房产租赁合同审查清单

房产租赁合同审直清单审查点辨析使用租赁合同与用益物权类合同宏观■合同类型审查点描述租赁合同与部分用益物权类合同是〃选择型〃关系

1.租赁是取得对他人资产的使用、收益的权利，用益物权是取得对他人所有的不动产或者动产1占有使用和收益的权利，功能类似用益物权类合同的期限可以超过年,而租赁合同的最长租赁期限不能超过年2考虑交易场景、当事人意愿进行合2理0选择

202.租赁合同与居住权合同的选择如1果承租人想要长期租赁，可以考虑选择比租赁关系效力更强的居住权合同租赁合同与地役权合同的选择2之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件〃的上述违法出租情形，有可能导致下列后果:2外.部后果责令改正、没收违法所得、罚款等内部后果合同可能被认定为无效并非绝对，但合同一方可以此为由随时解除合同12应提示出租违法的土地使用权的合同无论合同名称是否土地租赁合同有很大风险，建议当事人取得批准或停止交易

3.宏观-合同程序审查点租赁合同的备案不影响效力如果两块不动产相邻或相近，一方需要利用另一方不动产的时候，选择地役权合同对需役地一方审查点描述当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力，而且也没有行政审查点国有资产出租的特殊程序处罚等外部后果因此在实务中多数当事人未备案审查点描述出租国有资产，除双方签署合同外，还需要根据当地政策，履行批准、评估、招标等程序，否则风险很大审查点描述审查点可根据需要办理公证债权文书出租人可考虑就租赁合同办理公证债权文书，以便在承租人未支付租金时直接向法院申请强1制执.行须是无财产担保的租赁合同才属于公证机关赋予强制执行效力的债权文书的范围

2.审查点考虑买卖与租赁或委托管理的组合宏观合同结构设计•审查点描述例如房地产行业的售后包租，各方既签订商品房买卖合同，同时又签署租赁合同或委托管理合同，买受人将商品房交给开发商或开发商的关联企业继续使用、经营，并取得收益此时，买受人买房后马上就可以享受收益，还可能变相降低了买受人支付的首付考虑租赁与买卖的组合与转化审查点如果双方本意是所有权转让，但因为产权有瑕疵、限购等原因无法过户，可考虑〃以租代售〃方式，约审查点描述定〃一旦能过户时应按约定条件过户〃，即符合条件时转为买卖此时，双方同时建立了一个即时履行的租赁合同关系，又建立了一个有条件履行的买卖合同关系根据需要使用定向建设租赁模式审查点双方约定由承租人出资参与建设厂房，厂房按照承租人的要求进行建造，建成后承租人有权按约定租审查点描述1金标.准租用，一般还会约定承租人的出资可抵付将来的租金该模式相当于〃现在的委托建设+未来的租赁〃两者组合该模式本身并不违法，但如果厂房建设本身缺乏批准、许可，就可能导致合同违法、无效，或使得厂2房实.际上无法正常使用使用特定模式以突破租赁合同20年期限限制审直点实务中，很多涉及租赁的交易结构设计是为了突破〃租赁不能超过年〃的法律限制实务中有以下常见做法审查点描述假设希望达到租期年，须注意这些作法并非必然有效，也并非20本书提倡:合同签订年，同时约定到期自动顺延年3该0模式因违反《合同编》第条而无120效10705签订两份合同，一份约定前年的租赁期限，另一份约定后面年的租赁期限该模式因违反《合同编》第2条而无效20107与05不同的承租人签订两份合同，一份约定前年的租赁期限，另一份约定后面年的租赁期限则每一个3承租人的租期都未超过年同时，这两个承20租人之间有一定关系或通过协议安1排0，以确保实际上可连续使用该房屋年20转化为3物0权的转让，改为对公司的出资、买卖等这相当于改变了交易性质，房东的风险负担大不相同此时4，房东可考虑加上〃回购、担保〃方面的措施，以保障仍能在期满后取回房产转化为委托管理合同此时，要考虑被认定为〃名为委托管理、实为租赁〃的风险5■部分的物权转让，例如使用方购买房产的份额，并约定使用方以共有人的身份使用房产年6，年后房东将的份额回购这种模式1可%能有效30301%审查点适当选择简单或复杂的合同形式中观合同形式•审查点描述实务中可能使用的租赁合同类型按由简单到复杂的顺序

1.租金收据简单租赁合同12详细租赁合同3复杂商铺租赁合同.4较大型物业的业主、出租人，如果是经常性的、众多房产的出租，考虑拟订合同模板，并注2可以采取〃通用合同+专门附件〃的设置1格式条款方面的风险2审查点适当使用意向书、租赁预约合同与预租审查点描述租赁中一般不使用意向书

1.〃预订租赁〃场景下可以使用租赁预约合同

2.预租

3.〃预租〃仅在一些地方性法规如《上海市房屋租赁条例》中出现，实际上是对尚未建成的房产的1租赁不建议使用〃预租合同〃作为合同标题针对尚未建成的房产的租赁，选择〃预约合同〃或〃普通租赁2合同〃的形式即可审查点租赁合同、物业服务合同的配套审查点描述一般而言，承租人支付的租金已包括房产本身相关的物业服务费用但有时双方会约定承租人还需额外支付物业服务费，即相当于同时要成立租赁合同与物业服务合同关系常见的做法有■将租赁合同与物业服务合同混合”到一份合同中，出租人、物业公司可以都作为合同主体1分别签署两份合同，分别交费2分别签署两份合同，由出租人代理物业公司办理相关手续3微观合同条款•审直点租赁房屋信息条款审查点描述重点是把租赁房屋的范围说清楚除了一般的地址、面积等信息以外，要考虑采用:

1.正说/反说+概括/列举的套路1可以配合平面示意图

2.注意面积测算与补差的问题2如果双方已经确定了总租金，又在合同中提到〃面积〃或租金单价标准〃例如每平米每天元，应以总租金为最终标准，并考虑约定双方确认以现有租赁房屋为准，租金不再因实10测面积误差而调整注意租赁房屋瑕疵披露

3.审查点租金条款审直点描述实务中的租金的模式有固定1部分固定+部分浮动2浮动+保底3完全浮动的租金比较少见4审查点税费负担条款目前我国大量租赁合同并不正常开具发票，各方没有也无意缴纳税费，律师必须考虑到这一点并在合同审查点描述1中予.以应对根据法律规定，如果合同中未明确约定，则出租人有义务开具发票并承担税费，即约定的租

2.金视为含税当事人约定不开发票、不缴纳税费是无效的但可以约定〃如果开发票，由哪一方承担税费〃

3.实务中的一般做法

4.承租人为个人时，在出租人的角度，多数情况下应该约定〃如需要开发票，由承租人另外承担税费〃，如1承租人不同意则另行协商承租人为公司时，一般需要开发票，双方应明确由哪方开具发票并承担税费多数情况下应该约定出2租人应开具发票并自行承担税费审查点转租、分租条款审查点描述如果需要转租或分租，则必须在合同中列明承租人有权转租，因为承租人未经出租人同意转租的，出租1人可.以解除合同有些情况下会约定〃有限制的转租〃，对转租的对象有限制

2.审查点优先购买权相关条款出租人一方大致的作法有审查点描述约定承租人提前放弃优先购买权1该约.定效力可能有争议，但没有什么坏处约定优先购买权的行使方式

2.不作约定

3.此时承租人依法享有优先购买权，出租人出售房屋时应通知承租人，否则会产生赔偿责任直接约定提前解除合同的条件与责任限制4此时.若出租人有意出售，直接按合同约定提前解除合同、承担有限的责任即可既不存在〃买卖不破租赁〃的问题，也不存在优先购买权的问题了合同提前解除条款审查点提前解除租赁合同的约定有下列模式，可按需选择审查点描述普通居住房屋租赁、不需要装修的办公房屋租赁

1.更有保障辨析使用关于农村土地使用的几种合同类型审查点非本集体经济组织的成员可通过下列三种方式使用到本集体经济组织的土地审查点描述如果想承包、经营非基本农用地，应选择农村土地承包经营合同1注意.，非本集体经济组织的成员无法取得用于家庭承包的基本农用地的承包经营权如果不想承包，只想经营，可选择土地经营权流转合同

2.集体经济组织成员在保有对耕地、林地、草地承包权的情况下，可以流转土地经营权1流转方式包括转包、出租、入股、信托等2这种情况下土地经营权性质是否属于用益物权存在争议，期限是否可以超过年尚不清楚合同命名为3〃土地经营权流转合同〃更为稳妥20流转期限五年以上的土地经营权经登记后可以对抗第三人4如果不想涉及用益物权的设立或流转，可选择土地租赁合同

3.解除模式有权提前解除，不支付违约金，或限定违约金1条款要点违约金一般约定为个月、个月租金212承租人需要装修等前期投入较大的房屋租赁

2.解除模式有权提前解除，支付一定违约金，违约金与装修投入或前期投入及剩余期限挂钩1条款要点解除时间越早，违约金越高2如果一方自己无意解除，也不想给予对方提前解除的权利，如承租人投入较大，拟长期租赁经营时

3.解除模式不能提前解除，提前解除有违约金且应赔偿损失1条款要点这种解除仍是违约，且未限定违约责任，因此对方可以要求赔偿全部损失，也可以要求继续履2行不建议使用的模式

4.不建议未作特别约定，或仅约定提前解除应赔偿损失因为理论上此时提前解除仍为违约,守约方也可要1求继续履行，且有可能会导致合同僵局，通过诉讼能索赔的损失金额也存在不确定性不建议约定〃合同期限内，任何一方提前解除的，应提前个月通知对方，并向对方支付个月租金作〃为2补偿〃因为无法确定赔偿个月租金〃后还要不要赔偿2其他损失，这仍属于权利义务范2围界定不清的情形2法律未禁止农村土地对外出租，但不得擅自改变土地用途1租赁期限不得超过年220审查点注意使用权转让类合同的风险审查点描述如果是因物权转让受到限制，改为使用权转让合同1此时.，如果物权转让本身违法、无效，那么使用权转让合同可能被当作事实上的物权转让合同，从而被认定为违法、无效这类使用权转让合同也有可能被认定〃实为租赁合同〃2此时.，合同期限不得超过年部分法院判决使用权转让合同突破最长租赁期限年限制是无效的2020在产权式商铺交易中，租赁合同与使用权转让合同有选择的空间，

3.产权式商铺交易是指开发商将开放式卖场先分割出售给投资者，再亲自或委托专业经营公司进行统1一管理、统一招商和统一租赁，投资者享有定期收取回报的交易模式如果商铺能取得房产登记证书，其实质等同于一般的商品房买卖，投资者取得所有权2如果商铺不能取得房产登记证书，仅进行概念分割或者物理分割，那么投资者取得的是虚拟性产权，其3实质接近于租赁，只要不违反相关法规，合同本身是有效的，但期限能否超过年存在不确定性20辨析使用租赁合同与企业承包经营合同审查点如果一方仅提供房产、设备设施的使用权，另一方以自己的名义使用、经营，应使用租赁合同审查点描述

1.如果一方在提供硬件之外，还提供营业执照、资质、生产经营配套设施等，其实质为承包经营

2.如果承包经营涉及到资质、营业执照的转让、挂靠，则涉嫌违法1如果承包方以自己的名义经营，则使用〃承包经营合同〃或〃租赁合同〃区别不大2实务中〃企业租赁经营〃模式及表述已经极少使用

3.审查点辨析使用租赁合同与联营、合作经营类合伙合同审查点描述这类情况应使用租赁合同

1.如果房东一方只提供房屋使用权，收取固定收益，或者按照使用人所得收益的一定比例收取浮动收益，应使用租赁合同这类情况应使用联营、合作经营类合伙合同2如.果房东一方不只提供房屋使用权，还提供收银系统、品牌宣传等其他资源，并按照使用人所得收益的一1定比例收取回报，应使用合伙合同第三人可能据此主张联营、合作各方应承担连带责任故应明确约定各方投入、利益分配、风险负担2对提供房屋一方来说，即使实质上是联营、合作模式，定性为租赁关系更为有利3辨析使用租赁合同与房产委托管理合同审查点房产委托管理，即甲将房产委托乙管理，乙向甲支付收益，乙自行出租取得收益实务中，该模式多为审查点描述专业运营公司所采用允许承租人转租的房产租赁合同与房产委托管理合同是〃选择型〃关系1该模式是否能够突破最长租赁期限年的限制，尚不确定2合同中运营方支付委托方保底租金的2约0定是有效的3该模式的风险运营方收取租户的钱后可能会卷款而逃或是〃暴雷〃此时，租户可以与房东建立了4租赁关系，运营方只是房东的受托方为由，向房东主张权利宏观合同主体•审查点描述对于承租人而言，要考虑到合同很有可能中途无法履行被禁止、被拆除等都有可能

2.双方都应考虑到，该租赁合同是违法的、可能无效

3.租赁合同无效的情况下，仍需按租金支付房屋占有使用费，基本能实现出租目的，因此双1方需在权衡风险与收益的情况下考虑是否进行租赁，任一方都有权随时解除合同因此双方应明确约定合同提前解除、终止时的租金退还、善后补偿等事2宜注意租赁临时建筑的风险审查点未取得批准的临时建筑、超过批准期限的临时建筑，实质就是违法建筑，租赁合同可能无效处理应对措施可参考〃租赁违法建筑〃的应对措施注意房屋与租赁用途需求是否相符审查点应核实租赁房屋能否办理工商登记、完成消防验收、开展正常经营等如果无法达到承租人租赁房屋的1目.的，一般应建议承租人停止租赁居住房屋变更为经营性用房时的注意事项

2.承租人在签订租赁合同之前应事先考虑能否征得相关业主同意1考虑在合同中约定如果无法办理相关手续，承租人有权解除合同且不承担违约责任2另外，关于〃经营性用房〃，实务中如果公司租赁办公房屋，还需要考虑该房屋能否用于工商注册这审查点是因为很多办公房屋不允许工商注册，或者因为已经被注册而无法再注册新公司审查点描述注意租赁尚未取得完全产权的经济适用房的风险注意合同有被认定为无效的风险此时双方都不能要求继续履行，出租人是否能要求承租人支付房屋占1用.费也不太明确要考虑租赁合同提前结束的风险可在合同中相应约定，建议出租方采取风险更低的预付租金的模式

2.注意军队房地产租赁的特殊性审查点涉及军队房地产的房产租赁，应注意有关批准程序以及租赁期限的特殊要求具体参见《军队房地产经营审查点描述管理暂行规定》第条、第条规定810注意在建工程出租的特殊性审查点如果在建工程已经取得建设工程规划许可证，则租赁合同有效审查点描述1因为.尚不能交付，租赁合同可能要做一些特殊安排，包括下列处理方式第一种方式先签订预约合同，交纳定金或保证金，条件成熟时再签订正式租赁合同第二种方式签订正式租赁合同，要考虑约定起租时间要与实际交付时间挂钩；逾期交付时可解除租赁合同等，并可以约定承租人提前支付押金和部分租金在建工程尚未取得建设工程规划许可证的，预租或租赁合同可能认定为无效

2.无效H不能签，需结合风险与收益判断是否签订租赁合同或预约合同1要考虑事先约定此种情形下的退款、责任等2审查点注意土地使用权出租的违法风险出租土地使用权时常见的违法情形包括审查点描述

1.擅自将集体土地出租用于非农业建设——《土地管理法》第条等1未按规定进行开发就进行出租，不满足〃属于房屋建设工程的82，完成开发投资总额的百分2。