商品房销售管理规定

山东省商品房销售管理条例第一章总则第一条为规范商品房销售行为，保障商品房买卖双方当事人日勺合法权益，根据《中华人民共和国都市房地产管理法》、《都市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例第二条在本省行政区域内从事商品房销售及商品房销售管理等活动，应当遵守本条例本条例所称商品房，是指由房地产开发企业在都市规划区范围内依法获得国有土地使用权日勺土地上开发建设，向社会公开销售的房屋及其附属设施第三条商品房销售包括商品房预售和商品房现售本条例所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先发售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为本条例所称商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工的商品房发售给买受人，并由买受人支付房价款日勺行为第四条销售商品房应当遵照自愿、平等、公平和诚实信用日勺原则严禁对商品房恶意炒作，哄抬房价第四十条买受人应当按照国家和省有关规定交纳物业共用部位、共用设施设备专题维修资金第四十一条房地产开发企业按照规划建设的与商品房配套日勺基础设施、非经营性公共建筑和公共设施，按照有关规定办理移交手续后，房地产开发企业不再承担其维修、管理费用，但属于保修期内的维修、管理费用和另有约定的除外第四十二条买受人应当自商品房交付使用之日起九十日内，持身份证明、商品房销售协议和物业专题维修资金交纳收据等有关材料到房地产权属登记机关办理房屋所有权初始登记手续房地产开发企业应当予以协助，并提供房地产项目开发经营权证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明等文献房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内对有关材料进行审查；材料符合规定的，予以核准登记，并颁发房屋所有权证书房屋所有权证书应当载明房地产开发项目日勺土地证号、土地权属获得方式和土地使用年限因商品房权利受限制或者房地产开发企业的其他原因，致使商品房权属在一年内无法登记确认的，除协议另有约定外，买受人可以退房或者换房；给买受人导致损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任第四十三条房地产开发企业应当按照商品房质量保证书的规定对所售商品房承担质量保修责任商品房质量保证书应当根据国家有关规定，载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任及损害赔偿等内容第四十四条商品房口勺质量保修期限，不得低于国家规定日勺建设工程口勺最低保修期限保修期限的起始日期自商品房交付使用之日起计算交付使用的商品房存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担维修责任；房地产开发企业拒绝维修或者在合理的期限内迟延维修日勺，买受人可以自行或者委托他人维修维修费用及维修期间导致的其他损失由房地产开发企业承担第四十五条商品房交付使用后，买受人认为主体构造质量不合格的，可以委托具有对应资质日勺工程质量检测机构进行核验，房地产开发企业应当予以配合经核验确属主体构造质量不合格的，买受人有权退房；由此导致的损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任第六章法律责任第四十六条违反本条例规定，房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证明或者未获得商品房预售许可证明预售商品房的由商品房销售管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并可处以已收取的预付款百分之I,一如下的罚款第四十七条违反本条例规定，房地产开发企业或者商品房承销机构在销售商品房过程中，分割拆零销售住宅商品房或者未按照规定在商品房销售场所明示有关文献和材料的，由商品房销售管理部门责令限期改正，予以警告，并可处以一万元以上五万元如下的罚款第四十八条违反本条例规定，房地产开发企业或者商品房承销机构在销售商品房过程中有下列行为之一勺，H由商品房销售管理部门责令限期改正，予以警告，并可处以三万元以上十万元如下的罚款（-）未按照规定的现售条件销售商品房的；

（二）采用返本销售或者变相返本销售日勺方式销售商品房的；

（三）采用售后包租或者变相售后包租日勺方式销售未建成商品房的第四十九条违反本条例规定，公布、经营商品房销售广告日勺，由工商行政管理部门根据《中华人民共和国广告法》日勺有关规定惩罚法律没有详细惩罚规定日勺，由工商行政管理部门责令停止违法行为,并可处以三万元如下的罚款第五十条违反本条例规定，房地产开发企业未按规定将需耍由其提供勺办理房屋所有权初始登记的文献报H房地产权属登记机关的，由房地产权属登记机关责令限期改正，予以警告，并可处以一万元如下勺罚款H第五十一条商品房销售管理部门及其工作人员有下列行为之一日勺，依法予以行政处分；构成犯罪日勺，依法追究刑事责任

（一）对符合商品房预售条件日勺房地产开发企业不予颁发预售许可证明或者对不符合商品房预售条件勺H房地产开发企业颁发预售许可证明的；

（二）发现商品房销售违法行为不予查处日勺；

（三）未在规定期限内办理有关许可、登记手续日勺；

（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为第七章附则第五十二条本条例下列用语的含义为（-）返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为;

（二）售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房日勺方式销售商品房的行为；J

（三）产权登记面积，是指房地产权属登记机关确认登记的房屋面积第五十三条本条例自年月日起施行202371第五条省建设行政主管部门负责全省的商品房销售管理工作设区日勺市、县（市）人民政府商品房销售J管理部门，负责本行政区域内日勺商品房销售管理工作工商行政管理、国土资源、税务等部门，按照各自职责分工，共同做好与商品房销售有关的管理工作第二章销售条件第六条商品房预售实行许可制度房地产开发企业进行商品房预售，应当向设区勺市、县（市）商品房销售管理部门申请预售许可，获得商H品房预售许可证明未获得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售第七条商品房预售应当符合下列条件（-）已交纳所有土地使用权出让金，获得土地使用权证书；

（二）持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设日勺资金到达工程建设总投资的百分之二十五以上、已完毕基础工程，并确定施工进度和竣工交付日期第八条房地产开发企业申请商品房预售许可，应当提交下列材料

（一）商品房预售许可申请表；（-）房地产开发企业的营业执照和资质证书；

（三）符合本条例第七条规定条件日勺证明文献;

（四）业主临时公约;

（五）已签订的前期物业服务协议；

（六）商品房预售方案预售方案应当阐明商品房的位置、装修原则、竣工交付日期、经营性或者非经营性配套公共设施清单以及公共建筑的产权归属等内容；

（七）根据施工图设计文献绘制的商品房预售总平面图、分层平面图、分户面积图土地使用权、在建工程已经设置抵押的，还应当提交抵押权人签订的书面意见房地产开发企业应当对其所提交材料日勺真实性负责第九条房地产开发企业按照本条例第八条的规定提交有关材料，材料齐全符合法定形式的，商品房销售管理部门应当当场出具受理告知书；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者五日内一次书面告知需要补正的所有内容第十条商品房销售管理部门对房地产开发企业提供的有关材料与否符合法定条件进行审核对符合法定条件的，商品房销售管理部门应当自受理之日起十日内，依法作出准予许可的书面决定，并向房地产开发企业颁发商品房预售许可证明；对不符合法定条件的，商品房销售管理部门应当自受理之日起十日内，依法作出不予许可时书面决定，并应当阐明理由商品房销售管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅第十一条商品房预售，房地产开发企业应当与买受人签订商品房预售协议房地产开发企业应当自协议签订之日起三十日内，依法办理商品房预售协议立案手续，并于十五日内书面告知买受人立案机关应当应用网络信息技术，逐渐推行商品房预售协议网上立案第十二条预售日勺商品房可以依法进行转让买受人已经支付所有购房款日勺，应当及时告知房地产开发企业，房地产开发企业应当予以配合，协议另有约定时除外；买受人未支付所有购房款日勺，应当征得房地产开发企业同意预售商品房转让的，买受人和受让人应当依法办理商品房预售协议立案时变更手续第十三条房地产开发企业进行商品房预售所得的款项，必须用于与预售商品房有关的工程建设商品房销售管理部门应当加强对商品房预售款用途口勺监管第十四条商品房现售，除符合本条例第七条第

（一）、

（二）项规定的条件外，还应当符合下列条件（-）已通过竣工验收并立案；

（二）已确定商品房销售方案；

（三）经有资质的测绘单位完毕的商品房总平面图、分层平面图、分户面积图的测绘；

（四）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具有交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具有交付使用条件或者已经确定施工进度和交付日期；

（五）已选聘具有对应资质时物业管理企业并签订物业管理协议第十五条房地产开发企业在商品房现售前，应当将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文献报房地产开发主管部门立案第三章销售方式第十六条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以由商品房承销机构代销或者包销商品房房地产开发企业和商品房承销机构不得销售不符合销售条件的商品房第十七条采用代销方式销售商品房的，房地产开发企业应当与商品房承销机构签订书面代销协议代销协议应当载明代销权限、代销期限、佣金支付等内容第十八条采用包销方式销售商品房的，房地产开发企业应当与商品房承销机构签订书面包销协议,约定包销方式、包销范围、包销基价、房款支付、包销期限等内容包销期满未销售的商品房，由商品房承销机构按照协议约定的包销价格购置，当事人另有约定的除外第十九条房地产开发企业和商品房承销机构应当在商品房销售场所向买受人明示房地产项目开发经营权证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明、经同意的房地产开发项目修建性详细规划图以及业主临时公约、前期物业服务协议和商品房买卖协议示范文本等文献和材料商品房承销机构应当向买受人明示有权销售商品房日勺证明文献第二十条房地产开发企业和商品房承销机构不得采用返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采用售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成的商品房第二十一条房地产开发企业和商品房承销机构公布商品房销售广告和宣传资料，内容必须真实、合法、精确，不得欺骗、误导公众公布商品房销售广告，应当明示房地产开发企业名称、商品房承销机构名称、商品房预售许可证号或者商品房现售立案证号第二十二条商品房销售广告的经营者、公布者应当依法查验有关证明文献，对不符合本条例第二十一条规定的商品房销售广告，不得提供服务第二十三条房地产开发企业和商品房承销机构公布日勺商品房销售广告和宣传资料对商品房所作的阐明和允J诺详细确定，并对商品房买卖协议日勺签订以及商品房价格确实定有重大影响时，应当视为协议内容当事人违反的，应当承担违约责任第四章买卖协议第二十四条房地产开发企业或者商品房承销机构销售商品房，应当与买受人签订书面商品房买卖协议第二十五条商品房买卖协议的内容由当事人约定，重要包括下列内容（-）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的套内建筑面积、分摊的共有建筑面积和房屋建筑面积；I

（四）商品房的计价结算方式；

（五）商品房总价款、付款方式、付款期限；

（六）交付使用条件及日期；

（七）装饰、设备原则；（）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施、公共设施、公共建筑的交付A条件和期限及有关责任;

（九）经营性或者非经营性配套公共设施、公共建筑的产权归属；

（十）面积差异的处理方式；

（十一）前期物业服务协议的承诺及物业共用部位、共用设施设备专题维修资金的交纳方式；

（十二）房地产权属登记的办理方式和期限；

（十三）争议处理的方式；

（十四）违约责任；

（十五）双方约定的其他事项商品房买卖协议应当附具土地宗地图、修建性详细规划图和商品房分户面积图第二十六条房地产开发企业和商品房承销机构不得以具有格式条款日勺协议、告知、申明、通告或者其他方式，对商品房买受人作不公平、不合理日勺规定，或者作减轻、免除其自身民事责任日勺规定第二十七条住宅商品房应当按套销售，不得分割拆零销售；商业用房、写字楼等其他商品房应当按幢、层、套、间进行销售第二十八条销售住宅商品房，按照套内建筑面积或者按套计价结算，当事人另有约定的除外第二十九条经营性配套公共建筑和公共设施，可以随商品房销售或者单独销售；非经营性的公共建筑和公共设施，应当按照有关规定移交，不得对外销售第三十条商品房销售价格由当事人协商确定，经济合用房等国家另有规定的，按照国家有关规定执行第三十一条已获得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构，在签订商品房买卖协议之前向买受人收取预订款性质费用日勺，签订商品房买卖协议步，所收费用应当抵作房价款；当事人未能签订商品房买卖协议的，房地产开发企业和商品房承销机构应当向买受人返还所收费用当事人双方另有约定的，从其约定未获得商品房预售许可证时房地产开发企业和商品房承销机构不得以任何形式向买受人收取预订款性质的费用第三十二条房地产开发企业和商品房承销机构与买受人未解除商品房买卖协议前，不得将作为协议标的物的商品房再行销售给他人第三十三条按照套内建筑面积或者按套计价的商品房买卖协议中载明日勺套内建筑面积与产权登记面积误J,差在国家规定的施工误差和面积测量误差以内日勺，商品房总价款不变第三十四条按照建筑面积计价的，当事人应当在协议中载明协议约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式协议未作约定|内，按照国家规定处理第三十五条商品房已经预售的，房地产开发企业不得私自变更其规划、设计经依法同意日勺规划、设计变更，导致商品房的构造型式、户型、空间尺寸、朝向环境等发生变化，或者出现协议当事人约定日勺其他对商品房质量、使用功能产生不良影响情形的，房地产开发企业应当自变更之日起十日内，书面告知买受人并承担违约责任，买受人有权解除协议第三十六条设置抵押权的商品房销售时，房地产开发企业和商品房承销机构应当将设置抵押权的详细状况书面告知买受人；未告知买受人口勺，买受人有权解除协议，并由房地产开发企业或者商品房承销机构承担违约责任第五章交付使用第三十七条房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供下列材料（-）房地产开发项目综合验收汇报及立案证明；（-）商品房质量保证书和使用阐明书；

（三）具有对应资质的测绘单位出具日勺商品房面积测量证明文献；

（四）房地产开发协议约定的商品住宅性能认定文献；

（五）物业管理企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；

（六）买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单；

（七）商品房买卖协议约定时应当提供日勺其他材料买受人应当按照协议约定对商品房进行交付验收；经验收符合规定的，应当与房地产开发企业签订房屋验收交付单房屋验收交付单时签订，视为商品房的交付使用当事人双方另有约定的，从其约定第三十八条房地产开发企业交付的商品房质量有瑕疵日勺，应当及时予以维修房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当阐明实际交付的商品房质量、设备及装修原则等与样板房与否一致；未作阐明的，实际交付的商品房应当与样板房一致第三十九条房地产开发企业应当按照商品房买卖协议时约定按期交付商品房；迟延交付的，应当承担违约责任经催告在三个月内仍未交付时，买受人有权解除协议，房地产开发企业应当赔偿由此给买受人导致的实际损失买受人应当按照商品房买卖协议时约定，接受符合交付条件日勺商品房，不得无端迟延或者拒绝接受。