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三利商业项目市场分析报告区域宏观经济概况东城区；地域总面积
25.38平方公里下辖10个街道办事处，共设居（家）委会406个辖街、路、胡同758条，常住人口65万人，人口密度为每平方公里
2.5万人，加上流动人口全区约为130万人，人均GDP达到6300美元依据北京市奥运行动规划，东城区日前已制定出了东城区在首都率先基本实现现代化进程中走在前列的相关计划，按照这一计划，到2008年，东城区GDP总量将达到546亿元，年均增长10%,人均GDP达到10400美元左右，综合经济实力显著增强
1、安定门区域概况安定门街道管界面积L76平方公里下设居（家）委会31个有中学10所，小学6所，幼儿园4所，医院4家辖区内共有各类企事业单位460个（包括中央单位53个，市属单位36个，区属企业82家，街属企业37家,其他单位252个）安定门商圈也有自己独特的商务氛围其一国家部委机关多以中煤集团,中国路桥，北京市人才中心等为代表的大型国家直属企事业单位汇集于此其二外省驻京机构多因其便利交通条件以安定门为中心南北延伸线上，江苏大厦，海南驻京办，河北饭店，浙江大厦，吉林大厦…近来,随着金融街的饱和，许多投资公司，银行，也纷纷选择安定门商圈落户地理位置外馆斜街交通便捷，
113、
328、
850、912路等公交线路通过交通状况凯景铭座的底商，附近大多都为老社区，周围的商业环境设施配套基本是服务社区的
3、项目状况商业面积约2000M2地上1层，地下一层商业楼层单层面积1000M2电梯无停车位（地上/50个左右下）
4、业态组合楼层业态组合使用面积业态比例%地下1层天客隆超市
80017.8文化、办公用品
3006.7一层街铺达美乐比萨
4008.9穆仁堂药店
2004.4柯达冲洗店
1002.2薇芳服装饰品店
1002.2一层天客隆超市
110024.4一层二层圣淘沙茶楼
150033.3总和4500综评其商业业态以超市业态的功能性为主，街铺只有一个大型中餐和西餐店，业态形式比较单一，其商厦的商业主要满足周边老社区的居民日常生活消费，其市场产品的售价相对低廉，其目标客户为周边社区居民.辐射商圈调研:
1、安贞华联商业基本情况:
2、地理位置地理位置安贞西里交通便捷，
117、
302、
422、
361、
300、
380、967路等交通状况公交线路通过原仟村百货，后易主华联，附近商务、和老社区较多，并且经过安贞华联近两年的经营，依靠其繁多的活动促销，使其成为目前环境北京知名的商场
3、项目状况商业面积约L5万M2地上5层，地下一层商业楼层单层面积2500M2电梯扶梯4部/层停车位（地上/300个左右下）
4、业态组合楼层业态组合使用面枳业态比例%超市
10005.9食街（飞特餐饮，
45002.9个档口）地下1层同仁堂药店
1000.6汉方堂药店
1000.6一层街铺仙踪林
3001.8必胜客
4002.3肯德基
3001.8工商银行
8004.7乐杰士
3001.8麦当劳
3001.8星巴克
1500.9美奥整形中心
3001.8珠宝、化妆品、女
250014.7一层鞋、女手袋女装、女士服饰、
250014.7二层玄生寿司、吉野家、D Q职业女装、内衣文
250014.7三层胸、流行时尚女装
250014.7四层男士西装、男士皮具、牛仔服、旅游用品、羊绒衫、仙桃居餐厅
250014.7五层家电、数码产品、通讯器材、音像制品、玩具、保暖内衣、礼品、办公用品、钟表、儿童服装、婴儿用品总和17050安贞华联商场综评其商业业态以百货业态的功能性为主，街铺提供方便快捷的西式快餐和银行，整体业态形式比较全面，其百货业态定位于中档商场，因其经常搞一些打折返券的促销活动，吸引了一部分北京年轻时尚的购物消费群体
1、耀江服装商品市场项目基本情况:地理位置安贞西里
2、地理位置交通状况公交线路通过交通便捷，
117、
302、
422、
361、
300、
380、967路等紧靠安贞华联和浙江大厦，其希望能够借助分流部分光顾华联商场的人流
3、项目状况商业面积约5000M2地上1层，地下一层商业楼层单层面积2000M2电梯扶梯2部/层停车位（地上/50个左右下）
4、业态组合楼层业态组合使用面积业态比例%平价鞋区
6009.5文化、办公用品70011日用百货
3004.7儿童天地
801.3化妆品
801.3塑料用品
1001.6地下1层小百货不锈钢用品
1001.6通讯产品
1001.6美甲服务
300.4箱包
2003.2音像制品
600.9成都美食
3004.7一层街铺张生记餐饮
80012.6爱眼
2003.2日本音乐信息中心
2003.2饺子馆
1001.6男装
80012.6一层女装
120018.9裤子
4006.3总和6340耀江服装商品市场综评其商业业态以综合类小市场业态的功能性为主，街铺只有一个大型中餐，业态形式和品种比较单一，其市场的产品的售价相对低廉，其目标客户为周边社区居民
1、通过以上商业调研，我们有以下点结论:
2、安定门商圈除巨库外，目前区域基本为传统商业业态排列组合和布局，很明显该商圈内缺乏旗舰类商业物业来支撑由于缺乏地标性成功商业物业，从而造成两种外购现象通过问卷
3、调查，本区域常驻人群只是在区域内购置日常生活消费品和饮食消费，而对于其他类型消费（特别是时尚类产品的购买）则表现出“北出”和“南抵”现象，即“北出”集中在安贞华联商场消费；“南抵则是集中在西单中友商场、王府井东方广场和崇文SOGO等消费场所进行消费区域内综合类市场经营产品档次偏低，虽价格低廉，但产品时尚性、美观性较差，并且市场购物环境普遍不好，影响区域内时尚、中档收入人群消费者在此消费,，所以社区型综合类市场存在的市场爆发力的潜在点从目前市调考察发现，项目所处位置客流特点是速度较快，停留时间较短，流动时间相对集中,这是因为除了一些西式快餐店（如肯德基）可以起到截留部分客流的作用外，目前项目周边其他商业启到截留客流的作用微乎其微
三、本案的SWOT分析
1、项目现状
2、三利百货位于北京市安定门外大街，北临地坛公园，南通二环路和环线地铁，门前有十余路公共汽车路线通过，商场现为4层布局，营业总面积约10000平方米
3、商场首层为化妆品、珠宝首饰、超市，经营状况一般；2层为女装，有多个品牌来自木樨园天雅等服装市场；3层为男装、鞋等，20值摊位日流水仅有1000元，高峰期约7000元;4层为运动系列，lOnf摊位，日流水在400——500元
4、项目SWOT1）优势分析a）项目所处地理位置优越，门前紧邻车站，拥有数十条公交线路,南侧距离地铁口300米，是由地铁转乘地上公交系统的必经之路，拥有充足的客流b）京城北中轴路，财脉所在c）交通可达性的优势较为突出d）周边常住人口密度大，区域内流动人口多e）项目地处成熟商圈，所在位置商业氛围浓，商业需求旺盛f）项目规模与单层面积适中，适合做片区商业g）周边居民对三利百货的商业认同度较强h）项目招商以租赁形式，易于统一运作对于项目“可视性”因子，建筑设计师发挥余地大2）劣势分析a）项目停车位少，只有紧靠路边的市政公共停车位，限制驱车购物的消费群体b）门前台阶过高，与路面高差过大，容易造成拒客心理c）展示面较好，但没有有效利用d）层高不高，尤其是2层以上，如不能采用其他方式改进（利用灯光改善），容易给购物者造成空间压抑感，影响项目购物环境舒适度和购物者的心情e）人流动线主要以路东侧南北向流动为主，过街天桥吸引西侧人流作用不明显f）单层2部扶梯对于人流的垂直流动略显支撑不足3）机会点a）区域的有效需求大，对商业的支撑力度大b）区域商业面积需求大，利于出租c）区域内目前基本为传统型商业，尚未出现旗舰类社区商业d）1万平米的商业面积对于综合市场来说勉强适中4）威胁a）短期北京市场类业态供应量大，趋于饱和b）中低端市场内产品销售情况减弱
四、本案的定位
1、大厦定位以大众产品为主的区域日常生活消费与非耐用品消费的中档社区型综合商业中心商户定位服务业态以能引进人流的品牌店
2、零售业态以经营中、低档社区零售类产品的商户，如老白云、佳艺、菜百等有经验的商户为主流，兼有中、高档次的品牌服饰主力店,以提升本项目商业品质
3、消费者定位范围以安定门区域为核心商业区，并辐射3公里半径内的10万人常住居民和部分流动人口（换乘）作为本案的终端消费群体楼层业态定位业态规格业态划分采用混合业态组合方
二、安定门区域商业研究
1、区域常驻人口数量500米半径范围的社区人口统计（每户按3口之家计算）位置序号社区名称物业状态楼层基户数社区人口总数1安外东河沿10塔22852802地坛社区20板3门6层332403化工大院10板3门6层316204兴化社区15板3门6层324305分司厅社区6667三利同侧上龙西里30板3门6层34860上龙西里3塔228158467兴居社区6板3门6层3972西河沿17板3门6层32754西河沿2塔3门6层310568三利西侧合计30463500米以外1000米以内半径范围的社区人口统计（每户按3口之家计算）序号社区名称物业状态楼层基户数社区人口总数1和平里社区一区16板3门6层32592式，即单层业态定位和功能分区不严格划分每层铺位面积在主流铺位面积的基础上，局部有大积（具体看示意图）其项目业态组合结构比例建议如下具备购物功能（零售）的占93%,具备\休闲娱乐功能的占7%o楼层街铺主力店是以64平米为主；首层街铺主力店（药店、眼镜、中西式化妆品和饰品以3平米柜台；快餐外卖店、休闲服装）；小百货、小百货以6平米和8平米隔饰品、化妆品、鞋、包、文化用品断；鞋档以64平米为主2层男女时尚服装；服务业态美主流铺位以8平米；大户铺位容、美发、美体、美甲以32平米3层男女品牌精品服装；服务业态主流铺位以16平米和32平米4层主流铺位是以20平米左右不儿童用品、童装、图书音像制品、等的敞开式铺位家居用品、小电器；服务业态餐饮、大头贴（具体铺位面积见各层示意图）五投资收益平衡分析、
1、各层面积指标与均租金综表均楼层建面使商年租金业态服服务业业态日（平户收益万元（含使用使面租米）数服）0率%金B1超市—
413022153.291151038首层小百货052层36502005515011743时尚服装27003层311015760809556品牌服装27004层202012562407285童装、图书4486音像、家居
1291070354.
56110.26229885总计6535比
7.65例％
2、（注因超市面积不明确，所以上表总计项中的建面、使面与年租金收益中未计入超市数值）
3、各层数据详细演算B1经济指标与租金核算总建面:3952平米业态超市类似法宝生鲜超市日租金2元/平米•天（建面）3952平米X
2.0元/平米・夭X360=284万元1）汇总B1年租金收益313万元2）1F经济指标与租金核算a）总建面4130平米通道、机电设备、消防梯等面积1920平米使用面积2210平米b）业态街铺6个，药店类1家似同仁堂；眼镜店1家类似宝岛或雅视1000；休闲服装店2家类似真维斯或班尼路；西饼屋1家类似味多美或好利来；中式快餐外卖1家化妆品、饰品、小百货、鞋、包、文化用品c）街铺日租金15元/平米•天64平米X7个X15元/平米・天X360天=241万元d）3平米柜台日租金15元/平米-天170户X3平米X15元/平米-天X360天=275万元e）6平米隔断日租金14元/平米・天48户X6平米X14元/平米・天X360天=145万元f）8平米隔断日租金14元/平米・天52户X8平米X14元/平米•天X360天=209万元g）鞋档日租金12元/平米•天5户义64平米X12元/平米•天X360天=138万元h）IF南侧斜道10个摊位每个摊位一年收3万合计30万元汇总1F商户数291个，年租金收益1038万元3）2F经济指标与租金核算a）总建面3650平米通道、机电设备、消防梯等面积1650平米使用面积2000平米b）业态男女时尚服装，2F服务业业态（使用面积270平米）美容美发美体类似诗婷、柔婷；美甲C）8平米隔断和64平米大户日租金11元/平米-天（1154平米+9户X64平米）XII元/平米-天X360天=685万元d）2F服务业态日租金6元/平米•天270平米X6元/平米•天X360天=58万元汇总2F商户数150个，年租金收益743万元4）3F经济指标与租金核算a）总建面3110平米通道、机电设备、消防梯等面积1540平米使用面积1570平米b）业态男女品牌服装，男装类似法国胜龙、华伦天努、布衣努等中档品牌；女装类似格格、雪福人、中国丝绸等中档品牌3F服务业业态（使用面积270平米）c）16平米隔断和32平米日租金9元/平米•天1570平米X9元/平米•天X360天=508万元d）3F服务业态日租金5元/平米・天270平米X5元/平米•天X360天=48万元汇总3F商户数80个，年租金收益556万元5）4F经济指标与租金核算a）总建面2020平米通道、机电设备、消防梯等面积764平米使用面积1256平米b）业态全为敞开式，童装，图书音像制品、家居生活用品4F服务业业态（使用面积448平米）餐饮区分两区一区为270平米的食街档口，另一区为116平米中式小火锅（呷吓、咪嘻）；64平米为大头贴区c）20平米铺位日租金7元/平米・天808平米X7元/平米・天X360天=204万元d）4F服务业态日租金5元/平米・天448平米X5元/平米・天X360天=81万元汇总4F商户数40个，年租金收益285万元
4、综评项目年租金收益为为22万元（注在出租率100%、未计算超市租金收益和押金收益的情况下）
5、经济预算建筑面积均价（元/nfx收益（万项目楼层业态（m2）年）天）超市B
139522.0（建面）284类年租金零售
10.35（使）1634收益F1~F412910服务
5.26（使）988总计2906改建费用公关20DM直投30户外80软性文章30推广费用硬性广告40总计注截止到开业不含养市阶200段招商与50办公费用物业费用200公共水电营业税费（
5.5%）利润（注上表项目年租金收益是以100%出租的理想状态核算的，并且未计入押金收益）2和平里社区四区38板3门6层361563和平里社区七区20板3门6层332404雍和家园10005安华里社区一区20板3门6层332406安华里社区二区20塔228105607其他新盘公寓类3000056788结论区域内有常驻人口数量约10万人周边写字楼宝景大厦、海南大厦、同和大厦、中路大厦、中煤大厦、东方文化大厦、中土等商务写字楼，租金在
3.5元;周边宾馆酒店太阳宫酒店、中矿宾馆、和平里宾馆、江苏饭店、和平里大酒店，标准间价格350元其他:国家安全生产监督管理局、国务院安全生产委员会办公室、中国煤灰工业协会、国家煤矿安全监察局、化工大院社区、中国邮政、中化供销集团总公司、中化地产股份有限公司、路桥总公司、和平实业公司、煤炭工业进出口总公司、中国黄金总公司、武装部、中国医药管理局、北京军区管理局、化工部、地坛体育馆和东城人才市场等
2、区域商业市场调研核心商圈集中性商业调研:
六、预测潜在难点与风险
1、地下超市方案的不确定性
2、增加滚梯需要的报批手续和延迟的改造工期
3、大厦与路面高差设计改造的处理（硬件条件的重中之重）
4、项目规模相对小，推广等投入与收入比的权重把控
5、如何避免因区域性服务市场租金趋势下跌（行业进程趋势下跌）而造成的预期租金收益萎缩
七、推广策略
1、由于项目为社区服务性质的市场，并且规模不大，所以在项目宣传推广方面主要考虑公关、DM直投、户外以与媒体软性报道，仅在项目开盘、开业在平面媒体上做简单几次硬性形象宣传
2、招商、开盘阶段1）公关对品质好、有号召力的客户采取直接公关的形式（占推广总费用的10%）e）DM直投针对本案目标商户，对京城各市场以与项目周边商户定期进行DM派发（占推广总费用的15%）3）户外（占推广总费用的40%）a）户外围挡，主要用于项目自身包装，树立形象；（占推广总费用的10%）b）道旗，（占推广总费用的20%）c）广告牌（占推广总费用的10%4）软性以新闻形式结合项目运作周期，全方位进行报道，配合整体招商与宣传节点（占推广总费用的15%）硬性仅在项目开盘、开业两个节点上做少量宣传（占推广总费用的20%）费用预算，项目宣传推广费用占总体招商金额的10%,即200万元（明细暂略）
3、（注各项推广支出比例暂定，根据实际情况进行调整）
4、养市阶段（暂略）
1、云柏商业（和平里）项目基本情况:地理位置和平里东街与和平里北街的交汇处西南
2、交通便捷，
13、
62、
116、
117、
406、交7路等公交线路交通状况通过附近大多都为老社区，新楼盘较近的如和平新城但是环境周围的商业设施配套基本是服务社区的
3、项目状况投资商北京云柏商贸公司商业面积约3000M2商业楼层地上2层单层面积1000M2电梯扶梯2部/层停车位（地上/20个左右下）
4、业态组合使用面楼层业态组合比例％价格积产品定位休闲、T恤系列卡玛
1001.5一层休消费群体年轻人罗宾汉
1502.3闲价格定位30-280元/件，大部分产安踏
1001.5服品价格在100元左右
1001.5华伦天装价格定位30-280元/件，大部分产努品价格在100元左右价格定位30-280元/件，大部分产品价格在100兀左右时尚女鞋
6009.2价格定位20—100元/双肯德基
2503.9东方名媛美
1001.5容院品牌数量40个左右，
5007.7二层女鞋价格定位50—200/双，以100元左右/双为多价格定位50—200/双，以100元左右/双为多价格定位50—200/双，以100元左右/双为多品牌数量30个左右，
5007.7男鞋价格定位100—200/双，以100元左右/双为多价格定位100—200/双，以100元左右/双为多价格定位100—200/双，以100元左右/双为多品牌数量40个左右，
80012.4运动鞋价格定位50—300/双，以180元/双为多价格定位50—300/双，以180元/双为多价格定位50—300/双，以180元/双为多天福超市
100015.4其他街货品不全，经营不好（地下一层）铺雅视
10001802.
83004.6低档健身场所千百年康体俱乐部（地下一层）味多美西饼2003店鑫百万烤鸭
6009.3中、低档消费方正证券
100015.4总和6480云柏商业综评其商业业态以突出单一业态的功能性为主，除了主打鞋业经营外，其街铺也销售服装；1层临街铺以提供休闲服装、西式快餐、美容的综合性辅助服务业态根据其产品的售价相对低廉，其目标客户为周边社区中、低档消费人群和平商厦项目调查表
1、和平商厦项目基本情况
2、地理位置地理位置和平里北街交通略有不便，只有
104、116路等公交线路通过交通状况附近大多都为老社区，周围的商业设施配套基本是服环境务社区的
3、项目状况商业面积约8000M2地上6层，地下一层商业楼层单层面积1000M2电梯扶梯2部/层停车位（地上/25个左右下）
4、业态组合楼层业态组合使用面积业态比例%地下1层上海华联超市
5005.8一层街铺麦当劳6007普兰德洗衣501胶卷冲洗店501图书、音像店801永和大王
1501.7一层上海华联超市
150017.5鞋帽
8009.3二层钟表
1001.2服装
5005.8通讯
1001.2小家电
2002.3化妆品
1001.2三层小百货玩具
2002.3童装
1001.2女装
8009.3床上用品801男装801办公用品
3003.5针织用品
3003.54层注空置——5和6层E—52健身中心
200023.2总和8590和平商厦综评其商业业态以综合市场业态的功能性为主，除了主打二层鞋帽和三层的小百货鞋业经营外，其街铺提供便捷的西式和中式餐饮服务；其商厦的综合性服务业态主要满足周边老社区的居民消费，虽引入E-52健身中心想提高整个商厦物业档次，但业态结构上是弥补物业整体低档次的局面其市场产品的售价相对低廉，其目标客户为周边社区低档消费人群天客隆项目调查表
1、天客隆项目基本情况
2、地理位置。
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