某商场招商推广方案实用

招商推广方案第一部分招商策略第二部分招商进度中的比例分配第三部分招商付款方式第四部分经济分析第五部分招商费用预算第六部分各楼层商品结构定位第七部分招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第八部分广告宣传策略第九部分开业庆典招聘原则对商业专业的招商人员，必须具有本行业从业3年以上招商的经验

3.招商部人员招聘计划:总人数为15人（暂定），其中只设专职执行人员1人,其余均为业务人员招商人员只进行人员分组（两组），不进行业务划分目的为最大化利用资源，增强积极性

4.薪酬、提成

5.代理行第八部分广告宣传策略

一、广告宣传在招商费用中占比最大，操作安排对招商工作又会起到极大影响广告策划得当，会取得事半功倍的效果

二、注具体策划工作暂定由自身进行策划，广告公司配合制作实施

1.广告宣传准备工作

2.2012/12/01——2013/01/20由广告公司完成广告推广策划方案及创意（创意与预算由广告公司做出）

3.2012/12/01——2013/01/30完成所有招商印刷品的设计、排版、印刷包括DM单（三种）、折页、招商手册、名片、POP广告立牌、拉架、户外广告牌、流动广告、沙盘、3D光盘、礼品等

三、2013/01/30——2013/02/01完成电视广告创意方案，并制作出胶片与平面创意稿胶片分5〃、15〃、30〃三种，分别为形象广告、主题招商广告、叙述性招商广告几种同时由广告公司做出媒体发布的方案及预算此工作建议由几家公司同时提交，以把握广告发布的费用支出并保证不会贻误战机

1.广告宣传实施部分

2.2013/02/01——2013/03/01各种媒体发布准备工作就绪

3.2013/02/10——2013/02/18完成户外、流动广告的发布

4.2013/03/15开始进行立体媒体投放（电视、平面、电台等）

5.2013/03/01正式招商开始同时配合相关的公关活动

6.2013/03/01——2013/08/01间歇性广告投放配合公关活动

7.2013/08/01——2013/12/30根据招商进展情况，顺利的情况下调整大幅减少电视媒体的投放力度（成本控制），保留平面媒体的投放计划

8.2013/12/30广宣随招商工作进入尾声，

一、第三部分租金与物业费方案及付款方式

二、租金收取标准

三、面积标准按照实际使用面积（含墙柱）的110%计算租金理由如按照建面收取容易很难得到商户认可，而按照实际面积收取又会造成损失，因此上浮10%比例作为公摊，商户一般不会发现，即使发现，管理方也容易做出解释

四、押金押金统一为三个月租金，或称为保证金，解约时退还

1.租金方案一

2.一次性交纳两年租金，约定前两年租金不变，第三年起租金调整，具体幅度视市场情况而定

3.付款方式选铺后签订租赁合同时交纳年租金的50%,商场开业前缴纳剩余50%o＞优惠政策＞先交款先选铺＞免租期统一为2个月

4.租金方案二

5.商户可选择一次性缴纳两年以上的租金，最多一次性是交5年

6.付款方式选铺后签订租赁合同时交纳合同总额的50%,商场开业前缴纳剩余50%

7.优惠政策＞先交款先选铺

五、每冤交一年租金，增加一个月免租期例冤交3年租金的免租期为4个月，兔交4年为5个月，5年为6个月

六、合同约定，在延交租金的年限内不涨租金，合同期满后随市场价格调整如合同期内租金下调，可退还多缴租金

七、物业费收取方式

1.物业费价格暂定为

1.5元/天/m考虑到商户对物业费的敏感程度，因此在招商期间尽量弱化物业费的条款物业费在商场开业后每月随电费一同收取、第四部分经济分析、最优方案经测算分析，最优收租方案为一次性是交3年租金，免租期4个月理由a.商场一般的培育期为3年，进入正常运营后就开始调整租优惠比面枳.m2租金.元租金额.元免租期.月折合租金元金b.京例交3年送4个月免租期的方案同其他方案相比,商户负担相对少，但所获优惠比例最高例:以5元/天/m2,20nV使用面积计算年限.年120536500130428%220573000260838%320510950041216711%420514600051520810%520518250061825010%

三、说明从此表看出，京交3年的优惠比例为n%,在各个方案中最高同时,这也是我方重点推荐的租金方案

四、经济分析

1.年租金测算类型计算标准数量总额总额（万）备注元/面/天总商业的主力店

3.01750m2191625019210%总商业的减去回迁商铺60%,散铺元/武/天

5.010360m2189070001891餐饮元/面/天总商业的

4.03500m2511000051120%元/皿/天电玩、娱乐等，总商业大铺

3.01750m2191625019210%花车、特卖等，免物业费其他元天

5.0/itf/1000m21825000183合计18360m2296745002967使用面积按地上商业的70%计

2.开业前租金测算

3.预计散铺因面积小租金低，且装修进货等投入小，可以延交3年租金而主力店、餐饮等大商户由于投入大，所以一般不会是交因此，开业前我方收取租金数额应在6000万元左右

4.开业后两年收入预测

5.租金收入主要为大铺商户缴纳，约为1000万/年

6.物业费+广告收入+其他收入，约为1500万/年，与运营成本基本相抵

7.利润预测a）由于年运营费（含物业）与物业费及零散收入相抵，因此，租金收入即为我方利润b）预计不含写字楼的年租金收入为3000万元（税前）

1.第五部分招商费用预算招商总体费费用（万元）备注用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，总费用按照建安投入的3%计算,约为500万元其中广告费用及媒体是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整如招商顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减以下费用分解为预估,将根据项目招商节奏随时调整按项目类型预计，最大的招商手段将以DM单发放为主，因此广告制作与媒体购买都会相应减少项目1003D.广告制作印务、创意、胶片、沙盘、展具、户外、流动100媒体购买电视、电台、平面、户外、流动50办公用品车辆、演示用具、移动办公100人员管理薪水、提成奖励、培训50外埠费用场地、日常费用10电话费用电话、传真、网络DM50费用邮寄、夹报、散发40公关活动发布会、联谊、500合计商品布局备注第六部分各楼层商品结构定位楼层六楼写字楼、办公区五楼餐饮大排档、特色餐厅、精品散铺、特卖场四楼服饰精品、特色家居、文化用品、汽车饰品、餐饮二楼服饰精品、鞋帽箱包、工艺礼品、运动用品、餐饮DIY二楼化妆品、首饰配饰、、外贸精品、水吧餐饮首层精品店、专卖店、展示店B1停车场注各层业态为大体划分，由于我们定位为精品店商业，穿插经营也是常态手段，因此在招商选铺时可随机调整

一、第七部分招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容

1.招商准备工作（只针对配合招商部分）

2.临时招商处的筹建

3.完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册

4.注册中文及英文的国内域名（.com.cn）及国际域名（.com）完成淘宝网、拍拍网等主要电商的网店注册

5.确定宣传包装概念、总体广告宣传用语

6.完成设计制作招商文告、招商楼书，包含项目功能分布及内部结构图

7.完成设计制作项目效果图的POP,3D资料光盘

8.完成设计制作项目主体、各分体剖面模型沙盘

9.确定组织机构和部门设置，完成招商队伍的建立，进行统一培训

10.招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台

11.制定商户准入标准、引入原则、操作规则等

12.制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等

13.根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等）＞招商时间安排＞招商前期准备工作阶段为2012/11/01——2013/02/28＞正式招商时间确定为2013/03/1——2013/12/

301.后招商期暨开业庆典筹划阶段2014/1/1——2014/04/

282.2013/03/01之前完成招商部筹建，并完成人员招聘及培训工作，同时确定个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案

3.2013/03/01之前完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等完成项目标志等系列CI设计，更换识别系统（包括名片、信函、旗标等）确定宣传包装概念及总体广告用语

4.2013/03/01完成前期招商文告、招商楼书制作，确定招商媒体广告计划（包括广告创意、制作、媒体购买选择等）、招商各项管理费用支出预算完成各种POP、3D.沙盘等的制作

5.2013/03/01之前完成一切招商准备工作，招商工作随之正式开

6.2013/03/01——2013/05/01为招商第一阶段以津滨为重点的招商工作，招商比例按计划控制在总体的60%以内同时负责外埠招商工作人员在本地进行外地招商工作外埠招商（以北京为主）设两个月试探期，如果反应良好，则作出外埠实地设点招商计划（包括地点选择、招商规模、策划广告宣传配合、费用预算等）总之，于2013/05/01前完成所有外地实地招商工作准备

7.2013/05/01——2013/08/01招商进入第二阶段在确保津滨地区招商工作按计划顺利进行，并达到预期目标、签约理想的基础上，提高要求进行市场二次开发目标定位于增加商品的名、特、优、新、独、多样化等的内涵，外埠与外贸商品在这一阶段列为重点此阶段散铺意向签约率必须达到200%以上

8.2013/08/01——2013/11/01招商进入第三阶段本期工作重点是大客户及餐饮商户散铺招商准备进入收尾期，同时拾遗补缺，针对中心的商品结构进行微调整做到符合市场定位及功能分布设计

9.2013/11/01——2013/12/30招商进入尾声所有招商目标在年底之前必须完成统一进行选铺、签约、付款等工作

10.2014/01/01——2014/04/28后招商期、装修管理、开业庆典招商部人员缩编，部分人员转入商业管理编制招商整体工作做总结，财务情况汇总H.2014/04/28之前完成开业庆典的公关活动、促销活动、广告发布等

1.达成目标（设定理由及达成手段）达成目标是按照项目招商的程序制定的最低限度招商进展要求实际招商过程中，必须超额或提前完成此目标，否则将影响整个招商的成功

2.2013/02/18——2013/05/01第一阶段完成意向任务的20%此阶段主要操作方案是通过项目广告宣传及内部预登记商户，进行提炼筛选，DM、电话、直销等方式为主，从商业项目对投资者的吸引程度分析，达成此目标较有保障，之所以设定20%任务的目标，是为了保证项目招商商户质量，只假设登记客户中存在低于20%的商户是达到我们招商标准的此阶段以散铺为主，对餐饮、大铺等商户进行初步接触

3.2013/05/01——2013/08/01第二阶段完成散铺意向签约率200%此阶段进入招商成熟期，由于前期招入商户的口碑相传作用，会同时吸引同业或相关联商户；另外第一阶段的电话、DM营销的滞后反应将在此阶段收效；同时外埠招商工作预计于此阶段到达见效最明显阶段；另外，此时项目主体已经完成，津滨本地的媒体广告开始投放以上几方面支持本阶段完成200%的意向

二、2013/08/01——2013/11/01第三阶段完成实际招商任务的80%此阶段由于项目进入机电安装和外立面阶段，商户对项目的信任度大大加强；DM单投放和大众媒体的宣传进入高潮阶段散铺商户的信心在此阶段为顶点，因此，必须确保此阶段实际签约率为80%餐饮商户和大客户在此阶段进入逼迫期，此刻进行实际商务条款的洽谈为最佳时机，能保证租金的最高收益

三、为避免零散商铺和大商户的晚签约，收尾期可适当延长

1.招商工作安排

2.招商人员的招聘工作为了确保完成招商工作，以及工作进度和工作强度的实际要求，不能任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养，所以必须招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考察。