国有土地使用权和房屋买卖合同纠纷热点问题思考

国有土地使用权以及房屋买卖合同纠纷热点问题思考——栾川县人民法院房地产交易作为现阶段土地纠纷中的难点与热点问题，与我国目前特殊的土地制度不无关系同时，政府部门土地监管执法力度不够、两级土地市场规范程度不高，也是此类争议频频发生的重要原因在审判实践中,处理这类纠纷有“三难”，即认定事实难、法律适用难、信访维稳难具体来说，主要有以下几种类型

1、小产权房买卖问题小产权房是指在农村集体土地上建设，未缴纳土地出让金等费用，无法办理产权证书而进入交易市场的房屋小产权房由来已久，在城乡结合部、旅游景区多有存在从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，因房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而引发矛盾国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”国家土地管理局［1990］国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定原宅基地使产管理法》第三十七条的规定，该土地使用权不得转让土地使用权人再与他人签订土地使用权转让合同的，属于违反法律的禁止性规定，转让合同无效政府部门依法收回土地使用权的，原土地使用人已丧失土地使用权，当然无权转让关于土地使用权的收回，国土资源部《闲置土地处置办法》规定了具体的条件与程序，即有批准权的政府批准、公告、下达决定书，注销土地登记和土地证书我们认为，在收回土地使用权的程序未进行完毕，即土地登记和土地证书未被注销之前，土地使用权人与受让方签订土地使用权转让合同的，不能轻意否定其合同效力土地登记被注销之前，土地权属依然合法存在当土地使用权人申请复议或提起行政诉讼后，其权属即处于待定状态，此时便认定转让合同无效确有不妥

12、转让有争议、已办理抵押登记的房地产转让合同效力问题根据法律规定，土地使用权发生争议，应先经人民政府处理，对处理不服的，可以向人民法院起诉根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定，有争议的土地使用权不得转让《担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效但实践中，土地使用权争议的类型很多，有一方持有土地使用证，另一方未持有土地使用证的；有双方均持有土地使用证，但对有关使用范围与面积产生争议的；有对一方持有的土地使用证合法性产生异议的；有民事争议，也有行政争议若将所有发生争议的土地使用权均禁止转让，既不符合交易规则、造成资源闲置浪费，也会被别有用心之人利用而损害交易双方利益我们认为转让有争议、已办理抵押登记的房地产转让合同应为有效，该类合同具有潜在风险，如当事人甘冒风险又不涉及公共利益，则不影响合同效力，无非是合同目的无法实现，最终可通过追究违约责任来解决问题综上所述，为有效解决房地产转让实践中存在的上述问题，一是要加大有关土地法律法规及相关司法解释的宣传工作力度由人民法院、司法行政机关和国土规划等部门进行全方位、多形式的宣传，使更多的自然人、法人都能了解、掌握我国现行的土地管理制度，并逐渐培养自觉守法的意识尤其是相关职能部门在日常工作中要注意要向当事人、行政相对人做好宣讲解释工作二是要加大执法力度，真正做到执法必严、违法必究，严格执行有关土地管理的法律、法规及相关司法解释，尤其是行政机关应深入实际、能动执法，不能坐等问案，民不告官不究，放任违法行为存在三是要完善法制我国是成文法国家，要完善相关法律制度和司法解释，尽可能使审判实践有法可依，消灭可左可右的法律模糊地带用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的交易不能受到法律的认可和保护，也不可能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，因此小产权房交易面临着巨大风险和隐患但高额房价使消费者望而却步，只得将目光转向小产权房，使小产权房虽不合法却大量存在进入诉讼程序后，此类合同的效力以无效为原则，以有效为例外如果买卖双方均为同一集体经济组织的成员，且办理过宅基地批准手续的，可以认定合同有效宣告合同无效后，由于房屋不能作为执行标的，出售方又无力用其它财产退还售房款，容易引发执行难问题处理此类案件应坚持第一，要尊重历史，照顾现实农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，妥善解决相关的利益冲突第二，要努力实现判决法律效果和社会效果的统一以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，引导农民审慎处分自己的房屋第三，要综合权衡买卖双方的利益全面考虑合同无效对双方当事人利益的影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值与原买卖价格的差异而造成的损失；对于买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行补偿，判决返还、腾退房屋的，应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间

2、一地多卖、一房多卖问题目前，不少人出于不知法、不守法、利益驱使等多重原因，一地多卖、一房多卖现象时有发生最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》（以下简称法释

[2005]5号）第十条设置了处理国有土地使用权多重买卖的“在先”原则，即按办理登记、合法占有、支付地款、签订合同的时间先后，依次享有合同履行请求权，房屋买卖也可参照此原则处理但在实际操作中，存在着抢先占有，抢先登记，甚至编造付款时间、合同签订时间（出事人有意编造时，依靠现在司法签出条件，无法准确识别）的现象对此，我们建议应规定主张在先权人承担举证责任依照物权公示原则，先行办理物权登记的，应享有物权，有请求对方交付房屋、土地，履行合同义务的权利但在当事人存在恶意串通，或受让方有重大过失的情况下，是否应赋予利害关系人撤请登记的权利，值得商榷，建议在司法解释中予以明确

3、关于未办理批准、登记手续的土地、房屋买卖合同效力问题对土地、房屋交易，法律法规设置了大量的需经政府主管部门批准、登记的条款，如《城市房地产管理法》第三十七条规定”下列房地产，不得转让…

（六）未依法登记领取权属证书的；…”，第三十九条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”因每一项批准、登记都会增加交易成本，为减少成本，规避登记、批准现象时有发生，如何看待此类合同的效力问题，是审判实践中的难点最高院关于使用《中华人民共和国合同法》司法解释

（一）（简称法释

[1999]19号）第九条规定”在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效”最高院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》（简称法释

[2003]7号）、法释

[2005]2号规定以当事人起诉为准,起诉前批准的应认定为有效合同法司法解释二（简称法释

[2009]5号第14条）则把《合同法》第五十二条第

（五）项规定的“强制性规定”限定为效力性强制性规定，这是对我国合同效力制度的创新，体现了《合同法》鼓励交易的精神，最大限度的缩小无效合同的范围同时又给司法实践带来了新的挑战，何为效力性强制性规定，界限模糊对所有民商事法律法规中的效力性强制性规定进行明确界定，不现实也无必要对此，我们建议应对合同法解释

（一）

（二）、法释

[2003]7号、法释

[2005]5号的相关条款进行整合，并对法释

[2003]7号，法释

[2005]5号中有关登记批准影响合同效力的条款进行界定比如法释

[2003]7号第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效”预售许可证似乎并不涉及公共利益，不属于效力性强制性规定，应与合同效力无关，因此建议删除该条

4、因城市规划、拆迁引起的土地、房产交易纠纷问题城中村改造、城市扩建使以前价值不高的房地产陡然升值，巨大的经济利益刺激着交易当事人的神经，出现了出让人拒绝办理房地产登记手续、交付房屋的现象,也有因房地产价格下降，受让方要求解除合同、退还房地产的现象对此，我们建议合同已履行完毕的，应维护合同的效力，对一方要求解除合同的，不予支持；若合同未履行完毕，客观情况发生重大变化，致使双方权利义务严重失衡，应当准许当事人依情事变更条款，申请人民法院予以调整例如潘某原有一套90nl2住房，以11万元价格卖给张某，还未办理房产过户手续，该地域进行开发，对旧宅采取以新换旧的办法，旧房一平方米兑换一平方米新房，兑换后新房每平方米预期价值为3000元/m2,是否应潘某的要求对房产交易价格作适当调整，值得探讨

5、部分共有人擅自处分共有房地产问题《物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修的，应当经占份额三分之二以上的共有人或者全部共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”《城市房地产管理法》第三十七条规定”下列房地产，不得转让…

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；…”《物权法》确立应由房地产登记确定产权人当共有房产登记为一个人姓名，共有人内部关系又不外公开情况下，允许共有人随意撤销合同，对受让人不公平；如已办理过户登记，可依善意取得制度维护合同效力；如未办理过户登记，而受让人又无过错情况下，我们建议认定此类合同效力待定，对未参与处分的共有人是效力待定，合同对其无约束力，对参与处分人则是“效力已定”，只是无法履行而已比如夫妻共有房产，依社会习惯，往往登记为单方姓名，而交易相对方信赖物权登记证书，如何协调《婚姻法》关于夫妻共有财产处分的规定与不动产登记公示公信原则的关系，避免顾此失彼，是对司法人员智慧的挑战在发生纠纷时要求第三人证明其他共有人“知道或应当知道”，或第三人有理由相信该处分行为系共有人共同意思表示，实属强人所难，有违不动产物权登记的公示公信原贝L有损不动产物权交易安全我们建议应在司法解释中明确善意的认定标准及举证责任，给交易当事人以明确引导，从而防范交易风险

6.包租返租售楼问题开发商以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房；或将开发的商铺、商品房等划分成小面积进行出售，随后与购买者签订返租合同，在一定期限内，由开发商以固定租金包租，回报率一般是每年8%、10%,甚至12%这种售楼模式隐患重重，最大的风险是，谁来保证在数十年的合同期内，承租商有足够的支付能力早在2001年4月，建设部就在《商品房销售管理办法》中明确规定“不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”所谓返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为然而，该规定出台后，这种售楼模式仍然屡禁不止建设部《商品房销售管理办法》效力级别低，目前采取包租返租售楼还只是一种违规行为，但是否违法，还没有明确界定，因此宣告合同无效还没有法律依据对此，我们建议应加强法制宣传，提高当事人防范意识,避免因开发商“跑路”引起群体性事件

7、受让方未按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金的，转让合同的效力问题我国实行的是土地有偿使用制度《城市房地产管理法》第三十八条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；…二从该条规定看，按出让合同约定支付全部土地使用权出让金和取得土地使用权证书，是转让土地使用权必须同时具备的两个前提条件我们认为，未支付全部土地使用权出让金不应作为转让土地使用权合同的无效条件因为实践中有的地方政府在出让合同中约定受让人按约定支付部分土地出让金后，即可办理国有土地使用证，其余土地出让金可分期支付特殊情况下，政府甚至会决定对应缴纳的土地出让金进行减、免、缓持有国有土地使用证即表明其拥有合法的土地使用权，未支付的土地出让金作为对政府的债务，应通过债的制度予以解决只要作为土地出让方的政府严格执行规定，就不可能出现拖欠土地出让金的现象因此，我们建议政府违规的后果应由政府自身承担，不应转嫁给交易双方，尤其是转让合同的受让方为确保土地出让金足额缴纳，只须规定“支付全部出让金”为申请土地使用权登记的必备要件即可，亦可规定政府对转让价款享有优先受偿权

8、转让方未依法取得土地使用权证书的，转让合同的效力问题根据有关规定，土地使用证是用地者取得土地使用权的唯一合法凭证《城市房地产管理法》第三十七条规定“下列房地产，不得转让…

（六）未依法登记领取权属证书的；…:根据物权公示原则，登记作为一种公示行为，一经完成，用地者即取得了合法的土地使用权土地使用证只是政府部门颁发一份权利凭证，用地者是否实际取得和持有，应不影响其经依法登记而取得的权利且房产取得有两种方式交易行为、非交易行为，前者为设权登记；后者为宣示登记，并不都依证书确定所有权人，故法律规定必须取得土地使用证书方可转让，与物权公示理论不相符合实践中，由于行政机关的办事程序繁琐等原因，用地者迟迟拿不到土地使用证的情况并不少见因此，我们建议证书对合同效力并无影响，合同履行过程中，受让方无法取得房产证书的，可参照最高院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第十八条办理

9、转让方未对土地进行投资开发或投资开发未达到法定条件的，转让合同的效力问题此种情形是针对以出让方式取得土地使用权的转让方的要求没有具体的建设项目不得申请用地，取得土地使用权后，须按出让合同约定进行开发建设，炒卖土地为法律所禁止《城市房地产管理法》第三十八条规定”以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件…

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”根据该条规定，凡房屋建设未完成开发投资总额的百分之二十五以上、成片开发土地未形成工业用地或者其他建设用地条件的，不得转让国有土地使用权为规范土地市场，禁止炒卖土地等投机行为，在特定时期内对土地使用权转让前的投资开发程度进行限制，十分必要我们建议对一级市场的土地使用权取得条件进行严格限制，防止无开发能力或无意开发者虚报立项规划骗取土地使用权，限期不进行开发或达不到开发程度的，按出让合同的约定进行处罚或收回土地使用权对未达法定条件的，应认定为效力待定合同，若起诉前当事人已完成法律、行政法规规定的土地投资开发条件，即可认定转让合同有效

10、司法机关和行政机关依法限制转让的房地产买卖合同的效力问题土地使用权作为具有重大经济价值的财产权利，经常因债权人申请而被司法机关裁决采取查封等强制措施，用以担保债权的实现，也可能因权属争议或其他原因被土地管理机关采取限制性措施司法、行政机关做出裁决、决定后，通知土地管理部门协助执行，该宗土地的抵押、转让行为即被依法禁止我们建议对上述以被限制转让的房地产为标的物的转让合同，应认定为效力待定合同若司法或行政机关解除限制性措施，该合同恢复法律效力，若不解除或标的物产权发生变更，则合同目的无法实现，当事人可以通过追究违约责任来解决司法、行政机关作出限制转让的裁决或决定后，未向政府土地使用权登记机关送达协助执行通知书的，转让合同是否有效，受让方因此而取得土地使用证的，是否必然无效或应被依法撤消，争议较大我们认为受让方已依法办理土地使用权变更登记且系出自善意的，其合法权益应予以保护，应维持合同效力

11、转让被政府部门依法收回的土地使用权的，转让合同的效力问题根据《土地管理法》第五十八条及其他相关规定，因公共利益需要、城市规划调整、约定土地使用期限届满等原因，原批准用地或有批准权的人民政府可以依法收回国有土地使用权，包括划拨土地和出让土地根据《城市房地产管理法》和《条例》的有关规定，土地使用权人一定期限内未按出让合同约定对土地进行开发建设的，人民政府或土地管理部门有权收回土地使用权当政府依法做出收回土地使用权的决定后，根据《城市房地。