江宁的规划南京市对江宁新区的期望很高根据南京2010年城市远景规划，住宅建设以新区开发为重点，鼓励投资以提高新区居住环境质量和设施配套水平南京市将江宁作为未来发展的大型居住区以及南京的卫星市南京市也将江宁作为南京高科技开发区，发展高新技术产业，在政策和各项投入上都有所倾斜在交通配套上，秦淮河大桥的建成，从中山南路经雨花台到江宁的时间可以大大缩短；从光华门到岔路口的道路也已发挥其有效功能，这就缓解了中华门的交通压力最重要的是，地铁一号线延伸段将在三年内建成，从小行车站开始建轻轨环绕江宁，未来江宁的交通将会非常便利，同时也缩短了南京市区居民的心理距离江宁区政府的规划这几年，江宁围绕小城镇、大战略的要求，坚持新区建设与旧城改造同步，形成多元化、多格局城建运作体系近年来，江宁区将按照南京新区、高新技术产业密集区、都市农业集中区”这三大定位，快速实施“西进南拓战略，建成有高新技术产业支撑，有与主城配套完善的功能，有更加适宜人类生活居住的生态环境新城区在城市化建设中，将突出加快东山地区的建设以高科技产业为依托，形成吸引高层次人才居住、人文荟萃的社区环境；以枢纽型基础设施体系为依托，形成以轨道交通网、水上交通网、航空枢纽网、高速公路网为重点，区内交通与对外交通顺畅衔接，进而成为南京都市圈大交通主干线的节点；以高校和科研单位为依托，形成江苏科研、教育的重要基地高新技术产业密集区规划面积70平方公里，以江宁开发区为龙头，东起方山脚下，西至牛首山麓，南至南京二环路，计划用10年时间投入50亿元，建成以信息、生物工程、医药环保、新材料为重点的产业带同时，以东大科技园、开发区创业中心、留学生创业园和一批大学、公司的发展中心为依托，以牛首山为城市的后花园，加快堆山、造林、挖河、建桥等环境建设，让高科技企业掩映在青山绿水之中都市农业集中区将突出经济、城市服务和生态调节功能的有机结合东山地区将重点发展工厂化农业，建设高标准农产品交易市场和现代化高科技农业园江宁区建设局曾组织上海同济大学、南京大学、市规划设计院等单位的专家进行新一轮东山城市总体规划编修将城市规划区域面积由412平方公里扩张到110平方公里，城市结构将形成“一轴两片，一轴即以秦淮河为轴，“两片”即以秦淮河为界划成东区（老城区）、西区（新城区），组成若干组团；将城市交通网络进一步完善，道路等级和路网密度、通行条件明显改善，对外呈“两横三纵”、对内为“经六纬七”同时江宁区政府也在大力实施旧城改造，建设市场特色街

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5.2江宁整体优劣势分析优势A、南京市政府大力建设新区，对江宁实行政策倾斜；B、江宁区政府对房地产业极其关注，在各方面对开发商进行扶持，提出多项优惠措施；C、有山有水的自然风光是江宁的优势之一，房地产开发可以山水为本，宣扬人与自然的完美结合；D、江宁属于新区，可塑性强，如果搞好规划，那么其实现区域发展会非常快；E、江宁的楼盘都是近几年开发的特别是近期开发的楼盘有着较好的规划和相互之间的协调，使得住在江宁的人们不会感到城市里的拥挤和不畅，也不会感到乡村里的空旷；F、江宁离南京城区不是太远，已经有相当多的南京人认同江宁；G、随着交通条件的改善，江宁楼盘的增值潜力很大劣势A、江宁目前交通仍然不太方便，主要是距离较远；B、江宁属于新区，除东山外，配套设施尤其是娱乐、商业、公共设施尚不完善；C、江宁在南京市区居民的心目中仍存在着乡下的印象，尤其中等收入阶层，宁愿在市区多花钱买房；D、随着江宁大规模开发的展开，入住人口的增多，近几年的交通压力将会很大，中华门、雨花台、光华门将会成为通往江宁的交通瓶颈;E、随着江宁人口密度的上升，医疗、教育等资源将严重缺乏

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5.3江宁各区域比较江宁按地理位置和开发程度可以划分为四个区岔路口、东山镇、百家湖、将军路、科学园板块等

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3.1岔路口:岔路口离南京城区较近，现在是江宁和南京城区的必经之地岔路口地区的楼盘主要有紫薇花园、经纬城市花园、南方花园、碧水湾、天地新城、瀛洲湾、鑫泰.国际广场、南方枫彩园、水月秦淮、盈家春天、名佳嘉园、武夷商城、天地新城、明月港湾等项目区域优劣势分析1优势A、一个四通八达的交通要道相对江宁其他几片区域交通便利，随着绕城公路的建设完善，宁漂公路的现代化改造成功，从中华门乘车到岔路口只需10多分钟，新东线及新东区间车、南金线、武白线及各类中巴等车辆很多，2005年地铁双龙站建成，这里交通将不成为问题；B、地势平坦，视野开阔，利于大规模的开发建设；C、商业日趋繁荣；D、已开发的楼盘量很大，各种生活配套设施会随即跟上2劣势A、整体规划不是太好，稍显杂乱；B、处于交通要道口，道路太宽，不利于居民日常行动，同时沿街噪音较大；C、风景一般，没有山水可以凭借；D、周边环境还不成熟，施工场所太多，目前还有一种大工地的感觉;E、购房者以城南、门东地区居民为主，素质一般

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3.2东山镇东山镇是江宁的旧城区，同时也是江宁区政府所在地东山镇的楼盘主要有21世纪假日花园、明月花园、东山美食休闲步行街、武夷花园、万欣花园、天印花园、玉靖花园、文靖花园、康馨花园、东城风景、秦淮绿洲、金王府、东山阳光新城、温州商业街、汇景新苑、如月・康城、中国女人街、西苑新寓、东城家园、靖雅局、广都苑、芙蓉园、同曦鸣城、名月花园区域优劣势分析1优势A、由于东山是江宁的旧城区，因此该地段相对基础设施较好，医疗、教育、商业设施完善，为居住者提供比较方便的生活条件B、江宁区政府所在地，是改造的重点江宁区政府投入了巨大的人力物力进行改造；C、该地区背靠东山，有一定的风景资源优势；D、区内交通便利，中巴线众多；E、区内楼盘档次不一，可选择性强F、根据消费者调研，东山镇最被购房者所认同，高达47%的被访者愿意在东山购房2劣势A、开发商水平不一，楼盘开发质量不一尤其是前两年开发的，水平较低区内整体规划一般B、居住人群以江宁本地人居多，素质不高

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3.3百家湖百家湖地区是江宁房地产开发最早的区域，江宁的房地产热点就是由百家湖地区带起来的百家湖地区的楼盘主要有百家湖花园、湖滨世纪花园、湖滨公寓、金轮第一城、胜泰新寓、百家湖花园.印象威尼斯、文化名苑、高尔夫国际花园、凤凰港、湖畔水竹苑、天琪雅居、21世纪现代城、欧陆经典花园、佳湖绿岛、中国人家、同曦鸣城.胜太华府、艺术家园、枫情国度.佳园、百家湖花园.西花园、仲景公寓等1百家湖地区的优势A、开发较早，开发规模大；B、拥有江宁最大的水面——百家湖，亲水性好，景观优势非常明显;C、百家湖是南京最后一个零污染的天然湖，有一千余亩，是江宁开发区的一块天然“绿肺”，空气质量高于市区5倍D、开发区政府在环境、配套设施上进行了大量投资2劣势A、目前可开发地块不多，发展潜力一般；B、江宁开发的热点将转移至将军路沿线，相对来说，政府对此处的投资会减少；C、由于开发早，景观优势大，所以房价也居高不下；D、配套设施不全，缺乏教育、医疗、生活方面设施，入住率较低，人气不旺

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3.4将军路将军路与百家湖都属于江宁开发区但将军路的位置稍偏，因此开发较晚目前将军路沿线已成为开发热土首先，江宁高新技术产业密集区规划面积70平方公里，占今后五年南京新区110平方公里区域的64%,是重点中的重点高新技术产业密集区的重点南京江宁IT园区位于将军路的最南端，北接河海分校,为地区建设及房地产开发留下了巨大的想像空间，一方面，市政府和区政府将投入巨资，加快推山、造林、挖河、建桥等的环境建设，为房地产开发企业营造优良的小区外环境，外部效应明显；另一方面，IT园区工作人员也将成为将军路沿线楼盘的一个重要的顾客群以生物工程、医药环保、新材料为重点的产业带，不仅使高新技术区成为科研基地，也成为生产基地，提供了非常多的工作岗位这些岗位的工作人员都有在工作地附近购房的愿望由于此类工作和ITT作均属于朝阳产业，高薪、稳定是其一大特征，因此，未来创造的购买力会非常巨大其次，东大、南航、河海、正德学院、英华学校等入驻将军路沿线，为将军路创造了极好的人文环境，极大地提升了将军路地块的价值第三，江南文枢苑、中国人家等项目的强势推出，已经吸引了相当多的南京市民的关注，不仅带动了自身楼盘的销售，而且也炒热了将军路，为今后房地产开发做了很好的铺垫第四，雨花台至将军路道路的开通，大大缩短了与南京城区的距离按某项目开发商的观点，将军路的定位应是中山南路的延伸交通始终是购房者关注的中心问题之一，解决了这个问题也就消除了购房的最大障碍之一，越来越多的南京人将把将军路房产作为第一居所来购买第五，将军路沿线有山有水，景观资源极为丰富房地产开发商可以充分发挥自己的想像力、创造力对项目进行雕琢目前该区域楼盘有翠屏湾花园城、爱涛漪水园、翰海翠庭、山水华门、白鹭洲山庄、玛斯兰德（二期）、托乐嘉街区、江南青年城、翠屏清华、水韵别墅、复地朗香别墅、立信.瑞景文华、运盛美之国、翠屏国际城、左岸名苑等第三章.南京写字楼市场分析第一节、南京市写字宏观市场分析

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1.1南京市写字市场的历史背景80年代至今，中国房地产市场的发展经历了三个周期南京的房地产市场起步相对较晚，真正意义上市场化的房地产开发始于92年，受中国第一轮房地产开发热潮的影响，南京这一轮房地产热主要集中在商务楼开发上，从92年开始，商务楼投资在房地产投资中所占的建设，形成了南京山水城林交融、古今文化荟萃、园林环境、宜人空间尺度特色的景观环境

（一）山与水南京依山傍水而建，山取“虎踞龙盘”之势，水以江、河、湖成网，在长江，钟山的宏伟气势中，引入弯曲绕的秦淮河，以悠静的玄武湖、莫愁湖形成了南京独特的城市空间

（二）城与林都城布局与自然山水结合，以明城墙保护为中心的绿化系统、水系、步行系统的建设必将保持与强化城林的空间特色

（三）路与树由于南京冬寒夏热的特点，树种系以落叶树为主，夏季成荫快，因此南京的绿不是以草坪见长，而是以“绿色隧道”（林荫道）和“林”为特色第二章南京总体房地产市场分析南京房地产市场以地理位置来划分可分为五大版块——城北、城南、河西、江北、江宁版块第一节南京城北板块发展综述

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1.2城北板块简介城北位于南京城的北部，区域东到红山路及周边，南临中央门以南部分，西面、北面均被长江环绕整个区域面积约50平方公里，常驻人口55万，土地资源丰富，自然景观优越城北下关区内主要包括中山桥、车站、热河南路、建宁路、宝善比例逐渐上升，93年为44%,97年已经上升到58%这与房地产市场的不规范、旧的住房制度等因素的存在有关因为投资主要进入商务楼市场，所以商务楼市场在短短几年时间内就已出现供给相对过剩的趋势随着政府加快住房制度改革，98年以后，住宅投资的比重逐步上升99年底旧的住房制度正式结束，住宅市场开始全面启动2000年，南京商务楼投资已经下降到24%o98年到2000年底，南京的商务楼开发处于相对沉寂状态

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1.2宏观政策对南京市写字市场的影响近期，随着国家一系列调控政策的出台，及最新八大政策的公布，二手房市场成交量萎缩，部分区域开始出现住宅商品房价格下调的局面大量住宅房抛向租赁市场，使原本租赁水平就低的住宅租赁市场一再走低纵观此番调控，国家打击的目标就是住宅商品房的投机行为，尤其是针对高档住宅房，不仅取消了以往的优惠政策，而且增设了二手房短期交易的营业税，一下子大大拉近了主城区住宅和写字楼之间的差距，写字楼投资的空间一下子豁然开朗了许多但从总体上说写字楼市场仍表现出冷热不均的态势，一方面，包括东宇大厦、阳光大厦等占据核心位置的写字楼，仍旧冷风飕飕而以长发中心、德基大厦为代表的新生代写字楼，销售和租赁业绩让人刮目相看此前，南京写字楼价格大多卖不过住宅，业内人士称此为“价格倒挂”，而业界几乎把所有的原因都归咎为城市的经济地位欠缺迫于销售压力，包括“东方名苑”、“天安国际”等在内的楼盘甚至把写字楼改成住宅来卖而近期位于长江路上的“德基大厦”、新街口的“商茂世纪广场”和鼓楼的“汇杰广场”等新生代纯写字楼，始终保持着90%以上的入住率，企业提前打招呼要求入住的现象也时有发生然而，南京写字楼的复苏并不能惠及到一些陈旧的所谓商住两用楼，新街口石鼓路上的阳光大厦占据着第一核心位置，二手市场卖家出价只在5500元/平方米左右，且还有常年空关房在东宇大厦、森葆大厦等楼盘，二手交易及租赁市场萎靡的现象依旧从统计部门最新的数据表明，去年全市房地产开发投资继续保持强劲的势头，同比增长了

59.3%,其中，办公用房的开发投资额同比增长了

40.11%根据土地储备中心公示的近期上市量来看，2005年商务办公房预计新上市面积可达95万平方米，相当于去年43万平方米的两倍多这个数据表明，随着市场行情的变化，住宅市场在不断走冷，众多开发商已将重心转向写字楼第二节、南京市写字楼市场分析南京的写字楼基本形成了以新街口一洪武路、鼓楼一山西路、珠江路、大行宫一长江路地区为中心向其周边辐射的四大商务圈以及未来发展潜力较大的第五大商务圈一河西区域，各个商务圈的分布也呈现出了较为明显的行业划分，如珠江路及洪武路商圈便出现了以其区域特色行业（IT行业和金融行业）为主流的商务氛围

3.11新街口一洪武路商务圈

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21.1地理分布状况及特点南京的CBD商圈集中在新街口中心地带及其与中山南路、洪武路相围合的区域，该区域是南京市商务最为集中的地区，也是南京交通及人流压力最大的区域，其周边，大型卖场、餐饮、休闲及商业银行等配套设施齐全该区域写字楼具有配置豪华、功能完备等特点，因此它成为大型企业的首选同时，该区域建筑密集、交通拥挤，这些问题又与快速高效的现代企业文化相违背此外，停车位的紧张及城市中心地带绿化的缺乏严重的影响了这里的办公环境但地铁的竣工，地下停车场的建成，交通线路的调整等有效共给都将从根本上改变新街口面貌，新街口的办公条件将会有较大的改善

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2.2鼓楼一山西路商务圈

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2.1地理分布状况及特点鼓楼是南京市的城市中心，该区域交通便利，中山北路、中央路、北京路及中山路交汇于鼓楼广场，鼓楼地下隧道也有效的缓解了该区域的交通压力，2005年南京地铁1号线的建成通车又将为该商圈提供一项交通配套设施，所以使得其相对于新街口商圈而言更具交通优势此外其北可远眺紫金山，西望鼓楼，东看鸡鸣寺，自然条件很好同时，区域内坐落的如南京大学、东南大学等名牌高校，也为其营造了浓郁的文化氛围但相对于新街口商圈而言，鼓楼商圈仍然缺少综合的配套设施，如商业配套、餐饮娱乐设施等山西路作为南京新兴城市中心，山西路板块一直是南京商务楼市场中最具潜力的板块，山西路湖南路作为南京的第二商圈——山西路湖南路地区，地理位置绝佳，交通状况良好，交通路径四通八达，毗邻紫金山，近观玄武湖，金融街商业街坐落其中，商业气息极其浓厚,加之民国公馆区相距不远，又为区域营造了浓郁的人文氛围，山西路CBD的商务楼开发时间虽然不长，但商务楼的档次却普遍较高，如推崇绿色商务的宏图大厦，主推其“商务航母”地位的世贸中心大厦，未来的南京“地标”南京国际商城以及主打文化牌的天鹤文云商务大冒用峪鼓楼一山西路商务圈的快速崛起，为南京写字楼市场注入了新的活力，随着鼓楼一山西路区域的外在配套逐步完善，这一区域必然成为南京商务、写字楼市场的中心发展区域代表楼盘有宏图大厦、新晨国际大厦、天鹤文云、天环大厦、建达大厦、银河国际大厦、世界贸易中心、中信大厦、金源大厦、金山大厦、益来国际广场等珠江路商务圈

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3.1地理分布状况及特点珠江路位于南京两大商务中心之间，紧邻洪武北路、中山路、龙蟠路等主要干道建设中的地铁珠江路站紧邻商圈，为其以后整体区域发展打下了很好的交通基础，该地段相对于其它商务圈而言，具有特定的商务发展氛围，该区域的商务楼的消费群体独特、有针对性一—IT行业以前该地段办公地点主要是沿街店面为主，档次不高，中高档商务楼比较少同时，珠江路区域在餐饮、娱乐等配套方面比较滞后,这也较制约了该区域出现能沟代表企业形象的甲级写字楼及相关配套设施，2003年起，南京市政府对珠江路进行重点的拆迁改造，大规模的拆迁工作已经全面启动，相对应的一些中高档商务楼在开发建设中该区域的代表物业有长发科技大厦、新世界中心、谷阳世纪大厦、长发数码港、汇杰广场等这些高档写字楼的建成，无疑是珠江路区域发展的强大动力来源，改造完成的珠江路必然会令人耳目一新，成为南京城区内又一处商务办公中心广州路是珠江路向河西的延伸，广州路现阶段虽然有较高档次的商务楼——苏宁环球大厦、君临国际、丰汇大厦、易发科技等，但从整体上来看，广州路的规模不够，无法单独建立起商务氛围，只有依托珠江路，与珠江路产生联动效应，借助珠江路商务圈的外延辐射达到自身区域的快速发展珠江路商务圈楼盘基本数据表规建划筑完工时均价案名层高地点开发商性面间元/m2质积新世22综A37层珠江路88华威房界中

2003.126200万合B44层地产心M2谷阳

3.3南京谷综珠江路世纪阳房地万

2004.3620022层合600号大厦M2产开发

6.3二桥房汇杰办中山路地产开万

2003.12790026广场公268号M2发公司

7.6南京苏综广州路办丁宁房地万现房820028环球合188号m2产

3.0丰汇商五台山1丰汇房3万

2003.9640030大厦住产m2大行宫一长江路商务圈

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4.1地理分布状况及特点大行宫区域的区域优势非常明显，中山东路、太平南路、长江路等主干道是南京的金融街、珠宝街、文化街，2003年以来，大行宫区域利好频传，大行宫市民休闲广场启动，江苏省最大的地下停车场开始兴建，太平南路即将变为双向行驶，南京地铁二号线设立大行宫车站，也为其区域发展提供了交通保障南京市政府也加大了对大行宫区域的政策支持，如建设以长江路为主体的历史文化景观带，中国近现代历史遗址博物馆的建设，亮化汉府街美食广场，建设曹雪芹故居纪念馆，云锦艺术博物馆和红楼梦文学馆，规划建设邓府巷商贸城等大行宫商务圈的特点是补充经济，新街口作为南京的“CBD”地区，用地十分紧张，大行宫区域可以弥补新街口的商务空白；珠江路距离大行宫也很近，相对低廉的价格及良好的环境会吸引珠江路上IT行业来大行宫区域办公大行宫一长江路商务圈是珠江路一广州路商务圈和新街口一洪武路商务圈两大商圈的有利补充，是联系两者的纽带，大行宫区域改造完成以后，大行宫一长江路商务圈、珠江路一广州路商务圈、新街口一洪武路商务圈就会在南京市中心区域就会形成一个大的联动发展区域，三个区域在经济发展商各有侧重，但又相互补充，以联动效应带来南京新一轮的经济发展大行宫一长江路商务圈楼盘基本数据表规均价划完工建筑面元/案名层高地点开发商性时间积m*质1一4裙太平南日月大

2004.商楼

3.2万路和中中南置业560044-28M2厦住山东路庆盛地产商住交界处西南5裙楼1000太平南2座塔0（写国际贝

2005.综泛亚集团路与中山楼为4610万M2字都8合新铺发展北路交汇层25楼）处层28层华泰证办

5.8万中山东新地房地地下2现房8900券大厦公M2路90号产层长安国

2004.商

4.4万中山东南京奥勃670030际9住m2路尔

3.

2.5河西商务区

3.2,

5.1地理分布状况及特点河西新城区中央商务区是河西新城区开发建设的核心，位于江东南路以东，经四东路以西，北起振兴路，南至纬九路，占地1平方公里，建筑总面积160万平方米，其整体规划已经通过权威专家组的论证评审，根据规划，南京市政府决心在5-10年将河西打造成为居家、就业、运动、商务、休闲、旅游一体化的南京市副中心河西商务中心短期内还未形成气候，但从长远区域发展来看，河西商务中心区的发展前景相当可观，代表物业为金鹰汉中新城、创新滨江广场、文荟大厦等第四章.南京商业市场分析第一节.目前商业经济发展趋势南京市全年零售总额大幅拉升，增长速度再创近年新高，居民消费升级特征明显，住房、汽车、通讯、教育和健康成为消费的主要热点；六大商贸集团（苏宁、苏果、新百、中央、五星、朗驰）加快向全国及周边地区扩张、辐射，龙头企业发展势头迅猛，；连锁经营形成了由市中心依次向居民小区、城乡结合部、郊县和市外的放射性拓展之势，连锁、超市业保持高速增长；随着投资环境的优化和招商引资力度加大，全市商业网点建设进入高峰期，商业网点建设档次提升；资产重组速度继续加快，私营经济发展势头迅猛，成为南京商贸业发展的主力军；随着我国市场经济体制的不断完善，市场自我调节功能日益增强；政府加强了市场监测与调控力度，重新调整经营布局，整合、压缩无效益商品，强化热点商品促销，大力组织当令、适销商品，克服了“非典”造成的不利影响；市场集聚功能的持续增强，对扩大销售产生了强劲的拉动作用，“一小时都市圈”的集聚辐射作用更加明显第二节.未来商业网点规划规划中南京将成为长三角地区最具活力的有着较强凝聚和辐射功能的现代化商业中心以及南京都市圈的商贸流通核心城市将商业作为南京市重要的支柱性产业，空间布局上向多中心、集中和分散相结合、总体均衡的方向引导；规划中至2007年拥有816万平方米的商业总营业面积地区级商业中心12个，大中型商业网点达440处，营业面积达590万平方米；新规划建设大型商业网点50处，营业面积150万平方米，使全市大型商业网点达到243处，营业面积达530万平方米；新建2条市级商业街按照3万人规模配置社区商业服务设施，每千人拥有社区商务服务设施达400平方米，大部分商业网点初步实现400-500米范围内，可基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求；规划中新建2000平方米以上的农贸市场47个,2007年前新建32个,每3万人拥有一个农贸市场，规划中新街口商业地区是以金融贸易、商务办公和大型商业为特色的桥、小市六个街道，以中山北路为主干道，四通八达，是一个生活机能较完善，市政配套较齐全的小区而红山片区内以一条红山路贯穿南北，北接和燕路，南通新庄立交桥整个城北辖区内有南京长江大桥、铁路南京东站西站、南京长途汽车站以及最大的内河港口一南京港，横贯东西的建宁路一龙蟠路连接沪宁高速和绕城公路，可达沪宁沿线城市和安徽等地而沿建宁路向北，过南京长江大桥可以顺利进入苏北地区，是南京乃至华东地区重要的交通枢纽，通讯、电力、供水、供热、交通等服务设施完善辖区内有南京市重点小学姜家园小学、天妃宫小学、小市小学、小市中心小学以及重点中学第十二中学、小市中学和片区中学渡江中学而南京大学第二附属医院、港口医院、迈皋桥医院、小市医院、长江医院等基本的医疗设施给人们的身体健康带来了保障各大银行，例如交通银行、工商银行、招商银行、建设银行、农业银行等更加为居民的生活提供了方便区域内的超市随处可见，金润发、好又多、家乐福、时代超市、易初莲花、新一佳等国内外大型超市，还有蔬菜、水果、水产批发交易中心，这些都已经成为人们生活中不可缺少的部分区域内自然人文旅游资源丰富，山、水、城、林相映成趣，自然景色优美，人文古迹众多，具有较大的旅游开发价值境内有着著名狮子山风景区、阅江楼、绣球公园、渡江胜利纪念碑、幕燕风景区，红山森林动物园，景色优美，富有生趣

2.

1.2城北房地产板块介绍现代化商贸中心:用地范围以新街口环路以内为核心区，包括周边发展地区，用地面积约

1.6平方公里；鼓励设置市区购物中心、百货店、大型专业店、专卖店、自动售货亭和文化娱乐网点；适度设置超市、便利店、折扣店、餐饮网点和生活服务网点，；限制设置大型超市、家居建材商店、仓储会员店及农贸市场；规划中河西市级商业中心（新街口商业中心补充）将建设成为高档次、多功能的综合商业中心用地范围规划中的发展空间是在纬八路以南，沿经四路和纬九路布局，其中商业设施主要分布在经四路以东和纬九路以北鼓励设置市区购物中心、百货店、大型专业店、专卖店、餐饮网点、自动售货亭、文化娱乐网点；适度设置大型超市、便利店、中型超市和生活服务网点;限制设置家居建材商店、仓储会员店和农贸市场;规划中主城内的商业副中心包括湖南路、夫子庙和火车南站地区湖南路地区将建成各类业态齐全、兼顾服务本市居民和外来人口的综合性商业中心，今后要沿湖南路、山西路巷两侧纵深发展夫子庙地区仍将主要发展旅游商业和特色商业火车南站地区将成为以吸引流动性大的外来人员为主的城市副中心，空间主要分布在南站的南北两侧、宁漂路和机场高速之间规划中主城外的商业副中心包括江宁新市区中心、浦口新市区中心、仙林新市区中心江宁副中心主要功能是为以江宁区为主的南京南部地区居民服务，规划发展空间为秦淮新河以南以西，百家湖以北,通淮路以东的地区浦口副中心今后将承担为江北地区服务和辐射苏北和安徽的功能，并与金融、办公、休闲娱乐结合成为多功能、综合性的商业中心，发展空间将结合浦口新市区中心设置，商业设施的总建筑面积可达40万平方米左右仙林副中心将以服务仙林新市区为主，兼顾辐射新尧、龙潭和镇江西部等地区，空间将集中在仙鹤片区规划中主城内地区级商业中心有10个，包括中央门、瑞金路、迈皋桥、热河路、中保、江东门、安德门、石门坎、孝陵卫、河西南部鼓励建设社区购物中心、大型超市、专业店、专卖店等；限制设置家居建材商店、仓储会员店、大型专业店和农贸市场；其他区域商业规划中央门地区西边将结合现有的南京长途汽车站在南京商厦的基础上进行发展；中央门地区东边将结合南京火车站进行网点布局，规划中强调对该地区应注意处理好对外交通和市内交通之间的关系，并解决好对环境的影响问题瑞金路商业中心将在现有的金润发超市的基础上向东发展，形成以大型超市、专业店为特色的综合性商业服务、文化休闲娱乐中心，规划的重点是解决好交通和环境问题江东门地区规划商业面积也是10万平方米，发展重点在金陵装饰城和石林装饰城一带，主要对现在的建材市场进行业态改造，建设社区购物中心，重点发展日常消费型的中小网点安德门商业区商业面积将为6至8万平方米左右，将结合规划地铁1号线和7号线交汇点进行建设，重点发展和居民生活息息相关的日常消费类业态第三节商圈分析以商圈的角度来考量，目前南京的商业主要集中于老城区四大商圈和河西新城区

4.

3.1新街口商圈到2010年，整个新街口商贸商务区的商贸从业人员规划控制目标为8万人，营业收入1200亿元，其中零售业为300亿元，占全市商贸业零售总量的三分之一左右；宾馆酒店业的营业收入达到45亿元，控制建筑面积为80万平方米；文化休闲与餐饮娱乐业的控制面积为155万平方米，餐饮娱乐业的营业收入达到15亿元（不包括宾馆酒店和商场内的餐饮娱乐业）新街口2005年的供应量超过5万平方米，2006年的供应量在4万平方米左右主要的供应项目为鼓楼区小粉桥地块、鼓楼区中山路地块、长江路与中山路交汇处地块、白下区太平南路小松涛巷地块以及白下区铁管巷A地块、C地块等湖南路商圈湖南路商圈一般被认为是南京的第二商圈目前街区内共有各类商店296家，其中名牌、精品、专卖店占83%以上，全街区总营业面积约15万平方米，就业人数约5000余人根据2005年南京商业规划，湖南路在原有的基础上将再扩大5倍具体规划是，开发地下商业街，西起山西路市民广场，东至中央路，全长约1130米，宽20米商业街设在地下一层，总建筑面积3万平方米，一期工程总投资

4.5亿元2005年，湖南路商圈的商业面积供应量预计为7万平方米以上主要的供应项目包括银河国际广场、南京国际广场等预计2006年的供应量在5万平方米以上其中的银河国际广场是一个典型的商业地产项目，其总建筑面积11万平方米，由三大业态组成下部6万平方米的裙楼，为已经开业的“苏宁银河”；5万平方米的塔楼中,有2万平方米的高档商务楼，3万平方米的星级酒店

4.

3.3夫子庙商圈根据市政府对商业地产的未来规划，夫子庙商圈将扩大5倍如今夫子庙核心区域的面积已从

0.21平方公里增加到

1.12平方公里目前这个商圈的经营面积约10万平方米，经营店家近800个，从业人员

2.2万人

4.

3.4中央门商圈该商圈包括建宁路两侧大约3平方公里的狭长区域，聚集着10多个大型批发市场根据规划，商圈将定位在以大型专业批发市场和仓储式超市为主的市场群落2005年，该商圈的商业面积将超过100万平方米，商品成交额达200亿元，在商业经营面积和物流量方面将超过新街口和湖南路

4.

3.5河西新城区建设高档次、多功能的综合商业中心，承担为市民服务和辐射周边城市的功能的河西新城区，规划发展在纬八路以南、沿经四路和纬九路布局，其中商业设施主要分布在经四路以东和纬九路以北河西中央商务区在建项目有13个、16栋标志性建筑，总投资约120亿元,总建筑面积241万平方米城北的房地产市场开发相对较晚，楼盘多集中在下关区，以热河南路及大桥南路附近居多，由于邻近南京西站及下关码头，该地区公共交通设施极为方便，有18W、16W、特1W、32W、34W、39W、53W、57W、307W、302W等多条公交线直通闹市同时，一些较大型的批发市场，如果菜批发商场，茶叶批发市场等也在下关区内，部分楼盘其售价已超过6000元/m2,至于铁路线以北地区地域广阔，但交通目前相对不便不过，这种情况有望得到改善，地铁1号线直达迈皋桥其附近的楼盘也具有一定的升值潜力一条铁路线、一个城门洞之隔，城北板块的境遇与城中、城南等热点板块绝然不同目前城北板块的楼盘售价相对处于较低水平，每平方米约4500元，但其中也不乏售价冲高者价格超过了6000元/m2目前城北的购房主力仍集中在本区域居民中，板块在整体上尚未走出地域限制城北板块中南区的楼盘多集中在热河南路及大桥南路附近，周边便利的公共交通及大型超市布列左右，对解决第一居住问题的购房者有一定的吸引力老城环境整治扩大了城北板块的发展潜力，狮子山、绣球公园、小桃园市民广场的重塑对楼盘的环境影响巨大

2.

1.3城北板块区域市场分析城北房地产市场主要包括下关片区以及红山片区在内的两个片区下关片区下关区位于南京城西北部，西临长江黄水道，东倚明代古城墙,具有长江南京段最为开阔、直观的一段江面和最主要的生活岸线，是“六朝古城”主城区之一，濒临12公里长江黄金水道，素有金陵北大门之称总面积约

31.38平方公里，人口37万，辖区6个街道办事处、一个社区居委会、一个村民委员会去年全年完成国内生产值

6.63亿元,增长

13.5%；实现财政收入

4.08亿元，增长

22.2%；地方财政收入

1.91亿元，增长

16.3%；完成固定资产投资

8.8亿元,是一个南京建设融古都特色与现代文明于一体的现代化滨江城市的窗口性区域境内从大桥南路高架桥到中央门立交桥近3公里的建宁路地段，已经聚集了百货、服装、汽车、五金、化工、家具、装饰等15个初具规模的专业市场，一个特色独具的南京“第三商圈”在这里迅速崛起同时“第三商圈”内平均每天约32万人次的人流量几乎与新街口、湖南路相当区别于新街口的大商场和中高档商务区、湖南路的小型精品店，“第三商圈”则形成了大众化的经济实惠型市场特色，同时也为城北的房地产经济带来了无限商机在经济日益发展起来的形式之下，下关的房地产市场日日更新也是必然之势目前下关区内的房地产开发量是整个城北区域内开发量最大的一个片区，从2000年以来，很多楼盘象雨后春笋般拔地而起,四平苑、佳乐福新寓、方圆绿茵、北苑景虹、金川苑、紫云苑、绿城花园等都是耳熟能详的小区，百合果园、桃源府、亚都锦园、金源太古城、好风如水、星河翠庭、•田园美居、欣芝园、汇林绿洲等使得下关的房地产市场越来越热闹起来而世贸集团倾巨资在宝善地块打造的世茂滨江新城将成为下关地区的标志性区域!红山片区红山片区位于城北区域的东北向，包括红山路、和燕路以及幕府东路、迈皋桥周边的范围，辖区内总面积约20平方公里，常驻人口15万左右随着城北经济日新月异的发展，红山片区也跟着创新的步伐，力求在城北的经济发展领域中占有一席之地这些举动都是人们有目共睹的，一是成立招商服务中心二是密切与省、市各涉外部门的联系三是构建完善信息系统四是在市以上涉外对口部门高薪聘请有能力的人才使得本区域的经济实力向着一个前所未有的前景发展下去经济上去了，人们的衣食住行也理所当然的也上了一个新的台阶因此区域内的房地产市场也跟着红火起来，房价跟着节节攀升，已经上涨到了5000元/m2一座座高楼也快速立起，弘燕名居、红山韵致居住、文锦雅苑、墨香山庄、阳光嘉园、阳光雅居、燕语华庭等数不胜数，标志着区域里房地产市场的一个新纪元

2.

1.4城北优劣势分析优势分析根据现有价格统计，城北目前的房价已上升到了5000元/m2,这跟本区域的经济迅速增长是不可分割的随着南京建设城北的大举动措施下，城北的房地产市场也将跟上一个新的高度而现政府着力打造城北这个“第三商圈”，区域内的房价有可能再上一个台阶未来城北打造繁荣后，这将能够把城北目前的总体客户群从本地逐渐拉伸到各个区域，使得越来越多的人走向城北城北目前的物价比其他区域较为便宜，而且购物也极其方便有家乐福、易初莲花、时代、好又多、金润发、新一佳等大型超市，有金桥、玉桥大市场，南京商厦大型购物商场以及蔬菜、水果、水产批发中心，可谓是一应俱全城北的交通非常便利由于是老城区的缘故，辖区内交通设施较为完善有长途汽车客运站、南京火车站、还有中山码头公交线路也四通八达，31Wx34W、16W、18W、39W、12W、5领、10W、21W、302W、307W、13W、42W、66W等多路公交车连接各个要道城北境内有着优美的风景名胜美丽的长江、狮子山、阅江楼、绣球公园、幕燕风景区、渡江纪念碑、红山森林动物园、小桃园等都吸引了大量的人们前来而城北又属于南京市的老城区域，各项配套设施齐全，可谓是应有尽有，为居民的生活提供了无限的方便劣势分析虽然城北现在各项经济不断发展起来了，但是本区域仍然是南京六城区中发展最为落后的区域，还有着很多不完善的地方近年引进了家乐福、易初莲花大型超市，才使该区的购物环境有所改善城北区域内的文教明显落后于其它区域，学区不好，只有第十二中学是较知名的学校文化底蕴不足，不像其他区有为数众多的大学、知名的中学和小学致使居民的素质不是很高，也导致他们的口碑不好。