《土地使用权获取》课件

土地使用权获取土地使用权是企业开展业务的基础通过合法有效地获取土地使用权可以为企,业的发展奠定坚实的基础本节将探讨企业如何合法高效地获得所需的土地使用权土地使用权概念土地使用权定义土地使用权是指一个自然人或法人在一定期限内合法地使用国有土地或集体所有土地的权利土地使用权特征土地使用权具有可交易、可抵押、可继承等特点是一种重要的财产权利,土地使用权来源土地使用权的取得主要包括出让、划拨、租赁、征用等多种方式土地使用权的历史沿革国有与集体所有制1年新中国成立后，确立了社会主义公有制的土地所有权制度1949土地使用制度的探索2年改革开放后，逐步建立起基于土地使用权的市场交易制度1978土地使用权法的建立3年颁布的《土地管理法》明确了土地使用权制度的法律地1986位中国土地使用权制度的历史发展经历了从国有制到集体所有制的转变再到土地使用权市场化的探索和制度化建设这一过程反映了中国土,地制度改革的全面推进为未来土地资源的高效利用奠定了坚实基础,土地使用权的法律性质物权性质期限性质土地使用权是一种重要的物权拥土地使用权具有明确的起始日期,有使用、收益和支配土地的权利和终止日期存在期限性限制,有偿性质限制性质国家需要以出让、租赁等方式出土地使用权受到用途、面积、建让土地使用权土地使用者需要付设密度等多方面法律规定的限制,费获取土地使用权的取得方式国有土地出让国有土地划拨12通过招投标、拍卖或挂牌等公开竞争方式获得国有土地使用由政府无偿划拨国有土地供公益性或国家建设使用权国有土地租赁集体土地征用34通过缴纳租金向政府租赁国有土地使用权政府以公共利益为由征收集体土地使用权土地使用权的取得条件用地性质符合规划支付土地出让金取得土地使用权证书满足项目审批条件获取土地使用权的首要条件是通过出让方式取得土地使用权取得土地使用权需要办理并获根据土地用途不同还需要完成,使用用地必须符合当地的城乡需要支付相应的出让金出让金得相应的国有土地使用权证书相关项目的审批手续才能取得,规划和用地性质要求额根据土地位置和用途而定或集体土地使用权证书土地使用权土地使用权的取得程序申请登记1土地使用权人向当地土地管理部门提出申请资格审查2土地管理部门对申请人的资格进行审查签订合同3双方签订土地使用权出让或划拨合同支付土地出让金4土地使用权人按时足额支付土地出让金办理登记5取得土地使用权证并进行登记取得土地使用权的程序包括提出申请、资格审查、签订合同、支付土地出让金以及办理登记等步骤整个过程需要严格遵守相关法律法规确保合法合规,国有土地出让定义程序优势应用国有土地出让是指政府将国有首先需要通过土地招标、拍卖国有土地出让能有效控制土地国有土地出让适用于工业、商土地的使用权有偿转让给单位或挂牌等方式确定土地使用者使用权的流转同时也为政府业、住宅等各类城镇建设用地,或个人的行为这是目前我国之后由政府和使用者签订土带来土地出让金收入有利于不同用途的土地出让价格也,主要的土地使用权获取方式之地出让合同并缴纳土地出让财政收支平衡会有所不同,一金最后完成土地登记并取得土地使用证国有土地划拨何为国有土地划拨划拨对象国有土地划拨是指政府根据公共国有土地划拨的主要对象包括政利益需要将国有土地无偿划拨给府机关、事业单位、社会团体、,国家机关、社会团体等单位使用军事用地等公益性项目的行为划拨程序划拨管理土地划拨需经过审批、签订划拨划拨后的国有土地使用权不得转合同、登记等程序政府部门负让、出租或抵押使用单位应按责受理申请并进行合理性审查用途合理使用并及时缴纳相关费用国有土地租赁合同签订定期支付租金土地使用管理国有土地租赁需要与土地管理部门签订正式租赁人需按时支付租金确保在合同期限内租赁人需严格按照合同约定的用途依法合,,的租赁合同明确双方的权利义务保持良好的合作关系规使用国有土地资源,集体土地征用协议前置集体土地征用须先与农民集体经济组织达成补偿协议确保农民利益得到保障,征收条件集体土地只有在公共利益需要时方可征用必须依法进行调查评估和批准,合理补偿征用集体土地应按照公平合理的标准给予补偿确保农民权益得到保护,集体土地协议出让自愿交易协议条款12集体土地所有权人与土地使用双方签订明确的协议约定土地,权受让方自愿达成协议进行集使用权的范围、期限、用途和,体土地使用权的出让交易支付条件等内容政府参与权益保障34地方政府依法对协议进行监督集体土地所有权人的利益得到和审批确保交易合法合规保障受让方的土地使用权受法,,律保护集体土地自愿转让自愿转让机制转让程序利益保障后续管理集体土地所有权人可以自愿将转让前需经过集体组织成员的集体土地所有者的权益得到充土地使用权转让后集体组织,土地使用权无偿或有偿转让给民主讨论和表决程序并办理分保护防止土地流失或被侵应当对土地的使用情况进行监,,他人这种转让方式有利于土相关的法律手续这确保了转占同时转让价格也应当合理管确保其利用符合公共利益,地资源的合理流转和利用让过程的公开透明公允土地使用权的期限国有划拨土地无固定期限可无限期使用,国有出让土地有固定期限一般为年至年,4070集体建设用地有固定期限一般为年至年,3050土地使用权的期限因土地取得方式的不同而有所差异国有划拨土地无固定期限可无限期使用而国有出让土地和集体建设用地则有固定期限需要根据实际情,,,况确定土地使用权的续期根据《土地管理法》的规定国有土地使用权的期限届满后可以续期续期需经相关部门批准并支付相应的土地使用费续期期限通常为年但具体期限会根据土地用途而有所不同,,50,土地使用权的转让转让条件转让程序12土地使用权人需要满足法律规定的条件才能将其转让给他人土地使用权转让需要签订转让合同并在相关部门办理审批和登,,通常包括土地使用权已获得完整登记、有合法的土地使用证明等记手续签约双方权利义务要明确交易价格等条件要公平合理,转让限制转让效力34一些特殊用途的土地使用权不得转让转让后的剩余期限也有最合法的土地使用权转让行为可以让受让人取得对应的土地使用,,低要求同时需要征得相关方的同意权并享有相关权利,土地使用权的出租土地使用权出租合同地产中介服务土地使用权证土地使用权出租需要签订土地租赁合同明土地使用权出租可以通过专业的房地产中介出租方必须拥有有效的土地使用权证以证,,确双方权利义务如租金、使用期限、租赁进行他们可以提供专业服务并帮助签订合明其有权出租该土地,,目的等同土地使用权的抵押贷款担保土地使用权可以作为贷款的抵押品为业主获得银行贷款提供担保,抵押合同土地使用权抵押需要签订合法的抵押合同明确抵押期限、抵押价值及其他条款,登记注册土地使用权抵押必须在国土部门进行登记注册才能生效并受法律保护,土地使用权的终止期限届满收回土地使用权的期限一到自然会导政府为满足公共利益需要可以依,,致土地使用权的终止所有者需法收回土地使用权并提供相应补,要及时更新续期偿放弃法院判决土地使用权人可以自愿放弃土地如果土地使用权被法院判决终止,使用权这也会导致其终止也会导致该权利的丧失,土地使用权的登记申请登记土地使用权人应当向土地管理部门申请土地使用权登记提交资料需提交土地使用权证明文件、身份证明等相关资料审核登记土地管理部门将对申请材料进行审核确保信息合法有效,发放证书审核通过后土地管理部门将颁发土地使用权证书作为证明,土地使用权的交易市场市场化交易价格形成监管机制交易类型土地使用权已经成为一种可以土地使用权交易价格是由供求土地使用权交易受到政府的监土地使用权交易包括出让、划在市场上买卖的商品形成了关系决定的反映了土地的稀管和管理确保了交易的合法拨、租赁、转让、抵押等多种,,,专门的交易市场土地交易市缺性和开发潜力土地交易市合规性交易信息公开提高形式不同类型的交易各有特,场为土地使用权取得提供了公场为土地价值评估提供了依据了交易的透明度点和适用场景开、透明的交易机制土地使用权的不同用途工业用地商业用地12用于工厂、仓库、生产等生产用于商业服务、零售等商业经活动的用地营活动的用地住宅用地公共设施用地34用于城乡居民的居住用地用于公共事业、公共服务设施的用地土地使用权的价值评估土地使用权的价值评估是一个复杂的过程涉及多个因素主要包括土地位置、面积、用途、开发潜力、周边,环境等通过专业的资产评估方法结合市场行情和监管政策可以得出合理的土地使用权价值,,$1000每平方米典型商业用地的每平方米土地使用权价值$50每年租金平均商业用地的每平方米年租金水平5%资本回报率土地使用权价值的一般资本回报率土地使用权的调控政策制定明确政策政府制定一系列相关法律法规对土地使用权的取得、使用、转让等各个环节进行规范,实施税收调控通过土地使用税、房地产税等政策工具对土地市场进行调控引导土地合理利用,,优化土地供给政府合理调控土地供给保障基本住房需求同时鼓励集约用地提高土地利用效率,,,土地使用权的省级差异经济发展水平城市化进程不同省份的经济发展水平不一样城市化进程快的省份对土地使用,,这会影响土地使用权的价格和获权的需求往往更大获取条件也相,取政策发达地区通常土地使用对宽松一些农村地区土地使用权价格较高获取条件更严格权相对容易获得,产业结构区域政策不同省份的主导产业不同会对土地方政府出台的土地使用权相关,地使用权的需求和获取方式产生政策也存在差异有利于鼓励经济,影响工业省份可能更倾向于出发展的政策取向这会直接影响让国有土地使用权土地使用权的获取土地使用权的国际比较美国英国日本美国采取私有产权为主的土地制度土地使英国的土地使用权制度以国有土地租赁为主日本的土地使用权主要以永续地上权和划拨,用权通常以永久产权或长期租赁方式转让给对于一些重要土地会实行限制性使用政策使用为主对土地使用有严格的规划和限制,,个人和企业土地使用权审批相对简单但相比美国更注重公共利益考量土地交易市场较为成熟但受政府调控影,,交易价格较高响较大土地使用权的未来趋势数字化管理多元化用途跨境交易租赁市场随着技术的进步未来土地使土地使用权的用途将更加多元随着全球化的发展未来土地房地产租赁市场的不断发展,,,用权的管理将更加智能化和数化不仅包括传统的居住和商使用权的交易也将越来越国际也将带动土地使用权租赁市场,字化利用大数据和区块链等业用途还将涵盖新兴的绿色化跨境交易将成为常态的繁荣为土地所有者和使用,,,,技术提高管理效率和透明度能源、养老、教育等领域者创造更多选择土地使用权获取的法律风险契约风险规划风险在土地使用权获取过程中可能会出现合同纠纷、产权争议、违约如果对当地城乡规划、建设管控等政策法规了解不足可能导致项,,等问题给项目带来法律风险目违规面临停工或拆除的法律后果,,土地使用权获取的运营风险合同管理风险土地使用权获取涉及复杂的合同条款须谨慎管理合同履行和争议解决,资金管理风险土地使用权获取需大量资金投入资金来源、筹措和使用需严格管控,项目运营风险后续的土地开发和利用存在诸多不确定性须评估并应对项目运营风险,土地使用权获取的发展机遇城市化加速推动产业结构转型升级12随着城镇化进程的快速推进，传统产业向高新技术和现代服对土地资源的需求持续攀升，务业转型对优质土地资源提出,为土地使用权获取带来了新的了新的需求发展机遇政策法规不断优化土地利用效率提升34各地政府不断完善相关法规为新技术、新管理模式的应用有,,土地使用权获取提供更有利的助于提高土地使用效率和收益政策环境结论与建议持续深化改革创新发展模式把握发展机遇进一步完善土地使用权获取的法律法规推探索灵活多样的土地使用权取得途径促进顺应城镇化、工业化、信息化等趋势积极,,,动各地差异化政策为城乡一体化发展奠定新动能与传统产业融合发展加快城乡一体应对土地使用权获取的法律风险和运营风险,,基础化进程实现可持续发展,。