物业管理服务设备设施维护与管理服务方案

物业管理服务设备设施维护与管理服务方案（-）总体工作设想共用设施设备管理是物业管理中非常重要的工作内容，以科学管理为基础，从现场实际出发，按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行该项目配有供配电系统、电梯系统、智能化系统、照明系统、消防系统、给排水系统、避雷设施和车场管理系统等，因此对于共用设施、设备的维修养护管理工作将紧密围绕着上述几大系统实施日常管理与养护，并制定周密可行的管理方案，严格按照养护计划进行养护及相关维保事宜，并将维修养护制度在工作场所明示设备养护方面将采取日常运行监控与专业养护相结合的方式，确保设备的正常运转，减少设备运行的安全隐患，实行管理责任分工责任制，保证运转正常，维护良好，有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录，水、电、电梯，监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范，确保设备安全、稳定、无故障运行

（二）共用设施、设备维修养护与管理内容在日常管理工作中，日常维修由物业服务中心进行维修，在质保期内的由服务中心报开发商及维保单位处理，超过质保期的按**市商品住宅专项维修资金的使用办法，组织申请维修资金使用电梯采取专业公司外包管理，由电梯管理员对外包工作监督与评估

1、运行管理电梯、水泵、消防、安防等设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性，其次在技术性能上应始终处于最佳运行状态，以发挥设备最佳效用）建立设备台帐，完善设备详细的技术资料）建立严格的设备房管理制度，巡视检查制度和岗位责任制1）完善设备操作规程，明确各自的岗位职责，对操作人员进行专业培训2）3制订周密、合理的设备维护保养计划，实施维护保养工作）4定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠）5维修人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现设备运行隐患，采取有效措施处理，确保安6全运行）发生设备故障后分析原因，制定并实施改善措施，杜绝类似事故发生、系统日常运行

7.供电系统2A供电系统是所有设备正常运行的基本保障，红号站小时值班，设备运行人员全部持证上岗并定期培训考核，保持证件在有效期限内，运行人员实行三2班4倒的工作方式，严格按照红号站相关管理制度执行，同时对供电设备运行状态巡视检查，发现问题及时处理，当发现局部停电等运行故障时，按照预定程序排除故障，保证安全可靠运行.给排水系统建立给排水管理制度，设备运行人员定时巡视水泵运行情况，对各处设备进行巡回检查，一旦发B生缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或征兆，立即通知其他人员协助处理，当发生运行故障时，维修人员及（时到场，按应急处理预案及时处理，恢复系统正常运行）每月一次检查泵房设备，发现故障及时）排除，确保项目日常给排水系统的正常运行（每年二次对供水处理系统全面维护保养1照明系统2照明系统质量的好坏直接影响到业主日常生活质量和物业整体形象，管理的主要内容就是做到既C.（）保证照明质量又节约能源，设备运行人员定时巡视检共用照明，发现损坏按服务要求及时处理（）及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，项目内楼道灯、街坊灯亮灯率在以上1）景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在以上（配电设备，每日一次巡99%2查室内、室外配电设备，每月一次保养室内、室外配电设备，每年一次配电设备安全检查，保证电气设99%3备运行安全正常消防系统是整个物业消防安全的保证，所以要求时刻保持正常工作状态，监控中心实行小时值班制度，设备运行人员定期巡视检查，当发现险情时，监控中心通知各岗位员工及时到场，24（）按突发火灾的应急方案及时处理，确保生命财产安全消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常1（））消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好（每班不少于一次检查火灾报警仪、确保火灾报警信号及时处理（）每年检测一次烟感、温感探测器、流量检测器，并对全部控制23装置进行一次全面检测，火灾控测器投入运行二年后全部清洁一次，不合格的应当更换（）每4（）半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查每月检查一次灭火器材，56临近失效立即更换或充压电梯系统E.电梯是高层住宅必不可少的运输工具，配备经培训合格的持证人员上岗，日常通过电梯管理员按规定检查其运行情况以及平层是否准确、指示灯显示是否正确完整、按钮功能是否有效，以及设备运行人员的日常巡查，保证电梯运行在安全、节能、方便的最佳状态，当发生电梯困人等事故时，按突发事件程序及时处理（）保证电梯小时运行，轿厢内按钮灯具等配件保持完好，轿厢整洁124（）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，）物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理（电梯发生一般故障的，专2业维修人员半小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理服务人员须在五分3钟内到现场紧急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助.智能化系统F智能化系统包括对讲系统、监控、门禁、自动报警系统及车场管理系统等，所有智能化设备管理实行小时值班制度，设备运行人员严格按照规范进行巡视，在日常使用、检查中发现异常（）（问题，及时维修楼宇对讲系统可视24）不定期进行调试与保养，1保证其小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）（功能正常，语音（图像）清晰，对讲24分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常）周界报警小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封产、无盲区和2死角，保证中心24控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声（）光报警信号监视系统不定期进行调试与保养，保证各监控点设备小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部3特征和车辆的车牌号，录像功能正常

24.避雷设施G每年综合检查一次项目避雷设施，层以上楼宇每半年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准，达到使用要求18电子巡更H.根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常

（三）设备维护养护计划日常维修序维修类别项目计划方案标准实施效果a定期检查巡防，保养维电气元件、配供配电系统维护，使用正运行正常供配电电柜、配电每日巡查，每月保养，每季护保养标准，常有效，发、无故障度检修一次系统箱、动力箱、系统性能良1现问题及时控制箱好，正常运行维修）曳引绳张由专业电梯）安全正每大巡视一遍，发现问题，电梯维修保养紧1度的调整维护人员实1常运行、平电梯及时同公司电梯维护人员联主要标准维护；施维修（全稳；2系维修）导轨、保O）机房、22o轿厢整洁安全钳的工•作情况维护；）电梯各）转动、滑组成部分完3动部的维护；3好率）各项安全100%装置的维护；4）电脑控制板等的维护5检测）水泵等机电设备的维1））无故障停护保养；各项机电设备由工程部组日常机电2设每大巡视检查,发现问题及电1；维修保养规织实施）备的零部件时维修安全运程7O易耗品维修、2行更换管道堵塞、破由工程部专给水管维护）裂；固定每大检查一遍，发现问题及业人员负责通畅，无渗修缮标准码松2脱时维修维修漏O）））设施有疏散标志由工程部门标识制定消防效、标志:主的1维修及维每周检查一次，发现问题，按相应作业1及维护管理规1设施木木一护；）室内规程实施维定；）消火栓及时维修4《消火修维22/月兀好无损；XE/栓（箱）的有修操作规程）灵敏、效维护及检；）消防2准确报警报警修；系统3维）烟

3、温感报护保养规程警系统故障的排除和维护由工程部门每周检查一遍，每半年油漆水泵结合按相关排水管施工无泄露;一次，发现问题及时维修器维修规程实技术标准；施消防设施施消防设施室外消防每半年排一次水，检修工技术标准正常有效栓一次每天对摄像系统监视摄像监控器，控制器，摄像头等系统的外观及控制性能检）系统性能良好，正1查一遍；常运行由工程部每天对巡更系统读卡机外观共用智■I门按相关巡更系统智能化系统维安装联接及性能进行检查一能化系）设施完维修保养护保养标准遍；统2好，整洁有规程实施序，无破损车辆管理每天对车辆系统卡读卡O系统器外观性能闸杆的IC外观运行情况检查一遍；每周检查一遍，发现问对讲系统题及时维修各系统电脑外观，运行智能控制情况，传输线，传输性中心能，软件及数据的运行情况等检查一遍注设备维护保养及实施方案将根据所安装设备的设计、安装及运作等实际情况，需待正式接管后根据相应设备逐一制定

（四）设备设施维修保养总体标准、建立设备台帐和技术档案对管理范围内的设备，实行存档管理，设备的相关资料如设1备型号、投入使用时间、厂家、保养内容、保养更换的主要部件等资料、维修养护制度健全，工作标准及岗位责任制明确，执行良好、2公用设备设施按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好,有运行记录、检查记3录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练、遵守操作规程及保养规范、国家规定需持证上岗操作人员受过专业培训，持证上岗

4、5楼道及公共照明设备完好，按规定时间定时开关10，0%正常维修小时修复，完6好率以上

2、9设9%备用房整洁，主要设备设施标识清楚，危及人身安全隐患处有明显标示7和防范措施、在接到相关部门的停水、停电通知后，按规定时间提前通知业主、8设备出现故障时，维修人员按要求时间到达现场维修

（五）节能管理9在设备运行成本中，能源开支是最重要的一部分，项目经理直接参与能源管理、制定节能计划、布置日常检查工作，节能降耗工作主要包括以下几个方面:、制定节能工作计划与有关节能的规章制度、1统计和分析能源消耗，做好能源用量的计划及计量工作

2、巡视、检查和监督能源使用、3进行各种形式的节能宣传，加强节能管理工作、4实施节能技术改造，应用先进节能器具，采用切实有效的节能技术措施

5、加强能源使用的计划管理，严格执行公司下达的各项指标，工程技术人员应经常掌握能源6消耗情况,及时发现和解决出现的问题,在保证正常需要的前提下，尽力降低能源消耗水平、控制能源使用时间，特别是对旺季用水和高峰用电要严格控制7

（六）设备、设施维修养护工作重点涉及作业文件、设备设施控制程序

1、监视和测量装置控制程序

2、设备台帐、档案卡及档案管理标准作业规程

3、设备操作作业指导书

4、机电维修管理规定汇编

5、仪器、仪表检定作业指导书

6、消防设备维护标准

7、给排水设备维护标准

8、供配电系统维护标准9。