小区物业管理情况调查报告

小区物业管理情况调查报告小区物业管理情况调查报告「篇一」

一、方正县物业总体概况方正镇线业物业小区143个，246栋楼，12,014户，建筑面积1,227,452平方米其中实行分户供暖的有177栋（86个小区），未实行分户供暖的有69栋（57个小区）有114个小区成立了业主委员会，51个小区由建设单位管理，32个小区由物业公司管理，有60个小区由业主自行管理有资质的物业公司共6家，分别是兴隆物业公司、广辉物业公司、隆庆物业公司、平安物业公司、一家人物业公司、龙兴华辉物业公司

（一）、方正县物业管理的发展方正镇住宅楼建设始于19XX年，方正县建设银行和人民银行分别兴建了2,960平方米和3,134平方米的职工住宅楼由于单位组织建设住宅楼、住户又为本单位职工，为维护居户的正常生活，住宅楼建设单位就组织了一个机构一物业办负责住宅楼公共设施的运行、费用收缴、维修和管理，初期的物业管理随着居民的入住走入了城市建设的视野在随后的20年里，各企事业单位纷纷效仿集资兴建职工住宅楼，采取了谁建设谁管理的原则19XX年，兴建房产住宅楼，对外公开销售，物业管理也随之走入居民的日常生活活动中20xx年，成立了方正县物业管理办公室，隶属方正县建设局，具体职责是:仪式贯彻落实国家《物业管理条例》、《哈尔滨物业管理规定》，维护业主与物业服务企业双方的合法权益，为改善人民的生活和居住环境起一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，无法建立市场化管理运作机制二是安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重四是地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少六是收费率低，每月每户在4—10元，且只能收到50,物业企业基本上只是对小区进行维持型管理

（四）开发商遗留问题的解决不到位开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进行验收，严重影响了物业管理一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展二是有些公建配套设施，如车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期管理难度三是房屋质量问题新区交付使用一段时间后，房屋质量问题陆续暴露出来，物业公司难逃其咎此外，物业管理市场竞争机制未建立，有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患

（五）热难点问题影响物业管理正常运作

1、供水、供电设施移交不到位一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天不足的物业企业又承担不了相关责任

2、新建高层住宅供水困难高层用水难问题一直是投诉热点，涉及牡丹园小区、正棱山庄、康乐家园、金汇城市花园、九缘城市花园、采秣小区、站北村、康嘉花园等主要原因是小区建设时，内部管道口径小，且部分地区地势高近几年，我市东南成片开发了许多小区，管道压力更大高层供水缺乏系统的改造方案，只有在小区新建加压泵房才能彻底解决，而其所需资金却又难以落实

3、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题依法制止这些问题的发生，物业公司有畏难情绪，也苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流

4、公共照明设施的正常使用不能得到保证一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识淡漠，只有等到市民投诉、电话办交办后才被动维修

（六）现行物业法规操作困难

1、现行法规与监管体制不顺如房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确

2、行政监管力度不大如珍珠西园地下室出租给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈而港华燃气公司和首创水务公司认为只要用户申请,符合安装条件，就可以办理使用手续而作为主管部门的房产部门却无法干预

3、现行法规中关于房屋维修基金的使用规定，脱离了我市市情，难以操作

4、成立业主大会的规定过于繁杂，又缺少行政的辅导与帮助

三、解决物业管理问题的几点建议

1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设在已制定的《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况

2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定

3、严格把好小区验收关，努力推进老旧小区改造开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶助

4、实行重大事项报告制度，积极探索新的管理方式上海市房地资源局提出了《物业管理区域重大事件报告制度》和应急预案，明确规定了房地产行政管理部门和物业管理企业在应对这类事件时应付的职责，还设立了全市统一的报告重大突发事件特服电话，24小时受理物业管理重大事件报告，各区县房地产行政管理部门和物业管理企业也分别设立重大事件报告专线电话，落实专人值班将重大事件报告制度的执行情况和应急预案体系的建立情况列入区县房地产局，物业管理企业和小区经理的工作考核内容，对未按规定报送通报，公布有关突发事件信息，不服从管理部门统一应急指挥和处置以及未及时应急处置的单位和直接责任人将依法查处我市有关部门要积极创造条件，借鉴上海市和全国其它先进物业管理城市经验和做法，积极探索多样化物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，努力为人民群众创造和谐的社会环境小区物业管理情况调查报告「篇四」城市学院物业管理调查报告范文过去，学校的物业一般由学校的后勤管理部门进行管理，但是，近几年学校的物业管理越来越社会化，学校的管理者认识到，在学校中引入现代化物业管理，可以提高物业管理的服务水平，保障学校教学和科研工作的顺利进行，创造清洁、优美、舒适方便、文明安全的校园环境学校作为物业产权人及使用人的代表，负责选择物业服务企业，对物业服务企业进行委托、指导、监督和检查，并协助物业服务企业进行工作学校物业管理的范围包括房地产范围内全部教学、科研、生活房屋及其附属设备和公共设施，并对房屋及其设备以及相关的居民环境进行维修养护和管理，承担校园物业的保安、防火、绿化养护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务等为了加强校园的物业管理，我院选择了点亮物业管理公司为校园提供物业，进行合理的管理，点亮物业公司下设有综合办公室、财务部、工程部、物业管理部及各项目管理处等职能部门，公司现有管理人员具有多年的物业管理服务经验，操作技术人员具备丰富的实际工作经验点亮物业管理公司自成立以来，一直致力于科学规范的管理，注重亲情和谐的服务，以“客户为本，优质高效”为管理服务宗旨，在多年的物业管理实践中，点亮物业管理公司汲取先进的管理服务理念和科学的管理模式，逐步建立了完善的质量管理体系，并形成了公司独特的企业文化和品牌优质，更得到了广大客户的大力认同点亮物业管理公司质量方针明确，其为科学规范管理、真诚高效服务企业精神可佳，其为服务、协作、诚信、创新企业目标为追求卓越，勇创新高，构建和谐点亮物业管理公司希望自己公司的管理服务为广大客户营造更加优美、整洁、和谐的人居环境点亮物业管理公司把握客户需求，不断提升企业综合能力，实现客户需求到客户满意的转化，成为最受客户信赖的物业管理服务企业，该公司以诚信立本，以规范为径，拥开放心态，与客户共赢，注重细节，力求完美，在速度的范围内做到最好，最有效，积极响应客户意见，落实行动点亮物业管理公司的服务项目是:1业主携带发展商签定的入住通知书，购房合同、身份证、户口本、车辆行驶证等各种证件的原件以及主要家庭成员免冠一寸相片各两张到管理处办理入住手续；2管理处向住户发放《业主手册》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等资料；3业主填好《业主基本情况登记表》，登好《业主公约》和《物业服务合同》；4管理工作人员与业主到现场验收移交住房，抄水、电底数，填写《入伙验房表》，并双方签字，交纳相关费用，管理处发放钥匙；5有意使用固定车位者，选取固定车位，交纳有关管理费用作为我院的物业管理服务企业，点亮物业管理公司做到了对学生公寓的管理、教学楼的管理、设备的管理、绿化环境的管理这四个大点，首先是对学生公寓的管理，学生公寓的管理包括学生公寓的安全管理、卫生管理、住宿管理，各种公用设施零星维修工作，学生公寓家具维修、采购及其管理，学生床单、被罩的.接收、洗涤和发放等工作学生是学生公寓的使用人，对学生公寓的管理也包含对使用人的要求因此我院点亮物业管理公司就对学生公寓进出楼的来访人员验证登记，禁止无证来访者及推销商品者进入公寓，电脑、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入时要核实登记向学生明确提出安全要求，如不准在公寓内使用电炉子、电加热器等大功率电器；不准在公寓内乱拉、私拉电源线、电话线、电脑网线；不准在公寓内吸烟、点蜡烛、焚烧垃圾和废纸、信件等这些都是电亮物业管理公司对学生公寓禁止的要求物业服务企业负责公寓楼外周边的卫生保洁和楼内大厅、走廊、卫生间、洗漱间、楼梯以及公共部分的暖气片、灭火器、门窗等处的卫生保洁住宿管理方面，严禁在宿舍内养宠物，严禁私自留宿外来人员等其次是教学楼的管理，要求教学楼内外的卫生保洁，定期修检电梯设备，妥善保管电梯机房钥匙及电梯门钥匙，任何非操作人员不得私自使用第三是设备的管理，每天检查各楼层，注意电线等设备设施是否有损坏，同时记录需维修得电灯、线路，并及时修理，保障电得正常供应第四是绿化环境得环境，点亮物业管理公司协助学校做好了绿化美化得总体规划和设计，美化了我学院的校园环境，特别是及时对老化树木进行修枝，保证了学生的安全，枯死树立淘汰后，及时补栽了新树，使校园确保整体协调点亮物业管理公司在我院的管理上有其独特的特点

（1）管理时段性强，学校教学的作息时间很有规律，同时还有寒暑假因此，物业服务企业根据学校的这种特点安排好自己的各项工作计划依据学校教学的作息时间，划分不同的时间段，合理地安排设备设施的维修养护、日常清洁及校园的安全保卫工作

（2）对安全管理的要求很高，学校的青少年集中的场所，青少年学生充满活力，行动敏捷，动作幅度大，在学校物业管理实际操作过程中，点亮物业管理公司考虑到学生的人身安全问题，对设备设施的维修养护很重视

（3）物业管理具有互动性，由于学生的活拨好动，有些时候会造成学校设备设施的损坏，点亮物业服务企业充分注意到了这个问题我院为加强发挥学生的能动性，加强对学生的引导教育工作，使学生自然融入我院的点亮物业管理工作中，并自觉的制止有损于学校物业的行为为此我院点亮物业管理公司做到了周全的服务使学院物业十分完美城市旧区物业管理现状小区物业管理情况调查报告「篇五」课题组对目前我国一些城市在旧区实行物业管理的现状进行了调研，具体情况是天津市物业管理截至20xx年11月底已接管整治项目166个，

1000.3万建筑平方米，分别占整治项目应实施物业管理个数和面积的

39.9%和

43.99%o广州市老城区现已有99个旧居民区推行了以社区服务中心为主体的事业型基本物业管理，充分发挥街道社区服务中心的作用目前，3个试点小区已基本引入了物业管理，小区的环境和居民的生活得到了明显的改善，这一物业管理模式受到群众的普遍欢迎北京市在对旧小区实行综合整治后，按照现代的物业管理模式进行管理吉林省白山市强化了住宅小区综合整治，实行属地化组团，区域化管理，改善小区整体环境近年来市政府先后投入大量资金，由房产局牵头，对市区的住宅小区进行综合整治，实施拆仓房建绿地、修道路工程邯郸市旧住宅区占有很大比例据统计，全市主城区内共有各类住宅区392个，其中原由房产部门统一管理的、各单位自行管理的、产权混杂的旧住宅区就占323个为彻底改变旧住宅区脏乱差的状况，20xx年，市委、市政府提出用3年时间，不断加大力度，晋级升档，完成主城区全部住宅区的综合治理任务，大力推行物业管理，为广大城市居民创造一个整洁有序、优美舒适的生活环境20xx年6月，长春市物业管理与社区管理相结合整治旧区试点工作方案已上报省建设厅，结合物业管理工作现状，朝阳区湖东小区和铁路小区（建筑面积分别为34万平方米和3万平方米）被确定为旧区整治试点区域从以上各城市对旧区的管理来看，旧区的物业管理工作已逐渐成为各城市关注的重点，但如何彻底有效地对旧区进行管理还有待研究、实践

二、目前各地对旧区物业管理采取的普遍方法现在旧区推行物业管理一般都是按照先治理后管理，治理与管理紧密衔接的原则进行同时，各地也根据自己的实际情况采取了不同的管理模式从管理模式上看天津市目前主要有三种一是以房管部门成立专业公司接管为主，天津和平、河西、南开三区房管局都成立了局属专业物业管理公司，以市场化运营模式，取得一定成绩共接管小区36个;二是以街道、居委会模式进行管理为主，红桥、河东、塘沽、汉沽四个区，共接管小区42个;三是以单位模式进行管理为主，河北、河东和大港区三区，共接管33个长春市对于老的没有实施物业管理的区域，即“旧区”，将采取物业管理与社区管理相结合的新思路在推进旧城区住宅小区物业管理过程中，广州根据小区的实际情况分类型、分层次推进，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业管理方式如推行了以社区服务中心为主体的事业型基本物业管理，充分发挥街道社区服务中心的作用北京提出各区（县）政府要加强对老旧居住小区的综合整治，动员产权单位、产权人、使用人、物业管理企业共同出资改造居住区环境在此基础上，通过试点，结合公房出售，摸索经验，建立不同形式的、适合老旧居住区特点的物业管理方式

三、目前旧区物业管理中存在的几个典型问题不管各地采取怎样的物业管理模式，在实际工作中都遇到了几个典型的难题，这些难题直接影响着居民对物业管理工作认可度和物业的正常运行，并制约着旧区物业长效管理，值得其它未实行旧区物业管理的地区注意

（一）旧区物业收费低，收缴率低，物业管理企业不愿接管旧区物业收费低，政府制定的物业服务基准价格偏低，物业管理公司入不敷出比如天津市，针对旧区多年来形成的收费机制，天津市各区对旧区物业收费大致实行两种模式一种是按建筑面积收费，一般不超过

0.3元/平方米;另一种是以房型收费，大致分独单、偏单、三室，并根据提供的服务标准制定具体的收费价格，一般独单5〜6元;偏单78元;三室910元；以目前的情况看，大多数改造后的旧楼区还是以房〜〜型收费为主，可以看出，旧区收费标准无法和现有的普通商品住宅小区接轨同时旧区物业管理还处于“福利”或“半福利”状态，业主观念尚未转变过来，不愿交费或少交费，物业收费率低，天津市平均收缴率仅为50虬多数物业管理企业难以做到收支平衡，经营非常困难实际上旧区房屋及设施设备都急需维护与维修，物业管理费更需提高而与此同时许多旧区的住户大多是低收入阶层和承租户，要想改变目前这种状况难度可想而知

（二）维修基金严重匮乏旧区许多房屋是房改房，房改后，按照商品房统一管理模式要求，必须提取维修资金，提取比例为房款的2%而事实上，不少地方维修资金还得不到完全落实，追缴比较困难再加上不少房改房房屋质量普遍较差;长期的低租金使房屋得不到及时的维修养护，造成房屋完好率低、设备陈旧、老化，给维修造成了较大压力另外还有一些私产旧房，由于过去交易手续的不完备，维修资金也没有按时足额缴纳

（三）法律法规尚不完善，人们的民主参与意识不高到保驾护航作用；二是配合各社区组建业主委员会，并对所成立的业主委员会进行注册备案存档；三是审查申报各物业服务企业是否有资质证书、是否合法经营，当物业服务企业与业主之间发生矛盾和纠纷时，督促业主委员会为他们进行调解；四是督促和收缴专项房屋维修资金，并对维修资金的收缴和使用进行监督和管理；五是对全县40平方米的老楼进行检查，发现有损坏的及时督促、组织产权单位和开发商或物业法务企业尽快维修

（二）、物业管理服务的职责经过走访和调查，我县物业服务的内容主要包括

1、物业公共部位的维修、养护和管理（物业公共部分包括房屋的承重结构、服务主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室等）；

2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理（物业公共设施包括绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、公用天线、机动车库、露天停车场、非机动车库、公共设施设备用房、物业管理用房等）；

3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务;虽然现在各城市对旧区的物业管理大都比较重视，而且也意识到了法律法规的不健全，但要在短时间内建立起完善的法律法规也是不可能的，只能随着时间的推移，针对旧区出现的新问题，逐步建立现在许多城市已出台了一些法律法规，在其中对旧区管理作了规定，如北京，相继出台了《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》、《北京市居住小区物业管理服务标准》以及即将出台的《北京市物业管理服务质量标准》等;天津市相继出台了《天津市物业管理条例》、《天津市商业维修基金管理办法》、《天津市旧区物业管理服务用房购置和管理规定》以及《关于旧区物业管理服务收费有关规定问题的通知》等;邯郸市出台了《公有住房售后维修养护管理办法》、《公有住房售后维修养护办法补充规定》、《物业管理企业资质管理暂行规定》、《邯郸市城市住宅区物业管理办法》和《邯郸市原建住宅小区物业管理分等级收费实行办法》，这些都值得各地借鉴但同时一，由于一些法律法规宣传不够，人们的民主参与意识不高，许多居民不遵守这些法律法规，物业对这些行为又难以有效控制因此，如何尽快制定适于旧区物业管理的制度以及如何使这些制度有效地得到执行，是值得有关部门考虑的问题

（四）接管进度慢，物业管理形同虚设在一些已综合整治过的旧区，可以看到自行车存放处、对小区的封闭、门卫的值班室等设施，但同时也注意到自行车存放处没有几辆自行车，人们还是按原来的习惯随处停放;小区虽用栅栏圈住了，但出口太多，挡不住出出入入的小贩；门卫值班室内没有门卫另外，小区内没有物业管理办公用房等，接管进度慢，物业管理形同虚设治理与管理如何紧密衔接值得各地关注，不要将治理的成果付诸东流

（五）新旧管理体制衔接难过去，旧区的管理主要依靠街道居委会，同时还有供水、供电、供气等部门的协调配合，而现在实行新的物业管理体制后，许多地区物业管理公司与供水、供电、供气等专业管理部门之间还没有建立起规范的委托服务关系，出现问题，容易造成扯皮;街道基层组织的行政管理与物业管理公司的经营管理存在责任划分不明确、职能交叉重叠、互相争权现象

四、我国城市旧区物业管理办法的框架设计在对城市旧区实行物业管理的时候，必须分阶段、分步实施，逐层深入，要治理一个，管理一个，注重效果而不是数量和过程，要循序渐进，不可操之过急具体管理办法如下

1.做好旧区物业管理实施的准备深入旧区进行物业管理的宣传，讲解相关的法律法规（主要是针对旧区的一些具体规定），加深人们对物业管理的认识;对旧区的物业现状进行摸底（如产权情况、新旧程度、管理单位及现状等）；摸清旧区居民对物业管理的需求（如居民对原有物业管理的评价、居民的收入水平、居民对新物业管理方式的认知程度等）

2.对旧区进行分类，制定相应的物业管理办法在推进旧城区住宅小区物业管理过程中，要根据小区的实际情况分类型、分层次推进，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业管理方式目前各城市采取的物业管理方式主要如下对环境配套比较好，房子比较整齐，产权比较分散，住户有一定经济承受能力，对物业管理需求较迫切的住宅小区优先进行整治，可参照新区开展现代化的物业管理;对配套比较差，房子比较旧，住户经济承受能力有限，对物业管理需求一般的住宅小区，以房屋维护为重点进行单项物业管理，随着条件改善，逐步增加服务内容，同时应注意选聘专业的物业管理公司进行这些管理，逐步纳入到现代化的物业管理上

3.及时总结经验与教训，妥善解决易出现的各种问题通过对旧区实施物业管理的城市的调查研究，目前急需解决的几个问题如下:◎物业收费要解决物业收费低、收缴率低、物业管理公司入不敷出的情况，可采取的措施如下1明确业主公约事先对小区的服务内容、服务标准、收费标准及收费方式物业费可以实行低取费、菜单式，按项定价的方式实行由当事双方协商确定，制定本小区的业主公约，同时应注意公约不得违反当地的.法律法规政府要给物业管理企业对违反“公约”的人有“罚”款权，这种“罚”款不同于“行政罚款”，而是要求违反“公约”人要对遵守“公约”人的侵害承担赔偿责任物业管理企业进行“罚”款的依据是“公约”，“罚”来的款只能转入物业的公共维修资金和用于物业管理的费用支出，而绝不能进入物业管理企业的“利润”或“罚款”人的腰包法院或仲裁机构对物业纠纷主要应依“公约”判案“公约”不仅约束业主，同时也是对物业管理企业的约束，在企业不能按要求管理物业时，业主同样可以依据公约的规定提出警告、“罚款”甚至终止合同2在小区显眼的地方张贴服务内容及服务标准、收费标准、收费方式以及对违反公约的处罚措施3公有租赁住房应从租金中提取一定比例的物业管理费用，物业管理单位要相应承担一定的责任专业部门委托给物业管理单位承担绿化和道路养护的，有关部门应给一定的费用4物业管理企业可就地吸纳下岗职工，享受优惠政策，降低运行成本，把有限的收入用在服务上，同时也解决了这些业主交不起物业费的难题5以政府补贴的形式，作为资助特困家庭缴交物业管理费的专项经费6业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用7控制物业公司的进驻资格在实行物业公司管理的小区，一定要选择规模较大、社会信誉好、企业知名度高、管理人员素质高、管理服务质量好、群众满意率高、具有较强市场竞争力的公司，这些公司的管理好，资源配置的能力强，直接管理成本低，从而即使物业管理费用低些也有利益可图再者，公司管理得好，居民必然按时交费的就多，收缴率相应的就会提高8加强物业公司与业主之间的沟通物业公司平时应注意举办一些活动，加强与业主之间的沟通如不定期邀请社区有威望、较热心的业主座谈；“六一”儿童节组织有孩子的业主一起活动；为老年人举办书法绘画比赛;组织社区人们跳健身操等别看举办这些小型的活动事小，但是它的作用和意义却不能轻视，通过一个个不同形式的活动，促使物业与业主、业主与业主之间进一步的了解，有益于小区和睦气氛的培养，有益于不少问题的解决9可以采取物业缴费社会化的形式，让居民把物业费直接交到银行，为居民建立信用体系，对那些有能力支付物业费却以各种理由拒交的业主进行制裁，同时，对物业公司也应实行信用机制，建立信用体系如果物业公司不能履行职责，将拿不到管理费或少拿，以打消一部分按时交物业费业主的顾虑10政府应出台有利于旧区物业管理更优惠的政策，对积极参与旧区物业管理的物业管理公司给予补贴和扶植如政府在税收等方面给予一定的政策优惠，同时拨出专款补贴给物业管理公司，保证物业管理公司能保本微利，在正常经营状态下不至于亏损严重而纷纷退出房改房物业管理市场，从而扶植物业管理公司接手旧区的物业管理，形成良性循环机制，待条件成熟时再按照市场化的模式进行运作◎住房维修资金要想成功地归集维修资金，彻底改变传统的“以租养房、以租养人”的房屋维修管理模式，实现“市场化、社会化、专业化”的现代物业管理的房屋维修模式，保证房屋及其设备的正常使用和运行，各地应采取的措施主要有1尽快出台相应的法律法规如北京市国土房管局《关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》中规定商品住房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修资金，用以保障住房售后的维修管理虽然现在有许多城市注意到了旧区维修资金的问题，但由于实施难度大，一些城市在政府规定中未涉及旧区维修资金的收取、管理和使用，各地应根据本地区的情况尽快出台相应的法律法规，以便有法可依2加大旧区维修资金的归集力度国家有文件明确规定“旧有公房出售时，购房者按购房款2%的比例，向售房单位缴纳维修基金”，因此，对旧区内公房转为私产的一定要进行维修资金的收取;对于还是公有租赁住房的应尽快制定维修资金统一归集的办法，使它们也纳入住房维修基金，进而形成统

一、可靠、有效的住房保障机制，不断完善资金缴存程序，简化手续，使新老政策尽快并轨同时还要对公有住房售后维修资金进行整合3建立完善的维修资金管理制度维修资金涉及广大业主的共同利益，资金的管理、使用及归集要有一套严格的制度，设专门的管理机构在物业专项维修资金的监管方面，广州市大力推行物业专项维修资金“一户一存折”和“维修资金专用卡”的维修资金管理制度，即每一业主都有维修资金专用账户，广大业主能随时了解、监督维修资金的使用情况，并由专门的部门监督管理专项维修资金，以维护广大业主的切身利益，值得各地借鉴◎理顺各部门的职责物业管理与社区管理、社区服务、社区精神文明建设及供水、供电等到部门的专业管理有着密切的联系，搞好物业管理单靠一家不行，只有充分发挥政府主管部门的核心作用，各部门密切配合，共同促进才能实现在处理物业管理和社区管理的关系上，要充分依靠街道、居委会物业管理是社区管理的基础，是社区服务网络的重要组成部分，也是社区精神文明创建的重要力量要在街道、居委会的配合支持下，理顺小区管理体制在处理物业管理和供水、供电等部门的关系上，可按照新小区的办法进行管理同时业主委员会是物业小区（大厦）业主民主协商、自我管理、平衡利益机制的组织政府主管部门应积极指导业主筹备小组召开业主大会，组织成立业主委员会按照新小区的管理方式促进业主委员会与物业公司之间的双向选择、合同约束机制的发展，推动物业管理行业向规范化、专业化和规模化发展总之，在理顺物业管理和其他各部门的关系上，应以物业管理为主，其他各部门为辅、积极配合小区的物业管理，改变过去存在的环境差、服务差、管理差的小区形象，为老百姓创造和保持一个安全、整洁和舒适的居住环境

8、物业档案资料管理目前，我县各小区采取收取物业管理费的形式来维护日常物业管理的各项活动支出，物业管理服务费收取标准因服务项目和质量标准不同而不同，标准从每平方米

0.15元至

0.50元不等小区物业管理情况调查报告「篇二」为深入贯彻中央关于加快发展服务业的重大战略部署，全面树立和落实科学发展观，为政府研究制定行业政策提供参考，为有关部门加强行业指导提供依据，中国物业管理协会于20xx年二季度开始，通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查截止20xx年12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区现将初步调查的有关情况报告如下

一、物业管理行业对社会经济发展的贡献随着我国住房制度改革和住房商品化政策的持续推进，以及乡村城市化、城市现代化进程的加快，物业管理作为一个新兴的服务行业，近几年得到了长足发展，在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用

（一）服务水平显著提高为适应业主乃至社会对物业服务需求的不断增长，90%以上被调查企业都注重服务品牌的培植和运用，从简单的专项服务到整体的综合性服务，从行为规范到服务标准，从服务理念到发展战略，从传统管理到创新服务，从客户管理到客户满意，从单项的物业服务到综合的资产经营管理，服务的品质和品牌意识已在全行业深入人心，物业管理有效提高了城市管理和房地产管理水平，赢得了政府、社会和广大业主的良好赞誉

（二）社会效益表现突出一是支持就业再就业工程，减轻社会就业压力物业管理作为劳动密集型行业，在消化剩余劳动力方面具有天然优势，有利于减轻就业压力，促进社会的和谐与稳定二是积极参与社会公共事务、协助公共秩序管理这次被调查的企业中，协助公安部门处理治安案件共53920起，协助有关方面处理突发事件30207起，参加抢险救灾68905人次三是热心参与社会公益事业，自觉承担社会责任被调查的企业中三年来有793家企业先后赞助社会事业经费

4035.66万元，捐助希望工程和帮扶贫困母亲等活动经费

4177.84万元

（三）经济效益有待改善目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差近半数企业未能盈利，而且盈利企业的平均利润额仅为

82.1万元，反映了多数企业生存状况的困难，缺乏可持续长远发展的经济基础

（四）环境效益初步显现物业管理行业在环境效益方面的作用也是十分明显的由于物业管理覆盖了城市大部分区域，污染减少了、社区整洁了，环境优美了，生活方便了，人们的环境意识不断增强，生活习惯日益文明

二、行业发展的基本状况

（一）企业发展情况1981年至1994年13年间，只有268家企业成立，占企业总数的

5.82%,是我国物业管理的萌芽起步阶段，发展速度慢1994年至20xx年13年间，共有4332家企业成立，占总企业数

94.18%,是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生其中1994至20xx年10年间共成立企业2495家，占总企业数

75.98%,10年间企业以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企业数量的增长速度放缓

2.以企业注册登记类型划分国有企业758家，占总企业数的

16.48%；股份有限公司301家，占

6.54%；有限责任公司2976家，占

64.70%；私营企业348家，占

7.57%；港澳台商独资企业73家，占

1.59%；外商投资企业43家，占

0.93%；其他类型企业101家，占

2.20%大多数物业服务企业实现了公司制（

71.24%为股份有限公司o和有限责任公司），国有物业服务企业仍占一定比例，外资和私营企业比例偏低

3.以企业资质等级划分一级资质365家，占

7.93%；二级资质713家，占

15.5%；三级资质3287家，占

71.46%；其他未取得资质的企业235家，占

5.11%以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差

4.以与开发企业的关系划分被调查企业中属于房地产开发单位下属物业服务企业有1260家，占企业总数

27.39%；其他隶属关系的企业3340家，占

72.61%开发建设单位下属企业占全部企业的四分之一强

（二）从业人员情况被调查企业的从业人员总人数7720xx人基本分类情况如下

1.以工作岗位划分从事管理岗位即企业管理层人员119978人，占总人数

15.54%,从事操作岗位即企业一线操作工人6520xx人，占总人数

84.46%o操作岗位人数中

38.40%是秩序维护员，

24.84%是清洁工，

13.64%是工程维修人员，

5.69%是车辆管理人员，

4.44%是绿化养护人员，

12.99%为其他勤杂工种（以管理人员为基数1,和其他工种的比例关系）从以上数据可以看出，物业服务仍属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占的比例过大（近四成），这在一定程度上反映出物业管理行业对促进社会就业的积极作用

2.以学历层次划分被调查企业的全部从业人员中，具有硕士研究生以上学历1622人，占总人数

0.21%；本科生33396人，占

4.33%；大专生89625人，占总人数

11.60%；中专生147575人，占

19.12%；高中以下学历499814人，占

64.74%中专以下学历所占比例和一线操作工人所占比例几乎完全相等（84%左右），物业管理行业的劳动密集型是与从业人员的低学历紧密联系的

3.以技术层次划分被调查企业的企业经营管理人员中具有高级职称的6667人，占管理人员总数

5.56%；中级职称32351人，占管理人员总数总数

26.96%；初级职称29461人，占管理人员总数

24.56%；无技术职称人员51449人，占

42.92%企业操作人员有高级技工18873人，占操作人员总数

2.89%,中级技工46498人，占

7.14%,初级技工80071人，占

12.28%,无技术人员506612人，占

77.69虬技术力量的薄弱是显而易见的，这意味着大量涉及技术水平的设施设备维护工作需要通过外包专业公司来完成，同样企业对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题

4.以男女性别划分被调查企业的从业人员中，男性占

64.22%,女性占

35.78%小区物业管理情况调查报告「篇三」物业管理问题是加强社区建设，构建和谐社会的重要内容之一综合市长公开电话每年受理情况看，物业管理方面的投诉一直居高不下，年年都是热点、难点之列仅今年上半年，我办就接到此类投诉890余件，主要是房屋质量不好、高层供水难、卫生状况差、亮化徒有虚名、被盗现象严重、地下室或车棚挪作他用、乱搭乱建、油烟噪音扰民、强制指定消费太阳能等涉及物业管理工作的问题就此，我办于近日进行了调研

一、小区物业管理基本概况我市物业管理自1998年起步，现已有物管企业61家，其中二级资质企业3家，三级资质企业48家，暂定级企业10家，从业人员3000多人已交付使用的住宅物业管理项目118个，总建筑面积

668.69万平方米，其中已成立业主委员会的有81个小区；在建住宅物业管理项目（实施前期物业管理）27个，总建筑面积480万平方米这些管理项目中，荣获物业管理部优称号的1个，省优称号的20多个

二、小区物业管理存在的问题及原因随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况具体表现在以下几方面

（一）业主对权利义务的认识不对称随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清表现为一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新雨物业纠纷，最终两败俱伤据了解，目前我市已有

七、八家物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出，涉及13个小区，50多万平米住宅四是业主委员会流于形式很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患

（二）企业对管理服务的定位不准确我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾主要表现在一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升二是某些物业管理企业缺乏专业人员日常维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾三是部分物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益

（三）老旧小区基础条件不配套我市物业管理住宅小区分为三类一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全市物业管理住宅区面积40；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的21；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的39其中，老旧住宅区面广量大，建设标准普遍不高，历史欠账多，硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、管理运转等各种矛盾突出具体表现在:。