税务策划案例解析样本

税务策划案例解析产权转股权，救急节税800万随着房地产税制改革进一步，政府对房地产交易过程中课税项目越来越细，监管力度越来越大如果不对涉税活动进行过细策划，容易导致重复缴税等不必要损失，影响公司经营运作成本，攸关公司经营成败同样，如果策划不当，容易引起涉税风险，影响公司诚信名誉和公司主职业荣辱关于房地产税务策划奥妙，相信下面这则案例能给业界朋友某些启示房地产税务策划案例:陈先生与亲友合资开办一家贸易公司，由于业务发展需要，急需资金4000多万元，经多方筹措，尚欠资金约3000万元她考虑再三，决定将自己在市区购买原价1000万元写字楼转让，既有一间IT公司愿以3000万元购买交易时;巨额税负使其备感受挫详细数字如下策划前陈先生此案交易税费高达

936.4万元，涉及:•营业税及附加税，按

5.5%计3000—1000X

5.5%=110万元阐明陈先生转让房产行为属销售不动产，应缴纳营业税，合用税率为5%陈先生购买成本1000万元，装修费用200万元有合同及有关票据完整证明，可在营业额中减除・土地增值税共计

520.5万元第一步拟定扣除项目金额扣除项目二购入成本+利息支出+其他开发费用十营业税及附加+加计20%扣除数=1000+200+110+1000x20%=1510万元第二步计算增值额增值额=房地产转让收入-扣除金额二3000-1510=1490万元阐明税法规定，如果增值额没有超过扣除额20%就可免征土地增值税，但本例增值额占扣除项目比例=1490+1510义100%=

98.7%,显然陈先生无法享有此优惠第三步计算土地增值税额土地增值税额=增值额X四级超额累进税率=1510x50%x30%+1490—1510x50%x40%=

226.5+294=

520.5万元阐明土地增值税实行4级超额累进税率增值额未超过扣除项目金额50%某些,税率为30%,增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%某些,税率为40%•契税以3%计3000X3%=9万元阐明契税征税对象是境内发生使用权转移土地、房屋，实行3%〜5%比例税率,各省不同•陈先生个人所得税（按20%计）应纳所得额房产转让收入-（原值+合理费用）（）=3000-1000+200+110+

520.5+90=

1079.5万元应纳税额=应纳所得额X2O%=

1079.5X20%=

215.9万元阐明税法规定，对转让房产等所得，应以纳税人转让收入减去房产原值和合理费用后，按20%比例计算应纳个人所得税・各项税费共计营业税+土地税+契税+个人所得税=

936.4万元上述各项税费，共计高达930多万元!如果陈先生以此方式交易，成交后扣除税费,仅得资金2064万元，距离3000万元资金仍有近千万元缺口无奈，陈先生请来专业税务策划师，为其度身定做一套方案，方案如下第一步陈先生以上述房产作为股东与IT公司成立有限责任公司Ao第二步陈先生将持有A公司股份，以象征性价格转让给原自己贸易公司第三步以事先商定3000万元价格，贸易公司将所持A公司股份转让给IT公司子公司或分公司，完毕整个交易流程策划后税负成果:•营业税及附加税按照国家税务总局关于规定，以不动产对外投资折算股份且共同承担风险，不用缴㈣营业税，公司和个股权之间交易同样免缴营业税经调节，直接节约税收110万元・土地增值税同样，以房地产等不动产投资公司换取股份且共同承担风险，暂不征收土地增值税，这样，免除原交易中征收

520.5万元重要税负・契税契约无法免除，但有操作空间依照规定，以土地、房屋权作价投资入股，以评估价格为计税根据如果该房以1200万折价入股仅需缴纳契税36万元1200X3%,节约契税54万元・个人所得税由于陈先生将所持A公司股权转让给自己控股贸易公司，股权转让价格国家并无规定，以双方合同价格成交，本例中贸易公司属陈先生与亲友控股，其完全可以在股权转让时收取象征性低价这样，股份转让时，个人所得税基本上可忽视不计・股权再转让贸易公司将所持A公司股权以商定3000万价格转让给IT公司子公司或分公司,IT公司控制了A公司，整个交易过程完毕成果比较:•IT公司以同样成本获得房屋产权・陈先生节税创造巨大收益策划后交易过程仅需缴纳税费54万元，节约税负共

882.4万元，所缴税负仅为策划前

8.58%•贸易公司（陈先生）缓和资金困难，钞票流增长，达到卖房筹资目分析点评这是非常成功税务策划案，公司和个人在现实中经常遇到本案采用税务策划办法重要是“产权转股权策划法”，即将房屋产权变更，转化为公司股权变更，再通过股权变更达到产权转移目此办法避免房屋产权转让形式，所有涉及财产转移税费得以减免，充分运用国内税法对勉励公司投资一系列优惠政策，发挥了股权投资和交易低税负特点。