《收益法评估模型》课件

收益法评估模型收益法是一种常用的房地产估值方法，它将房地产的价值与其未来收益联系起来课程大纲收益法评估模型定义收益法评估模型构成要素收益法评估模型适用条件收益法评估模型是一种常用的评估方法，收益法评估模型的构成要素包括未来预收益法评估模型适用于具有稳定收益流的用于评估资产的市场价值期收益的预测、适当折现率的选取、收益资产，例如房地产、企业等的确定它基于资产未来预期收益的折现现值来确它不适用于缺乏稳定收益流的资产，例如定资产的价值艺术品、古董等收益法评估模型的定义基于未来收益市场价值投资者视角收益法评估模型基于被评估资产未来产生的该模型旨在估算资产在市场中的价值，反映收益法评估模型模拟了投资者对资产的投资预期收益，通过折现计算得出其现值其在未来能够产生的现金流决策，将未来的收益折现到当前收益法的基本原理预期收益折现率收益法评估模型以未来预期收益折现率代表未来资金的时间价值作为基础，将其折现至评估基准，反映了投资风险和市场利率等日，得出企业价值因素的影响市场价值折现后的未来预期收益即为企业在评估基准日的市场价值，反映了企业未来盈利能力的预期收益法的适用条件明确的收益来源稳定和可预测的收益企业必须拥有稳定的收入来源，并且可以准确企业的经营模式和市场环境必须相对稳定，以预测未来的收益便进行可靠的收益预测清晰的资产所有权充足的历史数据评估对象需要拥有明确的产权，并且产权清晰需要有足够的历史经营数据作为未来收益预测易于界定的参考基础收益法评估模型的构成要素未来预期收益适当的折现率12收益法评估模型的核心，是指企业在未折现率是将未来收益折现到现在的关键来可预见期间能够产生的净收益流参数，反映了资金的时间价值和投资风险收益期限3收益期限是指企业能够产生预期收益的时间长度，通常与企业的经营周期或资产的使用寿命相关联未来预期收益的预测历史数据分析1收集企业历史财务数据，分析经营趋势，预测未来收益变化市场环境分析2研究行业发展趋势，竞争格局，市场需求变化等，为收益预测提供参考经营计划分析3评估企业未来经营策略，新产品开发，市场拓展等，预测未来收益增长的可能性未来预期收益预测是收益法估值的重要步骤，需要综合考虑多种因素，确保预测结果的准确性收益的确定未来收益预测现金流分析折现率确定预测企业未来收益的增长趋势，比如销售收分析企业未来各年的现金流入和流出，评估选择合适的折现率，反映未来资金的时间价入的增长率其盈利能力值和风险适当折现率的选取未来收益不确定性市场利率12折现率反映了未来现金流的不确定性，市场利率代表了资金的时间价值，利率不确定性越高，折现率就越高这将导越高，折现率也应该越高致估值结果降低风险溢价其他因素34评估对象与无风险资产相比，存在一定评估对象的具体情况也会影响折现率，的风险，风险越大，风险溢价越高例如行业竞争、市场波动等营业收入预测历史数据分析1分析过去几年的营业收入数据，找出规律和趋势市场分析2研究目标市场，了解市场规模、增长率、竞争状况等行业分析3分析行业发展趋势，了解行业政策、技术变革等公司战略分析4结合公司的发展战略，确定未来几年营业收入的增长目标预测方法5根据历史数据、市场分析、行业分析和公司战略分析，选择合适的预测方法营业成本预测直接材料成本1预测未来期间的直接材料消耗量，并结合市场价格变动情况，预测直接材料成本直接人工成本2预测未来期间的直接人工使用量，并考虑人工工资水平的变化，预测直接人工成本制造费用3预测未来期间的制造费用发生额，包括折旧、修理、保险等费用资产折旧和摊销预测确定折旧年限根据资产类型和相关政策确定折旧年限，例如，房屋建筑物的折旧年限通常为20年选择折旧方法根据企业实际情况选择适当的折旧方法，例如，直线法、加速折旧法等计算折旧费用根据折旧年限、折旧方法和资产原值计算每年折旧费用预测未来折旧费用根据预测的资产使用年限和折旧方法计算未来各年的折旧费用确定摊销年限根据无形资产的性质和使用年限确定摊销年限计算摊销费用根据摊销年限和无形资产的成本计算每年摊销费用预测未来摊销费用根据预测的无形资产使用年限和摊销方法计算未来各年的摊销费用营运资本变动预测预测方法1营运资本变动预测通常采用回归分析、趋势分析和比率分析等方法这些方法可以根据历史数据和未来预期进行预测，并考虑各种因素，例如行业趋势、市场需求变化和宏观经济环境关键指标2预测营运资本变动需要关注几个关键指标，例如存货周转率、应收账款周转率、应付账款周转率等这些指标可以反映企业管理效率和资金使用情况灵活性3营运资本预测模型应具有足够的灵活性，以适应企业运营变化和市场波动模型需要定期更新和校正，以确保其准确性和可靠性税费预测税费预测是收益法评估的重要环节，影响着最终的评估结果预测需要考虑多方面因素，包括税收政策变化、企业经营状况、行业发展趋势等税率1预测未来税率的变化情况，包括所得税率、增值税率、财产税率等税基2预测未来税基的变化情况，包括营业收入、成本费用、资产折旧等税收优惠3预测未来税收优惠政策的变化情况，例如减免税、税收返还等其他税费4预测未来其他税费的变化情况，例如房产税、土地使用税、车船税等预测过程中要充分利用历史数据，并结合相关政策法规、行业发展趋势等因素，进行合理预测折现率确定折现率的概念折现率的影响折现率的确定折现率是将未来现金流折现为现值的比折现率越高，未来现金流的现值越低，折现率的确定是一个关键步骤，需要综率，反映了资金的时间价值和风险程度反之亦然合考虑多种因素，例如无风险收益率、风险溢价、行业特征、公司特定风险等加权平均资本成本法权重计算成本计算加权平均根据公司债务和权益的比例，计算出每种资分别计算债务资本成本和权益资本成本，并将债务资本成本和权益资本成本加权平均，本的权重乘以权重得出加权平均资本成本资本资产定价模型模型原理公式应用资本资产定价模型（CAPM）预期收益率=无风险收益率+CAPM模型广泛应用于金融领是一种用于评估投资资产预期β*市场收益率-无风险收益域，例如评估股票、债券等资收益率的模型它假设投资率产的预期收益率，以及计算企者的投资组合包括无风险资产业资本成本等和风险资产，风险资产的预期收益率取决于其与市场组合的协方差税后债务资本成本概念计算公式税后债务资本成本是指企业为筹税后债务资本成本=债务资本成集债务资金而支付的成本，经过本×1-税率税收抵减后的成本重要性税后债务资本成本是计算加权平均资本成本的重要组成部分，对企业整体估值有直接影响无风险报酬率与风险溢价无风险报酬率风险溢价12无风险报酬率是指投资者投资风险溢价反映了投资者投资于于无风险资产所能获得的预期特定风险资产的额外补偿，即收益率，通常以政府债券收益由于承担了额外的风险而要求率作为代理的额外收益风险溢价的确定3风险溢价的确定需考虑多个因素，包括市场风险、行业风险、公司风险等股权资本成本测算资本成本常用方法股权资本成本是指投资者要求的最低回报率，反映了投资者承担•资本资产定价模型CAPM风险的补偿•加权平均资本成本WACC测算股权资本成本有助于评估项目是否具有可行性，并为投资决策提供依据收益计算净收益折现将各年净收益折现至评估基准日总现值将各年净收益现值加总评估价值将总现值作为评估价值经营性资产价值生产性资产辅助性资产包括厂房、机器设备、工具、原材料等，直接包括办公楼、仓库、车辆等，辅助生产经营活用于生产经营活动动无形资产流动资产包括专利、商标、软件等，具有商业价值，但包括现金、应收账款、存货等，在一年内或一无实物形态个营业周期内可以变现或消耗溢余资产与负债价值非经营性资产负债价值影响因素评估非经营性资产的市场价值，如仓库、土评估企业负债的市场价值，如银行贷款、应非经营性资产和负债的价值受市场因素和企地等这些资产不直接用于核心业务运营，付账款等负债是企业承担的财务义务，在业具体情况影响，例如市场利率、租赁合同但可能对企业整体价值产生影响评估企业整体价值时需要考虑等企业整体价值市场价值并购价值管理价值企业整体价值反映了市场对企业的认可程度在并购交易中，企业整体价值是评估目标公企业的整体价值还包括其管理团队的素质和，是所有资产的总和，体现了企业在市场上司价值的重要指标，可以反映其在市场上的能力，以及企业的品牌、声誉和客户关系等的竞争力和发展潜力竞争力，以及其在并购交易中的吸引力无形资产引入员工持股对估值的影响股权激励员工持股计划，通常表现为股票期权或股票认购权，允许员工以预先设定的价格购买公司股票价值提升员工持股计划可以激励员工，提高员工的积极性和创造力，从而提升公司的价值估值影响员工持股计划会影响公司的股权结构和控制权，进而影响公司整体价值和评估结果产权受限对估值的影响产权受限的影响估值影响评估方法产权受限是指企业资产的使用产权受限会导致企业资产价值在进行企业估值时，需要对受权受到限制，例如土地使用权的下降因为受限的资产难以限资产进行评估，并将其价值、房屋租赁权等这将影响企转让，其价值将比完全产权的计入企业的整体价值业资产的流动性，降低其价值资产低公司控制权对估值的影响控制权溢价战略价值

11.

22.控制权意味着对公司决策的重大影响力控制权赋予了持有者整合或剥离公司的，例如，可以改变公司的经营方向，这能力，例如，通过整合资源或剥离非核可能带来更高的未来收益预期，导致估心业务来提高盈利能力，进而影响估值值上升风险因素

33.控制权的变更可能会带来经营风险或管理风险，例如，新管理团队的决策能力或整合能力存在不确定性，从而可能导致估值降低评估结果的校验评估结果的校验是评估工作的重要环节，确保评估结果的可靠性和准确性合理性检验1评估结果是否符合市场规律和行业惯例敏感性分析2分析关键假设变化对评估结果的影响可行性分析3评估结果是否可操作，是否符合投资者的投资目标最终确认4评估师根据校验结果最终确认评估结果评估报告撰写数据整理1评估结果整理，包括评估假设、评估方法、评估参数、评估结果等评估报告结构2评估报告的结构应清晰、完整、逻辑严密，涵盖所有关键要素，并根据评估对象和评估目的进行调整评估报告撰写3评估报告语言要准确、规范、简洁，并使用图表等方式来呈现评估结果，增强可读性和说服力评估报告演示引言概述评估目的、评估对象和评估方法评估过程详细介绍评估的步骤、数据来源和分析方法评估结果展示评估结果，包括评估价值和关键指标结论与建议总结评估结论，并提出相关建议答疑环节解答客户疑问，并提供进一步的解释和说明总结与建议评估结果评估报告建议评估结果应全面、客观、科学，反映资评估报告应内容完整，结构合理，语言评估结果应与评估目的相结合，提出合产的实际价值，满足评估目的规范，逻辑清晰，便于理解理建议，帮助客户做出决策。