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XX快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目可行性研究报告组团所在北部片区为重庆城市近期重点拓展区域，主要承接主城区疏散的人口、部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术、高档次房产、高规格体育赛事等为主导产业，建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌其发展方向为“三高”，即高品质的居住和都市休闲区；高科技含量的机电、仪器、仪表、微电子产业区；高规格的国际体育赛事、会展和商贸金融区，使之成为重庆市最高档休闲商务新城区和重庆北部经济高地由此可知，组团功能功能定位以居住为主，预留国家级或世界级体育赛事的发展用地，产业上突出高新技术产业、都市旅游休闲业、会展节会业、现代物流业、房地产业等可以预见，在不久的将来，XX将建设城为一座环境优美、经济发达、社会繁荣、最适宜人居、最具有活力和竞争力的生态花园城市第
五、组团建设的意义重庆直辖后，面临城市规模过小、农村人口过多的这一现实矛盾的困扰，为提高城市化水平，使之与直辖市作为城市社会、经济的本质相协调，重庆市政府提出了主城外扩包括西扩、北扩、南扩战略，通过主城外扩战略的实施，构造功能强大的都市发达经济圈，并以都市发达经济圈为重心，加快建设涪陵、万州、黔江、以及长寿、南川、江津、合川、永川等卫星城市在这样一个思路和政策背景下，2002年，重庆市政府提出在主城周遍建设包括蔡家在内的11个外围组团的战略构想经过5年的建设，外围组团发展和建设是成功的，充分发挥了吸纳主城人口、转移主城产业、完善主城城市整体功能的作用XX的建设对北暗区社会经济发展意义深远在重庆近郊区县中，北培是距主城较远的区之一，受地理位置、交通等区位和经济要素的制约，北储经济一直无法真正融入主城经济之中，并逐渐衍生为向边缘化发展的趋势XX的建设，使重庆主城北扩、北僭主城东扩，彻底清除了北倍与主城之间的地理、地缘障碍，北暗经济与主城经济终于融为一体，产生了互动、联动的社会经济效应2006年，重庆市政府终于把北培划入主城区，人事、组织、公共设施建设、收费标准、城市管理等都遵循主城原则和模式所以，XX建设，为北修社会经济的持续、快速发展提供了难得的机遇，不仅为北储提供了正的外部性，同时，根本改变了北暗经济的本质规定，使北倍由一般的外围经济约升为主城经济
2.
1.2XX本研究项目在整体建设进程中的地位本研究所涉及的项目含三个子项目，即XX干道三溪口立交桥子项目、H区经济适用房建设子项目和N区土地整治子项目三个项目分别对应三种经济性质⑴XX干道三溪口立交桥子项目项目属于XX整个建设进程的核心基础工程之一，属于公共分摊资本项目XX干道正在建设中，已经完成了主体工程，预计在2008年初竣工并投入运营而XX干道三溪口立交桥子项目是连接XX路和渝合高速路的枢纽工程，若项目迟迟不开工不能如期建设完工并投入使用，不仅影响XX的整体建设进程，形成建设“瓶颈”，同时，制约XX干道作用的发挥，影响重庆市政府提出的“半小时主城畅通工程”的实现2H区经济适用房建设子项目该子项目在XX整体建设进程中的作用至关重要，因为项目与村民搬迁安置、与后期项目的进入等相联系XX建设共需搬迁安置3万余人，该子项目建成后可以安置10800人3375户，占总安置量的36%,伴随组团建设的推进，还需要建设2个相应规模的经济适用房3N区土地整治子项目N区土地整治段已完成拆迁安置，属于暂时半闲置土地，整治该段土地，一则可以为后期房地产项目、体育设施项目的进入提供前期准备，二则可以很好贯彻滚动开发的思路，为组团的整体开发提供收入支撑，为项目融资提供财务保障
2.2前期准备工作项目已完成如下前期工作1XX干道三溪口立交桥子项目已经完成了征地、项目的设计和报批及工程设计平面图的绘制；2H区经济适用房子项目已经完成征地、项目规划、报批，标书的制作和上报；3N区土地整治子项目已完成征地、项目规划、拆迁、标书的制作等
2.3投资的必要性本研究所涉及的三个子项目，是XX总项目的有机组成部分，其中，XX干道三溪口立交桥子项目是公共基础设施项目，是组团公共设施中的重要项目之一；H区经济适用房子项目是整个拆迁安置中的首期项目，既关乎民生又关乎组团的整体建设进程；N区土地整治子项，是一个基于市场交易的项目，既涉及后期项目的进入，又与组团整体建设进程以及收入流量等问题所以，三个子项目之间、三个子项目与XX总项目之间在时间、空间上是互含和对接的，其中，任何一个方面发展滞后，都会影响整体的发展
3.
2.1XX三溪口立交成为干道的交通瓶颈中还快速干道三溪口立交将要成为XX干道的交通瓶颈，据预测，到2015年三溪口至蔡家岗、蔡家岗至三溪口、蔡家岗至童家岩、童家岩至蔡家岗高峰小时交通流量将在2608——2727pcu/h之间见表,2015年,达到3744——4036pcu/h之间中还快速干道三2溪口立交子项目若不尽快上马，一个交通阻塞的状况将很快发生表2三溪口立交高峰小时交通流量预测表单位pcu/h蔡家岗至时间三溪口至蔡家岗蔡家岗至三溪口一童家岩至蔡家岗+M-I里豕石
20152689272725292608202539804036374438603.
2.2H区经济适用房建设子项目该子项目将直接影响XX的建设进程若项目推迟上马，则其他项目的进入就会相应推迟，因为没有拆迁安置，建设用地就滕不出来，任何项目哪怕是公共资本项目都无法进入，且会产生民怨，为组团建设和发展设置了不良的社会氛围，拆迁居民妥善安置是组团建设稳进的保障
3.
2.3N区土地整治子项目与前述2个子项目相似，若土地不及时整治，业主就不会进入，招商引资就面临障碍，同时，地价也起不来重要的是，土地不及时整治并挂牌交易，整个XX建设就没有收入来源，组团建设成为无源之水土地出让收益是组团经济发展的资金保证第章需求预测和拟建规模
33.1市场调查为科学地确定土地出让价格，我们进行了广泛的社会调查，重点考察了XX周边土地的均价，以市场价格为依据并结合土地整治费用确定整治土地出让价格与XX一江之隔的北部新区高新区土地出让的均价为100万元/亩、经开园土地出让均价为90万元/亩、渝北区土地出让均价为120万/亩、沙坪坝区土地出让均价为80万/亩作用XX基准基价按照11级计算，商业用地为947元/平方米、住宅用地为444元/平方米、工业用地为220元/平方米XX今年拟出让土地的价格为58万/亩
3.2市场预测XX正处于建设热潮之中，倍受到投资商的青睐目前，一系列的高端项目已经进入组团，如中安翡翠湖、水天花园、红鼎高尔夫球场等随着组团土地整治、基础设施建设的完善以及XX干道、轻轨6号线等市级、国家级基础设施项目的建成，XX将完全融入主城，土地需求也将稳步上升，地价将只升不减
3.3市场推销战略为确保土地升值，组团拟根据国家有关政策和法规的规定，按照建设用地二级市场的交易规则，采取“曲径通幽”的市场营销战略，其内容包括1营造良好的投资环境，吸引更多的业主来组团创业、定居组团将在北倍区委、政府的坚强领导下，通过不断的组织、制度创新，树立全新的管理理念，在提高办事效率、服务精神、正的外部性等方面狠下工夫，营造良好的投资环境2打造生态绿色品牌充分挖掘和利用组团所在区域的生态、景观资源，在建设过程中进一步提高本区的生态、景观价值，并加以全面宣传、包装，来提升组团所在区域的环境美学价值，从而确保土地升值3打科技文化品牌通过重点引进机电、仪器仪表、电子、体育、文化等项目，提升开发区整体的科技文化水平，以科技文化产业的发展吸引业主
3.4建设方案和规模
3.
4.1XX干道三溪口立交桥子项目XX快速干道蔡家段西起三溪口道班南侧的渝合高速公路，XX线与渝合高速公路相交，形成该区互通式立交立交主线全长为
1.05km,整个立交包括跨线桥、XX线上跨A匝道路线桥、XX线上跨同心B区1#路跨线桥，收费站一处及
1.05km长的主线道路；立交工程共包括匝道10条总长为
5.595km排水工程管道总长7408m,2义2m箱涵长
69.494m,3X3拱涵长
315.93m照明工程全段设315KVA的路灯照明箱式变电站一台，高杆灯6套
3.
4.2H分区经济适用房建设子项目项目区位于XX16个标准区的H标准区，规划地块面积275亩，建设用地面积200亩，包括H04-02/0K H05-01/0K H10-02/01和H11-01/01四个地块，建筑面积270000m2,最高容积率
2.0,最低绿化率30%
03.
4.3N区土地整治子项目项目位于规划的XX16个标准区的N标准分区，整治面积965亩，其中居住用地净用地面积482亩，占50%,道路用的48亩，占5%,绿地面积和体育用设施用地435亩，占45%土石方量12万方，整治区内道路全长552米,标准路幅宽26米,为城市次干道II级,双向四车道本标准区规划用地布局结构是，“以体育公园为核心，周边为生态居住和”的布局形式项目区道路红线宽度分为主干道44米，次干道2632米，支路为1622米〜〜第章工程建设技术方案
44.1XX快速干道三溪口立交子项目
4.
1.1工程概要重庆市XX快速干道（蔡家段）西起三溪口道班南侧的渝合高速公路，XX线与渝合高速公路相交，形成本全互通式立交一座（三溪口立交）立交主线全长为
1.05km,整个立交包括跨线桥、XX线上跨A匝道路线桥、XX线上跨同心B区1#路跨线桥，收费站一处及
1.05km长的主线道路；立交工程共包括匝道10条总长为
5.595k%排水工程管道总长7408m,2*2m箱涵长
69.494m,3*3拱涵长
315.93m照明工程全段设315KVA的路灯照明箱式变电站一台，高杆灯6套技术经济指标见表J设计依据1《城市道路设计规范》；2《公路线路设计规范》匝道标准断面宽度单向单车道匝道总宽
8.0m,净宽
7.0m单向双车道匝道总宽
9.5m,净宽
8.5mXX表快速干道三溪口立交子项目经济技术表单位:3匝道匝道最小最大最小竖桥梁拆迁项目宽度长度半径纵坡曲线半长度面积m2%m mm径m mA匝道
8.
576560.
54.51000立交占立交通B匝道
8.56585051250地面积行能力m2C匝道
8.
52231005.52000pcu/dD匝道
8.
52672505.82000E匝道
8.
53012504.51500F匝道
8.
52271004.21500G匝道
8.
567060.
54.81000H匝道
8.
5605505.21200I匝道
8.
5406705.81250J匝道
8.56826041500K匝道
8.55665051500L匝道
8.
53831405.9800辅A
1027904003.55000335辅B
10306010003.
3870003204.
1.3交通流XX线与渝合高速公路交于三溪口，为城市快速路和高速路的交叉，该立交交通流量定性分析如下四个主要交通流余家湾一一北修，歇马一一悦来；四个次主要交通流悦来一一北陪，双碑一一悦来；其余皆为次要交通流
4.
1.4桥型设计在渝合高速公路两侧修建两条辅道，将老三溪口立交各匝道改成与渝合高速公路的A、B辅道相接，通过该辅导将新老立交有机地紧密联系在一起，形成一个功能强大的大型组合式立交设计采用“8”字形立交对于高速公路的收费系统的改造，拆除三溪口立交现有收费站，在高速公路A、B辅道的进出口分别设置4个收费站
4.2H分区经济适用房建设子项目
4.
2.1项目概要XX经济适用房工程位于XXH标准分区，规划地块面积约275亩，规划地块建设用地面积约200亩，包括H04-02/0K H05-01/0KH10-02/01ffHl1-01/01四个地块，最高容积率
2.0,最低绿化率30%
4.
2.2管网项目区内管网包括动力线路、输水管道、排水管道、燃气管道、通讯线路根据XX建设总体规划，动力线路、输水管道、燃气管道、通讯线路全部沿支干道掩设，全长300米；根据地形地貌，排水管道由北向南掩设，在居民点南侧建集中污水处理厂，经处理到达标后，经管道排入嘉陵江，管道长750米技术经济方案根据建设部的有关规定，将人均住房面积规划为25疔/人，小区容积率为2,绿化面积大于30%H分区经济适用房建设子项目的技术经济方案分别用综合技术经济指标（含1期和2期）、户型面积比例、社区配套设施、安置人口等加以表达前三项见表、表、表45项目建成后，安置人口10080人，占XX总安置量的36%o经济适o6用房综合造价（含土地整治费、道路及管网费、主体工程土建费、配套设施建设费、其他等）
768.32元/疔，子项目总投资
20744.71万7LoH表分区经济适用房建设子项目综合技术经济指标一览表单位4项目单位指标数值备注总用地面积m2183425居住户（套）数户（套）2293居住人数ID225nf/人10080第章总论
11.1项目背景
1.
1.1项目名称XXXX快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目
1.
1.2项目的承办单位重庆市XX建设开发有限公司在中共北暗区委、区人大、区政府和区政协的共同努力下，2004年底成立了XX管理委员会，其性质为区委、区府下设的处级事业单位重庆市XX建设开发有限公司为重庆市XX管理委员会的下属公司，其性质为国有独资公司，主要负责组团规划、建设等工作
2.
1.3项目的主管部门重庆市北倍区人民政府项目拟建地区和地点XX快速干道三溪口立交桥工程位于XXD标准分区，于XX线和渝合高速公路相交处，通过对老三溪口立交桥进行拓展、改建，连接XX线与渝合高速公路；H区经济适用房工程位于XXH标准分区，规划地块面积275亩，规划地块建设用地面积约200亩，包括H04-02/
01、H05-01/0K H10-02/01和H11-01/01四个地块在邻近XX线的南侧，西邻西环主干道，在该地块的西侧为规划建设的观音岩公园，东南侧为行政办公区；N区土地整治项目位于XXN标准分区，规划区范围北总建筑面积m2270000其中地上建筑面积m
2247606.21地下建筑面积m
222393.79总占地面积133400容积率不大于
2.52其中奖励容积率建筑密度%不大于30%
28.15绿地率%不小于30%
30.3停车位个不小于567621其中地上停车位个250地下停车位个560表分区经济适用房建设子项目期工程技术经济指标表单位:5H1项目单位指标数值备注总建筑面积m2130000用地面积m288044m164032建筑占地面积
1.按功能性质分⑴住宅建筑面积m
2122378.67⑵商业建筑面积m
22944.83⑶辅助配套用房m
2373.21一期工程居委会及物管用房m
2296.7一期工程配电房m
250.39公厕m
251.46消防控制室m216⑷幼儿园m
21036.99⑸地下车库建筑面积m
23266.
32.按地上地下部分划分⑴地上建筑面积m
2127664.79⑵地下建筑面积m
22335.21其中地下车库面积m
22335.21容积率
1.89其中奖励容积率建筑密度%
26.64表分区经济适用房建设子项目期工程技术经济指标表单位:6H2总建筑面积m2140000用地面积m295381建筑占地面积m
2693681.按功能性质分⑴住宅建筑面积m
299090.82⑵商业建筑面积m
221979.24⑶地下停车库m
213088.8其中地下配套设备用房m2860⑷社区配套公建建筑面积m21450社区文化活动站m2700二期工程居委会及物管用房m2600联防执勤点m230消防控制室m
2120.按地上地下部分划分2⑴地上建筑面积m
2119941.42⑵地下建筑面积m
220058.58其中地下车库面积m
216875.92容积率
2.33其中奖励容积率建筑密度%
30.7表期工程户型面积比例一览表单位:71套数（套）建筑面积（平方米）建筑面积小于90平方米的户型
85892938.89建筑面积大于90平方米的户型
24637061.11合计1104130000建筑面积小于90平方米的户型比例
77.69%
71.49%建筑面积大于平方米的户型比例
22.31%
28.51%90表分区经济适用房建设子项目户型面枳比例一览表单位H8套数（套）建筑面积（nf）建筑面积小于90平方米的户型
1584115584.48建筑面积大于90平方米的户型
45546105.15合计
2039161689.63建筑面积小于90平方米的户型比例
77.69%
71.49%建筑面积大于90平方米的户型比例
22.31%
28.51%表o社区配套设施一览表单位:7幼儿园
1036.99m2社区文化活动站700m2一期工程居委会及物管用房
296.70m2二期工程居委会及物管用房600m2联防执勤点30m2社区医疗保健服务站120m2一期工程配电房
25.05m2二期工程配套设施用房（地下）860m2公厕
51.46m2垃圾收集点4个
4.3N标准分区土地整治子项目
4.
3.1项目概要该项目位于规划的XX16个标准分区的N标准分区，整治面积965亩,土石方量12万方,整治区内道路全长约552米,标准路幅宽26米,为城市次干道II级,双向四车道
4.
3.2控制性指标城市综合用地面积（除区工业用地合城市建成区用地）共为965万亩，其中，居住用地净用地面积482亩，占50%,道路用的48亩，占5%,绿地和体育用地435亩，占45%居住用的（净用地）容积率为
1.5,绿地（体育用地）容积率为
0.4（平均容积率=（净用地面积XI.5+体育用地面积XI.4）/965\
0.93）
5.
3.3面积和土石方量整治面积965亩,土石方量12万方
6.
3.4道路规格和长度道路规格为城市支干道n级，标准路幅宽26米，区内道路全长552米,双向四车道
4.
3.5管网项目区内管网包括动力线路、输水管道、燃气管道、通讯线路根据XX建设总体规划，动力线路、输水管道、燃气管道、通讯线路全部沿支干道掩设，全长852米地块规划见表10N标准分区土地整治子项目地块规划见表表10N区土地整;冶地块指示表单位最大建最小绿规划用用地面最大容建筑限筑密度地率地性质积ha积率高m%%蔡家N01-02/01R
124.
721.5183530蔡家N01-03/01C
4195.
280.4151580蔡家N02-01/01G
120.
290.29———蔡家N02-02/01G
110.
650.65———蔡家N02—03/01R
10.
861.2183030蔡家N02-0401E
41.72————蔡家N02—05/01R
11.
501.2183030蔡家N03-01/01G
120.56————蔡家N03-02/01R
14.
001.5183530蔡家N08-01/01G
112.57———蔡家N08-02/01R
12.
551.2183030蔡家N09-01/01R
16.
671.5183530蔡家N12—01/01R
12.
571.
51.53030蔡家N15—01/01R
13.
971.
51.53030蔡家N18-01/01R
11.
871.
51.53030第章环境保护
55.1环境保护与环卫设施规划控制
5.
1.1环境保护分区规划区内的城市公园、体育公园为I类环境保护区；居住区、文教区、机关事业单位集中区、商业区居住为n类环境保护区；交通干道两侧、次干道两侧为in类环境保护区
6.
1.2大气环境质量执行标准规划区内的城市公园、体育公园按国家大气环境一级质量标准控制；居住区、文教区、机关事业单位集中区、商业区居住按国家大气环境二级质量标准控制；交通干道两侧、次干道两侧按国家大气环境三级质量标准控制
5.
1.3噪声环境质量执行标准规划区内的城市公园、体育公园噪声按国家噪声环境0类质量控制，噪声控制昼间为50dba,夜间为40dba；居住区、文教区、机关事业单位集中区、商业区居住按国家噪声环境二类质量控制，噪声控制昼间为60dba,夜间为50dba；交通干道两侧、次干道两侧按国家噪声环境四类质量控制，噪声控制昼间为70dba,夜间为55dba o
5.
1.4生活水源执行标准生活水源执行国家地面水II类水域标准
5.
2.保护措施本项目的环境保护重点在于建设施工过程，在建成之后运营中的各个阶段由于采取了严格的进入限制，不存在特殊污染，只存在一般性的面源污染施工期主要污染源有施工水体流失、扬尘、生活废水、机械噪声及固体废物
7.
2.1水土流失及水土防治项目区占地面积较大，一次降雨产生的悬浮物较多，因此，施工期间要严格水土保持措施，在施工场地修建沉淀池，将降雨产生的带泥混浊水沉淀后再重复使用
8.
2.2大气污染物施工期的大气污染物主要为粉尘、运输车辆排放的燃油废气，都属于短期影响为尽可能减少工程施工期废气排放，避免有害气体和粉尘在工程区及周围环境中的扩散，施工单位必须采取洒水抑尘、封闭运输等措施
9.
2.3废水施工期的废水主要来自施工机具拆修废水、基坑排水、混凝土拌和、沙石料冲洗等过程中产生的废水以及施工人员的生活污水，必须予以治理施工期间产生的施工废水及降雨雨水，必须设置沉降池沉淀后重复利用
1.
1.
12.4噪声施工期的噪声主要是推土机、挖掘机、装载机、载重汽车、拌和机和振捣器等在运行中产生的，其声级一般超过80dB Ao施工期噪声影响虽然为短期过程，但应合理安排施工时间、合理布置施工设备等，以减少其对附近居民和学校等的影响
5.
2.5固体废弃物固体废弃物主要来自施工人员产生的生活垃圾和建筑弃土等生活来机需及时清运到垃圾处理场多余的挖方和建筑弃土送入城市指定的渣场或洼地的回填油烟净化产生的废油送废油回收加工厂处置
5.
2.6交通影响项目规划设计考虑了地形特点，场地平整基本做到土石平衡，仅少量多余的土石方需要运输到渣场涉及的运输材料主要是建筑材料，因所在地道路建设走在前面，且可以依托现有道路进行运输，本项目建筑材料运输对道路运输负荷增加不大、影响小不过应对运输车辆的状况、荷载、运输时段进行统筹考虑，以减轻其对环境的影响，尤其是在经过居住点时应减速行驶、禁鸣
5.
2.7拆迁安置期的环境问题分析由于该项目所在地居民不密集，周围受影响的人口少，距离也很远，因此受房屋拆除引起的粉尘、噪音影响小但是拆迁产生的废渣应分类回收，废砖、木料和钢材可回收外卖，大约可回收40%o剩余的废渣应统一堆放，及时清运，到城市规划的定点弃土场倾倒虽然组团总拆迁量较大，但工程分期分批拆迁施工，弃渣除回收利用外，可用于后续填方需要，故拆迁不会对渣场造成较大的压力
6.
2.8生态影响分析场地内现状大部分为农田、自然村落、居住用地级水塘组团内植被良好，农作物以稻麦、蔬菜为主，此外还有少量林地总体而言，植被覆盖较好，无珍稀植物存在XX快速干道已开始施工，用地原为农业耕地，不存在对植被连同性的影响本项目一期范围内规划有大量公共绿地，随着组团后续的建设开发，规划绿地还将进一步增大，足以补偿建设所毁之植被并形成靓丽优美的城市生态景观组织机构与人力资源配置
7.1领导班子领导班子设主任，分管财务处、建设管理处；设副主任1,分管征地撤迁处设副主任2,分管建设开发公司，党支部、纪检、监督,办公室、建设管理处；设副主任3,分管招商服务处，总工程师办公室以蔡家引道线为界，西接212国道和渝合高速公路，东靠蔡家绿心，南临嘉陵江，靠红塔高尔夫球场和行政办公区，包含童家溪的汪家坎、镶石坝、塘湾三个社
1.
1.5承担可行性研究工作的单位和法人代表承担可行性研究工作的单位是西南大学科技咨询公司，法人代表杨文西南大学，是2005年7月经教育部批准，由原西南师范大学、原西南农业大学合并组建的教育部直属重点综合性大学，是国家“211”工程建设学校学校位于重庆市北倍区国家级风景名胜区缙云山麓，风景秀丽的嘉陵江畔，已有百年办学历史现任党委书记黄蓉生同志，校长王小佳同志学校师资力量雄厚，有35个省部市级重点学科、27个省部市级重点实验室、1个教育部重点文科研究基地、6个重庆市重点文科研究基地学校是重庆片“国家大学生文化素质教育基地”牵头单位师资力量雄厚，主持承担“973”、“863”、国家自然科学基金、国家社科基金等各级各类科研项目1400多项学校与美、英、力口、法、德、日、澳、俄等近30个国家或地区的高校和科研机构进行学术交流和开展科研合作，与国外20多所大学及科研机构建立了长期友好合作关系
1.
1.6研究工作依据1重庆市XX分区规划重庆市规划设计院20052重庆市XX控制性详细规划——土地利用规划图150003三社汪家坎、镶石坝、塘湾用地面积带指标图150004重庆市XXD标准分区控制性详细规划一一土地利用规划图
6.2机构设置
（1）管委会办公室负责管委会的日常事务、文件收发、印章档案、计划总结、后勤服务、安全保卫等相关工作；负责组织人事、劳动保障、机关支部、纪检监察、宣传群团等相关工作；负责联络市、区相关部门的工作支持与配合；完成管委会交办的其他工作（3人）
（2）管委会财务处负责管委会内部财务、资金的使用和调度与管理；负责建设所需资金的运作、筹集、调度及国有资产的管理和工程性建设投入的审查、审计；负责协调好金融、税务、工商、财政等部门的关系；完成管委会交办的其他工作（2人）
（3）征地拆迁处负责土地总体规划利用修编及实施管理工作；负责征地、拆迁、安置、补偿及农转非人员的房屋安置等相关工作；负责处理安置房建设与管理中的各种矛盾和问题；负责协调解决征地、拆迁中的各种矛盾与问题；负责土地征用、划拨的初审和报批；负责组团的土地、房屋权属确认，协助项目业主办理国有土地使用权证和房屋产权证；负责协调与市、区国土等部门的关系；完成管委会交办的其他工作（6人）
（4）建设管理处负责建设工程施工、监理、造价咨询等；负责编制工程年度计划并组织实施，建设工程施工现场管理；牵头负责建设工程造价管理工作；负责协调解决建设中的各种矛盾与问题；负责建设档案收集、整理和归档工作；负责协调市、区国土、规划、建设、水、电、气、闭路、通讯等部门的关系；完成管委会交办的其他工作（4人）
（5）招商服务处全面负责组团的招商引资；负责各种引进项目的洽谈、落实；负责做好项目的包装、设计及推介工作；牵头负责为引进项目业主办理好相关手续，做好全程优质服务；负责协调市、区外经部门和相关部门的关系，负责组团对外宣传工作；完成管委会交办的其他工作（2人）
（6）总工程师处负责组团控制性详细规划和各专业规划编制、调整、设计等工作；负责还建房和经济适用房的规划、设计、立项、报批、选址等工作；负责组团重大建设项目、建设工程勘察、设计发包，参与建设工程现场管理；编制组团综合发展规划及中长期建设规划；协助项目业主办理基本建设手续；负责协调与市、区规划、国土、房管、环保、建设、人防、消防等部门的关系；完成管委会交办的其他工作（3人）第章实施进度计划
77.1项目建设内容XX干道三溪口立交桥子项目建设内容包含主体工程（立交工程、立交桥梁工程、立交道路工程）和配套工程（排水、照明、绿化、收费站）的建设H区经济适用房建设子项目建设内容包括建筑、绿化、管网、道路的建设和社区配套设施（医院、学校、垃圾处理站等）等N区土地整治子项目建设内容主要是土地挖方和填方、相应的基础设施建设一一道路、供电、供水、排水、通信、燃气等的建设建设方式将按照规划要求，依次进行土地征用、滚动开发与出让、拆迁居民安置、立交建设，同时对外招商引资
7.2项目建设周期XX干道三溪口立交桥子项目建设周期为20个月，起点为2007年6月，终点设定为2009年2月H区经济适用房建设子项目于2007年5月开始招投标，6月动工，2008年5月一标段完工，土地拆迁居民入住，到2009年5月完成工程二标段工作，并完善社区基础设施和配套设施，6月项目建成N区土地整治子项目建设周期为半年，2007年5月进场，同年n月完工，12月挂牌交易
7.3项目实施进度图项目实施进度图第章投资估算和资金筹措
88.1基本假设1国家现行的方针政策无重大改变；2国家现行的利率,汇率等无重大改变；3XX所在地区的社会经济环境无重大改变；4XX所在地区目前执行的税赋,税率政策不变；5无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响
8.2投资估算三个子项目总投资
69039.66万元，其中，XX快速干道三溪口立交桥子项目总投资
20871.16万元，H区经济适用房子项目总投资
20744.71万元，N区土地整治子项目总投资
27423.79万元
8.
2.1三溪口立交桥总投资
20871.16万元，其中，建安费13800万元，工程建设其他费
5311.25万元，基本预备费
926.38万元其他
833.53万元详见下表XX表口快速干道三溪口立交子项目总概算表单位万元序号项目费用名称工程造价万元1工程建设费用
13800.
001.1立交费用
4206.
551.2主线道路工程
4606.
241.3XX快速干道下穿渝合高速桥工程
578.
081.4三溪口立交A匝道下穿XX快速干道桥工程
549.
281.5A匝道下穿渝合高速桥工程
294.
651.6XX线主线上跨同兴B区1#路桥工程
700.
681.7排水工程
115.
111.8照明工程
461.
581.9交通工程
200.
001.10绿化工程
368.
821.11交通组织及施工措施费
200.
001.12收费站
400.002工程建设其它费用
5311.
252.1征地拆迁费
3594.
402.2建设单位管理费
193.
602.3项目前期费用
47.
172.4工程勘测费
100.
002.5工程设计费
509.
492.6工程监理费
164.
872.7施工图设计审查费
27.
482.8招标代理费
32.
422.9建设工程质量监督费
38.
472.10工程造价咨询服务费
109.
912.11建设工程综合服务费
38.
472.12建设工规划综合费
13.
742.13环境影响评价费
18.643基本预备费
926.384其他
833.535总投资
20871.
168.
2.2H标准分区经济适用房本期的经济适用房分为两个标段A段和B段总建筑面积270000m2,其中A段建筑面积为130000m2,B段建筑面积为140000m2用地面积275亩，建筑用地o面积200亩，项目总投资
20744.71万元，其构成详见表2表区经济适用房项目投资概算总表单位万元H12序号项目名称工程造价1工程建设费用
12420.
001.1房屋主体工程建设费
9990.
001.2房屋辅助工程建设费
2160.
001.3绿化费
270.002征地和土地整治费
6129.
752.1征地费
4125.
002.2土地整治费
2004.753前期准备及管理费
556.494税金
714.155其他
924.326合计
20744.
718.
2.3N标准分区土地整治子项目土地整治规模为965亩总投资
27423.79万元，其中土地征收和整治费
21509.85万元（土地整治投资
7.29万元/亩，总投资7036万元），税费总额
5442.6万元（征用税费按
5.64万元/亩计），其他
471.34万元
8.
2.
42.4基于总项目的土地整治XX干道三溪口立交桥子项目、H区经济适用房子项目和N区土地整治子项目均涉及土地整治土地整治总规模为
1539.53亩，其中，XX干道三溪口立交桥子项目
299.53亩，H区经济适用房子项目275亩，N区土地整治子项目965亩三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，只计算征地费，不计算整治费，征地费以12万元/亩计其余两个子项目土地整治投资以
7.29万元/亩计，土地征用费以15万元每亩计三子项目土地整治费用合计
31233.96万元，其中XX干到三溪口立交桥子项目
3594.36万元，H区经济适用房子项目
6129.75万元，N区土地整治子项目
21509.85万元见表13表征地和整治费用估算表单位亩、万元/亩、万元征地面积标准费用立交桥
299.
53123594.36经济适用房
27522.
296129.75土地整治
96522.
2921509.85合计
1539.
5331233.
968.
2.5投资汇总表（见表）14表投资估算汇总表单位万元H项目计算标准面积投资工程建设费用
13800.00三溪口工程建设其它费用
5311.25立交桥基本预备费
926.38子项目其他
833.53小计
20871.16征地和土地整治费
6129.75H区经济工程建设费用
12420.00适用房前期准备和管理费
556.49子项目税金
714.15其他
720.66小计
20744.71土地征用和整治费
21509.85N区土地利息
675.00整治子项目税费
5442.60小计
27423.79合计
69039.
668.3投资计划本报告根据各个子项目的建设期为依据来安排投资计划在
69039.66万元的总投资中,2007年安排
40958.43万元，占总投资的
59.32%；2008年安排
20807.94万元,占总投资的
30.14%；2009年安排
7273.294万元，占总投资的
10.54%各子项目投资具体见表表/投资计划表单位万元10时期项目投资额合计立交桥
8348.462007年适用房
5186.
1840958.43土地整治
27423.79立交桥
10435.582008年适用房
10372.
3620807.94土地整治0立交桥
2087.
127273.2942009年适用房
5186.18土地整治0合计
69039.
6669039.
668.4资金筹措和贷款计划按自有资金
24336.66万元，占
35.25肌；滚动投入34703万元，占总投资的
50.27%；贷入资金为10000万元，资金贷入资金占
14.48%计划2007年贷入资金
10000.00万元贷款资金的分配是，XX快速干道三溪口立交桥用于支付工程款等6000万元，占60%；H区经济适用房子项目用于支付工程款等2000万元，占20%；N区土地整治建设子项目用于支付土地整治费用等2000万元，占20%（见表）16表贷款计划表单位万元16项目贷款资金分配贷款额贷款额土地整治、前期准备、招标、所有项目进场施工等
10000.00立交桥子项目工程款
6000.00经济适用房子项目工程款
2000.00土地整治子项目整治费
2000.00合计
10000.
008.5土地征用税费和财政返还土地交易收入形成后，收入要在市、区、XX建设开发有限公司三个主体中进行重新分配其中，政府所得综合标准为114475元/亩，XX建设开发有限公司所得综合标准为
47335.20元/亩企业所得是来自市、区两级财政返还，市政府在收取了H4475元/亩之后，返还给北陪区政府59169元/亩，区政府在将市政府返还中的80%返还给企业根据上述标准，土地挂牌交易面积965亩，政府总所得为
11046.84万元，公司从区、市级两级财政返还所得
4567.85万元第章财务分析与评价
99.1财务预测
10.
1.1财务预测方法由于项目涉及三个性质完全不同的子项目，其中，XX快速干道1:50005三溪口立交设计平面图6重庆市XX三溪口立交桥效果图7经济适用房总设计平面图
1.
1.7研究工作概况2007年1月，重庆市XX建设开发有限公司委托西南大学科技咨询公司编制“XX三溪口立交、N区土地整治、H区经济适用房建设项目可行性研究报告”，西南大学科技咨询公司在接受委托后，立即组织了研究小组；研究小组在接受任务后，按照实地踏勘、会议交流、查阅面上资料等方式全面了解和掌握项目情况，以实际情况和国家以及重庆市政府的有关政策、法规为依据，编制本报告可行研究的主要内容包括项目的背景和建设的必要性、需求预测和拟建规模、工程建设技术方案、环境保护、机构组织和人力资源配置、实施进度、投资估算和资金筹措、社会及经济效益评价等
1.2可行性研究结论XX城市建设总项目是经过反复论证并报重庆市政府和国家有关部委审批、立项的重点区域开发、建设工程，是一个已经完成了很多建设项目并有大量业主进入的在建工程，本研究报告所涉及的项目一—“XXXX快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目”只是总项目中的一部分由于XX城市建设总项目中的各个子项目之间存在不可分性，市场的供给、需求之间存在不可分性，所以，“XXXX快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治三溪口立交桥和H区经济适用房子项目是公共资本项目，由此产生了财务预测方法问题本质上讲，公共资本项目应该由XX所有项目来分摊，本期整治的965亩土地及其形成的收入只应该分摊一部分，若以“共同分摊”原则来计算有关财务指标，贝UN区土地整治建设子项目只应分摊约90万元但是，在XX开发建设总体规划中，北倍区政府确立了“长短结合、滚动开发”的原则，若以共同分摊原则来计算有关财务数据，则所有公共资本项目在财务上必然是不可行的，这不仅带来投资、融资方面的障碍，更主要地还涉及开发建设进程问题为了贯彻“长短结合、滚动开发”的原则，很好地解决投资效益问题，我们把公共资本项目和基于市场有收入的项目“打捆”，并将“打捆”的项目视为一个项目整体，所有的财务指标都以整体为依据进行计算很显然，这样计算将极大地降低有收入项目的财务效益，收益流在有收入子项目与无收入子项目之间分摊，效益必然大幅下滑如果这样的财务预测结果被认为是可行的，则将有收入项目分离出来其经济效益必然很高收入预测第
一、收入构成项目收入由土地挂牌交易收入、经济适用房出售收入、市区财政返还收入三个方面构成XX快速干道三溪口立交桥子项目属于公共资本项目，没有直接收入，只有基础设施分摊收入由于基础设施分摊收入是基于账面和逻辑上的收入，没有现实的现金流量，所以，本研究报告将这部分收入统一用折旧加以处理，第
二、收入确定1土地挂牌交易价格确定该项目销售收入的确定，关键的参数是土地交易价格在国家强化对建设用地的管理和严格房地产市场宏观调控的政策背景下，建设用地的稀缺性更加突出，地价整体上出现上扬趋势根据对周边土地出让价格的市场调查，把土地挂牌交易均价确定为58万元/亩组团已经储备土地总面积2182亩，伴随开发的深化，组团所储备的土地相继要进入整治和挂牌交易序列，收入流量将迅速膨胀预计在未来2年中，仅现有的土地储备量能够实现收入126556万元2经济适用房出售价格确定本期推出的经济适用房全部用于安置搬迁农户，项目在建设和运营模式上具有特殊性首先它是一个非盈利项目，房价只能根据成本价确定；其次，由于搬迁农户从土地交易的一级市场已经得到了合理的补偿，本次的建设投资实际是安置费的转移，或者说是将农户搬迁安置费采取了集中管理、集中使用的一种方式但在财务上，必须实行收支两条线、各算各的帐把经济适用房出售均价确定为
768.32元/疔农户购置经济适用房采取“多退、差补”的政策3市区财政返还以过去2年市区两极财政的实际返还数量为依据，确定本项目的财政返还额度把市区财政返还标准确定为
47335.2万元/亩挂牌交易土地的实际面积收入总额=土地挂牌交易收入+经济适用房出售收入+市区财政返还收入二
55970.00+
20744.64+
4567.85=
81282.49万元收入流见表表总收入估算表单位:万元17序号项目200720082009合计土地交易收1055970055970入房屋出售收
209988.
1610756.48入财政返还收
3004567.85入
81282.
465958.
1615324.334合计
020744.6949,3成本及构成
4567.851征地费征地总面积
1539.53亩，由于土地类型和用地类型差异，所以，不同土地具有不同的征地费项目征地总费用
22194.36万元2土地整治费土地征用后需要经过整治才能土地利用的下一个环节土地整治包括土地平整、通路、通电、通水、通气、通通讯等，其费用高低与区位、地形地貌等有关项目土地整治平均费用为
7.29万元/亩，整治费用为
9039.60万元3工程建设费工程建设费总额26220万元，其中，立交桥子项目13800万元，经济适用房子项目12420万元⑷管理费管理费按土地整治费和工程建设费的
4.35%计提，总额是
1533.40万元⑸招投标、土地挂牌交易等费用招投标、土地挂牌交易等费用按项目总投资的1%计提，总额是
690.40万元⑹财务费用贷款利率
6.75计，财务费用总额675万元成本估算表（见表）表总成本估算表单位万元1O序号项目200720082009合计1征地费
22194.
360022194.362土地整治费
9039.
6009039.603工程建设费
8625131104485262203.1三溪口立交
552069001380138003.2经济适用房310562103105124204管理费用
383.
35517.
80517.
801533.45招投标和土地交易服务费
345.
20345.
200.
00690.46财务费用675006757合计
41262.
5113973.
005002.
8060352.
769.2财务分析与评价
9.
2.1赢利能力分析（见表、表）1920⑴项目财务内部收益率和净现值项目全部投资的财务内部收益率为
23.52%,财务净现值为
4862.05万元（10%的贴现率）⑵项目利润总额和利润率总收入（
81282.49万元）减去总成本（
61722.76万元）再减政府税收（
11046.84万元）得利润,利润总额
8512.90万元；项目从第二年起有利润；年平均利润率
12.33%,总投资回报率为
34.97%O⑶投资回收期项目投资回收期
0.98年⑷政府税收不考虑所得税，仅经营和土地挂牌交易收入税达到
11046.84万元，占土地挂牌收入的
19.74%税收内容十分复杂，见“北培府发
[2005]69号”文件
9.
3.2贷款偿还能力分析项目贷款总金额为10000万元，自2008年起，项目有经济收入，在项目的第二年就能偿还贷款本息，还款期为一年项目用于还款的资金总额为
16556.85万元，平均偿债备付率为
1.66,符合要求，风险较小贷款偿还比为
1.07,银行有较好的收益还款计划见表
219.
2.3敏感性分析敏感性分析主要考虑土地出让价格和征地成本两个因素的变化对内部收益率和净现值的影响见表由分析可知，对财务效益影22响程度分别为土地出让价格、征地成本当土地出让价格降低20%时，项目净现值为-
4398.44,财务上不可行其他条件发生变化时，项目财务指标基本可以满足评价要求项目敏感性分析表明，项目抗风险能力比较好表损益估算表单位万元19序号项目合计2007200820091开发收入
065958.
1615324.
3381282.492开发成本
41734.
4614816.
755171.
5561722.763开发税金
6628.
1044418.
73611046.844开发^润-
41734.
4644513.
315734.
048512.905所得税6税后净利润-
41734.
4644513.
315734.
048512.80表现金流量表单位万元2序号200720082009合计1现金流入
065958.
1615324.
3381282.
491.1土地交易收入
0559700559701.2房屋出售收入
09988.
1610756.
4820744.64财政返还收入
1.
304567.
854567.852现金流出
41396.
96239735002.
870352.
762.1征地费用
22194.
360022194.
362.1土地整治费用
9039.
6009039.
62.3工程建设费用
8625131104485262202.4偿还贷款利息
675006752.5偿还贷款本金
0100000100002.6管理费用（含人员工资）
517.
80517.
80517.
801533.
42.7招投标和土地交易服务费
345.
2345.
20690.4-
41396.963净现金流量
41985.
1610321.
5310909.73累计净现金流量-
41396.
964588.
2010909.73表贷款偿还计划单位万元21序号项目200720082009合计1还本付息
1.1年初贷款利息累计
106751.
1.1当年贷款
100001.
1.2当年应计利息
6751.2当年本金偿还
0100001.3当年利息偿还67502可以用于还本金的来源
10654.
0565902.
79416556.85开发总收入
65958.
1615324.
3381282.49减工程建设费13110448526220减税金
6628.
1044418.
73611046.84减用于滚动投入3470300减管理费用
517.
8517.
81533.4减招标费用和土地交易服务费
345.
200690.4减财务费用
0.0000表之？敏感性分析单位:变化因素变化幅度财务净现值（万元）财务内部收益率（给征地成本-20%
8897.
3932.86-10%
6879.
7228.41基本方案
4862.
0523.5210%
2844.
38170218.30%20%
826.
7112.53%土地出让价格-20%-
4398.44-10%
231.
810.79%基本方案
4862.
0523.57%10%
9492.
335.83%20%
14122.
5441.73%
9.3财务结论经投资估算、财务预测和经济效益分析，项目总投资
69039.66万元、总收入
81282.49万元、计算期总成本
72769.60万元，税金
11046.84万元，利润
8512.9万元，项目全部投资财务内部收益率
23.52%,投资回收期
0.98年，项目平均偿债备付率为
1.66整体看，项目社会经济效益好，项目的风险小，抗市场干扰能力强第章社会评价
1010.1正面影响
10.
1.1提高当地居民就业率和就业结构三溪口立交桥建设将解决XX干道的瓶颈问题，项目的运营将会加快当地服务业、零售业、餐饮业、房地产业的发展，由此将会增加新的就业机会和就业人数同时土地整治项目的建设和运营，与之配套的基础设施的建设，将改善投资环境，无疑会吸引更多的外来投资，大大增加当地居民和农转非人口的就业机会
10.
1.2增加当地居民收入水平项目实施后将回给当地居民带来了两方面的收入，一是直接征地补偿收入，二是间接收入征地拆迁补偿按18万元/亩测算，其中有12万元可直接补偿到农民手中，人均占地面积
1.5亩，则人均可有16万元左右的补偿收入，其中一次性补偿为10万，评价一个家庭按
3.2人测算，约为32万，扣除安置房购置及装修1500元/平方米,100平方米/家庭）之后，每个家庭还有17万元可直接支配其二，征地以后，居民实现
二、三产业的就业，预计年人均纯收入可达5000-6000元，较之2005年的3670元有较大的提高
10.
1.3提高当地居民生活水平、改善生活质量目前，XX人口密度相对较低，商业、餐饮业、零售业、和服务业的发展水平低，用与居民休闲娱乐、购物的场所较少，居民出行多有不便随着项目的实施，组团内的开发建设，各种商场、休闲场、体育设施场所将应运而生，这对充实当地居民的生活内容，提高居民的生活水平、改善生活质量均有重要意义
10.
1.4提高北硝区城镇化水平项目实施将促进北倍区城市化水平的提高一方面，城市新区在开发建设过程中将征用大量农地，促进农村人口转化为城镇人口；另一方面，新城区建设后，将吸收大量失地农业人口的就近就业，实现一产业向
二、三产业转化，提高非农业人口在总人口中的比重，促进北暗区城镇化水平的提高
11.2负面影响1项目在施工期间，会带来暂时的交通问题和环境问题，如施工噪音、交通堵塞等，可能会影响周边居民生活，引起群众意见对此可通过有效的施工组织和文明施工措施将不良影响降至最低，避免和减少社会风险2因项目占地较多，需要进行大面积的征地和拆迁，由此可能会暂时影响一些人员的生活，并引起不满，触发他们的抵制情绪同时，项目业可能会使部分因土地的流失而战胜处于生活无依、生存无靠的状态，引发一些社会矛盾为此建议有关部门通过宣传沟通，确定合理的征地补偿，增加适当的就业方式和渠道，尽量减少负面影响综合来看，项目带来的积极影响远远大于负面影响
12.3互适性分析
10.
3.1当地不同利益群体对项目的态度、支持性分析项目的设施主要涉及三方面的利益群体农民、拆迁居民、企业主当地农民和居民对项目的开发和建设非常支持，他们普遍认为新城区的建设将极大的改善他们目前的生活环境，增加他们的就业机会和择业就会，从而提高收入，改善生活状况对于项目建设涉及的拆迁安置，拆迁户将获得大量现金，并可以住上商品房，是拆迁安置的直接受益者，因此他们对搬迁普通持欢迎态度，并积极配合而XX具有的地理优势、以及政府的优惠政策和当地群众的支持，对投资者有很大的引诱，借助与新区建设，基础设施的完善，投资环境的改善，企业有很大的利润空间因而项目建设多方都能获益，没有组织障碍
10.
3.2各级组织对项目建设和运营的态度分析北倍政府非常重视XX的建设，区委政府把XX的建设列人“H^一五”期间全区经济社会发展的一项重大工程，并制定了一系列的配套优惠政策各级政府积极相应同时项目实施还涉及到通讯部门、电力部门、给排水部门、交警部门、材料供应部门、运输部门等多个部门，它们是项目建设的重要保障，也是项目的直接或间接的受益者但是部门间的利益相互交错，摩擦在所难免，妥善处理他们之间的利益关系，以最大限度地争取到他们的支持和配合第章可行性研究结论与建议
1111.1可行性研究结论XX城市建设总项目是经过反复论证并报重庆市政府和国家有关部委审批、立项的重点区域开发、建设工程，是一个已经完成了很多建设项目并有大量业主进入的在建工程，本研究报告所涉及的项目一建设项目”，对于整个XX按规划建设，对于重庆主城北扩战略的实施和“主城半小时畅通工程”的实现，对于北倍和重庆市区域经济发展等都具有十分重大的现实意义项目建设符合重庆市和国家有关政策的要求，符合XX建设总体规划的要求；项目的工程技术方案、环境保护方案、组织和人力资源配置方案、实施进度方案设计合理经投资估算、财务预测和社会经济效益分析，项目总投资
69039.66万元，总收入
81282.49万元,税金
11046.84万元，利润85收入万元,财务内部收益率
23.52%,投资回收期
0.98年，项目在社会经济效益上具有可行性；项目的风险小，抗市场干扰能力强
1.31）主要技术经济指标表（见表1主要技术经济指标表序号指标名称单位指标1占地面积田
1539.532总投资万元
69039.663工程费万元262204土地征用和整治费万元
31233.965基本预留费万元
926.386管理、招标、服务费万元
2223.87财务费用万元6758总收入万元
81282.499总成本万元
60352.7610利润万元
8512.89711年平均投资利润率%
12.3312投资回报率%
34.9713投资回收期年
0.9814财务内部收益率%
23.52—“XXXX快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目”只是总项目中的一部分由于XX城市建设总项目中的各个子项目之间存在不可分性，市场的供给、需求之间存在不可分性，所以，“XXXX快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目”，对于整个XX按规划建设，对于重庆主城北扩战略的实施和“主城半小时畅通工程”的实现，对于北倍和重庆市区域经济发展等都具有十分重大的现实意义项目建设符合重庆市和国家有关政策的要求，符合XX建设总体规划的要求；项目的工程技术方案、环境保护方案、组织和人力资源配置方案、实施进度方案设计合理经投资估算、财务预测和社会经济效益分析，项目总投资
69039.66万元，总收入
81282.49万元,税金
11046.84万元，利润85收入万元,财务内部收益率
23.52%,投资回收期
0.98年，项目在社会经济效益上具有可行性；项目的风险小，抗市场干扰能力强
11.2问题及建议项目建设、运营和管理中存在三个问题第
一、权责不对称问题XX快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，重庆市XX建设开发有限公司作为业主单位存在权责不对称的问题业主承担有关债务，资产形成之后，以近似“交钥匙”的方式交给北培区政府，在业主一一重庆市XX建设开发有限公司的账户上既没有资产又没有收益这种权责不对称是一个具有我国特色的普遍性的现象，解决问题的关键在于北倍区政府建议北倍区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企业的利益，给予适当的补偿，以体现权责对称的市场原则第
二、农民安置补偿方式问题北僭区政府和下属XX管理委员会对农民的安置补偿非常重视，给出的补偿标准也比较高，农民比较满意但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝“三无农民”的发生建议组团在货币、住房安置的基础上加入社会保障安置，其做法是在安置补偿资金中留成一定比例，用于给拆迁农民购买社会保险，包括失业保险、医疗保险、养老保险等第
三、将三个子项目“打捆”的做法是否合理有待研究研究所涉及的三个子项目分属于三种不同性质，其中，XX快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由XX所有子项目分摊；H区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其建设投资也应该由组团的所有项目分摊现在将其打捆为一个项目，其投资估算、财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究15财务净现值万元
4862.0516贷款偿还期年117贷款偿还比%
1.
071.4存在问题及建议项目建设、运营和管理中存在三个问题第
一、权责不对称问题XX快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，重庆市XX建设开发有限公司作为业主单位存在权责不对称的问题业主承担有关债务，资产形成之后，以近似“交钥匙”的方式交给北碣区政府，在业主一一重庆市XX建设开发有限公司的账户上既没有资产又没有收益这种权责不对称是一个具有我国特色的普遍性的现象，解决问题的关键在于北倍区政府建议北暗区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企业的利益，给予适当的补偿，以体现权责对称的市场原则第
二、农民安置补偿方式问题北暗区政府和下属XX管理委员会对农民的安置补偿非常重视，给出的补偿标准也比较高，农民比较满意但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝“三无农民”的发生建议组团在货币、住房安置的基础上加入社会保障安置，其做法是在安置补偿资金中留成一定比例，用于给拆迁农民购买社会保险，包括失业保险、医疗保险、养老保险等第
三、将三个子项目“打捆”的做法是否合理有待研究研究所涉及的三个子项目分属于三种不同性质，其中，XX快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由XX所有子项目分摊；H区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其建设投资也应该由组团的所有项目分摊现在将其打捆为一个项目，其投资估算、财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究第章项目背景和发展概况
22.1项目提出的背景
2.
1.1XX综述第
一、区位、面积和人口XX是《重庆市城市总体规划》所确定的都市发达圈的H^一个外围组团之一，在这11个外围组团中，xx是距主城最近、区位优势最显著的组团位于重庆市主城区北部、北倍区东南部，行政隶属于北倍区由北培区的蔡家岗、童家溪、施家梁等三镇组成东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中梁山，北望北倍，是主城核心区渝北区、江北区、北部新区、沙坪坝区、北倍区经济联动和功能衔接的枢纽212国道、渝合高速路从组团西侧过境距北硝城区12公里，距重庆市中心11公里，机场15公里，火车站18公里，寸滩港22公里XX幅员75平方公里，规划2020年城市建设用地31平方公里，人口约30万人，远期（2050年）规划建设面积48平方公里，人口规模约50万人第
二、地质、地貌和气候条件组团位于四川盆地之东南部，属川东平等岭谷区前临嘉陵江流域，有大约30公里长的沿岸线；西靠中梁山山脉，大约有20公里长的绿色走廊；中部地势平坦、开阔，海拔高度大多在200-300米之间区内地貌为构造剥蚀残丘地貌，地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，施重庆市主城区相北拓展的最佳用地空间地质条件较好，上附第四系松散堆积层，下伏基岩为侏罗系中统沙溪庙组砂岩、泥岩地质构造好，无重大滑坡等地质灾害发生，地震基本烈度为VI度，属一般地震地区亚热带湿润季风气候，冬暖、春早、夏热多伏旱、秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛，冰雪极少，年均气温
18.3摄氏度，年降水量
1105.4毫米无霜期较长达335天由于受季风环流影响，降水年内分配不均5-9月份降水量占全年的70%,暴雨多集中在7—8月份，最大降雨量
195.3mm常年平均风速
1.lm/s,最大风速27m/s组团东、北侧临嘉陵江，区内冲沟发育，总体地形上有利于地表、地下水排泄嘉陵江为该区骨干水系，属过境河流最大流量
4.48XlM/s,最小流量
0.2X1061/s,多年平均流量
2.14X1061/s第四系土层中无泉点，地下水贫乏，仅在雨季局部土层可存在少量上层滞水第四系土层为粘性土，属弱透水层，基岩主要为泥岩，属相对隔水层，仅于沟谷地带及强风化层中赋存少量风化裂隙水水文地质条件简单第
三、XX发展优势优美的环境、独特的景观、丰富的旅游资源，为XX的开发建设提供了良好的支撑和立足点具体说，其优势主要有⑴区位优势XX位于渝北区、北部新区、沙坪坝区、北暗区四区版图交界的枢纽位置，距江北国际机场、寸滩港口、龙头寺火车站15分钟车程，市中心20分钟车程⑵环境优势XX西靠峰峦叠翠的中梁山脉，东接缙云山国家级自然保护区，碧波荡漾的嘉陵江环绕而过，植被覆盖面积在90%以上，空气质量优良，是重庆市主城北部重要的生态屏障⑶建设优势土地性价比高，目前处于规模建设初期，土地成本较低；是重庆主城北扩中难得的一块宝地，极适于项目规划和开发；工程地质条件稳定，无地质灾害隐患；土地资源丰饶，形成天然的地质景观，具有园林景观开发价值⑷交通优势1条黄金水道一一嘉陵江贯穿南北，蔡家码头、845厂码头、余家背码头等分布辖区，3000吨级的轮船可直达港口；2条铁路运输动脉遂渝高速铁路、襄渝铁路横贯东西，与重庆最大的货运站重庆东站、龙头寺火车站比邻3条快速干道渝武高速公路、XX快速干道、外环高速公路贯穿组团，辅以212国道，轻轨1号线、6号线、6号支线比邻空港，距重庆江北国际机场15分钟车程第
四、功能定位在重庆市城市总体规划中，XX的功能被定义为“一个以科技、生态、环保、都市休闲商务型产业为主要发展方向，规模适中现代化的新城区”，在众多组团中，XX的区位、用地条件、交通和生态环境都拥有明显优势，是城区的最佳拓展空间，是重庆经济建设的“最好的西装料子”它是承接北部新区、主城区、北培城区的中心枢纽，主要承担中心城市的人口疏散、部分公共服务功能和交通功能、调整城市功能等XX作为主城外围n个组团之一，以其优越的地理位置和最佳的城市环境，被推进了建设的快车道根据组团的功能的总体定位，“重庆市XX总体规划”将组团的具体定位是，。
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