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文本内容:
第一部分市场环境分析第一章总体市场环境分析
一、经济环境背景宏观调控效果初显，政策手段抑制经济过速增长
1.统计数字表明，北京市国内生产总值已连续七年保持两位数的高增长，经济绷得很紧、过热压力巨大国家采取了一系列宏观调控措施抑制经济过热，取得了明显的效果,投资增长速度逐步回落,但是经济过热压力依然客观存在国际关系及国内社会改革过程中存在的客观因素对宏观经济产生一定的影响
2.虽然银行加息等政策也表明了宏观调控的想法，但是在国际背景下抓住年的国际战略20发展机遇期和国内就业压力、银行与国企问题、社会稳定的国内压力的背景下；同时，今明两年是中国加入世贸组织过渡期的最后两年，加上市场开放进一步提速，尤其在服务贸易领域，将逐步取消外资进入时在地域、数量、股权方面的限制，政府将继续采取积极的经济政策，推动经济快速增长虽然有问题，但将在问题中前进，在国际因素的影响下，此次宏观调控不同于、年，9293不同于前几次，政府部门也多明确表示，中国经济不会硬着陆在经济过热和行业快速发展的同时，市场的不确定性、变数与风险加大，房地产企业和项目应
3.调整企业和项目的发展战略、市场战略
二、政策背景环境土地政策号文件、号令以及号文件等一系列土地调控政策引导房地产市场良性运行
1.71445土地交易阳光化，规范市场操作程序，避免非正当渠道土地资源作为别墅立项同本项目构成直接竞争从目前的情况看，尚未土地供应趋紧的趋势从已过关土地面积看，多万平方米5000已够北京市场开发两三年时间而且，目前已出让给开发商、尚未开发建设的居住用地约有1000公顷北京市场土地供应仍然充足金融政策文件、贷款控制等金融政策进一步发挥宏观调控手段的双刃剑作用
2.121自年第文件的出台在抑制高档房地产投资增长过速的同时，有效避免资源的浪2003121费和市场的无序竞争分散客源商业写字楼楼项目市场运作周期长，这一系列金融政策的限制更加考验项目个案的资金水平、开发模式、营销水平及市场速度同时，央行文件特意指出对借款人以商住两用房名义申请贷款的，抵借比不得超过121贷款年限不超过年，极大的降低了商住两用房对写字楼的影响60%,10央行加息增加市场的可变因素
3.央行再次加息，虽对经济和市场影响不大，但我们认为，政府本次加息不仅是表示一个态度，还是给投资者一个新的信号；同时部分国务院专家表示，中央银行必要时可继续上调房贷利率，以控制房地产市场价格在前边提到的国际国内因素影响下，政府加息的幅度和金融政策力度都有可能实施更大力度的限制利率的调整影响客群投资流向，通货膨胀压力造成对货币贬值的恐慌，从而对投资保值产品的需求持续增长政府再次对房地产市场价格实行干预
4.《关于做好稳定住房价格工作的意见》和月号即将出台的“个人房屋转让新政策”,这61一系列调控组合拳的应用，虽不直接指向价格本身，但必然将促使房地产价格趋于基本稳定，更进一步打压投机、炒房者
三、市场背景环境、年北京总体市场状况）房地产开发投资量仍在增加，但其热度已经大减120051年第一季度，全市完成房地产开发投资亿元，比上年同期增长增速同
2005191.
211.9%,比下降个百分点；其中用于住宅投资的比重为达到亿元，增长增速同比
28.744%,
83.
69.2%,下降个百分点
6.8）土地开发面积虽有所提高，但新开工面积却反向减少2一季度，土地开发面积分类指数为点，比上年同期上升点，是上升最快的分类
121.421指数，同时全市房地产开发企业完成土地开发面积万平方米，比上年同期增长倍但
79.
51.1全市新开工商品房面积为万平方米，比上年同期减少；其中商品住宅万平方
335.
30.7%
223.5米，减少
0.6%）竣工面积增加，市场供应量进一步放大3一季度，竣工面积分类指数为点，比上年上升点全市竣工各类商品房万
105.
22.
7313.7平方米，比上年同期增长其中商品住宅万平方米，增长
37.4%,
235.435%）销售整体市场看好，但办公楼、商业营业用房空值率略有提升4良好的市场销售形势进一步消化了一些空置房屋，使我市商品房空置面积有所下降截至年一季度，全市商品房空置面积为万平方米，与上年同期基本持平，其中商品住宅
2005973.1空置万平方米，同比下降但办公楼、商业营业用房的空置面积同比分别增长了
645.
311.3%,
20.和1%48%o全市空置一年以内的商品房占到了全部空置面积的其中的空置面积位于三
52.6%,
75.6%环路以外）销售活跃，其销售价格亦有所上涨5一季度，销售价格分类指数为点，比上年上升点全市销售各类商品房万
94.
43.
9353.8平方米，实现销售额亿元其中住宅销售万平方米，实现销售额亿元，均
184.
4327.
3158.3比上年同期有较大增长综上所述，我们认为整体宏观调控形势开始明朗，企业投资信心有所恢复，从年第2005一季度开发、交易量来看，我市房地产市场仍稳步发展，但月新政的发布将会使市场有一定6振荡、年一季度北京写字楼市场情况）供应量情况220051年第一季度北京写字楼市场供需两旺，在供应放量的情况下，写字楼投资、租赁市场2005较为活跃，其中共有个写字楼项目，超过万平方米的新增供给投入北京写字楼市场，但1170该城市写字楼市场的整体空置率仅上涨约两个百分点，达到
18.74%其中，供应量最大的依然是中关村商圈，占新增供应量的三分之一；随着供给增加，该区域写字楼整体空置率上升近个百分点，6）需求市场分析2从行业看，北京写字楼新项目预售成交客户以国内企业单位、外省市个人、本市城镇居民、国内行政/事业单位为主，这四类客户购买的面积占总体的值得注意的是，北京写字楼成93%o交客户中外省市个人呈上升趋势从成交面积来看，成交面积在平方米以下的成交客户占总体的成交面积在
30065.3%,平方米之间的客户占成交面积在平方米以上的客户占成交面积300-
50014.3%,500-
10009.39%,在平方米以上的客户占
100011.01%产品需求比例图11%平米以上□1000回平米500-1000平米□300-500平米以下□300从成交区域来看，中关村、、东二环以及建国门区域的成交客户较多，但是成交面积CBD主要集中在平方米以下，而西部金融街及其周边区域成交面积在平方米以上的大单5001000数量相对较多从产品方面来看，为中小企业量身定做的写字楼越来越多，专门投资这类物业的“成长型写字楼投资族”也成为一个日益壮大的购房群体，他们有一个共同点是低总价，即意味着中小户型，同时他们还希望这些空间是能够变化的，能够自由组合安排）价格变动分析3。
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