项目各个阶段成本控制的关键

项目各个阶段成本控制日勺核心项目成本编制、控制与实行会直接关系到房地产开发公司的开发成本和利润空间，如何做好成本编制到控制至实行关系到房地产公司日勺生存和发展，这是所有房地产公司成本核算与控制的核心点，下面就对在建设项目各个阶段如何进行成本分析和控制谈谈自己的I见解核心点

一、可行性研究阶段可行性研究阶段需要对项目各个阶段工作实行所需投资进行测算、分析，即投资估算，重要涉及土地开发费用、建筑安装工程费用、占地或青苗补偿和其他的行政性收费，各项费用品体内容不再具体论述，成本管理人员可以根据以往欧J经验资料，结合目前日勺成我市场的趋势和影响成本日勺其他因素，估算费用成本及可行性研究报告，作为鉴定与否可行的重要根据核心点

二、图纸设计和审查阶段成本管理人员在施工图设计结算介入并审查各核心部位的设计指标,将会大大减少项目成本，因设计阶段对造价控制就是事前控制,这个阶段是决定占项目投资比重较大的建安费用欧I重要环节，一般占项目总成本的70%左右设计决定了工程造价，一旦设计方案敲定，预算、结算等等只能是计量过程而不能变化造价，因此设计不仅要做到满足功能规定还要经济合理、最大限度的减少成本，设计单位往往从自身日勺利益出发，并不把工程造价放在首位，重要追求设计的安全可靠、美观耐用，现阶段走在注重成本前端的I房地产公司已将“限额设计”纳入与设计单位签订的合同中，例如列出建安成本中影响较大的钢筋、碎具体数字指标，并施行奖励制度一方面，在满足生活环境、使用功能和符合法规原则的前提下，规定设计单位提高既有土地的运用率，重要从如下几方面实行压缩建筑时间距，在规划部门容许的范畴内最大限度的提高容积率；提高住宅层数或高下层搭配；合适的增长房屋长度；提高公共建筑时层数，减少公共设施的占地面积；合理的进行道路布置和绿化景观设计；最有效的建筑物方案；减少地下车库的扩建度；另一方面，成本管理人员通过对建安成本的分析，拟定各分部分项的概算指标，将建安部分的投资严格控制在投资估算的范畴以内，不发生超额现象成本管理人员根据设计任务书，以完整、精确地反映设计内容和意图，确切反映本地适时价格水平的原则，提出新材料、新工艺、新技术对工程造价日勺影响和使用限制，编制出初步设计概算，其构成内容应涉及各单位工程的J费用指标，尽量避免浮现设计中不影响构造及使用安全，但会严重影响项目成本的I状况（例如针对地区不同，设计时地下抗浮水位应不相似，每

0.1m的抗浮水位，影响构导致本约20-40元/m2；岩土承载力，提高10%,基础优化10%左右）设计单位根据上述的概算指标进行施工图设计，对设计方案进行审核，择优选择，编制施工图预算，保证工程造价在设计概算范畴以内由于各专业的设计人员不也许做到百分之百的精确衔接，甚至也许浮现某些错误，这就规定审图机构对图纸进行审查，对图纸上的某些错误和疏漏进行修改和补充，作为图纸文献的一部分提交建设单位，这样可以减少诸多图纸设计风险，减少图纸问题引起不平衡报价所带来的损失，特别成本管理人员要明确专家提出日勺意见，理清意图核心点

三、工程招标、施工单位选择和合同签订阶段这个阶段是建筑安装工程成本控制的核心，也是成本控制的重要环节，招标文献日勺起草对后来所有工程产生影响，工程性质、现场状况、交通、地质、承包范畴、零时用工、水电使用与结算措施、措施费用、安全文明施工费用、劳保统筹、质保等都应做出最清晰的阐明；对甲供、甲指乙供材料要明确并写明各自的结算方式；对变更索赔、签证洽商日勺解决措施要明确时间实效、结算方式、量度原则等；质量原则评估等级要合理，工期推算要精确，奖惩条款要实际，合约付款比例支付要合理、计价条款符合市场行情工程项目日勺质量好坏决定开发公司的I社会地位、口碑、市场卖价、销售业绩和后续开发，因此选择一种好的施工单位非常重要，房地产开发项目首选邀请招标，建立长期合伙伙伴，知己知彼、互利共赢；在合同中要明确计价条款、风险范畴、责任、奖惩、结算调节范畴及措施、分包中配合费、甲供材保管费、工程量计算方式及原则等问题以及政府调价文献的执行使用状况核心点

四、施工组织方案设计、图纸会审及设计优化施工组织方案设计的I审定，成本管理人员应积极地参与，由于在施工组织方案设计中，施工单位总会隐藏某些结算时也许发生索赔时内容，如挖土方式、运土距离、模板摊销周转、电线电缆、桥架等；此外，还要注意施工组织方案设计中提出的施工措施与国家强制实行的原则或规范与否矛盾冲突；在施工阶段投入的人员和机械是不是和施工组织方案设计中预期的一致；施工单位采用的赶工措施是不是与施工组织设计吻合；这个阶段虽然控制成本的难度较大，措施比较难于把握，需要成本管理人员具有良好的施工经验和专业能力，但是一旦疏漏也许会导致较大的损失图纸会审是由各专业的具体实行人员对图纸上的错漏进行核对，对图纸技术上日勺合理性、施工上的I可行性、工程造价的经济性进行审核，并由设计单位出具正式的设计变更文献，作为对工程造价的一种事前控制，避免因设计不周或失误带来不必要的经济损失，这个阶段对成本控制和限额设计同等重要，并且对房地产开发公司更加实际，可以修正审图时未发现的错误，对预算的对的性有很大的协助；此外要谨慎的看待施工单位提出日勺设计变更建议，由于施工单位往往从自身的利益出发，提出对其有利的建议和变更，作为成本控制人员必须判断与否会对我司导致损失，图纸会审纪要必须仔细核查计算，确认无误后方可出具正式文本，给各有关单位、部门报送设计优化就是在甲方的立场上，从技术层面上考虑提出的设计变更或现场签证，大体有两种状况，一种就是在满足使用功能、符合法规原则和安全可靠的前提下，保证质量、节省成本，另一种就是保证成本不变或略有增长，但是可以大幅提高房产售价、社会效益和开发层次等，这就规定成本管理人员去分析判断设计变更日勺优劣和对开发。