某商铺管理方案补充版

某商铺管理方案（补充版）商铺是指从事具体商业行为的物业按其经营方式重要为单体经营，集中管理日勺模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍履行口勺一种措施，管理的好，对哺育区域商业中心和商业品牌有重要影响对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的J,还必须成立专门日勺商业管理公司对商铺进行管理，才干长期发展目前国内商铺购买者有诸多是依托收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种状况下，开发商对商铺的管理更为重要如果商铺商业管理不力，影响商铺业主H勺租金收益，业主不能归还按揭贷款，最后风险还是要落到开发商的头上

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1.铺物业管理理念商铺是有计划的商业汇集，对商铺进行“统一管理，分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点“统一管理”，规定商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受剧烈日勺零售业市场竞争“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场合，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁

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2.商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管

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4.为了达到“统一管理，分散经营呻勺管理模式，在商铺销售合同中都应当商定承租户必须服从管理公司的统一管理在法律上拟定商铺管理公司H勺管理地位

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1.1“统一招商管理”规定招商日勺品牌审核管理和完善的租约管理

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1.2“品牌审核管理”指招商对象需经品牌审核后才干进入审核涉及对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（合用于批发代理商）、品牌代理委托书（合用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等“完善日勺租约管理”指签定租约、合同核心条款必须进入租约管理涉及商定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，尚有其他比较核心的租约条款管理，例如承租户日勺经营业态是受到整个商铺日勺统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会日勺承认（业主委员会成立之前，经开发商承认）；营业时间区I拟定；承租户日勺店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；的I好坏与自己口勺物业管理服务紧密地联系起来

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8.1租赁管理出租方式的管理重要是在租金商定期要考虑多方面因素，如商品经营口勺范畴及类别；附近商铺楼宇的空置率；承租户的经营特色；商铺所处口勺位置此外经营商品给管理带来的易难也应作为一种因素租金计算可采用两种形式，一种先规定一种固定日勺月租金（根据面积），然后根据市场状况和货币升、贬值决定几年后再增长合理日勺幅度一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的比例收取租金

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1.1竞标租赁的注意事项严格审定投标者的资格，重要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种与否符合行业规定等；投标日勺程序须规范、严密、全面，特别是租金日勺计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的补偿，应作更为周全和深人的考虑

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1.2合同租金出租的注意事项在和业户签订租赁合同之前亦应理解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩状况及所经营品种与否符合行业的规定等；承租人日勺经营性质，经营范畴，所经营的商品档次和质量.与否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大H勺发展等

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1.3租金条款租金制定的参照因素1要参照周边社区人口数目，流动人口的数目及也许吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置日勺优劣，交通与否便捷等状况1要参照商品经营日勺范畴及类别、附近区域商铺的空置率、承租人日勺经营特色、承租人要承租日勺层次、位置等状况等1要参照周边区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等租金日勺构成要素1租金的构成涉及商铺固定投资日勺折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等1水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等1大中修整治更新基金等累加应分摊到每平方米（也有租金中不涉及大中修整治更新基金要素的）等

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8.2广告筹划楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计规定或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置；广告筹划是商铺经营服务管理日勺一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来,把承租人留住因此要筹划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，照相展，商品使用演示等.节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺U勺氛围，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺日勺出名度，吸引大批消费者来购物助兴协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联系，参与社会公益活动如捐助失学小朋友等，会给业户带来潜在日勺商业机会等等项目开发物业管理处还应不断增长服务项目，扩大服务领域.如开办商铺小朋友乐园，让小朋友能尽兴地玩耍，父母能放心地购物开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务开办茶座.为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃日勺场地举办舞会、卡拉OK、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户日勺文化生活办好商铺内部食堂.为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉日勺饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务开办投币洗衣店、迅速冲印照相店，鲜花店、礼物店、电脑屋等为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中口勺大多数服务规定都能在商业街中得到满足等等

4.9商铺广告管理业户为了树立公司形象，追求经济利益，必然采用许多宣传和促销手段除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品物业管理处为了规范商铺日勺环境秩序和整体形象，在支持商业宣传筹划日勺同步，必须加强商铺的广告宣传管理商铺的整体布局设计是很重要日勺，而各铺位上的宣传广告（涉及灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就规定承租业户的广告设计必须通过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计风格

4.10商铺保险管理商铺日勺物业管理中保险管理是必不可少的在商铺的维修施工和广告安装中，均有也许发生意外日勺事故（涉及火灾），对业户、顾客、员工导致伤害；在保洁操作中，也有也许保洁工未按“规程”操作，用了湿拖导致顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些均有也许向物业管理方提出索赔为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采用两种措施工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高下选择投保的金额尚有一种是财产险，是为避免商铺也许遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应积极出面向商铺方（大业户）和各业户日勺投保减灾提供建设性意见我司目前参与顾问的商业项目陕西省，宝鸡市国际均利广场240000平方米云南省，昆明市昆明福林广场60000平方米江苏省，泰州市金茂智慧广场30000平方米附件二项目管理前期介入注意事项选例商住项目与一般物业在设计规定与管理方式上有较大区别张家港商住项目目前正在规划设计阶段，对此阶段进行详尽完善日勺论证，管理先进性日勺预见将对商住项目建成后的投入使用产生广泛深远日勺影响既要在硬件和软件上下功夫，同步又要使它富有人性化根据狮城怡安对项目平常前期介入管理的经验，我们从物业管理及服务角度选择了某些管理建议案例，仅供发展商参照指正

1.1商住项目建筑、装修H勺考虑事项商住项目勺外围环境是建立外观形象W、J重要考虑事项，它的设计除了考虑外观和美学外，功能也是重要W、J一环如果可以较好地对外围环境构成因素的可操作性方面进行规划，就会提高对物业的管理能力屋顶应具有洗窗吊顶设施并制定一套合适的屋顶操作安全管理程序管理程序根据商住项目的用途和屋顶的类型度身定制也可以考虑在屋顶设立清洁用水或洗涤斗或排水口，以便外包清洁公司工作建筑顶部装饰部分及屋顶应安装上人路梯（不锈钢材料）已以便维护、保养

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1.2地面商住项目使用的建筑材料和外部建造H勺道路对整个场地起了重要作用道路、走道和其他区域的排水沟应是完整日勺、且对的排向下水处重要道路尽量不使用地砖地砖是不适合用作走道材料/J,大雨过后不平坦的地面会导致其松动，且很难解决对的施工的钢筋混凝土走道比较好

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1.3主次道路道路人车分流，应实行主干道双行，次干道单行，并留出人行道设想，应对人车分流方案进行具体认证

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1.4停车场减速器项目停车场内日勺减速器不仅使行车更安全，且有助于维护道路，由于车速慢会最低限度日勺减少路面日勺磨损减速器应有一定H勺宽度（至少30厘米），以避免强烈的晃动潮湿墙面解决项目地下室、消防、水泵，污水解决等潮湿霉变场合的天花和墙面，建议用水泥材料粉刷

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1.6大厦正厅、电梯厅大厅、电梯厅是商住项目的窗口，设计、施工、材料选择方面应十分注重，因此它比商住项目任何一种部分都更容易给业主、租户留下深刻日勺印象，他起着先入为主的作用，直接影响建成后的租售率、租金价格

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1.7公共盥洗室高档商住项目对商场、大厅-盥洗室规定极高，厕所的男女入口原则应分开，并清晰标注从任何公共部分都不应看到里面的厕位或小便隔板平面位置（无论直接或通过镜子反影），虽然开门也应保证有所遮挡

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1.8公共电梯间电梯间口勺宽度至少比附近走廊宽度大1/3,以便容纳等待电梯于进出业主、租户电梯间照明线路应与走道分开，最佳采用照明较高的局部照明商住项目的原则层电梯大厅要有通风口，使通风良好（有些高级住宅原则层电梯厅处往往没有通风）

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1.9各类房间装饰客房装饰中应用对比成补色原理，最重要是同一色彩计划中，不要等量使用对比色，而应以少取胜；房间色彩最为可靠的是遵循自然界色调秩序原则，即地板深-墙壁中-天花浅；南向、东南向、西南向开窗的房间因常常受阳光照射，入射光线成微黄的暖色调，在此条件下日勺客房可采用深一点的色调，也可用中性较浅冷色调；北向东北向、西北向开窗U勺空房入射光线偏冷，常会有微兰的光色，使用暖色调

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1.10公共区域家具公共区域家具少用皮具，建议不用皮质沙发，而是用有布套且可以换洗日勺沙发

1.2设备设施的考虑事项

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2.1电梯机房、监控室在电梯机房、监控室设立空调设施，有助于设施设备的正常运营，并设立专用电表计量装置，有助于对公共能耗进行监控与分摊

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2.2各类泵各类泵应独立设立泵房，以免噪声共振引起业户纠纷，选择水泵应采用静噪型节能水泵

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2.3用智能一卡通建议在社区安全防备系统中采用智能一卡通运营模式，以便业主交费用，如停车位管理、门禁、水、电、电话、煤气、特约服务等各项服务

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2.4设备房钥匙配电、电梯、给排水、弱电等系统日勺机电及管笼井门锁采用一把钥匙

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2.5周界报警周界报警可采用双联远红外探头，并与灯光报警连动，保证人防、技防相结合守守

1.3照明系统的考虑事项

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3.1照明系统是项目中最值得注意的项目之一它除了有照明的功能外还兼具了“装饰”的功能巧妙的灯光安排能增进商住项目舒服和安全的感觉，照明的安排不是工程设计师的I工作，而是建筑师和灯光设计师以美观为基础做出日勺装璜设计在这一方面，管理者和灯光设计师有他的内在冲突，管理者但愿以简朴的照明为主，灯具日勺种类控制得越少越好，灯具的效益（每瓦电力所产生日勺照明度）越高越好，而灯光设计师未必有这样的想法因此，业主必需在两者间找出一平衡点，以满足两者H勺需要照明除了大堂外，其他区域的灯具应有一致的安排；选用日勺灯具以高效能为主，灯源的温度不易过高消耗品，如灯泡和其他光源日勺种类尽量减少到最低限度，以减少备用件；灯具日勺位置和高度必需考虑它维修的也许性；照明的电源和线路要与动力线路分开，以便于整体控制；灯具的供应商以有本地的服务站和备件库为主，以保证维修以及货源；公共部位照明系统设立专用电表计量装置，有助于分摊能耗；等等132原则灯具规范管理者日勺难点之一是对于成千上万日勺配件，特别是象灯泡和灯管等小物品日勺管理因此，在尽量日勺状况下,原则化所有照明器具以便管理1大堂照明灯具W、J种类越少越好；灯泡和光源最佳控制在10种如下；尽量减少使用独立变压器口勺灯具；如空间容许，如入口处日勺雨篷，可考虑使用高效的“HID”灯具；装置固定灯具必需考虑如何维修和更换灯泡；大堂日勺灯光应有其独立El勺配电盘，以便独立操作；灯光日勺控制应同步考虑区域和交叉线路的方式；中庭可采用路灯日勺方式，增长其户外日勺感觉；等等

132.2室外照明灯源隐蔽；光度合适，以不耀眼为主；灯具和灯泡耐用；灯具和配电必需防水和雨；安全性强，涉及不易破坏；易于控制，以便节能路灯不易过于照亮，其亮度相等于满月的亮度；灯具必需注意它的光亮分布范畴，不能设在向上和刺人眼目的位置；室外照明因波及安全问题，可以考虑使用低电压的灯具；由于人群也许接近灯具，因此灯具必需有一定日勺硬件防护例如，所有日勺室外灯具都应不易拆卸结结守守为整个商铺促销承当的义务;承租人对停车场H勺使用，拟定有归还是免费，有无限制；投保范畴事宜；与否统一的收银等

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1.2”统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益由于目前商业竞争剧烈，打折降价日勺促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾管理公司应当为商铺筹划好1年12个月日勺营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过，组织筹划有关的促销活动，所发生口勺费用应预先与业主沟通预算，经业主批准后，对实际发生的费用按照承租户销售额日勺一定比例进行分摊如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用

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1.3“统一的服务监督”有助于经营者间日勺协调和合伙

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1.4商铺须设立由开发商领导、商业专家构成的管理委员会，指引、协调、服务、监督承租户U勺经营活动，保证商铺日勺高效运转常见日勺方式有指引项目店铺布置指引、促销活动安排；协调项目协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合伙；服务项目行政事务管理.；监督项目维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门日勺管理

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1.5“统一的物业管理”有助于建筑空间W、J维护和保养商铺日勺物业管理内容涉及养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积口勺保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故解决等商铺日勺各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增长使用日勺安全性和耐久性

2.1商铺物业U勺管理特点

2.2顾客流量大商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈同步商场在发生突发事件时，疏散相对较慢安全管理应特别谨慎

2.3服务规定高要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想增进商业物业保值、增值；同步为使用人和顾客营造一种安全、舒服、便捷、优美的经营和购物环境这是商铺物业管理服务的主线原

2.4管理点分散出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点

2.5营业时间性强顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少某些统一店铺的开张及关门时间有助于商铺的整体形象塑造开张、关门时间不统一会导致整体商铺经营的凌乱感,无序经营的印象，对顾客产生不良口勺心理影响

2.6车辆管理难度大来商铺日勺顾客，有开车H勺，也有骑车H勺，大量的机动车和非机动车对商铺周边日勺交通管理和停车场管理增长了压力车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平日勺整体体现

3.1商铺物业管理人员配备

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1.1商铺管理日勺人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上

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1.1业户服务部设主管一人，可由物业主任兼任该部重要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职接待员欢I多少重要根据于业户服务部日勺工作时间和工作量，一般每班保持两人便可

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1.2维保服务部设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运营、保养和维修工作该部门重要职能是保证商铺不间断地安全运营，使物业保值和升值维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易限度进行合理配备

3.LL3保安服务部设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作该部门重要职能使安全防备与消防管理具体作业人员根据商铺保安日勺值勤点、工作量和作业班次进行配备保洁绿化部设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作该部门U勺重要职责是保洁服务管理和绿化服务管理具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范畴、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排经营服务部设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告筹划及项目开发等经营服务工作该部门的I重要职责是配合业户的经营活动，增进商铺经营销售和物业管理工作

4.0商铺日勺物业服务管理商铺物业管理涉及如下几种方面，我们现对此进行分项描述

4.1商铺业户服务管理

4.2商铺装修服务管理

4.3商铺设备、设施维保服务管理

4.4商铺建筑物区I养护及维修管理

4.5商铺保安服务管理

4.6商铺保洁服务管理

4.7商铺绿化服务管理

4.8商铺经营服务管理

4.9商铺广告管理

4.10商铺保险管理

4.1商铺业户服务管理业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理

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1.1接待与联系接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口其重要职能与其他类型物业管理的业户服务同样，涉及倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等

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1.2纠纷、投诉接待顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉对物业管理方来说，所有投诉、解决成果都要有记录，作为年终表扬与履行“管理公约”业绩考核根据之一；

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1.3报修接待商铺铺位H勺照明或其他设施出问题，对业户营业将导致很大的影响业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；

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1.4走访回访接待员H勺走访内容涉及三方面一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；二是对报修后的维修成果进行回访；三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的局限性之处作出提示、督促改善，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白我们所做的一切，都是为了商铺日勺自身形象，我们的目的是一致於I

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1.5内外联系商铺内部联系:商铺日勺内部联系涉及向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏商铺的外部联系商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体均有业务上的联系，如解决不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动解决得好，往往事半功倍

4.2商铺装修服务管理

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2.1装修管理应涉及在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述装修管理职能重要涉及审核装修申请、签订“装修管理合同”，现场监督管理等

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2.2商铺楼宇日勺租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商根据经营规定，提出装修申请；也有的业主把一种层面装修完毕之后出租铺面承租商户对铺面只能通过申请批准后作某些小的变动装修，装修管理应做好如下几种方面建立周全、具体、便于操作的管理制度；专人负责对工程实行严格日勺监督；选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；对装修现场进行监督管理

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2.3商业铺面制定装修管理规定日勺要点二次装修过程应遵守物业管理处制定日勺《二次装修施工管理规定》；业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备日勺，应严格遵守《商铺动火申请制度》日勺各项规定；严禁擅自更改水、电管线及负荷用电；装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交时经承认的装修设计图、装修合同，对工程进行竣工验收，如发既有违背装修设计图及装修合同某些条款日勺，应视情节轻重作不同日勺解决；为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇构造等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程波及的方面来拟定，一般分如下几种状况凡波及电力设备（由铺外日勺配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装日勺；为该层日勺消防设备（涉及消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造H勺；为该层H勺电梯、自动扶梯进行增建或改装欧I,以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实行工方业户则按工程费用口勺一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费凡波及铺面、商号招牌.、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方业户递交口勺装修设计方案所附的图纸，应涉及清晰显示楼层内部间隔於I平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花日勺平面，切面图；及其他某些物业管理处或商铺规定提供的建筑细节；装修工期、动工期、防火措施、环保、环卫规定、违约责任、施工期保险等等等

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2.4装修现场监督管理在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理管理的内容重要涉及3方面对施工人员的管理，以及对工程与否按图施工、按“装修合同”规定和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理一般建筑施工队日勺人员状况复杂，大多是临时工，施工方对他们也许也缺少有效的控制；装修施工与整个楼宇日勺建筑不同，他一般局限于一种单元或一种楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户日勺营业活动对于装修的工程监控重要着眼于施工人员有否严格按承认的设计图纸进行施工，有否违背已签订日勺“装修管理合同”上日勺条款，有否违背物业管理处日勺其他管理规定等，如有违背规定要及时联系，发出“整治告知单”等如装修时损及商铺H勺装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止固然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付这些管理服务都应做好具体记录，作为竣工验收时日勺证据或参照结结寺寺

4.3商铺设备、设施维保服务管理商业物业日勺平常养护原则较高，维修规定严，其内容同办公楼相似，但其方式不同商业物业日勺重点在于多种设施，设备上，由于商业物业设施设备使用频率较其他物业相比是最高口勺一类，设备、设施养护及维修管理日勺好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运营某些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运营重要靠平时养护商铺设备管理重要是避免商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用商铺供电需要绝对保证，由于一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺名誉带来不利影响因此应选派优秀员工，日夜监测电气运营状况和空调系统、自动扶梯日勺运营状况，一有异常状况及时安排维修，保证电气和中央空调、自动扶梯正常运营商铺设备设施维保管理的具体实行过程与办公项目类似，在此省略

4.4商铺建筑物的养护及维修管理

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4.1商铺修缮日勺计划、资金管理为了保证商铺建筑物日勺完好，应制定完整的修缮制度，编制每年日勺修缮计划，安排年度修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要贯彻资金），检查修缮成果

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4.2工程性质日勺拟定根据商铺建筑物日勺损坏限度，将修缮工程大体分为大修、中修、小修三类大修工程是指建筑物主体构造日勺大部分严重损坏，或有局部倒塌日勺危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等由于大修工程施工场地和安全的规定，一般是经营业户必须停止营业因此，工期安排和动工前H勺筹办工作非常重要；中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和构造的工程如楼顶日勺局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分业户继续营业；小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复日勺小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的平常养护工程此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽量不影响业户及顾客

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4.3建筑物维修日勺档案管理建筑物维修的技术档案日勺管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为后来建筑物的维修、整治、扩建等工作提供不可缺少口勺根据

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4.4维修或施工工程的管理设备、设施的大中修或商铺建筑物日勺修缮如需外发包时，应给有相应资质日勺修缮施工单位承办外发包合同应规定该施工单位对修缮工程有设立总工程师、主任工程师、技术队长或技术负责人的措施，形成工程施工过程中的I技术决策、管理体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明维保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全（涉及防火）和与否按外发包合同规定和对施工现场环卫（装潢垃圾）、环保措施进行监督管理

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4.5检查监督维保部主管对属下各维修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗子）记录在案，追查分管维修工时责任；发生责任事故追究维保部主管日勺责任

4.5商铺保安服务管理

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5.1治安管理商铺日勺安全保卫工作涉及治安防盗、防备突法事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等其管理日勺重点如下

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5.2安全保卫管理是商铺物业管理日勺要点，必须予以注重它有两部分构成一消防和治安管理商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定日勺高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传播至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置；运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，特别对发售贵重商品及金融营业点进行平常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证在地下车库或露天停车场亦须安顿监控探头，避免车辆被窃人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易导致电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的商铺重要进出门岗日勺保安员发现可疑人员时用对讲机告知场内便衣保安人员加以注意流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观测，勤分析，善于发现问题及时解决问题对突发事件和恶性事件应及时处置避免事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告.等等

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5.3防窃防盗日勺管理超市类商铺出入口不适宜太多，太多日勺出入口对商品将带来不安全因素在商品出入口应设立便衣保安，其职责检查带出日勺商品与否有发票，与否是合法的商品购买行为；大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，避免商品被盗；商铺在逢年过节、双休日时有较多U勺顾客；货商铺搞促销，如限时商品优惠；或凭广告券免费领商品时，都会导致柜台前人头攒动的拥挤现象，不法分子会乘机作案盗窃钱包，这时保安就应上前维护秩序，保障顾客人身与财产日勺安全；商铺为使收银活动安全，收银员换班或营业结束，将钱款解送至总收银柜或商铺管理部门，这时保安应上前保护收银员以及钱款安全，避免歹徒抢劫；某些盗贼在商铺关门前躲在商铺内隐蔽处，等到深夜出来作案，第二天开门后又混在顾客中出门故商铺关门后保安要仔细检查商铺各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提高警惕，加强巡逻；对夜晚值班保安的素质规定应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理人员，商铺夜应采用必要日勺技防措施防备恶性事件和突法事件商铺入口时保安的第一关，保安人员责任心要强，善于察言观色发现可疑人员，用对讲机报告商铺内H勺便衣保安员加以注意商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件解决规程》操作避免事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼喊救护车应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等监控中心管理监控是指运用电视监控系统对商铺进行全方位多角度口勺监视，特别是对发售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视如发现可疑人员或突法事件、恶性事件时发生，监控人员应及时录象，寸作查证此外地下车库或露天停车场亦须安顿监控摄像探头，避免车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案等等这项工作的重要性规定监控中心的保安人员工作认真、敬业

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5.5消防管理商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（特别是放火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内日勺竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高日勺鉴于避免火灾日勺重要性，商铺都安装有先进日勺火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）这些装置直接与火灾自动报警系统联网只要易各地方浮现火情，烟雾和温度各达到一定口勺限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传播至报警器，进行有效监控与避免制定切合本商铺实际的消防管理制度（涉及几套火灾应急解决方案）；商铺的各部门及物业管理日勺各部门都要把各自放火职责、范畴规定清晰；消防监控中心日勺保安员应明确自身欢J职责范畴做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“避免为主，防消结合”的消防方针发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机告知就近的保安人员赴现场核查与处置；如确为火警，按应急方案实行，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员日勺疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即告知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好具体记录定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，保证完好备用、通道畅通、标记清晰对某些业户也许擅自增长电气设备要认真检查，避免发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识,不断提高大家日勺防火意识和消防业务水平等等

4.6商铺保洁服务管理商铺的环境有外部环境和内部环境外部环境涉及楼宇的外墙、附属建筑设施及周边的绿地、广场、停车场等；内部环境涉及过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场合，以及业户口勺铺内、办公室内等非公用部位搞好商铺口勺环境卫生和绿化养护H勺主旨在于发明整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各抱负H勺经营环境，为顾客提供一种轻松快乐的购物环境

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6.1商铺保洁管理措施要做好商铺的保洁服务管理，一方面要拟定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁日勺原则，根据这些原则、规定再定出保洁口勺频率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，制作《商业街商铺环境清洁的作业原则》，内容有检查的部位、项目、清洁的原则、保洁的频率、检查的手段等重要的问题是怎么做等，制定《商业街保洁服务作业规程》，这个“规程”指引保洁工对商铺各部位日勺清洁按规定日勺操作程序去做，是保洁工岗前岗中的日勺培训教材，其要点有地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等

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6.2商铺保洁管理的重点商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁随着人流H勺进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定期H勺清洁可以带给顾客舒服、优美的购物环境；商铺日勺玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上口勺不舒服，应定期清洁以消除不洁现象；商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点；商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提高商铺的形象商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理；雨大进门处及其他公用过道应设立某些雨具寄存器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同步注意清洁卫生对商铺日勺杀虫灭鼠工作要引起注重，但放置鼠药时，要充足考虑小朋友的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘任专业队伍进行消杀工作；在商铺U勺营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免导致顾客滑倒伤害事故；在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌；提示业户在规定H勺时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置；对一切能运用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收解决等等

4.7商铺绿化服务管理绿化环境是保持生态平衡，营造舒服、美观、清新、幽雅的购物环境的基础商铺内外的绿化搞得好，能使周边得环境得到改善，又提高了商铺得品位绿化管理应配备专业技术人员，根据季节、气候，地区条件的不同和树木花草的生长习性及规定，制定具体的管理细则，指引养护人员实行商铺绿地管理商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀定期对花木修剪整形；发现病虫害要进行捕获或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标记；草坪要常常除杂草定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木等等商铺室内绿化管理花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调；花卉上挂•名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花日勺常识，争取业户和顾客的配合，共同发明幽雅清新H勺购物环境，同步又陶冶情操，增长商铺的文化氛围；花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁；商铺人流量较大，因此商铺内摆放日勺花卉要常常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎的花卉立即更换由于各点摆放位置日勺光照度不一，花卉就要定期互相调剂、更换位置；等等检查督导部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整治，每月累积多次，对主管进行惩罚

4.8商铺经营服务管理商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同步委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理.作为物业管理公司也应将商铺经营管理。