某酒店式公寓项目策划实施方案

工程后期谋划方案第一部分市场分析

一、工程市场分析

二、类比工程分析

三、总结第二部分产品

一、工程简介

二、案名建议

三、产品功能定位

四、产品笼统定位

五、旅馆式公寓与一般公寓的差异之处

六、估量出现咨询题

七、产品配套

八、经营方式

九、工程诱人分析第三部分价钞票

一、价钞票定位

二、价钞票策略第四部分客户

一、客户来源

二、客户分析第五部分广告

一、媒体选择

二、媒体策略

二、公关

三、促销第六部分渠道第七部分销售把持

一、销售目的第三部分价钞票

一、价钞票定位从惠州过今大年夜户型销售状况来看，得出“总价低、销售好”的结论，如御天名苑其单价要上升到3000-6000元/平方，却销售优良，追其缘故总价可把持在7-9万元之内，而本工程要紧目的客户为投资客户，相对于投资客户来说30平方米与50平方米面积无关紧迫，他们更注重于投资回报与首期付款因此，我司建议本产品单套面积宁可增加单位面积，其总价把持在10万元以内以十万元，35平方面积来算

二、价钞票策略

1、低开高走

2、在楼盘开售之初定以较低的价钞票，然后再逐慢慢进提高因由1〕开可以先声夺人地吸引市场视线，引起置业者关注，从而矫捷地靠拢起人气低开意味着价钞票线路会逐步走高，从而使后期置办者感到物业升值，继而在市场上形成优良口碑，这将是物业宣扬的最好道路

一、低开使展开商在物业的履行过程中占据主动，有较大年夜的策略调解空间第四部分客户

二、客户来源置办客户

1、中资产阶级投资客户此部分客户所空闲资金不会太多，属于中资产阶段，注重于短期回报；

2、地产投资客户此部分客户专注于房地产房屋投资，属于专业投资型客户，此典范客户置办量大年夜，注重于长远的回报；

3、常驻惠州机构的商务人员、管理人员、技能人员常驻惠州的机构范畴较小、派驻人员较少的，屡屡将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小，旅馆式公寓亦可称心他们的恳求

4、居家自住者带有厨房、卫生间以致阳台，居住功能完整的旅馆式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价跟物业管理费都相当高，只需少数人会作为隧道居家之用

三、客户分析

1、从心理年岁上区分从心理年岁上区分，25周岁以上跟以下两个部分人群23周岁以下，人生经历上的持久，决定了他们追求的是浮华的、表象上的时兴现象，对于我们所要宣扬的投资办法并不深化的理解跟感悟同时对他们来说他们尚未开始真正的创业，因此，他们这部分人群并不是的要紧诉求目的东西跟置办人群23周岁以上，是本案真正锁定的目的客户东西，是真正意思上的中资产阶段他们对新型的地产投资办法的理解有自己独到的看法，是我们最大年夜的诉求支持点

2、从性不上区分男性在心理跟心态上都较为成熟跟深沉他们对投资不雅观点较客不雅观的考量，使其可以理智的、考虑较长远的益处与回报，有选择性的承受本身极其从属衍破费品因此男性相对本产品来说相对较少女性注重生活的质量跟生活的愉悦性，考量的因素更为理论跟务实，考虑眼前的回报与益处由于本产品本身的硬件条件跟装备在惠州市场均有超前看法，因此说如斯对她们而言有着无比的诱惑力，可以进一步激发她们的置办才干第五部分广告

一、媒体选择

1、路牌

2、《惠州日报》

3、《惠州速递》

4、惠州电视

5、巨幅

6、搜集

7、车体广告

8、售点广告，户外广告

9、宣扬单张

10、绅士产品说明会

二、广告

1、广告主题与旅馆同步的居住方式

2、广告投放策略广揭发布分不以销售阶段为按照，在指导期要紧为通知广告，树破企业楼盘形象，开盘期与强销期要紧是扩大市园地域提高市场占据率的说服广告，而清盘期那么为提醒广告

3、履行安排广告履行是一个“发布——跟踪调研——评估结果——调解一一发布〃的循环过程在把持过程中，要紧重点在于广告时刻的选择跟广揭发布量的把持一按照广告投放策略本工程履行节奏安排如下指导期上升式/开盘期汇合式强销期交替式主力置办期着落式清盘期延续式□]口

三、公关

1、楼盘活动公关重点在于开盘活动

2、造势活动公关

四、促销

1、楼盘活动促销

①认购期

②开盘期

③峻工

④封顶

⑤业主入住

2、节口促销1十一2元旦3圣诞4新春5五一

3、优惠促销6老客户带新客户7团购或结合置办

③置办四套以上者第六部分销售策略销售策略

1、目的通过系列的宣扬与SP活动，在短时刻内，形本钞票产品的产品与品牌支持，为工程入市铺垫一条平实的道路

2、设想提升产品市场提升品牌市场造“市〃提升投资市场提升效力价值造“势〃

二、渠道

1、售楼处

2、增加销售点我司建议本工程销售点除现场售楼部外，可考虑节假日在国夷易近公园、体育广场设促销点，并设专车接送睇楼，以加强楼盘销售网点的结合促销力

3、大年夜型展销会选择适当的时刻跟地点，通过适量的广告投放，营造销售高潮

4、埋伏客户开拓使用敝司原有宽敞的一手及二手客户资料，通过主动联络推销办法，增加工程的客户来源如来我司登记买佃农户（现记录500多人），不寻到适合房源的二是金沙俊园在租客户〔700多人〕将是一个大年夜的开掘东西，其中35%是港澳台商、私企老总

5、入户单张宣扬向地域内尤其是江北大年夜型企业高层干部派发入户单张，使其对本工程有较理性认识，并吸引其参加置办

6、现场销售部与各部分整合起来通过有伟信现有搜集资源，将现场销售部与伟信六个分行组合联网，抵达资源共享，整合的结果相当于一个全部惠州有该工程的七个现场销售直点，40多名销售名停顿宣扬销售义务

7.在大年夜型公司跟奇观单位停顿背靠背的直销

三、销售目的

（一）、梦想目的零库存（二卜预期目的80%销售率开盘期:完成销售总额40%强销期:完成销售总额30%接着期:完成销售总额10%完成目的的三种伎俩

1.树破赫然的差异化市场笼统，将产品不雅观点提练出来做为重点履行；

2.分歧严谨的销售履行、操盘把持策略；

3.对可以出现的尾盘作出猜想性应对；

四、销售周期结合本工程的工程进度、销售周期、推案次第与销售节奏等，将销售过程分成以下几多个阶段

1、指导期（约一个月）

2、开盘期〔约三个月）

3、强销期〔约三个月）

4、主力置办期（约二个月）

5、清盘期（约一个月）营销组合表时刻入市期开盘期主力置办期清盘期在本阶段可以考虑提价，营造热销楼盘的氛目的延续宣公广告及促后期、上主售后服发送工程信息，开始市围场转达，打收工程品牌一停顿有活动信息，注重广告务5科满，控制广揭发布i间歇性通知累积结果后期客户认购义务的.媒体组合策略广告，促进清盘售楼处进驻样板房装修终了五点一线包封顶外破面出来装通路动工产品样板房信道完满管理公司进驻市场反应好，可适往市场反应好，可适当往当上价钞票上浮10元/便宜浮10元/平方开盘促销优惠平方动摇认购促销封项促销节假促销老客户带新客户促销老客户带新客户促销动工促销促销业主入住促销老客户带新客户促销邀请旅馆管理专业跟专业人士停顿往事发布会，作为本产品的精神堡垒，以便快速公关树破楼盘笼统，利于笼统期的精盘炒作业主入住、促销活动结合开盘仪式节假公关公关《惠州日报》《惠州速递》《惠州日报》《惠州日报》《惠《惠州日报》州速递》《惠州速递》路牌广告户外广告搜集《惠州速递》路牌广告路牌广告POP海报路牌广告户外广告户外广告户外看板广告户外广告楼体条幅楼体条幅楼体条幅POP海报POP海报广告投放POP海报户外看板广告搜集户外看板广告搜集户外看板广告搜集电视广告软文电视广告中心标语广告软文中心标语广告促销广告——投主题广告主题与旅馆同步的居住方式产品、促销广告产品、促销广告资效力月第八部分合作办法；

一、按成交额1%起，按照销售比例增加，最高至

1.5%；

二、包广告费用，代理费为成交额4%

三、定单位销售底价，售高部分作为我方代理费

二、销售周期

三、营销组合表第八部分合作办法第一部分市场分析

一、工程市场分析惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型〃，且保持了优良的畅销业绩，随后众多展开商看法到了市场的空间，华洪大年夜厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等大年夜户型工程相继而出市场上对大年夜户型的需求要紧来自初次购房者跟投资空缺，而“大年夜户型热销‘偏偏反应出惠州楼市暂时供给跟需求过错称，或者说是有效需求缺少，特不多人都疏忽了这部分需假如永久存在的，都市的大年夜户型恰恰能跟一部分有效需求对接我们以大年夜户型热销来分析，破费主体现实上是中等收入者，但是高收入者首提高入购房市场，由此形成了一种假象，房子要大年夜，要贵但如今兴起的超大年夜户型，其主力户型方案锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更夸大年夜契合大年夜户型破费者生活的精巧装修、共享效力，并培养年轻一代独破生活看法虽然这种结果的单价并不低，2800-3800元左右，但是总价也就十多万元这种适合年老人跟一部分投资者有效需求的产品无疑存在特不强的生命力

二、类比工程分析

1、帝景台

①户型面积原大年夜户型变革单套间建面13-34平米、5种面积

②配套装修带家侬电器

③价钞票按套计价6-23万，折后售价3990元/以起价，均价6700元/以，付款办法一次性、按揭

④宣扬宣扬单张，主诉求投资精品产品

⑤总结A、畅销缘故1）入市时刻早，抓住市场机会，使破费者存在一种新颖感；2）地理地位好；B、下风1）由大年夜户型变革，应用率低；2）结构通风、采光不可；3）目的破费看法加强；

2、御天名苑

①户型面积米高单套小复式，建面8-33平米，主力面积11-19平米配套室内中初级装修，配地柜、沙发、煤气灶、抽油烟机、抽风机、热水器，大年夜众配套健身室、阅览室等文娱装备，效力旅馆式效力

③价钞票8-11M2/3-9万，12-19M2/13万20-33M2/13-16万

④总结A、下风1）履行时刻早；2）总价低，客户易承受；3）地理地位好，出租率高；B、下风1）结构通风、采光不可；2）无阳台、煤气禁用；

3、世纪新天户型面积大年夜户精品室庐，由2栋29层塔楼形成，设有游览电梯；5-29层为室庐功能，35-50ni2的中大年夜户型

②配套毛坯交付

③价钞票1870-3000元，均价2335元/nV,付款办法一次性、按揭

④宣扬惠州日报、惠州速递、惠州广播电视报、现场条幅，主诉求大年夜户投资居住精典

⑤总结A、下风1）履行力度大年2〕‘样板房装修存在较强的吸引力；3）相对于御天名苑、帝景台来说，大年夜户型为方案方案户型，阳台、通风相对较好B、下风1）采光不可;2）地段风水较差；3）价钞票高；

4、鸿业自由港

①户型面积30-50平方米

②配套交付时豪华装修带家具电器

③价钞票2800-3700,总价125万/套

④宣扬惠州速递、惠州日报报眼广告、围墙

⑤总结A、下风1）户型较好2）地理地位好B、下风1）履行力度小；2〕开拓商力量不足雄厚，后期工程进度慢;

三、

1、本工程下风总结

①工程前后信道，交通特不便利;

②临近滨江公园，可尽享区内的成熟配套

③户型方案量身定做，无改型而形成的阻碍;

2、下风

①竞争压力大年夜;

②按照其方案图纸，靠北面中间两套其采光窗与卧房均为北面，而正中间四套采光及通风相对较差

3、应归避咨询题

①总价不宜过高;

②广告履行力度要强;

③效力管理实行旅馆式管理，进驻金牌管理公司;第二部分产品

一、案名建议

1、案名滨江国际公寓、银河经典

2、参考滨江晶典

一、案名说明“经典”同译精典”、”经典〃意为精巧、小巧，经世榜样，适合于大年夜户型宣扬，让人顾名思义

二、产品功能定位

1、定位旅馆式独破公寓

2、定位说明“旅馆式的效力，公寓式的管理〃由专门的旅馆管理公司停顿分歧管理，既有旅馆的性质又相当于集团的“暂时室庐〃此种物业的特征在于其一，它类似公寓，拥有居家的格局跟优良的居住功能，客厅、卧房、厨房跟卫生间，应有尽有其二，它配有全套的家具电器同时，可以为主人供给旅馆的专业效力，如室内打扫、床单更换以及一些商业效力等它既有公寓的私密性跟居住氛围，又有高档旅馆的优良状况跟专业效力公寓式旅馆供给的效力那么更为缜密，如包括餐饮、

3、定位分析从惠州如今大年夜户型市场来看，因2003年大年夜户型履行成功，推使2004年众多开拓商跟随开拓，2004年世纪新天、鸿业自由港、金山龙庭、巴黎广场及东平达利开拓工程延续上市，至今下半年履行工程有鸿业自由港、巴黎广场、达利开发工程，从这几多个工程地段及范畴来说，巴黎广场跟达利开拓工程均有可造之势，而本工程假设单以大年夜户型进入市场，那幺就随便把自己陷入一个你争我夺的让步中，因此我们必须从中寻到契入点，从同类比工程中或至惠州房产中树破一个明星楼盘笼统旅馆式公寓在履行帝景台时已有运作，但帝景台只是一个不雅观点的炒作，从管理、效力全然不抵达旅馆效力恳求，致使在客户心目也无法形成一个较完满的印象而本工程所提练基准点有

1、地位滨江大年夜堤唯一“宝地”；

2、配套全套生活、商务效力，超市以致婴儿托管所都要有物业管理客户的去留特不大年夜程度上取决于物业管理的质量，供给优良的服务是吸引客房的最直截了以后提要有专业的旅馆物业管理公司或旅馆式公寓管理公司入住管理；

4、残缺方案每年、每月，以致每周的租务方案都该当有；

4、旅馆式公寓与一般公寓的差异之处工程旅馆式公寓一般大年夜户型委托旅馆式管理集团经营，业经主自我经营，开门见山面对客户，易经营办法营标准发生胶葛物业管理者有名旅馆经营管理集团，物］L管理公司主自寻或委托中介机构，不稳定且档客源客源客源动摇且客户群档次业高次参差不齐效力旅馆式效力，国际水准，常规物业效力濒临旅馆标准，全部经营，避免房钞票程度相邻竞争一般公寓标准，相邻竞争猛烈居住享受全套旅馆式感触居住空间单调物业近景产品生命力强，存在暂时需求过度性产品，近景不昏暗

5、估量出现咨询题

1、此工程地位地位绝佳，特不适合居住，但作为旅馆式经营方式，周边商业特不是较初级企业还不足成熟；

2、旅馆效力管理难以招商；

三、产品笼统定位广告语与旅馆同步的居住方式宣扬主题

1、旅馆式公寓分开惠州

2、高效•快捷•时兴之生活主见

3、投资主题效力月

四、产品配套

1、家具配套精装修配送［白色家电］:每户配装、赠送“白色家电〃冰箱、洗衣机、橱柜、燃气灶、油烟机、只需庞杂拎包即可开门见山入住

2、通讯系统

3、净化水装置净化水装置完成五层净化，饮用水、生活用水独破分开，生活质量不言而喻

4、完满的生活配套供电系统、供水系统、空调、通风及消防系统、智能安防系统、信息分歧

5、管理效力,生活效力为业主随时供给洗衣效力、洗车效力、家政服务、迎宾效力、商务效力、咨询效力、叫醒留言效力、物品存取效力、照顾老人、小孩、接送老师之类的效力等

五、经营方式开拓商将单位出售后，由专业旅馆停顿后期管理与经营，经营办法似世纪新苑旅馆开房，只是所针对客户差异，旅馆针对客户较系统，开房时刻周期短，而公寓开佃农户较动摇，开房时刻周期长

六、工程诱人分析居住状况地段优越地处中心地位，位于惠州最大年夜的公园——滨江公园，周边商业氛围浓厚，势必吸引大批的人流，升值潜力无可估量新的管理方式让投资更具活力新颖独特的旅馆式公寓，温馨自由的自我空间，任意安排精巧生活的每一分钟，成为时兴人士的首选对于投资者来说，新型的居住方式，意味着具大年夜的市场潜力金牌旅馆管理公司进驻，供给四星级旅馆的完满效力，全情关注生活的每一个细节细心缜密的关怀，亲近的咨询候，国际礼遇般效力，让你不仅需旅馆的至尊感受，也不失落家的温馨跟温馨家的确是旅馆，旅馆的确是家你长时刻不住的时候，公司还可以为你供给代租效力

四、比较之下，旅馆式公寓比一般大年夜户型有更多居住、投资方面的下风投资分析

一、本钞票低，风险小，敏锐性大年夜，随便完成滚动置业；

二、大年夜户型出租空间大年夜，可以作居住用，也可以作办公房，房钞票除供楼外尚有盈余；

三、破费较低的价钞票却能享受便宜房的功能；

四、总价低首付款与每月还存款压力小；

五、地段好，房子特征赫然，升值空间大年夜；

六、入住便利，功能完整，生活配套完满，供给旅馆式物业管理称心了年老人对一样往常生活便利、快捷的需求；

七、减轻了投资者再行方案装修所要承受的经济跟精神压力

八、位于市中心，义务休闲便利。