海南网签购房合同

篇一网签购房合同网签购房合同及实际购房合同哪个有效？根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件，现在购房合同基本采取网签的形式,能网签合同证明该楼盘预售许可证下来了，未来可以办理产权，网上签购房合同具体参照国家的合同法当中的购房部分内容，主要是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可那么，问题来了现实生活中如果既有网签〜购房合同，又有实际购房合同，而且两个合同内容不一致,哪个更有效呢？案情简介王某于2008年经中介介绍从刘某手中购买一处住房，双方商定房屋价格为120万元在中介的帮助下双方签订了购房合同，合同金额为120万元，同时为了避税，在中介的提议下双方签订向房管局备案的网签购房合同金额为80万元因此，同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房合同合同签订后，王某向刘某支付了40万元的首付款之后因王某未能向银行及时贷款，刘某及王某签订了补充协议约定如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话，王某之前缴纳的所有购房款均转为违约金不予退还之后王某仍未能向银行贷款，故刘某将房屋卖及他人，网签购房合同价格仍为80万元另王某缴纳的40万元首付款作为违约金均未退还现双方因此产生纠纷律师点评本案争议焦点主要集中在双方之间的实际房屋合同及网签购房合同哪个有效、补充协议是否有效以及违约责任应当怎么承担这三个问题上

一、网签购房合同及实际购房合同哪个有效？在本案中，双方为避税，将120万的实际购房价格写为80万元向房管局备案，是典型的以“合法形式掩盖非法目的”，根据我国合同法第五十二条的规定，该种合同无效因此，王某及刘某签订的80万元的网签购房合同应为无效的合同

二、补充协议是否有效？根据合同法相关规定，从合同效力从属于主合同效力，本案中，王某及刘某的购房价格是120万，而备案价格却是80万元，应为无效，那么主合同无效，补充协议亦为无效

三、违约责任如何承担？对于买方来讲，具体到违约责任，我们知道，根据我国合同法的相关司法解释，违约金过高的认定标准是不超过实际损失的三倍具体到本案中，也就是刘某前后卖房中的损失的三倍为限，40万元如果超过刘某损失的三倍就是过高了，超过部分的违约金约定应为无效王某应向法院诉讼，请求法院判定违约金过高，降低违约金但是本案中违约金过高的举证责任在王某,虽然房价是不断上涨的，但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失，因为刘某之后卖及他人的价格备案仍是80万元而王某及刘某签订的购房价格确实120万元，如此而来刘某的损失就是40万元了因无法得知刘某卖及他人的实际房屋价格，所以该方案并不是明智之举那么，上面王某谈到，双方订的关于违约金的不成协议是无效的，故40万不能作为违约金，应及返还王某这个方案对于当事人王某来讲是比较合适的焕廷有话说本案中，因涉及网签购房合同是“以合法性是掩盖非法目的”因此无效但有的朋友可能就问了，那如果两个合同都是有效的，应以谁为准呢？讲到这里，王某就不得不谈谈何谓网签购房合同，它的性质是什么？

一、什么是网签购房合同网签购房合同就是和房地产销售对象签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上然后会给个网签购房合同号，可以通过这个网签购房合同号在网上进行查询网签购房合同为了让房地产交易更加透明化

二、网签购房合同的流程第一步，购房者在确定了买房意向之后，经过购房者及出卖人双方的平等协商，购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件，进行网上签约，上报房地产市场信息网第二步，开发商和购房者签订的购房合同上报成功后，打印正式的（电子）合同，购房者和开发商履行签字手续，打印的份数依据付款方式确定（一次性付款需打印4份，按揭贷款需打印5份）o第三步，开发企业需要在网上签约的3个工作日内，到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续开发商和购房者网上签约上报之后，开发商需要携带全部的购房资料，全套已签字（盖章）的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续

1.用户名及口令的获取开发商在进行商品房网上签约备案以下简称网上备案之前，需先于张掖市房管局进行商品房的预售登记，并从商品房网上备案管理人员处获取商品房网上签约备案的身份认证密钥usb-key和原始密码开发商或员工根据此身份认证密钥和密码登陆商品房网上签约备案平台，进行商品房的备案登记建议开发商和员工在初次登陆商品房网上签约备案平台后，修改原始密码；并妥善保管好身份认证密钥及修改后的口令该身份认证密钥及密码相对应,登录时，缺一不可；该身份认证密钥用于日后预售楼盘的在线销售、合同签订、合同管理等操作操作步骤主要如下

2.登陆网上备案平台海南一开发商“五证全无”诈骗超3亿一房五卖消费问题中国新闻网［微博］2014-02-2802:07我要分享350多达150套商品房被开发商一房两卖，甚至一房五卖，涉及资金

1.4亿元,而被骗的150名购房者则来自全国19个省市区1200余户购房者多达2亿多元的团购预订金被开发商挪作他用，资金链断裂导致精装商品房变为烂尾楼在海南房地产市场的咄咄怪事背后，暴露出的是商品房预售制度的漏洞和相关监管的缺位海南警方对此案的侦办已于近日结束业内人士认为，在海南楼市有价无市、银行贷款收紧的窘境下，一些房地产开发商陷入“高息揽金一输血房企一无力回款”的泥塘难以自拔“海南楼市热”背后是一连串的拷问商品房预售合同备案登记制度为何成为一纸空文？房管、国土、税务等监管部门为何变为“睁眼瞎”？资金链断裂，开发商“一房多卖”圈钱补窟窿高息借款购买土地、拿土地作抵押换取银行贷款、一房多卖偿还贷款和借款原海南澄迈阳光投资有限公司法人代表聂仲根在资金链吃紧的情况下，采取拆东墙补西墙的方式诈骗、圈钱、购地的“连环计”，将其开发的“阳光花苑”项目中150套房产多次抵押或出售海南澄迈县“阳光花苑”小区150名业主惊呼“用大半辈子积蓄买来的房子户主却是别人？”据警方人士透露，聂仲根在2008年成立海南澄迈阳光投资有限公司和海南博亚房地产开发有限公司，经营房地产项目时，两家公司的注册资金都仅1000万元，他买地款绝大部分是高息借款筹集“按照4%的月息计算，一个月需要支付的利息多达900多万元”2010年2月，聂仲根在明知公司启动资金不足的情况下，指使其公司高管皮立明、许学军等其他涉案人员，通过虚假注册资本方式，夸大履行合同能力，大肆向银行、小额信贷企业和私人借贷因借贷数额和贷款产生的利息较高，聂仲根等人又采用隐瞒手段，将澄迈阳光投资有限公司开发的阳光花苑小区商品房，出售后再次以预售备案的方式抵押给借款人，或者是将已经以预售备案的方式抵押给借款人的房子，又再次出售给他人，更有甚者一房多卖高达5次，造成一房多卖的严重后果记者了解到，在银行贷款收紧，楼盘销售不畅的情况下，聂仲根操纵阳光投资有限公司利用一些担保公司、投资公司来进行融资记者调查发现，这些公司承诺给投资者的月息普遍在3%以上，这就意味着年息至少在30%以上，而房地产项目想要达到30%以上的年投资回报几乎不可能“聂仲根从这些公司贷款，每天仅还利息就需要30万，房子卖的再快也很难填上高利贷的窟窿”据办案民警介绍，阳光投资公司开发的楼盘销售情况并不立项，回笼资金乏力，但他是如何在明知资金回笼乏力的状况下，利用两家资质偏差、实收资本为零的公司一步步圈地，开发房地产项目呢？一虚报注册资本提高公司“身价”，高息揽金购置土地，以土地为抵押向银行贷款据办案民警王侦侦介绍，聂仲根在2011年通过中介公司虚报注册资本4000万元，将注册资本由原来的1000万元提高到5000万元，故意夸大了阳光投资有限公司履行合同的能力

1.一采取“一房多卖”，抵押房屋的方式，回笼资金偿还债务和银行贷款记者采访了解到，阳光花苑的商品房售价每平方米9000元，聂仲根要求售楼人员将已经出售的房屋，以每平方米4000元左右的团购价再次出售，每平方米至少净赚8000元止匕外，还将用于抵押给借款人的房产通过售楼处出售，涉及资金

2.4亿元又用于购买土地、偿还债务等一挪用商品房团购预订金支付土地出让金由于缺少资金拿地，聂仲根旗下的海南博亚房地产开发有限公司“博亚•龙湾”小区项目以团购的名义，向新疆某单位1200余购房者收取两亿多元的“团购预订金”，用于缴纳该项目200亩土地所需的5400万元土地出让金然而，在签订商品房预定合同前，这个名为“熙岸高尔夫公寓二期”的商品房项目中的一宗土地已被聂仲根抵押给一家海南本地担保公司，获取资金用于偿还其他项目贷款和后续开发开发商“五证全无”官商勾结对违法行为“开绿灯”一位知情人士说，本来资金紧张的聂仲根，后续“造血”又不能及时补给，对于投资者的本息不能按时支付，众多投资者追要所投的本金和利息，聂仲根在未办理工程规划许可证、人防建设审批、招投标手续、建筑工程施工许可证和房屋预售许可证，也未取得图纸审查合格证的情况下，房地产项目就擅自开工建设和预售房屋“五证全无”项目，为何能顺利开售？多重诈骗又为何“顺利无阻”？记者了解到，一些澄迈县的干部为聂仲根的违法行为大开方便之门，国土、城建、税务等诸多监管部门对聂仲根实施诈骗的两个项目监管缺位，成了“睁眼瞎”据记者了解，海南省澄迈县委原副书记卢勇、县住房保障及房产管理局原局长林中校在土地使用性质变更、房地产项目容积率调整、在审批办理商品房预售许可证等事项中，多次收受聂仲根的贿赂，日前被海南省纪委“双开”，移送司法机关处理“这些职务犯罪或多或少都是在调查聂仲根的房地产项目时，拔出‘萝卜带出来的‘泥一位知情人士说此外，公司法人机构不健全、运营机制和规范管理制度不成熟，导致阳光投资有限公司和博亚房地产开发有限公司成为聂仲根等高管敛财的工具，公司在后期经营时资金和人员管理混乱警方侦查发现，聂仲根在阳光投资有限公司和博亚房地产开发有限公司中占股比例分别高达98%和95%,且均为法人代表“员工挪用公司资金动辄近百万元，多名员工利用公司融资平台诈骗圈钱，公司俨然成为员工敛财的‘遮羞布办案民警王侦侦说目前海南楼市有价无市，一些小型房地产开发商资金链吃紧，依靠借钱圈地盖房，回笼资金的已是举步维艰聂仲根对于各种来钱项目均是“欣然接受”他私自将施工方保证金4000多万元挪用，拖欠175名农民工工资近450万元在无力支付工程款时，将十余套商品房抵押代替工程款，至今建筑企业的工程款仍有拖欠商品房预售登记制度被开发商人为“架空”记者采访了解到，造成众多购房者受骗的重要原因之一，是商品房预售登记制度和商品房网签存在漏洞，开发商在房屋网签过程中欺骗购房者，推迟网签或不进行房屋预售登记房地产业内人士表示，海南实施购房“网签”，其主要目的是为了防止开发商捂盘惜售，避免一房二卖然而，记者调查发现，绝大部分房企在对房屋的实际销售过程中，普遍采取的办法就是集中网签，前期先跟购房者签订纸质合同不及时网签、诱导欺骗消费者等系列不规范的市场行为存在已久一些购房者对记者说，对于购房网签“一头雾水”，开发商为何推迟网签和不进行房屋预售登记也毫不知情“利用购房者签订购房合同及开发商集中网签之前的时间差，成为聂仲根等人一房多卖诈骗的重要手段”知情人士说，一些购房者误以为及开发商签订的合同已具备法律效力，对开发商是否应履行到房屋管理部门备案登记备案的义务不知情或不在意，给个别开发商实施诈骗提供了机会“即使房子备案了，不代表就不能进行抵押”法律界人士表示，网签主要是防止存量房被二次转移，并不是过户，网签后没有形成物权关系，自然也无法对抵押起保护作用，聂仲根等人就是利用了这样的漏洞将房屋出售后再抵押借贷房地产业内人士表示，市场中商品房大多为期房，开发商摆个模型贴张海报就开始“卖概念”，一些投资客和刚需在预售阶段很难获得房屋销售信息，对售楼人员提供的销售记录和相关许可证不具备辨别真假能力，更对开发商是否在合同签署后进行房屋预售登记和房屋产权归属性质不清晰，由此导致的在房地产诈骗案件近年来较为常见扎紧地产项目监管的笼子，别让消费者再“雾里看花”尽管已有较为完备的商品房合同备案制度，但市场上在售商品房多为期房，从合同备案完毕到最终交房，一般需要一至两年时间因此，类似海南这样“一房二卖、一房多押”的房产纠纷案例，近年来在广东、河南、山东等地时有发生一些业内人士表示，虽说为防范房地产开发商一房多卖，规定了商品房预售合同备案登记制度，但是对开发商不按规定进行商品房预售合同备案登记的，现行的政策、法规确的处罚并未十分清晰地予以明确如何加强商品房预售合同备案登记管理，避免多部门的监管职能成为一纸空文？部分房地产和法律领域专家认为，应加强商品房预售合同备案登记管理，完善预售资金监管机制，强化商品房销售应尽早摆脱“九龙治水”的分散局面,健全房地产公司管理内控制度，使监管形成合力，避免多部门的监管职能成为一纸空文“加强房地产预售商品房的管理监督力度是根治‘一房多卖的首要措施”海南大学法学院教授童伟华表示，住建部门要提高商品房预售许可门槛，严格审批房屋预售许可证和严格监督房屋预售、抵押登记，切实资质偏差、借钱圈地的房地产企业将挡在门外海南川海律师事务所主任赵建平律师说，参及项目审批的部门，都应该建立全过程管理、责任倒查、终身负责的机制，使项目投诉和案件处理及职能部门绩效考核挂钩，弥补政府管理部门的缺位和失措，避免市场上“黑心房”大行其道中南财经政法大学房地产研究所所长张东表示，应加强对房地产项目预售资金监管，将购房预售款进入政府监管的开发商账户，促使开发商必须在项目达到一定进度后，才可按计划支取商品房预售资金（记者傅勇涛马超）（经济参考报（微博）傅勇涛马超）。