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重庆“地铁广场”项目商业裙楼营销筹划报告前S近年来，伴随居民收入、消费水平的提升，重庆零售业和服务业发展不久，不但营业额连年攀升，新的业态和经营模式也不断涌现，为商业物业营造出广阔的市场空间所以，开发企业对商业物业欧I信心也空前高涨，供给量空前的大，这又在极大程度上加剧了竞争的剧烈程度渝中区是重庆日勺商业中心，历来是商家必争之地，但客观时说，目前商业物业时供给已开始出现饱和的迹象凭借本项目日勺口岸条件，商业裙房寄望于市场自然消化是不现实的I这就要求项目的定位和推广都必须着眼长远，寻找业态空白点或实现经营差别化，以突破和创新制胜在本报告中，我方对项目的经营业态及方式、产品规划、租金（售价）水平环节等提出了较为系统的提议，供贵司参照我们希望能以此作为双方进一步讨论的平台，经过沟通和优化，最终为项目商业裙楼找到一种最合理的I处理方案
一、项目市场背景分析业态的经营需要，如大卖场，对中档百货来说，也略微偏小2平面格局裙房沿和平路方向呈狭长条状，不够方正，在经营中实用率会受到某些不利影响3其他项目两栋塔楼的I关键筒使裙房在使用划分上受到一定的限制
2、纵向1项目层高比较合理，基本上能够满足各类业态商家的经营需要附项目裙楼层高指标楼层负5一负112-10层高米
4.
25.
44.22项目楼层太多，高楼层部分人气难以确保，在业态选择上受到一定时限制三项目硬件设施裙房扶梯位置比较合理有5台垂直电梯可供5层以上裙房使用，配置原则比较超前项目目前只有107个车位，加上一层能够增设的地面停车位，也但是130个左右，不能满足规范的要求，也无法满足裙房经营及塔楼的I正常使用需要，应考虑再经过其他途径增设
（四）项目综合评价经过上述分析我们能够看出
1、项目有一定的综合吸引力项目紧邻较场口步行街，商业价值比较明显，伴随较场口的改造和轻轨的通车，口岸价值比较还将得到进一步的提升物业本身的硬件配置比较超前
2、和其他商业物业比较,优势不突出解放碑商圈的商业体量已经非常大，而且经营水平也是重庆各个主城区中最高的，竞争非常剧烈较场口是渝中区新兴的商业中心，哺育还需要一定的时间同步区域内大规模的开发建设使商业物业供给量较大，相对于合景、国贸中心（聚富项目）以及即将开发日勺城市之冠，项目在口岸条件上并不占优势，在另一方面，商家目前对较场口区域的信心也还不够充分，这在很大程度上增长了项目定位和推广的压力所以我们觉得，项目指望市场的自然消化是不现实的，要成功的盘活裙楼，必须在定位和推广上有所突破和创新
四、项目定位原则因为项目本身条件不具有绝对优势，所以在运作过程中必须注重两个原则一是业态的差别化，二是经营方式的差别化,经过商家的经营特色确保项目的市场前景目前渝中区商业的业态构成已经比较完备，经过对照某些经济发展水平更高、商业经营更成熟欧I城市我们觉得，有某些业态或经营方式在重庆目前还处于相正确空白点，而且其经营要求和项目的本身条件也比较切合，能够作为项目的定位方向，我们将其整合为四套定位方案，并将各自定位根据及租售收益预测整顿如后
五、定位方案一及租售收益测算一主力业态一一高档百货
1、定位根据1重庆还没有真正意义上的高档百货，百货商家无一例外的I有一定时大众倾向，涉及大都会但是从另一方面看，重庆有庞大的高收入人群，高档百货的消费力是客观存在的，而且在重庆本地没有得到充分的释放我们觉得，从市场环境看，在重庆经营高档百货时时机目前已经成熟2百货在各类业态中，租金承受能力比较强，而且能够为人气和物业形象的I提升起到主动日勺作用，所以我们在定位中不应该放弃百货3从本项目裙房面积指标上看，和平路以上楼层单层面积约为3000平方米，做大众百货面积指标略低，更主要的是本项目的I口岸目前人气不够旺，和解放碑以及较场口步行街区域相比成熟度相对略次,在先天上处于劣势但是高档百货恰好要求物业单层面积在3000平方米左右，且针正确目的消费群体相对固定，对自然人流的依赖程度比较低，与项目本身条件非常切合4从本项目的原则层平面格局上看，沿和平路方向形成一种狭长条状,对于要求卖场方正实用的一般百货来说，实用率不高且不太便于卖场布置，但假如做高档百货能够划提成一字排开的独立店面，便于高档品牌的I店面包装和展示5高档百货利润比较高，商家对租金欧I承受能力比较强；且形象附加值比较高，会有利于提升较场口区域形象，有利于向有关部门争取有关的I优惠措施6某些著名高档百货商家对重庆体现出了比较强的I爱好，纷纷组织到重庆进行考察，并和某些物业进行了比较深度的洽谈，虽然临时没有达成合作协议，但进入重庆只是时间问题，涉及香港新世界集团、莲卡佛等
2、楼层设置:比较合理的楼层选择是裙房上5层1面积原则比较合适2高档百货普遍要求位于主人流通道以上楼层，普遍不乐意接受地下楼层3建筑面积
1.5万平方米左右是比较合适的规模
3、招商及经营模式1比较合理的招商及经营模式是对高档百货大商家招商，整体租赁，统一经营2高档百货租赁期往往在23年左右，具有带租约销售的条件，在招商成功后带租约销售物业产权二辅助业态
1、中型专业市场1定位根据A、按照较场口规划，本项目位置不在步行街范围内，车流和货流的组织比较便利，对于货流往往比较大的专业市场来说，这是一种比较有利的I先天条件B、从业态上看，目前比较倾向的定位是医药超市，原因是重庆是西南乃至全国著名的医药批发中心，有相当多的I大商家，外地医药商家也有相当部分准备抢摊重庆，而项目紧邻储奇门，该区域目前是很有著名度的医药市场，可供借势C、也能够考虑其他专业业态，但要求其经营档次不能太低2楼层设置目前觉得比较合理的楼层是负
一、负二楼，原因是A、总建筑面积8419平方米，两个经营楼层，比较符合医药超市商家需求（目前和平药房、巨琪药业、仓野药业、双叶药业等在重庆具有一定著名度及I医药商家其中心店营业面积大约都在5000—7000平方米之间），其他专业市场如家居、电器等所需的I商业面积也大致相当B、在入口各自独立的条件下，医药超市紧靠高档百货，对其形象档次基本不会产生负面影响C、医药超市及其他专业市场普遍对负楼没有太大的抗性
（3）招商及经营模式A、对于医药超市商家来说，比较合理的招商及经营模式是整体招商，装修及经营管理由其自行负责B、在招商成功后带租约销售物业产权
2、净菜超市
（1）概念诠释从功能上看，净菜市场和农贸市场基本相同，但区别在于其在卖场包装中统一形象标识，统一收银，卫生条件好，管理比较规范,在经营模式上与超市类似，是一种很有生命力的新兴业态
（2）定位根据A、已开发的净菜市场销售都非常成功目前重庆在售的净采市场均由龙寰企业开发，一种位于一号桥，两个位于沙坪坝，铺位分零销售，销售情况都非常好，每次推出基本上都能够在三个月左右的I时间内销售完毕B、项目有开发净菜市场的地段条件一是项目有效辐射范围及范围内的居民密集程度都超出了一号桥龙寰净菜市场，从另一方面看，较场口片区新建物业住户层面都比较高，生活购物也较为讲究，净菜市场相对于一般农贸市场对其有更强日勺吸引力C、便于分零及销售
（3）楼层设置提议设置于负
五、负四及负三层，原因为A、三个楼层均可在中兴路开设出口，这么上半城片区居民能够从负三层出入，下半城片区居民能够从负五层出入，都较为便利B、净菜市场在形象档次上和高档百货之间有比较大的落差，如规划于负三至五层，与高档百货之间有中型专业市场间隔，在出入完全独立的条件下，不会对高档百货的经营环境产生负面影响
（4）招商及经营模式在推广中提议分零销售，实现资金有效回笼在经营管理中提议聘任龙寰物管进行管理，其对净菜市场管理应有专题研究，有利于确保前期经营的稳定性
3、高档餐饮、俱乐部
（1）定位根据一重庆商业物业市场环境分析
1、数字化商业1商业面积主城区有效商业面积在370万平米左右，以常住人口500万计，人均商业面积约
0.75平米距国际城市化问题有关研究原则还有
0.25平米左右差距2商圈饱和度根据各大商圈商业营业面积、客户量、平均购置力等指标进行饱和度计算得出，各大商圈商业物业每平米年营业额普遍在
2.5-
3.5万元之间，离理想经营值还有2-
2.5万元日勺距离，远远低于饱和度3零售业态据有关统计，重庆的商业业态百分比中，便民店、杂货店百分比约占35%,偏高；百货店约20%,购物中心商场25%,连锁仓储式中心店5队百分比偏低，其他15%为专业市场4租金水平主城区5大中心商圈的独立商铺租金价格在100-1100元/平米•月商圈中心区域，平均租金价格在150-200元/平米•月之间整体出租的大型商业物业租金水平在20—80元/平米•月建筑面积，物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响；另外,不同业态因为营业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比较明显的差别结合重庆将来5年发展趋势，我们觉得不论是大型商业物业或是独立商铺，租金水平都会稳中有升5销售价格各大商圈的商铺售价在2-10万/平米使用面积之间，中心区域旺铺售价集中在
3.5-5万元这一区间目前有部分大型商业物业在招商成功后，带租约销售产权，销售价格和年租金收入的比值大致为121——
15102、小结经过数据分析我们觉得1重庆市商业还有比较大的成长空间一方面居民收入不断增长、消费水平不断提升；在另一方面,杂货店、便利店等比较落伍的商业形势依然占据了相当百分比，没有规模效应，缺乏经营特色，无法提供比较完善的配套服务，商业的整体经营水平有待提升所以近年来，过内外著名商家纷纷入渝，业态涉及百货、超市，以及各类专业市场，证明商家也普遍对重庆商业的发展前景持乐观态度2其他主城区商圈的发展，开始减弱渝中区零售业日勺集聚效应各个主城区近年来都致力于改造中心商圈，南坪、沙坪坝、SPA目前是一种休闲疗养，在城市中很受欢迎目前重庆的ISPA规模普遍都比较小，配套设施不多，而且只针对女性服务，假如引进一家规模大的SPA,除香薰水疗外整和多元的I休闲服务功能，应该非常具有竞争优势
3、楼层设置这两种业态属于服务业种，租金承受能力有限，而且租赁期限往往比较短，难以带产权销售，所以提议将其置于商业价值相对较低的高楼层
4、招商及经营模式这两种辅助业态需分楼层招商，租赁期往往不长，难以吸引中小型投资户，提议在招商成功后向大投资客户整体销售由各商家自行经营
5、交通组织同方案一
（三）租售收益测算
1、租售收益测算表月租金（元/楼层定位售价（元/m2）面积（m2）销售金额（万元）m2）负54322净菜超市负44586奥特莱斯（含部分车负3558580450238627160位）负2奥特莱斯558580441737897860负1奥特莱斯609360450242138720112018720347665070720店中店
290140403160.644374824店中店3店中店70109203587391700404高档餐饮或影院等507800358727978600生活家（大众餐饮、娱5507800358727978600乐）生活家（大众餐饮、娱6507800358727978600乐）7SPA（或停车位）4067203587241046408SPA（或停车位）406720344123123520商务办公（咖啡、茶9457560318624086160座）商务办公（咖啡、茶10457560290221939120座）合计
2、定价根据
（1）奥特莱斯该业种档次和附加值高，对项目整体欧J形象有一定的J提升作用，所以在租赁价格环节应该考虑予以一定优惠，另外，从楼层规划上位于负楼，所以租金提议定为55元/平方米
（2）店中店该业态应定位与香港精品坊属于同档次业种，所以租金取值与方案二一致
（3）生活家该业态位于项目
5、6楼，人流和商气会受到一定负面影响,所以提议其租金相对方案三下调10%左右，不突破专业店常规上限，定位为50元/平方米4SPA该业种与高档餐饮、俱乐部针正确消费层面基本一致，所以提议在租金定位上取同一水平，即40元/平方米
（5）商务办公同前三方案
九、定位方案对比我们觉得，对于大型商业物业来说，判断其定位日勺优劣有如下几种并重的指标总收益、招商难度、变现能力、各业态协调性（对经营情景往往有根本影响），现按这几种指标将四套定位方案列表对例如后方案综合排序总收益排序招商把握排序变现能力排序业态协调性排序131111223232342123414344阐明:招商难度比较方案一主力店为面对高档百货商家统一招商，且高档百货为重庆目前市场空缺，我们觉得成功可能性较大，方案三也类似但方案
二、四均涉及分零，体量、布局在招商前期难以精确的I控制，整体招商成功的可能性相对较小变现能力比较方案
一、三主力店租赁期限长，收益稳定，带租约出售难度小；方案二在招商过程中商铺已经分零，销售有一定难度;而方案四日勺大众餐饮、娱乐稳定性差，变现难度最大——业态协调性比较方案一高档百货和高档俱乐部档次协调，形象统一，经营协调性视为最佳，方案三业态之间没有太大的互补，但不影响;方案
二、四在定位描述上比较协调，但商家太多，尤其是主力店分零，极难确保整体欧I良莠情况，所以经营协调性觉得较差
十、营销推广计划
（一）入市时机提议我方提议双方在对项目定位方案达成共识后，即全方面开展项目裙房日勺推广工作，原因如下
1、高档百货定位是项目最优定位方案，但目的商家数量比较有限，而且重庆的消费能力也不足以支撑多家高档百货同步经营，所以我们应尽量的做到招商在前
2、其他定位业态一样面临着市场竞争的问题，在前文中我们曾经提及,解放碑目前商业物业日勺供给量已趋饱和，但仍不断有新项目推出招商，时间越长，面临的竞争态势就越复杂，越剧烈
3、从周围规划发展看，城市之冠、十八梯民俗风情街都还没有动工建设，想等到这两个项目基本成型、区域整体形象得到质的提升后再推出招商是不现实欧I
4、轻轨10月通车对项目来说是一种大的利好，但不论是商家还是消费者，对轻轨都有比较高的认知度，目前招商轻轨效应不会受到较大幅度的减弱
5、从企业的角度看，提早入市、实现资金时较快回笼，能够切实降低风险，并降低后期运作日勺压力二营销节奏提议
1、营销节奏控制原则1先销售可分零楼层2首先按方案一招商，假如不成功则方案
二、四同步进行都以香港精品坊为主力业态，最终是方案三3一旦招商成功即带租约销售该楼层产权我们提议将项目的营销划分为四个阶段
2、第一阶段1时间周期
2023.5——7月2目的I任务销售可分零楼层40%以上，针对定位方案
一、二商家进行试探性推广3提议原因A、负
三、
四、五层定位为净菜市场，在铺位划分拟定、宣传资料设计制作到位、卖场装饰包装完毕后即可销售从目前市场形势来看，净菜市场摊位因为投资额小、经营前景稳定，很受投资户关注和青睐，相应销售业绩比较有确保B、车位收益前景一样也是比较有确保欧I,我们觉得在价格合理的条件下，销售难度应该不大，所以提议一并销售4工作推动计划A、营销准备期一种月，主要完毕的工作内容涉及——招商、销售资料区I设计制作——卖场定点、拟定装修方案并力求完毕装修及布置B、销售及招商初步实施一种月——争取实现分零销售楼层40%以上销售率，估计净菜市场销售速度应快于车位销售速度——在招商方面，完毕对定位方案一目的商家的资料搜集和信息告知，并着手试探取得政府对定位方案二的I支持力度，涉及经营税收的减免可能性，以及能否由政府为招商搭台出面组织到香港的招商活动
3、第二阶段1时间周期
2023.7——9月2目的任务争取成功实现部分楼层招商，并精确评估判断大型高档百货商家进场可能性3工作推动计划A、在两个月内完毕部分楼层的招商，从目前形势看，比较可能欧I进展情况是先成功引进一种中档规模的专业店，即负
一、二层,因为从项目的口岸条件看，支撑一种家居或医药超市难度不太大，相应招商拓展有可能相对顺利B、在和平路以上楼层所定位业态，凭借我司积累的商家资源,在两个月内应该能够判断出其进场可能性4租金及有关优惠提议A、租金专业店家居、医药超市提议租赁期内平均月租金不低于35元/平方米，起始租金不低于25元/平方米，租赁期限不低于23年高档百货提议租赁期内平均月租金不低于70元/平方米，起始不低于50元/平方米，租赁年限不低于23年B、优惠措施考虑到商家进场需投入装修、开业前需广告造势、市场哺育需要时间，提议予以一定的免租期作为优惠，这也是商家较为乐意接受的一种优惠方式根据重庆目前市场常规和我司的招商经验，我们觉得医药杨家坪步行街相继建设完毕，改善了购物环境，并吸引了相当多的百货以及大型专业市场商家进场，留住了相当部分曾经外流至解放碑的消费力虽然解放碑商圈目前依然处于无可争议的I龙头地位，但绝对优势和集聚效应已开始弱化
（3）渝中区的商业物业供给量相对饱和从统计数据上反应，渝中区商业物业供给量已经接近饱和所以渝中区商业物业面临日勺压力也非常大附2023年五大商圈比较表单位面积实际额日人流量年购置力商业供给量（万商圈（元/平米）饱和度（万人）（亿元）平米）接近饱和解放碑
30135.04542023未达饱和沙坪坝
2464.82530000远未饱和南坪
2054.02025000远未饱和杨家坪
2875.62230000未达饱和观音桥
1437.82535000
（二）渝中区商圈特征分析渝中区商圈格局概述A从平面格局上看，渝中区商圈目前以解放碑为中心，由内向外形成了三个层次，各自日勺范围及特征分别为:超市和家居予以六个月日勺免租优惠较为合理高档百货因为对项目定位影响大，且一旦进场后有相当的稳定性，提议予以六个月以内的免租优惠，尤其具有品牌效应的高档百货可合适放宽
4、第三阶段1时间周期
2023.9——11月2目及J任务开始销售已成功招商楼层产权，如招商方案一无可行性，则招商方案
二、四同步推动，并开始与方案三目的商家联络如招商百货或香港精品店招商成功，而高档餐饮、俱乐部招商一样陷入困境，则立即进行将6-10楼规划为写字楼的销售准备3工作推动计划A、完毕有关销售资料制作，并按部就班执行各项有关工作B、如方案一被拟定为在六个月内无招商成功可能性，则组织至香港日勺招商活动4租金A、参照定位方案二租售收益表B、基本等同于对高档百货的优惠方案
5、第四阶段如方案
一、
二、四无法成功招商，则专注于对生活家或同类大型专业市场的招商，并着手挖掘新的定位方向
（三）项目案名及营销主题提议
1、项目案名提议
（1）优度国际（U-INTERNATIONAL）命名主要取向是其英文谐音（YOU DO）,U也能够在包装中延展为UP（向上）、UNION（联合），符合城市中心物业应具有的当代气息，也符合精英阶层的J意识形态“优度”本身也有一定口勺雅皮气息，而且上口易记忆
（2）富顿中心取音译,简朴上口，有一定日勺涉外气息FREEDOMLOGO7K意悚中I山FREE TOW N
（3）百富广场有发明财富的意涵，由此两栋塔楼可分别命名为“金座”、“银座”
（4）国际港项目在较场口区域位置类似一种港口，比较贴切
2、营销主题目前塔楼功能定位未最终拟定，所以营销主题仅针对商业部分提议
（1）定位方案一（高档百货为主力业态）一一质感品读特区
（2）定位方案二（香港精品坊为主力业态）完全香港，非常锋度
（3）定位方案三（香港精品坊+奥特莱斯为主力业态）先锋潮流第一站
（4）定位方案三（生活家或其他专业市场为主力业态）专业经营首席口岸
（四）项目营销策略除正常的招商优惠外，根据项目的客观条件，我们觉得有如下几点在执行过程中需要尤其注重
1、招商节奏控制针对每套定位方案，先进行主力店招商因为主力店往往在很大程度上拟定了项目商业部分的功能属性和形象档次，辅助业态在经营过程中对主力店也有非常强的依赖性，主力店招商未成功的条件下，辅助业态的招商难度比较大而且假如提前引进某些辅助业态，项目各业态的协调性也难以得到有效的确保
2、充分发挥企业的软性作用项目曾经长时间停工，对形象有较大的不利影响，怎样增强客户对项目的信心是在营销中需要处理的问题，所以在推广尤其是前期宣传中应该加大对企业的的宣传力度，让商家和消费者了解沈记，信任沈记，对项目的推广能够起到非常主动的作用
3、尽量争取政府的支持项目的盘活对较场口区域形象有很大日勺改良作用，所以操作过程中有向政府申请支持的基本条件，争取的方向主要在如下两个方面一是对部分商家免税;二是由政府组织招商活动重庆宏佳房地产交易有限企业附件一较场口片区规划方案
一、规划要点
1、十字金街:由民权路一解放碑步行街一中华路构成，打造地上地下立体式商业街
2、景观环线:由和平路和磁器路构成，主要交通干道的景观大道.
3、城市之冠一民生之冠:由新民路、潘家沟、石灰市三条道路围合，要点发展为商务区
4、城市阳台:十八梯区域，打造为渝中半岛城市观景台
二、较场口城市空间格局较场口城市空间构造由景观区、商业区商务区三大部分形成.
1、景观区:由较场口转盘（雾都广场）和十八梯区域（城市阳台）构成
2、商业区:由得意地块和好吃街二期构成
3、商务区:由合景大厦、万豪地块以及城市之冠构成
三、要点规划区域
1、民权路一中央步行街民权路规划商业步行街中心地段，道路总长308米，南北两端由雾都广场和中华小广场形成，街中有万豪广场，形成山城特色的商业景观步行街民权路北向解放碑商业步行街，南通“城市阳台，西接石灰市、民生路、万豪路、中华路入口，东领中华路、磁器街入口.
2、雾都广场:位于民权路南端，十八梯山城老式街区上坎，特有的山地落差造就良好的通江视野，与规划中的绿色通廊相连，提升观光价值.渝中区CBD整体景观的J集中地，渝中半岛南向城市的亮点，具有C BD地标日勺作用.
3、好吃街二期:好吃街广场八一路与磁器街交接处，较场口商业步道中的主要节点.广场功能饮食文化与景观艺术的结合.四各街道规划布局
1、潘家沟一新民街一石灰市设计人行步道，作为城市休闲穿越空间.
2、八一路好吃街二期地块，形成山城特色的街景和街道空间
3、万豪地块以万豪酒店前的城市绿色广场为要点，建设其风格高雅清新的绿色广场万豪广场.
4、中华路连接解放碑商业区和较场口地域，横贯十字金街，作为城市阳台步行系统与整个较场口地域车行交通交接点，将开辟净高
4.5米的底下行车通道
5、和平路加大绿化整改，形成层次清楚日勺街边绿化带和林荫景观步道.
五、交通系统规划
1、车辆交通系统1人车分流，形成C BD气氛.2较场口转盘设架空步行天桥，利用转盘作地下空间转换轻轨与汽车交通转换，并在此公交车站.3中华路与民权路交叉口:在此叉口处设底下通道，并在此叉口处形成广场小中华广场.4万豪路口、民生路、磁器街与民权路交叉路口为尽端路，设回车处，磁器街与较场口转盘设公交站点5该区域设置8个公交车站，10个出租车站点，5个地铁和轻轨入口.
2、步行道路系统1民权路为步行街，形成三条步行道路
（2）山城步行道十八梯一较场口（沿十八梯贯穿较场口）.商业步行道民权路一得意广场一八一好吃街二期（环得意或进入得意广场穿八一路好吃街二期）城市休闲步行道民权路一万豪地块（沿民权路经万豪地块）
六、轻轨（较新线）概况较场口至大堰村长
13.98公里，14座车站，2座变电站，6座牵引变电站，一座车场，一座控制中心采用高架跨座式单轨交通方式，早期配车84辆21列，一列由2—4节车厢，每节车厢长11米宽
3.5米运营速度每小时30公里左右全线建成后可达成高峰运送3万人次/小时日勺客运能力，早期年客运量L5亿人次，远期年客运量3亿人次附件二渝中区商业调查地理位置出租率物业名称经营面单层囿枳（建筑功能分布停车位积面积）建面销售价格（元/平米）销售率租赁价格（建筑面积）圣名国际时渝中区朝天门新华约3300m2-1F-8F服装交易-1F46800—9680030%200个装城路（重庆饭店旁）10006未售，其他楼层出1F—22m租金鹰女人街解放碑步行街金鹰7500m2IF1500m2-IF—IF饰品交易主-1F300—7007L/m2/100%广场（TF）一—1F-IF6000m2力门面面积5—8m2月1F；400—800元/nf/月中环银座解放碑民族路、青年约8000A组团书店、酒吧A组团40000-----------75%未营业无（一期）路、五四路地下部m2B组团服装、饰品45000分C组团衣饰、餐厅B组团35000-----------组团小吃店、专D40000卖店组团-----------C3300038000组团D35000——40000王府井百货解放碑步行街地王约约4000m2-1F超市100%230场240001F珠宝、化装品、皮m2鞋上岛咖啡厅2F女士用具专卖、小茶座3F女士用具专卖、小咖啡厅4F男士用具专卖5F家居用具、电器、床上用具、体育用具、客服中心6F餐饮、娱乐银太百货渝中区较场口民权约约2元月4000m41/nf/100%230路24000-1F超市m21F精品、首饰、皮鞋2F女士用具专卖3F女士用具专卖4F男士用具专卖5F特卖场、家居用具、运动用具、电器6F餐饮、娱乐成都人民解放碑临江门（世贸420234200m2未经营43—69元/nf/月23年租未营业360商场中心）期2m美国小朋友解放碑大都会约600约300m240元/m7月乐园m21F奖品区、游艺区2F游艺区、鬼屋得意世界渝中区较场口民权56200A区lF*1000m2A区餐饮A区190元/行/月A区约320路m2B区建材、装饰B区:-1F40—130100%B区:6F*6000C区KTV、餐饮元加7月B区80%m2IF110—150TC/m7月C区C区8F*24002F60—130元/m/月100%2m3F50—130元/行/月4F50—130元加/月5F50—100元/疔/月C区1F190元/E/月2F50元/肝/月3F50元/nf/月4F50元/nV/月5F50元/of/月6F50元/肝/月7F45元/门/月8F45元/nf/月物业名称地理位置~~I经营面积单层面积I功能分布I销售价格销售租赁价格出租率摊位数量1一级商圈主要为目前日勺步行街范围经营业态涉及大型百货、购物中心，以及某些品牌店，人气最旺，购物环境最佳，相应物业的租金和售价也最高2二级商圈步行街向周围辐射150米左右形成日勺区域经营业态涉及超市、个体商业网点，特点是目的消费群比较大众化，对步行街的人气有非常强的依赖性3三级商圈在二级商圈外，经过数年哺育和沉淀逐渐形成了某些比较集中日勺商业区域，比较有代表性日勺是七星岗和较场口区域七星岗区域目前有国美、苏宁、渝海家具市场、中天装饰市场，较场口区域目前有得意装饰市场以及休闲娱乐中心，具有了一定日勺规模和著名度
2、总量出现饱和的态势首先我们以百货为例渝中区全区人口在70万人左右,到2023年底大型百货已接近15家,营业面积超出20万平方米,还没有将小型的百货店和其他的购物场合计算在内附辐射人口与百货业规模相应关系指百货企业数量单个百货企业规模总营业面积标人口数个m2m2（元/个）率龙寰一号桥渝中区一号桥约7500m2约25003F肉类市场40000—50000约2平米/100%400—500元/个/月未营业约430个农贸市场4F菜类市场个（使用面积）5F干货、副食解放碑住宅市场调查项目名称项目简况商场简况项目户型配比（套内）销售均价（套内）销售率美力COM总共34层，地下1层，地上33层，其中商场6层，配护梯，全部为一室一厅，带厨卫总共约在180套左右,其建面元/25000m,层单层面积商场T至一层，住宅层住宅合-1-11900中临合景面销售相对很56-33装修加元400/nf2层单层面积计套，单层套，部电梯m,2—4好644234销售总价主力在252层单层面积2320m,5万之间—3621165m o阳光星座总共32层，商场3层，住宅29层商场3层，单层面积套内5500元/m2,夹层户型销售约在70%一室套内2套49m,168住宅合计约377套，单层13套，3部电在900nf左右装修加400元其左右两室套,249m2,4850m,梯，项目户型构造有夹层、平层设计，其中夹层的价格加套，2套，22774m,2779m,中有8层为夹层或跃层设计，其他为平层600元/m2o套，套内套，.2184,21设计计套148三室约套（涉及跃60层），海客赢洲3栋52层超高层,总建筑面积25万nf每商场裙房5层一室50m2,96套;套内5000元/行正正对江部分销售相对很栋电梯6部，单层10户一期推出1栋,三室:120m2,96套；临江约5500元/nf,好，小户型低楼层部分约480户116m2,96套；98nf（跃背江约4500元/rtf销售相对很好层）,48套；四室球（跃层）,13148套;2套;155m,98华庭锦园2栋高层，每栋3部电梯，单层10户、13两层，为生活配套所用一室280套套内约4100元/已销售左右，主要70%户，总共约644套二室168套m2o背江约3700元以中小户型为主朝江临江约元三室套/nf,4500196三房销售相对较差/nf单间2套；瑞奇大厦总计36层，住宅约28层，约
7.8万m2,8层商场，定位为专32m,112套内4400元行即将销售一室套；单层户，部电梯，合计住宅套业市场52m=112163448两房、27274m,224套东方曼哈B栋42层，A栋25层，裙楼地下4层，8层商场，正在招商一室43m）270套；套内6000元/行45%已售112m2小跃顿（帝都广地上8层，总建筑面积
13.8万nf,B栋约层和小户型销售很好两室2套三室94m,162场）540套，单层15户，5部电梯、、（跃层）,108121112nf54套,五室跃层209nV,环岛名都总计30层，住宅22层，计176套，8层商场两室（建面）135m\144建面约4000元/总体销售相当差，其中单层8户，4部电梯m2；44套m2150nf户型销售相对很三室:、、、好1841531431322套m,132南国丽景共层，一层户，层为住宅，商场层全部为三房两厅（建面）约朝江销售相对4187—411—650%,共280户，3部电梯155m2,140套；160m2,70建面4500元/m2；很好套；164m2,70套朝江5000元/m2,背江约元4000/itf附件三解放碑楼盘占地楼盘性质地址总建面户型开盘车位价格（m2）万（住宅
4.7128—138平米，主力140平米三建面均价南国丽景商住楼沧白路号商业68403030153,2023200室两厅400016980）江景港式公华庭锦园临江门号平米小户型为主放号
154760639912023.
11.3093寓御景江山江景住宅,滨江路万层和层同层住宅年
84009.931322023靠家乐福/千主力户型肝/全部见江景/最120东和湾小区万方上六个月均价920232300斯门小日勺280m栋以套内为主力，一室一厅A110套面均价海客瀛洲商住公寓万方年月推出近140002520234800朝天门长滨路到五室两厅4500平米不等，六种户型，29—
127.19-1楼超市，厂5楼商场，6楼影视套面起价恒通云鼎商务公寓民权路号万层511L5/
432023.1350娱乐，楼美食城会所,7-85200楼屋顶花园，9帝都广场*平8638东方曼哈商务公寓五一路8号137983平米
36.88-,
89.39等五种2023年5月交房均价5200米顿44694（住宅起价,3100大同方城市公寓大同路38号
22.2亩25000,商业51到160平米多种户型，2023年5月交房70均价3600,17000）平米（住23056八一路/中华平年月日开元起1120202311248250雅地天际小户型公寓宅1800,商业
30.9—.74,
36.等共276套1500m2路交汇处米盘均价8800,4200）余万10方商业/住
3.52一室一厅,两室月，年起，
36.88--
64.44m
2023.9202344100银街俊景酒店式公寓新华路160号宅
6.5万
12.7万280两厅，月交房4500均价/写字间
0.4万兴地•城市商住楼戴家巷万方放号32023/3/22方舟9700平76—130平米的平层,200—250的开盘10天售完,D栋200左4600起，均时代豪苑商住楼解放碑中心万方15米豪华层
2023.4月推出右价6300,林华*环岛八一路（大都裙楼11层（商场3层，写字间5层，2023/3/26动工,裙楼3商住楼起3300550003200名都力方）车库3层）塔楼23层，跃层4层，2023/3竣工层公套，住宅层共套1619152解放碑中心地5000（建城市传说商住楼平米,三室两厅为主年月13880180268131-2282023318S440段面）小户型为主，套内面积平方套内30-504500米，其中套内面积平方米建面40-46-4800商住楼存较场口石灰市为主力户型，户型面积相对偏大估计2023年8月开3800-4000金塔大厦街万方盘
4.7酒店式纯小户型平米到平3050商住楼中州大厦解放碑中华路万方米上六个月
3.72023万丽酒店商住楼公寓民权路小米市万方万豪旗下国际著名品牌酒店公寓下六个月72023商住楼世贸中心解放碑新世纪万方不祥上六个月L32023商住楼丽岛锦都朝天门打铜街万方不祥上六个月
7.672023商住楼地铁广场较场口和平路万方上六个月
9.62023聚富广场万豪对面青年商住楼三期路万方小户型为主上六个月
1.182023万方，商用3鹏翔*城市临江门下行两室两厅占三室两厅8650%,128左右住宅均价10%
2023.
9.13500丽景100米占50%,顶跃左右90%20万如下1-28000-1000015000-2023020-50万2-310000-1500025000-3500050-100万3-515000-350004100万以上不超出10个15000-30000不超出300000考虑解放碑商圈对重庆其他主城区有较强欧I辐射能力，我们觉得,按照常规的数据原则来衡量解放碑商圈的I饱和程度是不合理的但是经过某些现象我们能够看出，渝中区商圈的营业面积已经处于饱和日勺边沿—―某些口岸稍次，或平面格局不合理的新增商业物业的招商较为困难，且商业物业的租金水平没有明显的上涨——大型商场半闲置的现象已经比较明显，某些商业物业陷入招商、经营不善、撤场、再招商的恶性循环，除百货外，还涉及某些专业市场——部分商家运作较为困难，人气不旺，营业额得不到确保，有时甚至是在亏损的条件下经营
二、较场口规划发展及对项目的影响
（一）较场口规划方案概述（方案见附件一）按照较场口规划，其功能定位绝不但仅是解放碑的一种三级商圈，而是渝中区商业、商务次中心，详细规划方案如下
1、以中华路和民权路为架构，形成十字金街，民权路规划为商业步行街,在和平路和民权路交界处将修建一种大型休闲景观广场;
2、民生路和和平路之间的百巷子片区是较场口改造日勺要点区域，在该区域内将建成合景国际和城市之冠，其中城市之冠由7栋超高层构成，和本项目仅有一路之隔；
3、较场口转盘面对18梯方向将挑出一种城市阳台，实际上是一种小型欧I观景广场；
4、十八梯片区将由和记黄埔改造为十八梯民俗风貌区
（二）较场口改造成果预测
1、较场口片区改造完毕后，将彻底变化目前拥挤杂乱的现状，街区环境会得到根本的改善，加上新建的众多高层建筑，区域的整体形象将得到极大程度的提升
2、从功能上看，较场口区域改造完毕后将复合商业、商务、观景、旅游观光、休闲娱乐等高附加值功能于一体
3、轻轨通车后将为较场口区域带来30万左右的日人流量，将大大提升较场口商圈的I人气和流动消费力
4、按照较场口片区的建设规模，估计大卖场和临街商铺的总供给量将不下于30万平方米，假如全部招商成功，其规模和繁华程度将大致等同于重庆市一种一般主城区的关键商圈，相对于目前的商业气氛来说，上升的空间非常大
5、较场口众多高层住宅建成后，将新增不下10万平方米的商务空间，新增商务人士将不下1万人，这也将在很大程度上提升较场口商圈日勺固定消费力
（三）项目地块周围环境评价项目紧邻和平路，口岸有某些相正确优势要素
1、项目位于步行街边沿，相对于步行街范围内的商业物业，车流及物流组织较为便利
2、项目位于十八楼民俗风貌区和百子巷片区之间，百子巷片区改造后将形成较场口区域最具形象档次的高层建筑群落，民俗风貌区建成后将成为极具特色的城市旅游观光景点，两者能够切实提升项目的I区位价值，并带来更多的人气和商机
3、项目临和平路一侧规划为修建景观绿化带，对项目的形象有一定日勺拉动作用
三、项目综合评价
（一）区位及口岸
1、区位
（1）优势如前所述，较场口按规划改造完毕后将成为一种新的商业中心，而且规划起点比较高，功能非常丰富，极具特色
（2）劣势但是从另一种角度看，较场口毕竟是一种新区，市场环境、商家的I信心都需要一种哺育过程；而且商业物业的J推出时间比较集中，在物业供给市场上，竞争比较剧烈
（3）小结虽然较场口商圈发展前景看好，但目前商业气氛还不够成熟，相对于五大主城区日勺中心商圈还有一定的I差距
2、口岸凭借本项目的地段条件，我们觉得能够基本满足各类业态商家的经营需要，但是项目相对于步行街范围内日勺大型商业物业来说，自然人流一直是一种劣势，口岸条件不具有绝正确竞争冲击力尤其是某些对人流量依赖性很强的大众型业态，例如中档百货，就不十分适合在本项目经营
（二）项目空间构造评价
1、平面
（1）原则层面积从原则层面积看，裙房负楼部分单层面积接近4500平方米,平和平路以上楼层单层面积接近3500平方米相对于项目的商业体量，单层面积不大，尤其是和平路以上楼层，难以满足部分。
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