北京市双限房、经济适用房、廉租房1

北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则1总贝IJ为加强我市廉租房、经济适用房及两限房（以下简称保障性住房及两限房）的建设管理，在现有条件下提高此类住房的规划、设计和建设水平，依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发

[2007]24号）、《经济适用住房管理方法》（建住房

[2007]258号）、《廉租住房保障方法》（建设部等九部委令第162号）、《北京市经济适用住房管理方法》、《北京市城市廉租住房管理方法》等文件精神，结合本市实际,制定本导则保障性住房及两限房的建设要符合《北京市十一五〃保障性住房及“两限〃商品住房用地布局规划（2006年—2010年）》，要按照开展节能省地环保型住宅的要求，坚持经济、适用原则，优选规划设计方案，满足使用功能保障性住房及两限房建设除应严格执行《城市居住区规划设计标准》、《住宅设计标准》、《住宅建筑标准》、《居住建筑节能设计标准》、《公共建筑节能设计标准》等国家和北京市现行有关技术标准、标准及相关法律法规外，还应符合本导则的规定建设中应坚持节约资源、保护环境、保证质量的原则，合理选择实用的建设技术和建设工程材料，到达节地、节能、节水、节材和环境保护的目标要求含尿素的混凝土防冻剂污染环境,长期散发异味住宅工程、公建工程7蹲便器用手接触式（按钮、新建公共厕所、公共场所卫生8公共场所易交叉感染扳手）大便冲洗阀间新建公共厕所洗手池、公共场9普通水嘴公共场所易交叉感染所卫生间洗手池10螺旋升降式铸铁水嘴在住宅工程的室内局部中聚苯颗粒、玻化微珠等颗单独使用难以到达65%节不得单独作为保温材料用于外11粒保温材料与胶结材料混能要求墙保温工程合而成的保温浆料水泥聚苯板（聚苯颗粒与12产品保温性能差不得用于各类墙体内、外保温水泥混合成型）以膨胀珍珠岩、海泡石、有热工性能差，手工湿作一混凝土及混凝土砌块外墙内、13机硅复合的墙体保温浆业，不易控制质量外保温工程（涂）料墙体内保温浆料（海泡石，易脱落，保温性能差、热工混凝土墙（含混凝土砌块墙体）14聚苯粒，膨胀珍珠岩等）性能达不到建筑节能50%的内保温工程要求单玻保温性能差，普通双建筑用普通单层玻璃和简玻不能有效密封，易结露、15易双层玻璃外窗进尘土、进水，不易清理新建、改建住宅工程外窗80系列以下（含80系歹强度低、密封性能差，五金16U）普通推拉塑料外窗件使用寿命短铝合金、塑料（塑钢）外大风情况下平安性能差）17楼房7层以上（含7层）平开窗单层普通铝合金窗保温性能差住宅及宿舍楼房18普通实腹、空腹钢窗（彩板外观差、易锈蚀，已列入建19住宅工程和公建工程窗除外）设部淘汰产品目录生产过程能耗高、质量不20小平拉玻璃新建工程和维修工程稳定，国家明令淘汰2132系列实腹钢窗住宅工程和公建工程粘土和贝岩陶粒及以粘.2008年开始城八区禁止使用，破坏土地和植被，不符合22土和页岩陶粒为原材料的2010年其他郊区县禁止使用国家产业政策建材制品低强度的轻集料混凝土砌强度低，运输过程损失大，不得在框架结构填充墙中使用23块施工易破损产品生产过程不能满足节约资源要求，与同厚度多建筑工程基础

（0）以上部位（包24实心砖孔砖、空心砖相比，墙体括临时建筑、围墙）保温隔热性能差厚度为60毫米的隔墙板隔声和抗冲击性能差居室分室墙25溶剂型建筑防水涂料（含挥发物危害人体健康；易26双组分聚氨酯防水涂料、室内和其它不通风的工程部位发生火灾溶剂型冷底子油）厚度W2nmi的改性沥青防高温热熔后易形成渗漏热熔法防水施工的各类建筑工27点，影响工程质量程（不含临时建筑）水卷材28石油沥青纸胎油毡住宅工程和公建工程聚丙烯酰胺类建筑胶粘剂耐温性能差，耐久性差，易内外墙瓷砖粘结及混凝土界面29脱落处理不耐水石膏类刮墙腻子耐水性能差，强度低住宅工程30聚乙烯醇缩甲醛胶粘剂低档聚合物，性能差，产品31粘贴墙地砖及石材（107胶）档次低直径＜600mm平口混凝土排水管（含钢筋混凝土易泄漏，造成水系和土壤住宅小区和市政管网支线用的32管）、直径W600mni刚性污染埋地排水工程接口的灰口铸铁管承插式刚性接口铸铁排水挠度差，接口部位易损坏、33住宅工程管渗水用铅盐做稳定剂的PVC饮34危害人体健康饮用水管材、管件用水管材、管件污染饮用水，国家已明令35冷镀锌上水管新建开发小区住宅工程淘汰普通承插口铸铁排水管36（手工翻砂刚性接口铸铁排水管）多层住宅37镀锌铁皮室外雨水管产品不渗水，防滑性能差，人行辅路、户外广场、公园甬道38光面混凝土路面砖影响行人平安普通水泥步道砖（九格砖）外观差、抗压强度低城区、近郊区、远郊区县政府所39在地新建小区平口混凝土排水管（含钢易渗漏污水、造成水系和住宅小区和市政管网用的埋地40筋混凝土管）土壤污染排水工程内腔结砂影响计量器具的41内腔粘砂灰铸铁散热器新建、改建住宅工程使用42钢制闭式串片散热器产品热工性能差新建、改建住宅工程5附则

5.

0.1本导则自发布之日起实施，在建工程也应参照本导则执行本导则所及内容作为发标内容，纳入标书文件中2规划与建筑设计

2.

0.1保障性住房及两限房应选址在地质条件平安可靠、公共交通相对便利区域

2.

0.2保障性住房及两限房工程的公共效劳设施应按《北京市居住公共效劳设施规划设计指标》、《北京市城市建设节约用地标准》进行建设，着重安排老年人、儿童活动场所、社区医疗卫生等效劳设施，适当安排运动健身器械区和残疾人助力车、小型三轮车停车位，方便居民使用

2.

0.3建设工程绿化率应到达30%,绿化景观应做到集中与分散结合，立体与平面结合，欣赏与功能结合

2.

0.4市政中水输配水管线覆盖范围内的建设工程，应优先使用市政中水；没有市政中水的，建筑面积5万平方米以上的小区，应配套设计、建设中水系统应建设雨水收集利用设施和节水设施推广雨水收集、处理、利用技术小区内道路、场地的竖向设计和材料选择应利于雨水收集和综合利用屋顶或地表雨水经收集处理后，用于绿化、回补地下水、景观补水或作为中水系统的补充采用节水设备和器具、利用再生水资源节水设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用

2.

0.6小区景观和绿化应采用节水设施，提高用水效率应设置垃圾收集转运站,保持垃圾封闭和运转过程的清洁推广应用垃圾分类和有机垃圾生化处理技术

2.

0.8住宅户型平面应符合布局合理，功能空间关系紧凑，充分利用的原则应具有良好的日照、采光和通风，满足居住的舒适度和卫生条件廉租房单套建筑面积应不大于50平方米；经济适用房单套建筑面积应在60平方米左右；两限房单套建筑面积不大于90平方米设计应实现功能根本齐全，并根据需求确定合理的户型比例

2.

0.10建筑节能设计应符合《居住建筑节能设计标准》DBJ11-602-2006的要求比19801981年通用设计标准节能65%,并严格执行现行的其它建筑节〜能相关技术标准和标准配套公建节能设计应符合《公共建筑节能设计标准》DBJ01-621的要求户门应采用防盗门不采暖楼梯间户门应有保温措施，传热系数不大于

2.0w/2・mk不得设计落地窗、外飘窗

2.

0.12室内环境噪声与隔声应满足《住宅建筑标准》GB50368要求建筑门窗应满足《住宅建筑门窗应用技术标准》DBJ01-79要求墙体和楼板的隔声性能应到达相关标准、标准要求水泵房、变电室等动力设备应采取相关措施减少噪声保障性住房及两限房应采取集中供热方式供暖，具备条件的应优先使用清洁能源锅炉房供热出口、热力站换热器的二次水出口以及各楼栋供热入口均应配置热量计量装置户内应分室户设置温控装置，并应设置分户热量计量或分配装置

2.

0.14有条件的地区可采用土壤源热泵、地下水源热泵、污水源热泵技术，并应充分考虑冷热量平衡及对环境的影响经济适用房和廉租房应采用太阳能热水系统，并优先使用集中式太阳能热水系统两限房提倡采用太阳能热水系统当太阳能热水系统不能完全满足需求时，可采用太阳能热水系统与辅助技术系统相结合的方式太阳能热水系统宜与建筑一体化设计和施工凡用集中式太阳能热水系统时应设分户计量装置

2.

0.16热水供给循环系统应采用支管或立管循环方式，减少热水系统的无效冷水量

2.

0.17水、电、气等应使用IC卡技术，实现计量付费一体化

2.

0.18设计时应遵循模数协调原则提倡采用工厂生产的标准规格的预制成品或部品，提高部品化率，减少现场加工材料所造成的浪费和污染

2.

0.19高层建筑应优先采用轻质高强材料，减小结构自重和材料用量设计方案中应提高高强钢材使用率，降低钢材消耗量3建筑施工及装饰装修贯彻落实有关绿色施工的标准、标准，采用科学先进的施工组织和施工技术，减少施工现场的垃圾排放和环境污染

3.

0.2墙体保温施工应采用北京市地方标准的外墙保温系统做法推广利用工业废渣、粉煤灰、煤砰石生产的建筑砌块和各种水泥制品；提倡在混凝土工程中使用人工骨料和再生骨料

3.

0.4应使用预拌混凝土和预拌砂浆推广使用绿色节能环保型建筑材料

3.

0.5廉租房装修要一次到位，到达入住条件；装修标准应不低于表

3.

0.5的根本标准表

3.

0.5廉租房装饰装修工程根本标准序号项.目装饰装修要求1户门钢质防盗保温门2起居室、卧室墙面、天棚面水性内墙涂料3起居室、卧室地面水泥砂浆地面、细石混凝土地面4室门木质门5窗台水泥、预制水磨石6窗帘盒简装窗帘杆7生活用水、热水管线PPR管8阳台地面水泥地面9外窗及封阳台窗塑钢窗10防盗栏（首层）铁质护栏11厨卫地面防滑地砖12厨卫墙面瓷砖到顶13厨卫天棚面铝扣板吊顶14厨房灶台不锈钢、复合石材15厨房橱柜整体式橱柜16厕卫洁具节水型坐便器、洗手盆17水暖五金件节水龙头、节水花洒18水电管线暗装19灯具节能灯具20散热器高效散热器机位统一设置、孔洞统一预留冷凝水系统PVC21空调管统一安装22其它工程到达现行住宅设计标准注在“装饰装修要求”中涉及多项选择的，在标书中应予明确

3.

0.6经济适用房应装修一次到位，两限房宜装修一次到位装修可采用“套餐或菜单项选择择，样板间引路〃的方式，供居民自由选择装修一次到位费用标准和所占比例在工程招标时确定推广工业化集成装修方式，做到装修物品工厂批量生产，成套供给，现场组装推广应用高性能、低材（能）耗、高耐久性、污染低、可再生循环利用的建筑材料，提倡因地制宜，就地取材在高层建筑中，三层以上不宜采用外墙贴瓷砖和石材的装饰做法4建筑工程材料选用

4.

0.1保障性住房及两限房使用的建筑材料必须符合国家和行业产品质量标准，符合设计、施工标准要求所选用建筑材料应符合国家放射性和有害物质限量要求

4.

0.2围护结构宜使用轻集料混凝土小型空心砌块、加气混凝土等新型墙体材料禁止使用粘土砖

4.

0.3保温隔热材料应采用阻燃性符合要求的聚苯乙烯泡沫塑料、硬质发泡聚氨酯等高效保温材料屋面保温隔热应采用符合阻燃要求的挤塑聚苯乙烯保温板、防水保温一体化的硬质发泡聚氨酯等保温材料

4.

0.4隔墙宜使用轻质隔墙材料

4.

0.5建筑外窗应采用传热系数不大于

2.8w/m2-k的平开窗封闭阳台材料的传热系数和质量要求应与外窗一致

4.

0.6建筑给水（热水）塑料管道系统宜采用交联聚乙烯（PE-X）管、无规共聚聚丙烯（PP-R）管、耐热聚乙烯（PE-RT）管、聚丁烯（PB）管等禁止用铅盐做稳定剂的PVC管作为饮用水管材、管件，禁止采用冷镀锌管作为上水管

4.

0.7宜采用高强度、低噪声的排水管道，降低水锤噪声有条件的情况下应考虑层间隔振、减振系统

4.

0.8电气干线及楼内动力系统管线应选用厚壁金属导管；有线电视、电话、对讲系统导线宜穿紧定管；照明及户内配电宜采用PE阻燃电线导管（半硬质）或PVC阻燃（硬质）管宜使用高分子类防水材料、改性沥青类防水材料禁止使用沥青复合胎柔性防水卷材、再生胶改性沥青防水卷材、焦油聚氨酯防水涂料

4.

0.10室外地面应减少地面硬铺装，采用具有透气性和透水性的铺装材料

4.

0.11集中供热系统在选用高效锅炉的基础上，应采用气候补偿器、烟气热回收、静态平衡阀、变频泵、直埋供热管道等技术；采暖系统应采用双管系统，使用轻型优质高效散热器并加装温控阀

4.

0.12应选择带变频调速装置的水泵加压设备，保障用户水压稳定

4.

0.13应采用节水型用水器具和配件，用水器具节水性能指标须到达《用水器具节水技术条件》（DBH/343-2006）要求应采用双档排水控制的坐便器且出水量W6L,各类水嘴流量须WO.15L/s（进水动压力为

0.IMPa时）公共场所应采用延时自闭式水嘴、非接触式用水器具等公厕禁止采用手接触式（按钮、扳手）大便冲洗阀

4.

0.14应使用防止串气、返臭的地漏，水封不小于5厘米

4.

0.15推广应用先进、成熟、适用、平安的新材料、新设备，禁止或限制使用表

4.

0.15所列的落后技术和产品序号禁止使用产品名称禁止使用原因混凝土多功能复合型（2种或2种以上功能）多种功能复合质量控制难度大，造成混凝1膨胀剂土质量不稳定生产工艺落后，过烧成分易造成混凝土胀氧化钙类混凝土膨胀剂2裂高碱混凝土膨胀剂（氧化钠当量

7.5%以碱含量高，易造成混凝土碱集料反应；掺3匕和掺入量占水泥用量8%以上）入膨胀剂量过大影响混凝土早期强度以角闪石石棉（即蓝石棉）为原料的石棉危害人身健康4瓦等建材制品未用玻纤网布增强的水泥（石膏）聚苯保强度低、易开裂5温板粘土珍珠岩保温糖、充气石膏板保温效果差，达不到建筑节能50%要求67菱镁类复合保温板、隔墙板性能差、产品翘曲、产品易泛卤、龟裂粘土砖，包括掺加其它原材料，但粘土用粘土砖的生产毁坏耕地，污染环境，不符8量超过20%的实心砖、多孔砖、空心砖合国家产业政策手工成型的GRC轻质隔墙板质量不稳定9非节水型用水器具（包括水嘴、便器系统、10浪费水资源便器冲洗阀、淋浴器）高层楼房二次供水水泥水箱、普通钢板水11外表粗糙、易生锈污染水质箱129升水以上的座便系统（不含9升）浪费水资源进水口低于水面（低进水）的卫生洁具水不防虹吸13箱配件水封小于5公分的地漏易返异味14质轻可锻铸铁类脚手架扣件（重量＜可锻铸铁类脚手架扣件若重量过轻，其产

151.10kg/套的直角型扣件；重量＜

1.25kg/品尺寸不合理，影响扣件的力学性能，难套的旋转型扣件和对接型扣件）以到达国家标准耍求聚醋酸乙烯乳液类（含EVA乳液）、聚乙烯低档落后产品（耐老化、耐沾污、耐水性16醇及聚乙烯醇缩醛类、氯乙烯-偏氯乙烯共差）聚乳液内外墙涂料以聚乙烯醇、纤维素、淀粉、聚丙烯酰胺低档落后产品（耐擦洗性能差，易发霉、起17为主要胶结材料的内墙涂料粉等）以聚乙烯醇缩甲醛为胶结材料的水溶性涂有害气味大，对施工人员及用户健康有不18料良影响拉力和低温柔度低、耐久性差、性能低劣沥青复合胎柔性防水卷材19改性聚氯乙烯（PVC）弹性密封胶条弹性差，易龟裂20再生胶改性沥青防水卷材抗老化、耐低温性能差21焦油聚氨酯防水涂料22焦油型冷底子油（JG-1型防水冷底子油涂23料）焦油聚氯乙烯油膏（PVC塑料油膏、聚氯乙24烯胶泥、塑料煤焦油油膏）圆翼型、长翼型、813型灰铸铁散热器25水暖用内螺纹铸铁阀门锈蚀严重26

二、限制类限制使用序号限制使用原因限制使用的范围产品（施工技术）名称使用袋装水泥，浪费资源、1施工现场搅拌混凝土污染环境，不符合国家产中心城区、新城建设工程业政策开展方向使用袋装水泥，浪费资源、中心城区、市经济技术开发区2施工现场搅拌砂浆污染环境，不符合国家产新开工的建设工程中业政策开展方向沥青类防水卷材热熔法操作不当易造成火灾，存不得用于空气流动性差及非露3在平安隐患天的施工部位施工预拌混凝土、预拌砂浆、预制构4袋装水泥不符合国家产业政策件等水泥制品碱含量高，回弹大，喷射混凝土损失大；扬尘大，污不得在规划市区内建筑工程、5喷射混凝土用粉状速凝剂染环境，易对施工人员的所有重点工程中使用身体健康造成损害氯离子含量＞

0.1%的混凝易锈蚀钢筋，危害混凝土6预应力混凝土、钢筋混凝土土防冻剂结构平安。