2025年资产评估自学核心要点深度解析

2.折现率和资本化率折现率应包括无风险利率、风险酬劳率和通货膨胀率资本化率与折现率在本质上是没有区别的只是合用场所不一样折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率3,收益期限

（四）收益法评估资产的程序及其优缺陷分析1,收益法评估资产的程序

（1）搜集验证有关经营、财务状况的信息资料；

（2）计算和对比分析有关指标及其变化趋势；

（3）预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；

（4）将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值2,收益法评估资产的优缺陷

（1）收益法评估资产的长处是

①能真实和较精确地反应企业资本化的价值；

②与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受

（2）收益法评估资产的缺陷是

①预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见原因的影响；

②在评估中合用范围较小，一般合用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估第四节资产评估措施的比较和选择（-）资产评估措施之间的关系

1.资产评估措施之间的联络从整体上说，资产评估措施是由互有关联的、内在有关的不可分割的技巧和程序构成的

2.市场法与成本法的区别有4点区别，见教材

（二）资产评估措施的选择（★）

1.资产评估措施的选择必须与资产评估价值类型相适应资产评估价值类型阐明“评什么”，是资产评估价值的质的规定，具有排他性，对评估措施具有约束性；资产评估措施阐明“怎样评”，是资产评估价值量确实定，具有多样性和替代性，并服务于评估价值类型

2.资产评估措施必须与评估对象相适应评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往规定不一样的评估措施与之相适应

3.评估措施的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约有时，一项资产同步采用两种或两种以上的措施评估，会得出两种或两种以上不一样的结论我们一般不能用多种措施得出的评估成果进行简朴平均或加权平均得出评估结论，应当根据评估价值类型以及不一样评估成果对市场的合用性，判断选择一种评估成果作为评估结论第三章机器设备评估（★★★）

一、本章考情及重点

1.本章在考试中处在非常重要地位，属于考试的重点章本章在考试中的题型重要有单项选择、多选、简答和计算，分数在16分左右例如，-考试状况如下一本章出题题型和题量（分值）登记表年份单项选多选题名词解计算题合计择题释简答题（分）

4110154110155310182.本章的重点是机器设备评估的成本法，这是每年必考的知识点

二、本章重点内容串讲（对照教材划重点）第一节机器设备评估的特点

（一）机器设备的特点

1.机器设备是重要劳动手段

2.机器设备属于动产类资产

3.机器设备属于邮箱资产

4.机器设备更新换代比较快

（二）机器设备评估的特点

1.机器设备类资产一般不具有独立的获利能力一般采用成本法和市场法评估

2.对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若干机器设备构成的有机整体，整体价值不仅仅是单台设备价值的简朴相加

3.影响机器设备磨损的原因诸多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定

4.设备的贬值原因比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值第二节机器设备的核查与鉴定（-）机器设备的核查机器设备核查的方式可分为逐项清查和抽样核查两种

1.逐项清查评估人员要根据委托评估的资产清单，对所有被评估的机器设备进行逐台的清点、核算,分别考察每一台设备的实体状态，确定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，计算评估值

2.抽样核查抽样核查是在满足核查任务规定的前提条件下，根据随机抽样的原理，核查被评估机器设备的一种措施

（二）机器设备的鉴定

1.机器设备的鉴定按其工作阶段可以分为记录性鉴定J宏观鉴定［微观鉴定一判断性鉴定第三节机器设备评估的成本法（★★★）机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本,然后扣减其多种贬值来估测机器设备评估值的措施成本法可以用公式表达为机器设备二重置_实体性_功能性_经济性评估值一成本一贬值一贬值一贬值（-）机器设备重置成本的构成重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功能相似的全新设备所需的一切合理的直接费用和间接费用，如设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其他间接费用、税金、资金成本等（-）机器设备重置成本的估算

1.重置核算法这种措施是分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的措施

2.物价指数法这种措施是在被评机器设备历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本计算公式为设备重设备历评估基准日定基物价才儆------------—X置成本一史成本设备购建时定基物价才酸（

3.规模经济效益指数法是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的措施被评估设备的重置成本被评估设备的产量］X参照物设备的重置成本一〔参照物设备的产量J

（三）机器设备的实体性贬值及其估算机器设备的实体性贬值是由于使用和自然力的作用导致的机器设备的贬值实体性贬值二重置成本X实体性贬值率二重置成本X（成新率）

1.使用年限法设备尚可使用年限成新率=xlOO%设备已使用年限+设备尚可使用年限

2.观测分析法3,修复费使用方法

（四）机器设备的功能性贬值及其估算机器设备的功能性贬值是由于科学技术的发展，导致被评估的机器设备与新机器相比功能的相对落后，引起的贬值；或者是新技术、新材料、新工艺的运用导致被评估机器设备的贬值

（五）机器设备的经济性贬值及其估算机器设备的经济性贬值是由于外部原因引起的贬值

1.因生产能力减少导致的经济性贬值

2.因收益减少导致的经济性贬值

3.因受环境保护限制而导致的经济性贬值第四节机器设备评估的市场法（-）运用市场法评估机器设备的概念机器设备评估的市场法也称市场比较法，是根据市场上类似机器设备交易的价格资料,通过对评估对象和市场参照物各项原因的分析比较，从而确定机器设备评估值的措施

（二）运用市场法评估机器设备中比较原因分析运用市场法评估机器设备时，应对被评估机器设备与参照物进行比较这些比较原因包括个别原因、交易原因、地区原因、时间原因等四个方面第四章房地产评估（★★★）

一、本章考情及重点

1.本章在考试中处在非常重要地位，属于考试的重点章本章在考试中的题型重要有单项选择、多选、名词解释、简答和计算，分数一般在16分左右例如，-考试状况如下:一本章出题题型和题量（分值）登记表年份单项选多选题名词解计算题合计择题释简答题（分）

4110154110152052312.本章的重点是房地产评估的市场法、收益法（含假设开发法、残存估价法）、成本法；影响地产价格的原因、建筑物评估时需考虑的原因等

二、本章重点内容串讲（对照教材划重点）第一节房地产评估概述

（一）房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，又称之为不动产房地产存在形态单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产

（二）房地产的特性房地产的特性有位置固定性、耐用性、影响原因多样性、投资大量性、保值增值趋势

（三）房地产的评估程序明确评估基本领项一一确定评估工作方案一一实地查勘搜集资料一一选用评估措施评估估算一一确定评估成果，撰写评估阐明和汇报第二节土地使用权评估的特点

（一）土地使用权及其实质土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估

（二）土地资产的分类及其特性

1.资产及其分类按社会经济用途划分工业用地、商业用地、交通运送用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地（如军事设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场用地）等

2.土地资产的特性

（1）自然特性土地面积的有限性、土地空间位置的固定性、土地使用价值的永续性和增值性、土地的不可替代性

（2）经济特性用途多样性、经济地理位置的可变性、可垄断性

（三）土地资产价格体系

1.土地资产价格类型

（1）基准地价基准地价是指城镇国有土地的基本原则价格是各城镇按不一样的土地级别、不一样的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格

（2）标定地价在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，详细宗地在一定使用年限内的价格

（3）土地使用权出让底价是政府根据正常市场状况下宗地或地块应到达的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格原则它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价（标价）的根据和确认成交地价（或出让金）的基础

（4）转让价格是使用者将已获得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格由于转让的自身是土地使用者之间的交易，其价格形成也是由交易双方来决定的

（5）出租价格地产出租价格亦称土地使用权租金价格目前我国的都市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场

2.土地资产价格的特点

（1）土地价格不是土地价值的货币体现，其价格不由生产成本决定

（2）土地价格重要由土地的需求决定

（3）土地价格具有明显的区域性

（4）土地价格的上涨性

（四）影响地产价格的原因行政原因一般原因J社会原因经济原因I其他原因「影响商业用地的原因影响地产价格的原因区域原因J影响住宅用地的原因〔影响工业用地的原因位置I地形地质个别原因J面积地块形状土地运用

1.一般原因是指对土地价格高下及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的原因

2.区域原因是指因土地所在地区的特性而影响地价的原因，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政原因相结合所形成的地区特点所影响的地价原因影响商业用地土地价格的区域原因商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制、其他原因

3.个别原因是指地产所体现的个别特殊的如位置、面积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的原因土地运用原因重要包括容积率和土地用途容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率

（五）土地使用权评估的原则包括替代原则、最有效使用原则、变动原则、供需原则、奉献原则第三节土地权属及其处置

（一）土地权属的类型土地权属按不一样角度，可以分为土地所有权、土地使用权、划拨土地、出让土地等

1.土地所有权我国的土地是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制

2.划拨土地使用权以划拨方式获得的土地使用权，土地使用权不得单独设定抵押权，依法获得了房屋所有权连同该房屋占用范围内的划拨土地使用权，可以设定抵押权

3.出让土地使用权土地使用权出让最高年限按用途分别确定

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地40年；

（5）综合或者其他用地50年

（二）企业资产重组与改制中土地权属的处置土地权属处置方式出让方式、直接投资入股方式、租赁方式第四节土地使用权评估的措施（★★★）（-）市场法

1.市场法及其合用条件市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较,从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估措施待估土比较案例正常交易情况待估土地区域因素值--------------------------------------------------------------------------—X x地评估值—土地价格比较案例交易情况比较案例区域因素值待估土地个别因素值待估土地评估基准日价格指数----------------X x比较案例个别因素值比较案例交易日物价指数

2.市场法应用的环节与过程

（1）广泛搜集交易资料，确定比较案例

（2）进行交易状况的修正

（3）进行交易时间的修正

（4）进行区域原因修正

（5）进行个别原因修正个别原因修正的内容重要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式计算容积率的修正计算公式为容积率二待估土地容积率与地伤相关系数修正系数一比较案例容积率与地价相关系数

（6）确定待估土地评估值

（二）收益法

1.收益法土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法,是指通过预测土地未来产生的预期收益,以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的措施土地使用权评估中的收益法的应用，重要的是要确定土地的收益额、土地还原利率和现实性、市场性、预测性、公正性、征询性

（三）资产评估与会计计价的区别L两者发生的前提条件不一样

2.两者的目的不一样

3.两者的执行操作者不一样第二节资产评估的对象

（一）资产的含义会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益；作为资产评估对象的资产，可以从如下几种方面理解

1.资产是一种权利

2.资产是一种获利能力

3.资产必须为某一主体所拥有和支配

（二）资产的分类

1.按资产存在形态分类按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产

2.按资产与否具有综合获利能力分类按资产与否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产

3.按资产能否独立存在分类按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产

4.按资产的流动性分类按资产的流动性可以分为短期资产和长期资产第三节资产评估的价值类型（★）（-）资产评估的特定目的资产评估的特定目的重要有资产转让、企业吞并、企业发售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等

（二）资产评估的价值类型L价值类型在资产评估业务中具有重要的作用，表目前

（1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要原因

（2）价值类型制约资产评估措施的选择

（3）明确评估价值类型，可以更清晰的体现评估成果，可以防止汇报使用者误用评估成果

5.价值类型的类别

（1）市场价值自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所到达的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制

（2）在用价值

（3）投资价值

（4）持续经营价值

（5）清算价格

（6）保险价值

（7）课税价值

6.价值类型的决定决定和影响价值类型的原因是多方面的，但重要原因包括

（1）评估的特定目的（经济行为）；

（2）市场条件；

（3）资产功能及其状态第四节资产评估的假设（-）继续使用假设从资产评估角度看，继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用（-）公开市场假设公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方均有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断

（三）清算（清偿）假设清算（清偿）假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上发售在不一样假设条件下，评估成果各不相似在继续使用假设前提下规定评估资产的继续使用价值；在公开市场假设前提下规定评估资产的公平市场价值；在清算假设前提下规定评估资产的清算价格第五节资产评估的原则资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则（-）资产评估的工作原则资产评估工作原则有独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则（-）资产评估的经济原则资产评估经济原则有奉献原则、替代原则、预期原则第六节资产评估的程序（★）（-）资产评估程序的定义资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作环节

（二）资产评估程序的重要性资产评估程序的重要性表目前

1.资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证

2.资产评估程序是有关当事方评价自查评估服务的重要根据

3.恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防备执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一

（三）资产评估程序的内容有8项内容，见教材

（四）履行资产评估程序的基本规定

1.资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度

2.资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据详细资产评估项目的状况和资产评估程序制度，确定并履行合适的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序

3.资产评估机构应当建立有关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助力人员实行资产评估程序4•假如由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节，资产评估机构和人员应当考虑状况与否会影响到资产评估结论的合理性

5.资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实行状况记录于工作底稿第二章资产评估的基本措施（★★★）

一、本章考情及重点1•本章在考试中处在重要地位，虽然本章直接分数不是诸多，但本章是背面各章不一样资产评估措施的基础本章在考试中的题型重要有单项选择、多选、名词解释和简答，分数在7分左右例如，-考试状况如下一本章出题题型和题量（分值）登记表年份单项选多选题名词解计算题合计择题释简答题（分）

3137317113142.本章的重点是市场法运用形式和差异调整、成本法各项指标的计算、收益法的应用形式和指标计算、资产评估措施选择需要考虑的原因

二、本章重点内容串讲（对照教材划重点）第一节市场法（★）（-）市场法及其合用的前提条件

1.市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与近来售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估措施

2.市场法应用的前提条件

（1）需要有一种充足发育、活跃的资产市场

（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的

（二）运用市场法进行资产评估的方式采用市场法时，首先是选择确定参照物价格，另首先则是分析确定参照物的差异调整原因参照物差异调整原因重要包括三方面一是时间原因，二是地区原因，三是功能原因

（三）运用市场法评估资产的程序及其优缺陷分析

1.运用市场法评估资产的程序

（1）明确评估对象；

（2）进行公开市场调查，搜集相似或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；

（3）分析整顿资料并验证其精确性，判断选择参照物；

（4）把被评估资产与参照物比较；

（5）分析调整差异，做出结论

2.市场法的优缺陷市场法是资产评估中最简朴、最有效的措施，其长处表目前

（1）可以客观反应资产目前的市场状况；

（2）评估成果易于被各方面理解和接受市场法的缺陷表目前

（1）需要有公开及其活跃的市场作为基础，有时缺乏可对比数据以及缺乏判断对比数据而难以应用；

（2）不合用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的某些资产的评估第二节成本法（★★）（-）成本法及其合用的前提条件

1.成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的措施

2.成本法应用的前提条件

（1）应当具有可运用的历史资料

（2）形成资产价值的花费是必须的

（二）成本法运用的思绪及其各项指标的估算根据成本法的含义，成本法的基本计算公式可以表述为

（1）被评估资产评估值二重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

（2）被评估资产评估值二重置成本X成新率重置成本是指在目前市场条件下重新构建一项全新资产所花费的所有货币支出重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本复原重置成本是指运用本来相似的材料、建筑或制造原则、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出更新重置成本是指运用新型材料，并根据现代原则、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本选择重置成本时，在同步可获得复原重置成本和更新重置成本的状况下，应选择更新重置成本一般来说，复原重置成本不小于更新重置成本重置成本的估算一般可以采用下列措施1重置核算法它是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的所有购建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种措施2物价指数法这种措施是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式为；资产重资产历资产评估时物价指数--------------—X置成本一史成本资产购建时物价指数上述两者具有明显的区别，表目前

①物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动原因，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格原因，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化原因，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本

②物价指数法建立在不一样步期的某一种或某类甚至所有资产的物价变动水平上;而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上3功能价值法也称生产能力比例法这种措施是寻找一种与被评估资产相似或相似的资产为参照物,计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本计算公式为被评估资产被评估资产年产量参照物资产—x重置成本一参照物年产量重置成本这种措施运用的前提条件是资产的成本与其生产能力成线性关系4规模经济效益指数法应用于许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系的状况计算公式是被评估资产参照物资产「被评估资产的产圜”—义----------------------------的重置成本的重置成本I参照物资产的产量15记录分析法计算公式为K=R,/R资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值实体性贬值的估算，一般可以采用如下几种措施

（1）观测法，也称成新率法资产的实体性贬值二重置成本义（1-实体性成新率）重置成本-预计残值资产的实体性贬值=x实际已使用年限总使用年限

（2）公式计算法其计算公式为公式中总使用年限二实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限二名义已使用年限X资产运用率截止评估日资产累计实际利用时间截止评资产利用率=xlOO%估日资产累计法定利用时间

3.功能性贬值及估算功能性贬值是由于技术相对落后导致的贬值一般，功能性贬值的估算可以按下列环节进行

（1）将被评估资产的年运行成本与功能相似但性能更好的新资产的年运行成本进行比较

（2）计算两者的差异，确定净超额运行成本净超额运行成本是超额运行成本扣除所得税后来的余额

（3）估计被评估资产的剩余寿命

（4）以合适的折现率将被评估资产的剩余寿命内每年的超额运行成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（贬值），计算公式为被评估资产功能性贬值额=S（被评估资产年净超额运行成本X折现系数）

4.经济性贬值及其估算经济性贬值是由于外部环境变化导致资产的贬值计算经济性贬值时，重要是根据由于产品销售困难而动工局限性或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等原因，确定其贬值额

5.成新率及其估算本书的成新率有二个含义实体成新率和综合成新率本处的成新率是综合成新率综合成新率反应评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式（即被评估资产评估值二重置成本X成新率）中的成新率，它是综合考虑资产使用中各类损耗后来确定的综合成新率的估算措施有如下几种:

（1）观测法预计尚可使用年限成新率=xlOO%实际已使用年限+预计尚可使用年限

（2）使用年限法修复费用成新率=1-xlOO%重置成本

（3）修复费使用方法需要阐明的是，评估工作中，有些评估人员直接按照会计学中的折旧年限估算成新率,这种做法是不对的的，必须摒弃

（三）运用成本法评估资产的程序及其优缺陷分析L运用成本法评估资产的程序

（1）确定被评估资产，并估算重置成本；

（2）确定被评估资产的使用年限；

（3）估算被评估资产的损耗或贬值；

（4）计算确定被评估资产的价值

2.成本法的优缺陷采用成本法评估资产的长处有

（1）比较充足地考虑了资产的损耗，评估成果更趋于公平合理；

（2）有助于单项资产和特定用途资产的评估；

（3）在不易计算资产未来收益或难以获得市场参照物条件下可广泛地应用

（4）有助于企业资产保值不过，采用成本法的缺陷是工作量较大第三节收益法

（一）收益法及其合用的前提条件

1.收益法的含义收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估措施应用收益法评估资产必须具有的前提条件是

（1）被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；

（2）资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的

（二）收益法应用的形式

1.资产未来收益期有限的状况〃D评估值:白（1+“对教材例【2-7】的补充阐明评估值=300+（1+6%）+400+（1+6%）2+200+（1+6%）3=283+356+

167.9=

806.9（万元）

2.资产未来收益无限期的状况

（1）未来收益年金化的情形资产评估值（收益现值）二年收益额/资本化率PV=A/r

（2）未来收益是不等额的情形资产评估值（预期收益现值）二工前若干年各年收益额X各年折现系数+后来各年的年金化收益/资本化率X前若干年最终一年的折现系数例某企业估计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元假定从第六年开始，后来各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为10%确定该企业在o持续经营下的评估值评估过程可按下列环节进行12151114现值总额=------------H1+10%41+1O%5------------TV1+10%1+10%2首先，确定未来五年收益额的现值=12X

0.9091+15X

0.8265+13X

0.7513+11X

0.6830+14X

0.6209=

49.2442（万元）计算中的现值系数，可从复利现值表中查得另一方面，将第六年后来的收益进行资本化处理，即14/10%=140（万元）最终，确定该企业评估值企业评估值二

49.2442+140X

0.6209=

136.17（万元）

（三）收益法中各项指标确实定收益法中的重要指标有三个，即收益额、折现率或资本化率、收益期限

1.收益额收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值有关收益额的构成，以企业为例，目前有儿种观点第一，税后利润，即净利润;第二，现金流量；第三，利润总额。