《土地成本的确定》课件

土地成本的确定资综虑土地成本是企业投决策中的核心因素准确地确定土地成本需要合考多方选择节将讨过关面因素,才能做出明智的本探土地成本的确定程及相注意事项目录主要内容章节安排课将讨•本件深入探土地成本的概念、构成要素、核算方法以及成土地成本的概念践•本管控的实土地成本的构成•土地成本的确定依据•土地成本的核算与管控•践土地成本管理的实案例土地成本的概念获权进开项费土地成本是指企业或个人取土地使用并行发利用所发生的各用它资础测包括直接成本和间接成本两大部分,是企业合理利用土地源的基合理算对营规关土地成本于企业经决策和发展划至重要土地成本的构成直接成本间接成本成本核算要素让开费净规计费费费杂虑包括土地出金、土地发用、土地化包括前期划设、咨询服务、税土地成本的构成复多样，需要全面考各费权权过产用等，是土地使用取得的必要支出等，是土地使用取得程中生的间接支类直接和间接成本因素出直接成本间接成本费员资办费费管理用包括工工、公、邮电内产等，主要由企业部管理部门生费的用营销费费传费销员用包括广告、宣、售人薪为进销费酬等，促售而发生的用财费贷汇损务用主要包括款利息、兑益等，资筹关费与金措和使用相的用维税金包括土地增值税、城市护建设税费等政府征收的各种税土地出让金$500K$

1.2M$300K平均出让金高端地块普通地块让质让让约为每平方米土地的平均出金成本优地块的出金可达每平方米

1.2万元普通城市商业用地的出金每平方米3,000元让开获权让积开土地出金是发商得土地使用的主要成本它由政府根据土地价值和供需情况确定收取出金水平因地块位置、容率、发强较开评让将纳资预度等因素而有大差异发商需要准确估出金成本,并其入整体投算土地开发费用30%15%开铺费发成本道路设20%35%费础费供水供电其他基设施用开费铺础费这费土地发用包括道路设、水电管网等基设施建设用些用通常占整开线铺费础体发成本的30%左右其他主要包括供水供电管设用15%和其他基费设施建设用35%土地净化费用净费开为进土地化用指在发利用土地前,了消除土地上的污染、危险等因素而行产费这费评的一系列治理和补救措施所生的用些用包括:土地勘察、污染估、环废弃境修复、物处理等净费轻开负环质现合理控制土地化用,既可减发成本担,又有助于改善土地境量,实续针对净测可持利用因此需要充分了解土地实际情况,制定性的化方案,合理算费和控制用取得土地的其他费用还关费这费除了直接成本和间接成本之外,取得土地需要支付其他相用些用包括:让开费净费土地出金土地发用土地化用编偿计费偿费审费制拆迁补划支付拆迁补其他行政批用这费组详细计些用都是土地成本构成的重要成部分,需要核算算,确保全面反映土地取得的总成本土地成本确定的依据市场供求行业特点当场给阶竞土地成本主要取决于地土地市的供与需不同行业的发展段、争程度、收益水平等场对认求情况,反映了市土地的价值知都会影响土地成本的定价地理位置政府政策环给让费土地的交通便利性、配套设施、境条件等都土地供、土地出政策、用地管控、税等会决定其价值及成本政府因素都会直接影响土地成本土地市场供求给关键进规础土地供和需求是决定土地价格的因素城市化程加快、人口增长、经济发展等都会增加土地需求而政府划、土地利用政策、基设施建设等会影给响土地供给供因素需求因素规-城市划控制-人口增长础-进-基设施建设城市化程产-政府土地政策-业发展需求开产资-土地整理发-房地投需求土地产业特点资产密集型周期漫长开资资产购开终销过较时土地发需要大量金投入,前期成本高昂,密度大从土地征到发建设再到最售,整个程需要长间风险较高区域性强观规较资资显区易受宏经济、政策法等因素影响,具有高的投风险土地源分布具有明的地域性,不可移动性决定了其域性地块位置优势评地块的位置是估土地成本的重要依据之一一个地块的地理位对置其交通、配套设施等都有直接影响地块越靠近城市中心或区时紧枢纽主要商业,其价值也就越高同,地块邻重要交通或主干道也能够大幅提升其吸引力政府土地政策供给调控政策导向过给规调场给导规政府通土地供划、招拍挂等机制,控土地市供,影政府可出台优惠政策,引土地使用朝向符合城市发展划的势响土地价格走方向税收调整投融资监管过调让调对场资为监为政府可通整土地出金、土地使用税等,控土地交易价政府加强土地市投融行的管,遏制炒地投机行格和使用成本土地成本的核算确定成本构成1明确土地直接成本和间接成本收集相关数据2项根据具体目全面了解成本情况分析成本结构3评项估各成本在总成本中的占比核算总体成本4综项终合各成本得出最的土地成本关项数终这过详细土地成本的核算需要全面清晰地确定其构成要素,收集相目据,分析各部分成本在整体中的占比,最得出总体的土地成本个程务必为续评础透明,后的土地价值估和成本控制奠定基土地价值评估评关键过当场区对开进评场土地价值估是确定土地成本的依据通分析地土地市供求、域经济发展、政府政策等因素,待发的地块行全面估,准确确定其公允市价值土地成本预测预测分析数据收集预测结当场环导预测来内运用模型,合前市境和政策向,未一定期间的土地历场数为预测础势收集史土地交易价格、市供需信息等据,分析提供基成本走123模型构建选择计归时合适的量经济学模型,如回分析、间序列分析等,建立土地价格预测模型土地成本控制动态监测1续持跟踪地价变动情况透明管理2明确成本构成与构成依据风险应对3应预应对制定急案突发情况优化配置4选择开合理土地发方式竞关键们态监测应对预有效控制土地成本是企业提高争力的所在我需要建立全方位的成本管控体系,包括地价动、透明化的成本核算、风险的案制开围内定、优化土地发方式等措施,确保土地成本处于可控范之地价动态监测定期追踪数据分析预测预警场关计识别趋势历预测来势定期收集和分析土地市信息,密切注运用统分析方法,地价变动的根据史变动情况,未地价走,及为时预各类型地块的价格变动和特征,决策提供依据发出警,控制风险成本透明管理标准化成本报告定期审计成本信息共享协作规报过财审计评现建立范的成本告制度,确保成本信息真通务和成本分析,定期估成本管搭建信息共享平台,实部门间成本信息互数进协实、准确,提高管理透明度控情况,确保成本据可靠通,促跨部门作风险应对机制风险评估风险分散风险控制风险补偿时评过资资组过转及估各类风险因素,包括通优化源配置和投建立健全管理制度,加强程利用保险等金融工具移和减规场将项监预轻时应资储政策法变动、市波动、成合,风险分散到不同目、控,制定风险警机制,采取风险,同建立急金应预区领应对应对本上升等,并制定急案地和业务域,降低集中风有效措施各种风险备,确保能快速突发事险件提高土地利用效率精细化管理过规态监测资通科学划和动,合理利用土地源,提升土地利用强度和效率完善配套础结进乡建设良好的基设施和公共服务,优化土地利用构,促城融合发展创新驱动励术创创约现续鼓技新和管理新,提高土地利用的集度和效率性,实可持发展优化土地资源配置合理规划集约开发12规过开制定长期、系统的土地利用通高密度、立体化发,最大资划,合理配置各类用地,提高土限度利用有限的土地源地利用效率基础设施建设循环利用34础区励废弃加强基设施建设,提升域整鼓地、低效利用地的再载为开创体承能力,土地发利用利用,提高存量土地利用水平造良好条件土地成本管控实践成本管控1全面深入了解土地成本构成价格管控2监测态分析土地价格动变化风险防范3应应应对建立急响机制各种风险践层关场土地成本管控实需要从多个面入手首先深入理解土地成本的概念和构成,全面掌握成本构成的各个要素其次密切注土地市的价势态监测应对带来过这层格走,动并分析价格变化最后建立完善的风险防范机制,以各种不确定性因素的影响只有通三个面的全面管控,才能确保土地成本得到有效控制案例分享们将我从两个案例出发,分享如何在实际工作中确定和管控土地成产区开项本第一个案例是某知名房地公司在郊发一个大型住宅过细场调目,通致的市研和成本分析,有效控制了整体土地成本第础资过过二个案例是某基设施投公司在城中村改造程中,通与政府细证项部门的密切沟通和精化管理,合理确定了土地成本,保了目的盈利性总结与展望全面提升土地成本管理强化政策引导与配合紧从根本上提高土地成本的透明度与政府部门密切配合,跟土地政现导规资和可控性,实全生命周期的成本策向,合理划和利用土地管理源持续优化土地开发完善风险预防机制进术续应预积应对采用先技,持提高土地利用建立健全的急案,极各开带来效率,减少不必要的发成本种不确定因素的风险问答互动们将开问环节欢关话题问现场专将讨践问题战过我放答,迎各位参会者就土地成本的相提出疑家与大家互动交流,深入探实中的和挑通这环节们对让们进为贡个,我希望能够加深大家土地成本管理的理解,找到更加行之有效的解决方案我携手共,建设美好城市献力量。