市住宅物业服务定价措施

文秘第一条为提高政府制定物业服务价格的科学性、合理性，规范物业服务定价行为,依据《物业服务定价成本监审方法》、《山东省政府制定价格成本监审实施细则》等有关规定,结合本市实际，制定本方法其次条本方法适用于市、区价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为第三条本方法所称物业服务，是指物业服务企业依据物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动本方法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本第四条物业服务定价成本监审工作由市、区价格主管部门组织实施，市、区物业管理行政主管部门应当协作价格主管部门开展工作市南区、市北区、四方区、李沧区和崂山区实行物业管理的住宅小区物业服务定价成本监审工作由市价格主管部门负责；各县级市、城阳区、黄岛区实行物业管理的住宅小区物业服务定价成本监审工作由所在地区价格主管部门负责第五条各区行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取肯定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审第六条物业服务定价成本监审应当遵循以下原则合法性原则计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定相关性原则计入定价成本的费用应当为与物业服务干脆相关或者间接相关的费用对应性原则计入物业服务定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应合理性原则影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平第七条核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业供应的真实、完整、有效的成本资料为基础第八条物业服务定价成本由综合管理服务费用、环境卫生清洁费用、秩序维护费用、绿化养护费用、物业共用部位、共用设施设备的日常运行和养护费用、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用及经业主同意的其它费用组成第九条人员费用，指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教化经费，以及依据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用第十条办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、通讯费、水电费、取暖费、书报费及其它费用第十一条管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目状况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区担当的管理费用第十二条固定资产折旧费是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务干脆相关的、运用年限在一年以上的资产第十三条清洁卫生服务费用是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、清洁用料费、环卫所需费用等第十四条秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、保安人员人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备第十五条绿化养护服务费用是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费第十六条物业共用部位、共用设施设备的日常运行、养护服务费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常运用和运行、维护保养所需的费用不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的修理费、应由住宅专项修理资金支出的修理和更新、改造费用第十七条物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用是指物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准，据实分摊该项费用应经业主大会同意后方可计入成本第十八条经业主同意的其它费用是指业主或业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用第十九条物业服务定价成本相关项目按本方法其次十条至其次十五条规定的方法和标准审核其次十条住宅小区物业管理服务人员是指干脆从事住宅小区物业服务的人员，包括在岗职工、临时工及其它聘用、留用的人员各项人员数指标均按价格主管部门测定的平均数确认，平均数的测定应当依据抽样调查结果加权平均数确定抽样调查结果应当依据该住宅小区服务类别、小区总建筑面积、出入口设置等因素测定其次十一条人员工资原则据实核定，但平均工资不得超过统计部门公布的上年度城镇在岗职工平均工资人员工资总额依据核定的人员数量和人均工资核定其次十二条工会经费、职工教化经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数依据核定的相应工资水平确定;工会经费、职工教化经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按政府规定比例确定，超过计提比例的不得计入定价成本医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其它应在工会经费和职工教化经费中列支的费用，不得在相关费用中重复列支其次十三条固定资产折旧方法采纳年限平均法折旧年限依据固定资产的性质和运用状况合理确定企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可运用年限时，成本监审时应当依据实际可运用年限调整折旧年限固定资产残值率按3%—5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，依据实际状况合理确定残值率其次十四条物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本依据外包合同所确定的金额核定其次十五条物业服务企业只从事物业服务的，其所发生的费用按其所管辖的物业项目的物业计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊其次十六条本方法未详细规定审核标准的其它成本费用项目依据有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合肯定范围内社会公允的平均水平其次十七条本方法自*8年2月1日起施行，有效期至2011年12月31日止《2009年市住宅物业服务定价措施》于第一课件，全国公务员共同的天地一尽在第一课件欢迎阅读2009年市住宅物业服务定价措施文秘。