商业街运营管理方案+商业街整体运营方案

商业街运营管理方案+商业街整体运营方案商业街运营管理方案

一、现代商业街概述

1.商业街的含义商业街是一种服务多种业态、零售业的有机组合体，能够满足人们购物、餐饮、文化、娱乐、旅游、观光等多种需求商业街有些是由政府规划的，但更多的是由历史因素、经过多年的优胜劣汰、自然集聚而形成的，如北京王府井商业街、上海南京路、苏州观前街等

2.商业街的产生因素时代的发展和消费者水平的提高，成就了商业街的市场空间商家的“扎堆”为商业街的出现造就了条件商业街是城市芜湖中山路是一条历史悠久的商业街，始建于1902年中山路步行街自1999年在全国率先改为面向社会招投标，由中标的民营企业或个人承包管理模式短短5年，我们把中山路打造成一条具有现代商业精神和芜湖特色的步行街长沙黄兴南路步行商业街是地处中央商业区核心地段的一条商业街，全长838米该街魅力在于空中花园街、室内步行街与室外步行街三位一体，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及旅游等多项功能于一体的综合性场所我们以三湘商业第一街的美誉为荣，致力于为客户提供舒适的购物体验乌鲁木齐中山路商业街早在乾隆38年（1773年）就已成为初具规模的商业贸易区经过200多年的发展，中山路商业街已成为商业网点密集、客流量大、购物便捷、消费称心的现代化商业街天津和平路始建于1902年，位于海河西侧，全长2138米,与滨江道商业街相交叉，构成天津最繁荣的商业区经过2000年的改造，和平路两侧的街边的建筑楼体形成欧式建筑风格，商业布局更加合理成为天津发达的商业的品牌地区和重要的人文景观我们将继续提升和平路的商业地位，为客户提供更好的购物体验杭州清和坊是江南第一名坊，历史悠久，也是杭州唯一保存较完整的旧街区商业街的特色在于对百年老店的保存，如状元馆、XXX、雅风堂、XXX、红顶商人XXX的胡庆余堂等等许多老字号保持着传统的风格重庆观音桥位于江北区中心区域，是重庆市主城区五大商圈之一，规划面积为

5.08平方公里，核心区域为

0.65平方公里，步行街全长近3000米，拥有城市景观公共面积20万平方米，是集购物、娱乐、游憩、文化、休闲等多种功能融为一体的城市公共活动社区还曾成功举办了260次大型公益及商业宣传活动，如第五届中国美食节、2006年国际旅游小组冠军决赛开幕式慈善晚会等XXX被称为中国西部第一街政府以解放碑中心购物广场为核心，规划成为解放碑商贸中心区，集购物、休闲、旅游、商务、餐饮、娱乐等综合功能于一体，不仅是长江上游的黄金商贸区，也是中国西部最大的商业步行街区郑州德化街自1905年建成以来，一直是一条名副其实的老街、商业街，被誉为郑州市的城市客厅德化街位于郑州市二七塔的南边，处于市中心商业圈的中心地带德化街以“德”为根本，打造集购物、休闲、娱乐、文化、美食、旅游为一体的步行商业街，既有浓郁的商业气息，又有丰富的文化内涵大连青泥洼步行街是大连最繁华、商厦云集、客流密集、商品汇集中心，占地12万平方米青泥洼商业街内聚集150多家零售店，是中小型中外名品服装专卖店、精品店以及各类商品专营、自营、联营店密布街市，形成的自成体系、门类齐全的综合性商业街之间进行竞争的一个重要硬码，这促使政府支持商业街建设经济利益的诱惑，让地产开发商对商业街的建设垂青

3.商业街的四大类型传统商业街一般都是历史上形成的，同时它也处在城市的集合中心，如北京的王府井，上海的南京路等等专业商业街是面向特定消费群体，是提供专业的商品和服务，最有发展的潜力旅游商业街一般指旅游城市或者是濒临旅游景点的商业街，都可以称为旅游和商业的黄金结合点室内商业街具有广泛的发展空间

4.商业街的五大特点商业街通常具备的特点如下功能全现代商业街应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和

50、60个业种，最大限度地满足广大消费者的各种需求品种多现代商业街是商品品种的荟萃，如北京王府井、上海南京路等，作为国际大都市商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，把民族化与国际化有机地结合起来分工细分工细、专业化程度高，是现代商业街重要特色,现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成环境美商业街购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能服务优是商业街的优势和特点除了每个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，还要突出商业街服务整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌商业街的选址应充分考虑通达性、可视性、人口状况、规划状况、停车条件等多个技术指标商业街的基本特色和优势应该是选址的最重要考虑因素，而不是过分追求洋化的东西商业街的定位应准确而清晰，取决于所在的区域优势、历史渊源、商圈状况、消费水平、市场空白和发展趋势等综合因素准确定位可以扩大商圈辐射半径，对招商和经营十分重要商业街开发时不能贪大求洋，要关注规模效益、聚集效益的同时，不要忽略边际效益，最佳规模才会产生最佳效益步行商业街的合理长度以300米左右为宜，宽度以20至30米为宜，建筑高度以1至2层为宜招商先行可以有效地降低开发风险开发商在商业街建设之初，要和商家结合，明确商家的需求，避免开发与招商脱节,导致开发建设带有很大的盲目性商业规划是城市规划的重要组成部分，商业街的规划是城市商业规划的点睛之笔商业规划既要做好人流、车流、货流的项目规划，也要做好符合商业经营规律的建筑产品规划，具有科学性和适度超前性，也要具有实用性、可操作性和适度的弹性商业街从立项、规划、设计、招商、开街及经营过程中，应始终贯穿成功的推广，对商业街的整体经营运作非常重要错位经营可以避免同质化竞争，提高商业街的整体经营效益我国商业竞争已经从店与店之间的竞争发展到街与街之间的竞争在商业街的各种类型中，特色商业街因其高度专业性和鲜明的特色而最具旺盛的生命力，也能实现最根本的错位经营错位经营主要表现在以下方面商业街与商业街之间要错位经营，街与街之间规划、定位、特色和风格都要错位商业街内店与店之间也要错位经营，业态、商品、服务和营销都要错位开发商业街要把握的四大核心内容包括赢利模式的确定、专业的建筑规划和市场顾问支持、科学招商的策略和管理的规范化商业街是建筑的综合体，必须有主力店的存在，开发商介入商业街的开发，必须有强大的资金作为保证，以期获得长期的回报现代商业街与传统商业街的经营内容完全不同，因此，在做好前期设计和规划的基础上，必须考虑各种业态和业种对建筑的基本要求，在做好功能分区的基础上组合和设计科学招商的策略是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合真正执行者商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察确定招商对象围绕项目的定位来确定，确定经营模式包括投资经营、委托经营、租赁经营、直接经营和虚拟经营开发商在开发商业街时，需要考虑赢利模式、建筑规划和市场顾问支持、科学招商策略和管理规范化这四大核心内容商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察确定招商对象围绕项目的定位来确定，确定经营模式包括投资经营、委托经营、租赁经营、直接经营和虚拟经营商业街营销策划方案

1.制定招商优惠策略根据地区政府对商业街的扶持政策，可以确定可以给予招商对象的优惠措施这一优惠措施对于一些新兴的商业街来说,对吸引人气有莫大的帮助

2.招商流程商业街的招商流程需要根据实际情况进行制定，具体细节不做赘述

3.商业街的业态选择和组合业态和业种的组合和设计对商业街的发展至关重要每一个国家、城市经济发展水平和消费能力的差异，决定了业态、业种组合设计上不可能有可以套用的模式选择和组合业态的方法非常重要，除了老商业街的改造主要通过政府的行政手段调节外，目前的商业街运营基本上是市场化行为，通过经济手段调节，如充分利用城市的级差地租去调整经营业态

4.商业地产职业经理人手记商业街的发展推动了XXX的发展，为了避免后期形成恶性的通化竞争，开发商业街可以从以下几方面把握特色化、街区化、理性化、符合化和规范化

5.页脚内容商业街营销策划方案（例）商业街的规划建设应该考虑到基本的人性化配套，满足居住功能，这对商业的培养具有重要作用在商业欠发达地区的商业街，尤其是开发商把商铺直接销售回笼资金的项目，如果招商、运营与原有定位有偏差，最坏的结果是商业街会被当成“联排别墅”，这会严重影响社会稳定因此，在运作时，投资人不能只考虑利益，也要留一点良心的底线国内有15条著名商业街，包括北京王府井、上海南京路、重庆观音桥、重庆解放碑、南京新街口、苏州观前街、沈阳中街、大连天津街、大连青泥洼、长沙黄兴南路、乌鲁木齐中山路、天津和平路、杭州清河坊、郑州德化街和芜湖中山路北京王府井大街也称金街，是一条南北走向的长街，全长一千八百多米，呈“金十字”的构架这里有名品荟萃，精品云集，充满现代商业文化气息上海南京路被誉为“中华商业第一街”，全长

5.5公里，汇集了数百家现代化商厦、中华老字号商店及名特产品商店，也是我国最大的零售商品集散地和商业信息总汇南京新街口是南京城市中心的商业街，面积

27.5公顷，业态齐全，商业密集度高苏州观前街位于苏州古城的正中间，已有一千七百多年历史，是利用传统老字号、文物建筑改造成现代商业街的典范这些著名商业街的成功离不开营销策划方案的支持例如,苏州观前街在建筑更新、立面整治和民居改善方面处理得十分细腻，保留了传统文化元素，吸引了众多游客和商家因此，商业街的规划建设应该注重人性化配套，同时也需要有良好的营销策划方案的支持沈阳中街是位于XXX的商业宝地，始建于清太祖定都盛京的1636年近年来，市政府投巨资把中街二段、三段改造成全国首条商业步行街，全长达1000米我们将继续保持传统风貌，扶持恢复老字号，注重追求苏州园林的品位，同时将街景小品、休闲广场和观前公园建设得更加完善大连天津街是大连市商家最集中的地段之一，长达1054米，规划面积

45.5公顷改造后的天津街老街建筑风格与欧陆现代化风情协调统一，体现了天津街老街的传统特色和现代商业的特点我们致力于保留和改造天津街老街，为游客们留下美好的回忆，成为外地人旅游观光、了解大连历史文化风貌的一个重要景观和都市旅游景点。