2022年土地估价师考点剖析土地估价实务7

2022年土地估价师考点剖析土地估价实务

（7）采纳本钱靠近法估价的题目解析题目某企业于2022年12月31日以出让方式取得一宗土地使用年限为50年的国有工业用地，总面积3000平方米，缴纳的土地出让金为30元/平方米，该宗土地开发程度已到达“五通一平”2022年12月31日，该企业因改制需要进展土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内匀称投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为

5.5%,投资利润率为10%,土地复原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2022年12月31日的单位地价和总地价

（一）审题明确题目要求和已知条件，以确定解题方法同时考虑资料取舍，找出隐含条件（主要就是要确定土地出让金）

（二）方法选择与解题思路题目主要供应了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采纳本钱靠近法根本思路题目给出的条件比拟见解，需要进展年期修正首先依据条件分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；然后将以上各项相加得到无限年期土地本钱价格;再将无限年期土地本钱价格和50年期土地出让金分别进展年期修正，将修正后价格加总得到所求土地价格三公式与计算步骤

1、适用公式土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润义年期修正系数A+土地出让金义年期修正系数B

2、计算步骤11选择计算方法依据题意，适用于本钱靠近法22计算土地取得费含税费，10万元/亩二150元/平方米33计算土地开发费，8万元/亩=120元/平方米44计算利息不超过1年，按单利计算150X

5.5%X1+120X1X1/2X

5.5%=

11.55元/平方米55计算利润,150+120X10%=27元/平方米6⑹计算无限年期本钱地价本钱地价=2+3+4+5=150+120+

11.55+27=

308.55元/平方米7计算49年期本钱地价

308.55X[1-1/1+6%49]=

290.79元/平方米7⑻计算49年期的土地出让金30X[1-1/1+6%49]/[1-1/1+6%50]=

29.90元/平方米89计算单位地价，7+8=

290.79+

29.90=

320.69元/平方米910计算总地价，总地价二

320.69X3000=

96.21万元四难点与常见问题分析难点一是土地增值收益以土地出让金形式消失；二是土地取得时间与估价时点不全都，需要进展年期修正常见错误11面积换算错误，这是本钱靠近法的一个重要考点；22利息、利润的计算基数以及利息的计息方式和计息期错误；33年期修正错误，特殊留意本钱地价与土地出让金在使用年期上不同，进展年期修正的公式也不一样44解题步骤不够完整或不够清楚。