物业管理公司财务管理制度2

物业管理公司财务管理制度附件.例行程序时间..基本任.1管理处财务管理的基本任务是.物业管理处的财务管理为独立运作及核算，与物业管.公司分开筹集和管理物业管理处的资金和资产，组.日常财产运作和会计核算，协调财务开支，真实地、.统地、全面地反映公司的经营状况，监督各项财务计.的执行情况..会计制.1管理处的业务范围，所属国内行业，执行其所属行业之会计制度.

1.1执行公司统一规定的会计制度.

1.

2.会计年.2为了符合国内《会计法》要求，管理处需按国内规定的会计年度，即自公历.

2.1月日起至月日止，编制一套符合国内要求的会计报告.

11231.记帐本位.3管理处记帐以人民币为单位.,收入和费用的确.4管理处正确划分资本性支出和权益性支出，对各项收入和费用的确认采用权责发生制原则..公司内部财务管理的基本工.5财务汇报流.

5.1财务汇报流.

1.管理处财务每月定期向项目中心物管部报告.L管部财务每月定期向项目中心财务部报告.

1.

1..财务汇报格.

22.・为统一口径、便于汇总，管理处统一使用公司总部规定的财务报告格式..财务报告分.3月报、季报和年.

3.

1.财务报告组成及内.4务报告组成按公司总部统一规定编报，其主要报告有.

4.1资产负债表.

4.L..•损益表.

4.

1..现金流量表.

4.1他报表（包括但不限于固定资产，应收账，应付账，收入明细账等）.

4.

1.

1.财务报告中管理处核算或反映的内容按公司总部统一规定执行.

4.

2.财务报告提交与审批时.5季报应于每月日以前、年报应于年度终了日内，报公司总部物业经理审批.

5.1510公司总部物业经理应在收到管理处财务报告次日起日内审完，并将财务报.

5.23返还各管理处.,对外公布资料按广州市物业管理办法每季公布收支表给业户查看.6预算及审批预算流.

2.

2.预算制.1管理处的一切财务收支活动都要按财务预算执行，受财务预算的制约.

1.1管理处的财务预算由年度财务预算、季度财务预算组成.

1.2存货入帐计价

3.（）购入的存货按照进货原价加上运杂费、保险费、途中合理损耗和入库前的加工整理1费用等计价（）自制的存货按照制造过程中的各项实际支出计价2（）委托外单位加工的存货按照实际耗用的原材料或半成品加保险费和加工费用等计价；3（）投资者投入的存货按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价；4（）盘盈的存货按照同类存货的实际成本计价；5（）接受捐赠的存货按照发票帐单所列金额加负担的运输费、保险费、缴纳的税金等计6价无发票帐单的，按照同类存货的市价计价存货发出计价采用加权平均

4..由物管中心设立专职仓库员，加强对实物的管理仓管员必须根据采购员或业务员提供5的发票帐单，材质证明书认真清点，核对数量（重量），填写入库单，三方（仓管员、采购员、主管）签字办理入库手续.存货发出必须填写出库单，填明用途、数量、名称、规格，经审核批准，经办人、主管、6仓管员签字手续齐全方能发货，对于有消耗定额的材料发出，必须按定额发放、公司建立严格的存货清查制度，对存货进行定期和不定期清查盘点

7、在清查盘点中，发现盘盈盘亏时，应查明原因，经公司领导及有关职能部门批准后分8别处理、要加强对低值易耗品的管理，并设立”专用低值易耗品”备查薄，低值易耗品可采用9一次摊销法存货的具体管理内容参见《存货管理规定》第八章固定资产管理公司物管是固定资产的管理部门，对固定资产的管理要制定相关的制度

1..固定资产是指使用期限在一年以上，单位价值在元以上的资产包括房屋、建筑物、22000机器设备，运输设备，主要办公工具及其它设备等.固定资产计价按实际成本计价3（）购入的按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装成本和缴纳的税金等计1价自行建造的按照建造过程中实际发生的全部支出计价；2投资者投入的按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价；3在原固定资产基础上进行改扩建的，按照固定资产原价，加上改扩建发生的支出，减去4改扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价；.固定资产实行分级归口管理，实行谁使用谁管理的原则，把固定资产的管理工作落实到4部门、个人各部门对所管理的固定资产必须指定专人负责，加强维护保养，定期检查.固定资产的折旧公司固定资产折旧采用平均年限法直线法计提，固定资产残值率5为5%.固定资产购置6对于购入不需要安装的固定资产，要建立严格的入库及领用保管制度，由物管中心、使1用保管部门、购置部门会同验收，物管中心根据领用单开设固定资产卡片，并由保管使用部门签章后，分别保存管理对于建设安装的在建工程，在全部工程完工后，财务人员应按工程的实际支出作为入2帐价值，按财务制度的要求将在建工程转入固定资产、固定资产的盘点7公司对固定资产进行定期和不定期清查年终清查由物管中心、使用部门和财务部门1实地盘点不定期清查，根据实际情况组织进行盘盈、盘亏的固定资产应查明原因，报批后按规定进行帐务处理盘盈的固定资产应2按其估计净值计入营业收入；盘亏的固定资产按照原价扣除累计折旧，过失人及保险集团公司赔款后的差额计入营业外支出、公司对固定资产的购入、出售、清理、报废的内部转移都要办理会计手续，加强固定8资产的管理固定资产的管理详细内容参见《固定资产管理规定》管理处的财务预算要树立全局观念，搞好综合平衡，做到统筹兼顾.

1.3财务预算需经地区总监审批后才能执行.

1.4预算编制禁止巧立名目，弄虚作假.

1.

5.预算编制根.

2..管理处业务范围及工作方式.

2..管理处所在地区生活及工资水平.2由管理处付薪的员工人数.

2.

3..管理处拥有或控制的固定资产的构成及数量、价值等.2租赁的房屋、设施等的数量及价格.

2.

5.其2,预算编制、审批及拨款流.3前季度第二个月月末各管理处部门向财务提供预算所需数据，然后财务部按.

3.1部统一规定之预算格式编制...管理处在前季度第三个月第一个星期，将预算报物业经理审批.3物业经理收到各管理处预算，在日内审批完成.

3.

310..审批完毕后，交地区总监最后审批，审批于日内完成.

35..审批后的财务预算，及时回复各管理处并通知公司总部（项目中心）财务部.3公司总部财务部根据审批后的管理处预算的拨款金额、拨款时间等，及时为.管理处拨款.

3.

6.预算与实际对.

4..各管理处的财务报告，要有反映预算数与实际完成数对比资料.

4..实际完成数大于预算以上时，要有文字说明.45%.•实际完成数小于预算以上时，要有文字说明.410%审批管.

2.3营运开支审.

1.范围:非业主，住客按金/基金等的物业管理处营运开支，一般多于L RMB

500...申请程.1未经批准和有效报销前的支出当个人借款处.L.审批.L.物业管理处主管可签批支付每单不多于

1.

4.1RMB

500.物业管理公司物业经理可签批支付每单或以下.

1.

4.2RMB3000物业管理公司财务总监（即项目中心财务总监）加签每单143RMB3Q

00.RMB30,

000.物业管理公司总经理（即项目中心地区总监）加签每单］以上.144RMB.有效合同或预算.

1.

4.5•复.

1..备用现金开支审.2最高存放金额:；申请现金补充备用现金金额:；存款应付约.星期需要.

2.1RMB5Q00RMB500备用现金适用范围难以用支票形式支付的小额支出，一般不多于

2.2RMB

200.申请程序.

2.3未经批准和有效报销前的支出当个人借款处理.

2.4审批.

2.5物业管理处主管可签批支付每单不多于

2.

5.1RMB

30.物业管理公司物业经理可签批支付每单以.

2.

5.2RMB

300.合同方.3已有合同之约束，及既定协议之金额，则由物业经理签批后便完成审批.

3.

1..未有合同，则按如下情.

3.对外签约（备预算.

32.•预算金元或以.审批,总经.

321.30,000预算金元或以.审批,财务总.32L.3000-30,

000.•预算金元以•审批.物业经.

321.3,

000.货币资金及往来帐项管.3现金管.

3.

1.现金处.1管理处的现金管理由现金出纳和会计负责，现金出纳，应每天登记当天的现.

1.1收支记录及整理有关凭证资料，管理处负责人可以随时监督检查.管理处办公室应储存适量现金，现暂定元，足够天内的日常零星开支.L25003-5现金存量在规定的限额内当现金余额到达现金存量下限时，由出纳通知会计.并准备支票由物业经理签署后提取现金.现金出纳根据管理处开支情况，提出现金存量上下限报总部物业经理批准.

1.3办公室应把现金储存于保险箱内.

1.4保险箱密码与保险箱锁匙由二人分别持有管理，未得物业经理批准不得移交.

1.5三者.出纳与会计每周末及月末下班前进行现金盘点；由出纳填写现金盘点登记表.人共同签字

1.6月末盘点，会计核对现金帐无误后，再由会计及出纳共同签署.认帐物相符管理处负责人可以随时进行监督盘点出纳每日必须登记现金.记帐.保证账目与现金数额相符，并每月与会计对帐..现金提.2理处每月的用款由项目的专用帐户开支.

2.1理处现金储存量在规定限额内（现暂定在不超过元每当现金余.

2.25,000到达现金存量下限（元）时，出纳要通知会计，并准备转帐支票预约签署.500财务部要每月咨询管理处主管，建议财务部主管修订现金存量上下限.次提款由出纳负责安排，管理处派员与出纳一同提款.

2.3按金管.

3.2,退还装修押金及装修工作证押金程.1装修后个月内，管理处对已装修单位验收合格后，填写《装修按金发还申请表》，并附上L3文件凭证.理处经理签名同意后可予以退还装修押金及工作证押金.

1.

1...财务核实发还申请表后才发放款项.1支出报销流.

3.3支出简化流.

1.各部门需指定一人与财务部对口办理有关支出报销管理工作（其他人员.L1出报销亦统一由部门与财务部对口...部门任何支出，先向财务部索取《付款申请表》，填好后连同有关单据合格.1发票等并作背书，经部门负责人核实签字.管理处经理签批后，再交财务部核对会计核对后，将付款申请书及有.L.单据交财务部出纳.出纳登记现金日记帐，将签署后的付款申请书与发票、原始凭证等交会计.

1.4财务部会计入帐，制作凭证.L5若要开支票，会计负责准确支票并安排盖章.

1.6遇到物业经理审批权限以外，需要总部审批的支出，由物业经理与有关高.L7预约时间审批..支出报销时.2由管理处负责人确定每周的某段时间天为报销日期，非特殊情况，其他时间不.

2.1批报销.管理处人员有因工预借款项，应在完成业务返回管理处后日内报销结帐，对.特殊情况的

2.23其清帐日期亦不得超过天出差前领款亦不可以早于出差前天领款.

303.现金预.3管理处货品购买，尽可能地使用非现金结算方•.

3.1预借现金必须填写《借支单》，经管理处主管签字后，向出纳领款，副本留在.

3.2纳处，正本予会计入帐，但出纳及会计要在副本上签署确认预借现金必须.借出日起日以内归还/清帐清账前，借款人需个人承担借款责任；每次借.3不得越过人民币元，若部门总借款共次而未清账时，共元便不.300033000再预借款项.员工使用现金应取得原始凭证/合格方案并背书，填《付款申请表》，本人签字后.交管理

3.3处经理批准签字，会计审核，向出纳领款有预借现金者，应同时还清.借现金.若有特殊情况不能取得原始凭证/合格方案，用款人应以书面形式说明原因，并.

3.4到部门主管核实批准，财务部审核，作为自制凭证入帐.注凡采购办公用品及各种设备、物料，要经行政部办理入仓出仓手续，并签字核实...帐户管.

3.户口分.1物业管理公.物业管理.户口类.负责…户口类.负责…基本户.财务总作收支费.小额户物业经.支付日常支.

1.

1.储备额不超过元.元以下.10,

0003000.大额户.财务总•处理日常收款及转.2至小额.•按金户.财务总•收取装修按金.3管理费按..基金户.财务总•收取资产储备.4注每个管理处均开设以上类别户..户口运.2小额.L支付或以下物业管理处营运开支.L.RMB3,000小额户运作类似备用金运作模式，资金不足时以实报实销的形式大额户转入.

1.2小额户不收管理费和其他物业管理处的收入.

1.3户口签名人除管理物业管理公司的地区总监与财务总监外，物业管理公司主.

1.4K.LEUNG可单独执行..大额.

22.・主要支付RMB3Q00以上的物业管理处营运收入.大额户运作类似公司的基本户运作模式，资金不足时以实报实销形式大额户.

2.2入.大额户收管理费和其他物业管理处的营运开支.

2.3资金不足由所属物业管理公司免息借入补足，一些非一般支出经特定审批程序.

2.4会由基金户拨入应付.户口签名人参考广州项目中心下属公司银行户运作模式，物业管理公司主管（）

2.5K.LEUNG可单独签可以下的支票.RMB

3000.按金.

34.・专门收支物业管理处客户的各类按金..•户口签名人参考广州项口管理中心下属公司银行户运作模式，物业管理公司主管3（）要单独签或以下的支票.K.LEUNG RMB

3000.基金.

4.•专门收支物业管理处客户的各类基金.

4..一些非一般支出经特定审批程序或会由基金户调拨至大额户应付.4口签名人参考广州项目中心下属公司银行户运作模式，物业管理公司主.

4.

1.（）可单独签或以下的支票.K.LEUNG RMB

3000.固定资产的管.

4..计价方.

4.资产计价采用历史成本原则.

1.凡单位价值元以上，使用期限在一年以上的，并在使用中保持原来物.22,000形态的资产，列为固定资产..设备或物品要作报废，填写《物品报废申请表.3折.

4.

2.折旧按照建时的成本价及预期可使用年限，以直线法每月计算，不预计残值和.1理费用..购建的固定资产，从次月开始计提折旧；处理的固定资产从次月开始不计折旧.2资.预计可使用年.汽

10.电脑及其辅3家5办公室仪5装.

3.其.报总部批准后执..费用的管.5报销手.

5.1用款申.L购买大宗物品（元以上）需做三份报价分析填报《报价分析表》；在.

1.11,000预算情况下元以下由管理处经理审批元至元由总部物.1,0001,0003,000经理审批；元以上由总经理或授权物业经理审批.

3000.报销手.2持原始凭证（购物发票）填写《付款申请表》，经手人按审批单要求填写后.

2.1管理处有关领导签名.报销审批单由管理处经理或有关领导签名后，现金开支的结清余款，有备用.

2.2的补足备用金元以下之零星开支费用，由管理处经理审批予以报销.

1000.备用.3各部门主管因公需零星购物的可申请备用金，备用金限额管理处经理元.

3.11,000各部门主管元.300申请备用金需填写《借支单》由总部物业经理签名同意，再到财务部领取,.为本部门购物

3.2使用..车费报销手.4管理处派员外出办事，根据取回的合理凭证填写《付款申请表》（车票）贴在.

4.1面，经手人签名、交由有关领导审批签名后结清余款.工资发.

5.2,工资发.1财务部于每月日前将工资发放资料报总部物业经理审批.

1.12物业经理应在每月日前审批完毕，并将工资发放资料返回管理处财务部.

1.22管理处于每月日根据审批后的工资资料发放工资.

1.38财务部负责准备支票及汇款单.

1.4人事部负责考勤及核实出席时.

1.5应酬费.

5.

3.应酬费.1所有应酬费用（包括送礼）必须由财务部另册详尽列同被接待单位的资料、日期.L1人数、地点.与管理处有关的对外单位发生的应酬费用，管理处人员内部的文娱活动费用，.

1.2在预算中另列.应酬费用只为管理处部份有业务上需要的员工而设各部门员工的应酬费必须.

1.3先经公司主管经理同意.管理处每月应酬费用不得超出预算上限，及每次应酬费用不得超出元若管理处

1.4RMB500主管认为当月需较多应酬或某次应酬将超出标准时，应预先请示物业经理批准后，方能为之..营业收入的管.

6.•管理费收取指.6涉及部门管理处管业部、财务..缴交管理费方.1缴交现.

1.1银行划.

1.

2.出管理费单之安排（包括日期、部门跟进.

2.追收程.3正常一发通知书致业.

3.1欠费追收一特别函.

3.2再跟进追收一律师.

3.

3.每段时间报.4每周管理费收取明.

4.1每二周管理费收取明.

4.2每月管理费收取明.

4.

3.表.5管理费事宜（表格一.

5.1再次催款通知（表格二.

5.2最后催缴通知（表格三.

5.3管理费收取明细（适用每周，每二周，每月.

5.4表格.花.编号.致…单元业.先生/女士.有关管理费事.您好！根据本处记录，贵单,月份之管理费仍未付清，唯.阁下公务繁忙，一时遗忘，现特函通知管理费等必须于每月七日内缴付恳.阁下尽快前来管理处缴交..阁下已缴付上术款项，请不须理会本通知书..阁下有疑问，可到管理处或致电管理处查询，电话.・专此奉达，敬祝商安.物业管理.•••表格.花编号.致…单元业.先生/女士.再次催款通.您好！本处于上次.阁下的专函中提.月份之管理费共人民.元，至今仍未付清截至本函日期为止，贵单位之总欠款额为人民.元本处唯.阁下公务繁忙，一时遗忘，现特函通知恳,阁下尽快前来管理缴纳.凡超过日未付款的，将按月息的滞纳金有为采取有关程序追讨为避免不必要的附加费

71.5%用之损失，本处恳.阁下早日缴清上述欠款.请鼎力支持为盼.专此奉达，敬祝商安.物业管理处谨.•••花编号.致…单元业.先生/女士.最后催缴通.您好！本处已两次致函.阁下请付.月份之管理费共人民.元、水费共人民.元，至今仍未清付截至本函日期为止，贵单位之总欠款额为人民.元（其中滞纳.元），.阁下务必于本月日前付30清.如届时贵单元仍未缴纳上述款项及滞纳金（按管理公约规定结算），本处在不得已的情况下,将采取相应措施敬请谅解.特此通知！敬祝商祺.物业管理处谨.•••.附件.8例行程序时间.预算程序时.

1.季前第二个月月末各部门向财务部提交并由财务部汇总下季度预算.

1.1季前第三个月第一个星期管理处将预算呈交总部物业经理.

1.

2.工资发放程序时.2每月日前管理处将工资发放资料报总部物业经理审批.

2.12每月日前总部物业经理应在二日内审批完毕并将工资发放资料返回管理处.

2.26每月日管理处依据审批后的工资发放资料发放工资.

2.38•财务汇报程序时.3每月日内各管理处向总部物业经理报送月度财务报告，总部物业经理收到.

3.15告次日起日内审完.3每个会计年度终一个月内管理处向总部物业经理报送年度财务报告，总部物.

3.2经理收到报告次日起日内审完.

7.报销及清帐时.4每月日及月底凡员工于每月日前欠公司款超过日，管理处财务人员.

4.1202030报告管理处负责人，管理处负责人要在月底前作出处理决定，交财务人员执行.淇.5总部财务部将不定期派员至管理处进行内部审计.

5.1总部财务部根据审批后的管理处预算拨款金额、拨款时间，及时为管理处拨款.来结算管理

5.2货币资金为

1.（）库存现金库存的人民币和外币，1（）银行存款存放在银行和其它金融机构的人民币和外币，2（）其它货币资金外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证存款和在途货币3资金等公司现金收付，实行合理分工，帐款分开，互相监督

2.公司每周核对库存现金与现金帐余额是否相符，现金的日记帐与现金总帐每月核对,保

3.证出纳记帐与会计记帐一致性建立银行存款日记帐制度，做到日清月结银行存款日记帐必须每月与银行对帐单进行

4.核对，并编制银行存款余额调节表进行调整公司采取适当措施预防下列外汇风险

5.（）换算风险；1（）交易风险；（）经营风险；在国际外汇市场动荡时期，可考虑用套期保值方式，23以避免损失.公司的往来款项包括应收帐款、应收内部单位款、预付帐款、其它应收款、应付内部6单位款、应付帐款、其它应付款、应工资、应付福利费、应交税金等、公司严格控制应收帐款的数额和收回时间，对长期不能收回的，指定专人，查明原因,积7极催收；确实无法收回的按规定程序批准后，列作坏帐垠失处理、公司按照下列要求对应收帐款进行管理8（）认真作好应收帐款的日常核算工作；1（）每月进行往来清算和应收帐款的帐龄分析，将应收帐款回收情况的明细报告随月度2相关会计报表提交集团财务部（）加强对应收帐款的催收，并将应收帐款的催收作为经营业绩考核的指针之一；3（）加强对欠款单位的偿债能力、信用状况的调查判断，根据调查和判断的结果确定各4单位的信用等级及赊帐限额，并报总经理批准后执行；（）建立健全坏帐损失的确认、审批手续5（）公司应收帐款有下列情况之一的，即确认为坏帐损失的发生6因债务人破产或者死亡，在以其破产财产清偿后，仍然不能收回；A.因债务人逾期未履行偿债义务，已超过三年，仍然无法收回B.（）公司财务部应依照上述方法对坏帐进行严格调查确认，调查人根据调查结果写出分7析处理意见，经集团财务部经理批准，报集团公司总经理批准后执行（）坏帐损失的处理方法为备抵法公司年未以应收帐款余额计提坏帐准备金83%、垫付员工的各种款项，应按规定及时在职工的工资内扣回

9、公司建立应收票10据的登记保管工作，加强对应收票据的回收及管理第七章存货管理公司的存货管理由集团公司物管中心负责，对存货的采购、入库、出库及日常管理要制

1.定相关制度存货的购入必须执行预算计划，经审批后组织采购

2.。