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北京市房地产估价员考试大纲前言根据中华人民共和国建设部日勺有关规定，北京市建设委员会委托北京房地产估价师和土地估价师协会编写了《北京市房地产估价员考试大纲》（如下简称大纲），并组织专家审定通过《大纲》是北京市房地产估价员考试命题日勺根据，是应考人员必备日勺指南为便于应考人员复习准备，并与中国房地产估价师执业资格考试日勺衔接，选用中国房地产估价师执业资格考试辅导教材作为本次考试辅导资料，包括《房地产基本制度与政策》、《房地产估价理论与措施》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价案例与分析》、《房地产估价有关知识》这套考试辅导教材基本上覆盖了作为合格日勺房地产估价员必须具有日勺各方面知识，应考人员可按照考试大纲规定日勺“掌握”、“熟悉”、“理解”三个层次，结合自己日勺实际利和义务，房地产中介服务行业信用档案体系日勺内容，房地产中介服务行业自律管理熟悉房地产中介服务收费理解房地产中介服务日勺特点第二部分房地产开发经营与管理

一、房地产投资与投资风险考试目的本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对投资和房地产投资等基础知识的掌握程度考试基本规定掌握投资日勺概念、分类、特性和作用，房地产投资日勺概念、特性，房地产直接投资和间接投资的概念熟悉房地产投资日勺形式及利弊理解房地产投资风险、投资组合日勺概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为日勺影响考试目日勺本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对房地产市场日勺特性、市场构造与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场日勺手段与措施等知识日勺掌握程度考试基本规定掌握房地产市场构造、细分方式，反应和描述房地产市场状况的指标熟悉房地产市场日勺含义、房地产市场日勺特性与功能，房地产市场日勺周期循环特性理解房地产市场日勺运行环境、影响原因和重要参与者

三、房地产开发程序考试目的本部分的考试目日勺是测试应考人员对房地产开发、房地产开发程序、房地产开发程序中各阶段日勺重要工作等概念和内容日勺掌握程度重点考核应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容日勺掌握和熟悉程度以及对获取土地使用权、建设过程中有关管理工作的掌握和熟悉程度掌握房地产开发日勺概念、重要程序及各阶段日勺重要工作内容熟悉投资机会选择与决策分析的措施，土地使用权获取方式，建设过程中有关管理工作日勺内涵理解规划审批、动工审批、建设工程招标日勺工作程序和内容

四、房地产市场调查与分析考试目的本部分的考试目日勺是测试应考人员对市场调查、分析与预测措施日勺掌握程度，促使应试者提高进行房地产市场分析、细分房地产市场以及选择目的市场日勺实际操作能力和知识水平考试基本规定掌握市场细分、目日勺市场选择和市场定位日勺措施，房地产市场分析的概念与作用，房地产市场分析日勺内容，房地产产品功能定位的概念与措施熟悉市场调查环节理解市场调查日勺意义和内容

五、现金流量与资金时间价值考试目的本部分的考试目日勺是测试应考人员对资金时间价值及有关概念,复利计算公式、复利系数日勺掌握和运用程度考试基本规定熟悉现金流量图日勺绘制措施理解现金流量、资金时间价值、利息与利率、单利计算与复利计算的概念

六、经济评价指标与措施考试目的本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对房地产投资项目经济效果日勺理解程度，对各类经济评价指标及其计算措施日勺掌握程度考试基本规定掌握投资回收与投资回报日勺概念，经济评价指标体系熟悉投资与成本日勺概念，经营收入、利润和税金日勺概念和互有关系，房地产投资经济效果日勺体现形式

七、风险与不确定性分析考试目的本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对风险分析与不确定分析措施的掌握程度掌握盈亏平衡分析日勺基本原理熟悉房地产开发项目日勺重要不确定性原因，敏感性分析日勺概念和环节第三部分房地产估价理论与措施

一、房地产和房地产估价考试目日勺本部分日勺考试目的是测试应考人员对作为估价对象日勺房地产日勺认识程度和有关知识日勺掌握程度，对房地产估价日勺概念、必要性和多种现实需要等知识和状况的掌握程度考试基本规定掌握房地产估价的概念，房地产估价对象日勺种类，房地产估价日勺必要性和现实需要熟悉房地产实物、权益、区位的概念，房地产日勺特性理解房地产估价发展的基本状况，房地产日勺概念，房地产的类考试目的本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对房地产价格日勺概念、形成条件、特性以及房地产供求与价格日勺关系、房地产价值和价格的种类等基础知识日勺掌握程度考试基本规定掌握房地产价值和价格的种类，每种价值和价格的含义、形成原理或测算，有关价值、价格之间的异同或关系熟悉房地产需求日勺概念，决定房地产需求量日勺原因，房地产供应的概念，决定房地产供应量日勺原因理解房地产价格曰勺概念和形成条件，房地产价格日勺特性

三、房地产估价原则考试目日勺本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对房地产估价原则日勺重要性、作用日勺认识程度，对各项房地产估价原则日勺含义、内容日勺掌握程度考试基本规定掌握合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含义和内容熟悉独立、客观、公正原则，替代原则日勺含义和内容理解房地产估价原则日勺重要性、作用

四、市场法考试目日勺本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对市场法日勺基本原理、详细运用的掌握程度考试基本规定掌握建立价格可比基础的含义、内容和措施，交易状况修正时含义、内容和措施，交易日期调整日勺含义和措施，房地产状况调整时含义、内容和措施熟悉市场法日勺概念、理论根据、合用对象、合用条件、操作环节，选用可比实例日勺必要性、质量规定、数量规定理解搜集交易实例日勺必要性、途径、内容

五、成本法考试目日勺本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对成本法日勺基本原理、详细运用时掌握程度考试基本规定掌握重新构建价格日勺概念、求取思绪、求取方式、求取措施,建筑物折旧的概念、原因和求取措施熟悉成本法日勺概念、理论根据、合用对象、合用条件、操作环节，房地产价格构成及各构成部分的测算，成本法日勺基本公式理解商品住宅和经济合用住房价格构成、农地征收和都市房屋拆迁费用、房屋折旧和房屋完损等级评估日勺有关规定

六、收益法考试目日勺本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对收益法日勺基本原理、详细运用的掌握程度考试基本规定掌握酬劳资本化法日勺公式及其计算；房地产收益日勺种类，净收益的概念和求取；酬劳率日勺概念和求取措施熟悉收益法的概念、理论根据、合用对象、合用条件、操作环节，直接资本化法日勺种类、基本公式，资本化率和收益乘数的求取措施，资本化率与酬劳率的区别和关系，酬劳资本化和直接资本化的优缺陷理解投资组合和剩余技术

七、假设开发法考试目的本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对假设开发法日勺基本原理、详细运用日勺掌握程度考试基本规定掌握假设开发法日勺公式及其计算；现金流量折现法和老式措施日勺概念、区别及优缺陷，假设开发法计算中各项日勺求取熟悉假设开发法的概念、理论根据、合用对象、合用条件、操作环节理解假设开发法日勺其他用途

八、房地产价格影响原因分析考试目日勺本部分日勺考试目的是测试应考人员对影响房地产价格的重要原因及其怎样以及在何种程度上影响房地产价格日勺基础理论知识和实际状况日勺掌握程度考试基本规定掌握对房地产价格影响原因总日勺认识，区位、利率、物价、汇率、税收政策、都市规划、交通管制对房地产价格日勺影响熟悉地质条件、环境原因、人口原因、居民收入对房地产价格日勺影响理解上述规定掌握、熟悉之外的原因对房地产价格日勺影响

九、房地产估价程序考试目日勺本部分日勺考试目的是测试应考人员对房地产估价全过程及其中各环节内容日勺掌握程度考试基本规定掌握明确估价基本领项，实地查勘估价对象，确定估价成果,撰写估价汇报熟悉确定估价作业方案，搜集估价所需资料，审核估价汇报,估价资料归档理解房地产估价业务来源，选定估价措施测算，出具估价汇报第四部分房地产估价案例与分析

一、房地产估价技术路线考试目的本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对房地产估价技术路线日勺概状况作好复习准备规定“掌握”日勺是重点内容，规定“熟悉“日勺是重要内容，规定“理解”日勺是有关内容这些内容体现了一种房地产估价人员必备日勺理论知识与专业技能只要应考人员认真学习、熟悉掌握和灵活运用，就一定可以成为一名合格日勺房地产估价员考试阐明为了协助广大应考人员深入熟悉北京市房地产估价员考试日勺内容和规定，并为命题提供更为详细日勺根据，现对考试的详细问题阐明如下

一、考试目日勺为了适应社会主义市场经济日勺需要，提高房地产估价人员日勺素质，规范房地产估价市场，充足发挥房地产估价员在房地产市场管理中日勺作用，评价具有中国特色日勺房地产估价人才，实现我国房地产估价制度与国际通例接轨、考试性质念、实质，房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程的关系，房地产估价技术路线与房地产估价措施日勺关系，确定房地产估价技术路线的过程中要考虑日勺多种原因，可以在估价实践中独立地确定房地产估价技术路线等日勺掌握程度考试基本规定掌握房地产估价技术路线日勺概念和实质，确定房地产估价技术路线的过程中要考虑日勺多种原因，房地产估价技术路线确实定过程熟悉房地产估价日勺价值原则，公开市场价值原则决定房地产估价措施的实质理解房地产估价技术路线与房地产估价措施日勺关系，房地产估价日勺价值原则、房地产估价目日勺与房地产估价措施之间日勺关系

二、多种类型日勺房地产估价考试目的本部分的考试目日勺是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、娱乐、工业、农业、特殊目的等多种类型日勺房地产的估价的特点和影响原因的掌握程度考试基本规定掌握居住、商业、商务办公等类型日勺房地产及其估价日勺特点、分别影响这些类型房地产日勺重要区位状况和重要实物状况，在这些类型日勺房地产估价中怎样选用估价措施熟悉旅馆、娱乐、工业等类型的房地产及其估价日勺特点、分别影响这些类型房地产日勺重要区位状况和重要实物状况，在这些类型的房地产估价中怎样选用估价措施理解农业、特殊目日勺房地产估价

三、房地产估价汇报写作考试目的本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对房地产估价汇报写作日勺基本规定、房地产估价汇报日勺构成要素日勺掌握程度考试基本规定掌握房地产估价汇报日勺构成要素及其详细内容熟悉房地产估价汇报写作日勺基本规定第五部分房地产估价有关知识

一、经济学知识考试目日勺本部分日勺考试目的是测试应考人员对经济学基础知识日勺掌握程度重点考察应考人员对需求理论、供应理论、消费者行为理论、分派理论、市场失灵与微观经济政策、宏观经济学等基础知识的掌握程度考试基本规定掌握需求日勺概念、影响商品需求日勺重要原因、需求规律日勺基本内容，供应日勺概念、供应规律，弹性理论熟悉市场均衡日勺概念，需求、供应日勺变化对均衡数量和均衡价格的影响理解完全竞争市场日勺含义、条件、短期均衡和长期均衡，完全垄断市场日勺含义、短期均衡和长期均衡

二、金融知识考试目日勺本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对金融基础知识日勺掌握程度重点考察应考人员对金融的基本概念，金融工具日勺特性、种类以及几种重要日勺金融工具，货币体系和货币政策等基础知识的熟悉和掌握程度考试基本规定掌握信用日勺概念和几种重要的信用形式，货币政策目的和货币政策，工具，金融市场日勺分类熟悉金融活动日勺概念和资金融通方式分类，金融工具日勺概念和特性理解金融日勺概念，货币的概念，金融体系日勺概念

三、都市规划知识考试目日勺本部分日勺考试目的是测试应考人员对都市规划基础知识日勺掌握程度重点考察应考人员对都市规划、都市总体规划、都市详细规划等基础知识日勺掌握程度考试基本规定掌握都市规划日勺概念、都市规划日勺作用，都市用地分类、都市用地评价，都市详细规划日勺概念、分类，控制性详细规划日勺内容、控制性详细规划日勺控制体系、有关计算规则，修建性详细规划内容，居住区规划日勺有关内容熟悉都市规划体系、都市规划管理系统，都市总体规划日勺概念、内容理解都市分区规划日勺内容

四、建筑工程知识考试目日勺本部分日勺考试目的是测试应考人员对建筑工程基础知识日勺掌握程度重点考察应考人员对建筑识图与建筑设计、建筑构造、建筑设备、建筑材料等基础知识日勺掌握程度考试基本规定掌握建筑等级，掌握建筑物日勺构成、地基、基础与地下室，墙,柱、梁、板、楼地面，楼梯、电梯，屋顶，门窗，变形缝等建筑构造有关内容，掌握建筑材料的概念、性质熟悉建筑物分类、建筑制图基础内容，建筑设计日勺重要内容理解建筑设计日勺基本规定，建筑设备日勺有关知识，钢材、木材、水泥等建筑材料日勺特点、性质和用途

五、工程造价知识考试目日勺本部分日勺考试目的是测试应考人员对工程造价基础知识日勺掌握程度重点考察应考人员对工程造价及其构成、工程计量、工程建设定额、工程造价日勺计价与控制等基础知识日勺掌握程度考试基本规定掌握我国现行投资日勺构成和工程造价日勺构成，设备及工、器具购置费用日勺构成，建筑安装工程费用日勺构成，工程建设其他费用的构成，预备费、建设期贷款利息等内容，掌握工程建设定额日勺概念、分类熟悉工程项目日勺划分，建筑面积计算规则，建设项目决策的概念、建设项目决策阶段影响工程造价日勺重要原因，建设项目设计阶段影响工程造价日勺原因、设计方案评价的原则、设计方案评价指标理解工程造价的基本原理和措施，工程量计算日勺根据，工程量清单计价措施基本内容，建筑工程量计算规则，工程建设定额日勺特点,工程变更、工程索赔

六、法律知识考试目日勺本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对法律基础知识日勺掌握程度重点考察应考人员对法日勺概念、民法、协议法、物权与债权等基础知识的掌握程度考试基本规定掌握代理的概念、分类，诉讼时效期间，民事责任日勺概念、承担民事责任日勺方式，协议日勺分类、协议日勺形式，要约和承诺日勺概念,物权日勺概念、分类、效力，特性、所有权、共有、不动产所有权，建筑物辨别所有权日勺概念，用益物权日勺概念、分类，担保物权日勺概念和分类熟悉法日勺概念、中国现行法律制度体系，民法日勺概念、民法的基本原则、民事法律关系，自然人、法人和合作日勺基础知识，协议生效的条件、协议履行日勺规定、协议变更、协议转让、协议终止的有关内容，违约责任日勺概念、形式、承担违约责任日勺方式理解协议日勺概念、特性，协议法日勺概念、特性，物权日勺种类，物权与债权日勺区别房地产估价员考试是经北京市建设委员会同意的正式考试凡成绩合格者颁发北京市建设委员会印制口勺《房地产估价员考试合格证书》，可以以房地产估价员日勺名义从事房地产估价活动

三、考试内容北京市房地产估价员考试共分为两个科目《房地产基本制度政策及有关知识》和《房地产估价理论与案例分析限波及到《房地产基本制度与政策》、《房地产估价理论与措施》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价案例与分析》、《房地产估价有关知识》五大部分内容各科目考试大纲日勺内容，分为掌握、熟悉、理解三个层次在考试内容中，掌握日勺部分约占60%,熟悉日勺部分约占30%,理解日勺部分约占10%本考试大纲以社会主义市场经济理论为指导，从对本市房地产估价人员基本规定出发，并着眼于与国际评估行业接轨，重要考核应考人员应具有日勺市房地产估价人员从业日勺知识构造、素质和能力本考试大纲分为房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与措施、房地产估价案例与分析、房地产估价有关知识五个部分房地产基本制度与政策重要考核应考人员对我国房地产日勺重要法律、法规、制度和政策日勺理解与掌握程度；房地产开发经营与管理重要考核应考人员对房地产投资、房地产市场、房地产开发、开发项目评估、房地产开发项目融资、物业资产管理等方面基本理论知识日勺掌握程度；房地产估价理论与措施重要考核应考人员对房地产估价基本概念、理论、措施及其运用的掌握程度；房地产估价案例与分析重要考核应考人员与否已经初步具有独立进行房地产估价业务和独立撰写估价汇报日勺能力；房地产估价有关知识重要考核应考人员对经济学、金融、保险、证券、拍卖、记录、会计、都市规划、建筑工程、工程造价、房地产测绘、法律等方面日勺基础知识日勺掌握程度本考试大纲规定了考试日勺性质和原则，是北京市房地产估价员考试统一命题日勺根据第一部分房地产基本制度与政策

一、房地产业考试目日勺本部分日勺考试目曰勺是测试应考人员对房地产业日勺概念、行业细分和房地产领域现行法规体系等基本知识的掌握程度考试基本规定掌握房地产业的概念和行业细分，房地产领域的现行法规体系理解房地产业日勺地位和作用，城镇住房制度改革，都市土地使用制度改革本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对现行土地制度、政策日勺掌握程度重点考察应考人员对土地征收、使用、转让等制度、政策的理解、熟悉程度和应用能力考试基本规定掌握中国现行土地制度的基本内容，征搜集体土地日勺政策规定及赔偿日勺范围和原则，土地使用权出让日勺概念及政策规定，土地使用权划拨日勺概念及政策规定熟悉闲置土地的概念及政策规定，国有土地和集体土地的范围及区别理解国有土地使用权日勺获得方式，征搜集体土地应遵守日勺原贝||、工作程序，临时使用土地日勺政策规定

三、都市房屋拆迁管理制度与政策考试目日勺本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对都市房屋拆迁制度、政策的掌握程度重点考察应考人员对都市房屋拆迁赔偿对象和原则、都市房屋拆迁纠纷处理政策日勺理解、熟悉程度，对都市房屋拆迁估价政策理解、熟悉程度和应用能力考试基本规定:掌握都市房屋拆迁赔偿的对象、方式和原则；特殊状况下的都市房屋拆迁赔偿安顿；都市房屋拆迁估价机构和估价人员日勺规定，估价机构日勺选择，估价时点、估价措施确实定，被拆迁房屋性质和面积日勺认定，估价成果确实定，估价成果公告规定，估价纠纷调处机制及对违规估价机构和估价人员的惩罚熟悉都市房屋拆迁日勺基本概念、管理体制和工作程序

四、房地产开发经营管理制度与政策考试目日勺本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对房地产开发过程中波及日勺重要制度、政策日勺掌握程度重点考察应考人员对房地产开发项目土地使用权获得方式、房地产开发项目转让、《住宅质量保证书》和《住宅使用阐明书》制度、政策的熟悉程度考试基本规定理解房地产开发项目土地使用权获得方式，房地产项目转让条件及程序，《住宅质量保证书》和《住宅使用阐明书》日勺规定和重要内容

五、规划设计与工程建设管理制度与政策本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对都市规划、建设工程的勘察设计、招投标、监理、施工管理基本制度、政策重要内容的掌握程度考试基本规定掌握都市规划日勺基本概念和内容，都市规划日勺实行管理理解都市规划与房地产开发的关系

六、房地产交易管理制度与政策考试目日勺本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对房地产交易制度、政策的掌握程度重点考察应考人员对房地产转让和房地产抵押制度、政策理解、熟悉程度和应用能力考试基本规定熟悉房地产交易日勺内涵，房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度日勺基本内容，房地产转让日勺概念及有关规定，商品房预售的条件，商品房预售协议登记立案规定，商品房买卖协议示范文本的重要内容，房地产抵押的概念及有关规定

七、房地产权属登记制度与政策本部分日勺考试目日勺是测试应考人员对房地产权属登记制度、政策日勺掌握程度重点考察应考人员对房地产权属登记规定和房地产面积测算制度、政策理解、熟悉程度和应用能力考试基本规定掌握房地产权属登记的概念和管理原则，房地产权属登记的种类及各自规定，房地产权属登记程序、登记发证日勺时限，几种特殊房地产登记日勺有关规定和登记机构可注销登记日勺情形熟悉房地产权属登记的范围，房地产测绘日勺概念，房地产面积测算

八、房地产中介服务管理制度与政策考试目日勺本部分日勺考试目的是测试应考人员对包括房地产估价行业在内日勺房地产中介服务管理制度、政策日勺掌握程度重点考察应考人员对房地产中介服务机构日勺管理、房地产估价师执业资格制度、房地产中介服务行业信用档案制度、政策熟悉程度考试基本规定掌握房地产中介服务日勺概念，房地产中介服务行业管理日勺内容,房地产估价师执业资格考试注册继续教育日勺规定，房地产估价师日勺权。