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三、简答题、1（）租赁合同是转移财产使用权的合同（）租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同（）租赁合同的标123的物，即租赁物，通常是特定物、非消耗物（）租赁合同的标的物通常为有体物（）租赁合同在当事人之间45产生债的法律关系（）P238—
239、2（）租赁期限届满租赁合同定有期限的，期限届满时，租赁合同终止1（）租赁物因公共利益的需要而被征收时，租赁合同陷于履行不能，此时租赁合同自动终止2（）在房屋租赁场合，如房屋占有范围内的土地使用权被提前收回且房屋被征收的，房屋租赁合同也随之终止3（）P
241、3（）依约将租赁物交付承租人使用（）就租赁物负瑕疵担保责任（）对租赁物的修缮义务（）出租人的其1234他义务包括租赁物上的合法负担（如物业服务费等），若租赁合同未作特别约定，由出租人承担若承租人已代为支付，该等费用应从租金中扣除租赁合同终止时，出租人应及时接收承租人返还的租赁物，并应及时退还押金和其他担保物因出租人的过错致使承租人不能及时返还租赁物的，出租人应承担违约责任（）P242—
243、4（）承租人依租赁合同对租赁物享有占有、使用、收益的权利，对此权利，包括出租人在内的任何人都负有1不侵害的义务若承租人租赁权之行使受到他人妨碍，承租人可以请求出租人排除妨碍，也可以直接要求侵害人排除妨碍、停止侵害（）租赁物的所有权在租赁期间被第三人有效取得时，承租人与原出租人所订的租赁合同对该第三人继续有效，2直至原定租赁期限届满为止此即“买卖不破租赁”规则，就其性质而言，乃属法定的合同承受（）租赁关系成立后，出租人又在租赁物上设立他物权时，租赁权优先于他物权但在租赁关系成立之前就已3在租赁物上设立他物权的场合，承租人不得对抗他物权人（）P245-
246、5（）违法建筑违法建筑上永远不能产生房屋所有权，且该违法建筑处于随时被强制拆除的法律状态1因此，出租人不能提供违法建筑给他人租用（）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋（）违反规23定改变房屋使用性质的（）法律、法规规定禁止出租的其他情形（）4P246—
247、6依《房屋租赁解释》第条之规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人6均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人（）已经合法占有租赁房屋的;1（）已经办理登记备案手续的；（）合同成立在先的不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，23依照《合同法》的有关规定处理（）P
247、7（）房屋共有人行使优先购买权的；（）出租人将房屋出卖给近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖12父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（）出租人履行通知义务后，承租人在日内未明确表示购买的；（）3154第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的；（）出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在拍卖日前通知承55租人，但承租人未参加拍卖的（）P
248、8（）根据租赁物买卖合同取得租赁物的所有权1（）根据租赁合同按时收取租金2（）承租人未按期支付租金，经催告后，在合理期限内仍不支付租金的，出租人有权要求承租人支付全部到期3和未到期租金；或者解除合同，收回租赁物（）租赁期限内，出租人可以转让、抵押租赁物（）4P250—
251、9（）按承租人确定的出卖人、购买租赁物的条件和具体要求，及时购买租赁物；未经出租人同意，出租人不1得变更与承租人有关的合同内容（）出租人应当依照买卖合同的约定向出卖人支付贷款，并将对于出卖人在买卖合同项下对买卖标的物的受领、2验收和质量异议的权利，交与承租人行使（）出租人应当保证承租人对物的占有和使用3（）租赁期满时，依约及时处理租赁物（）4P
251、10（）自行选择租赁物及其出卖人若因承租人选择租赁物或出卖人不当而致租赁不适用，该后果由承租自行1承担，出租人不负瑕疵担保责任（）受领出卖人交付的租赁物，并享有与受领标的物有关的买受人的权利2（）在租赁期限内，对租赁物享有使用收益权，并排除任何人不正当的干涉和妨碍3（）根据约定，于出卖人不履行买卖合同义务时，向出卖人行使索赔权；并有权要求出租人予以协助4（）当事人约定租赁期限届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但无力支付剩余租金,出租5人因此解除合同收回租赁物的，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人有权要求部分返还（）P251—252
四、案例分析题、1（）甲乙之间租赁合同为不定期租赁根据法律规定，租赁期限六个月以上，应采用书面形式订立合同,当事1人未采取书面形式的，视为不定期租赁乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租人（）P242（）甲有权要求乙在合理期限内维修乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用由乙负担（）2P243（）丙有权请求戊返还原物因为丙根据《合同法》的规定是合法占有人，有权请求侵占人返还原物（）3P
239、2（）租赁物的瑕疵担保义务应当由出卖人承担，而非由出租人承担，故乙不能停止支付租赁费，而应向出卖1人丙主张权利（）P252（）在融资租赁合同中，在租赁期间，若租赁物因不可归责于融资租赁合同当事人的事由毁损、灭失，致使承2租人无法使用租赁物时，承租人仍应支付租金，不能免除或减少其支付租金的义务换言之，融资租赁场合，因租赁物以外灭失所导致的租金风险归承租人，而非出租人所以乙应当继续支付租赁费用（）P252
五、论述题、1（）承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人可以解除租赁合同；1（）承租人无正当理由拒绝支付租金，或迟延支付租金，经催告在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以解2除租赁合同；（）因不可抗力致使租赁合同无法继续履行的，出租人或承租人均可以解除租赁合同；3（）不定期租赁合同的出租人或承租人可以随时解除租赁合同，但出租人解除租赁合同应在合理期限之前通知4承租人；（）在房屋租赁场合，若租赁房屋被界定为危房，对人身和财产安全构成危险的，出租人或承租人均可以要求5解除租赁合同；（）承租人未按照约定使用租赁物，致使租赁物可能毁损的，出租人可以解除租赁合同；6（）承租人利用租赁物进行违法活动的，出租人可以解除租赁合同（）7P
242、2《城市房地产管理法》第条规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同……并向房产管54理部门登记备案”《商品房租赁管理办法》第条第款规定“房屋租赁合同订立后日内，房屋租赁14130当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案”但房屋租赁合同未按上述规定进行登记的，并不影响租赁合同的效力；因为《城市房地产管理法》并未规定房屋租赁合同须经登记生效此外，《房屋租赁解释》第条也明确规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行4政法规规定办理登记备案手续为由，请求确定合同无效的，人民法院不予支持当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定但当事人一方已经履行主耍义务，对方接受的除外由此可见，租赁合同登记既非生效要件，亦非对抗要件，在当事人无特约的场合，房屋租赁合同未登记不影响租赁合同的效力（）P
247、3（）融资租赁关系中存在两个合同，即融资租赁公司（出租人）和承租人的租赁合同及融资租赁公司与租赁1物供应商（出卖人）的买卖合同，涉及三方当事人不仅如此，融资租赁关系中的两个合同是相关的,而特别的租赁关系只有一个合同，只涉及出租人与承租人双方当事人（）融资租赁合同成立之时，出租人一般不拥有租赁物，租赁物能否按约交付给承租人取决于另一个合同（买2卖合同）的履行而在租赁物买卖合同中反映的是，买受人（出租人）用自己的资金购买承租人选定的租赁物，其实质意味着，承租人介入了他人的买卖关系，承租人的意思影响着买卖合同的内容（）租赁期限届满后，承租人往往以低价购买或无偿取得租赁物而在普通租赁场合，租期届至时的租赁物返3还义务是承租人的一个主要义务（）融资租赁场合，若租赁物维修之必要，由承租人负责维修在普通租赁场合，租赁物的维修义务由出租人4承担（）融资租赁合同中出租人的资格具有限定性而普通的租赁并无出租人主体资格限制（）5P249—
250、4（）依约向出租人交付租金1（）承租人应当及时接收租赁物，并应当按照合同约定或者租赁物的性质进行使用、收益，并负担租赁物的维2修和保养除另有约定外，承租人负责租赁物的保险（）在租赁期间，若租赁物因不可归责于融资租赁合同当事人的事由毁损、灭失，致使承租人无法使用租赁物4时，承租人仍应支付租金，不能免除或减少其支付租金的义务（）占有租赁物期间，因租赁物造成他人人身伤害或者财产损害的，负赔偿责任5（）未经出租同意，不得擅自转租否则，出租人有权终止合同，并有权要求损害赔偿6（）租赁期满时，按约定及时返还或购买租赁物；若融资租赁合同约定租期届至时由承租人直接取得租赁物的7所有权，则不存在此项义务（）P
252、甲将房屋出租给丙，后甲又将该房屋抵押给乙，乙因行使抵押权而拍卖房屋给丁，则（）7原租赁合同无效A.若经丁的同意，丙可以继续承租B.“买卖不破租赁”的规则仍可被适用C.丙无权继续承租D.、关于租赁合同的形式，下列说法错误的是（）8不定期租赁或租赁期限不满个月的定期租赁，无需采用书面形式A.6租赁期限在个月以上的定期租赁，应采用书面形式B.6应采用书面形式而未采用书面形式，且双方当事人对租赁期限存在争议的，该租赁合同推定为不定期租赁，C.双方均有权任意解除上述合同形式的缺陷可以通过实际履行进行补正D.、依《合同法》规定，租赁的最长期限不能超过（）9年A.15年B.20年C.25年D.
30、定期租赁期满后，承租人继续使用收益租赁物，而出租人不表示反对的，推定双方当事人达成了延长租10赁期限的协议，但该延长后的租赁为（）定期租赁A.不定期租赁B.定期租赁和不定期租赁均可C.年租赁D.
20、不定期租赁与定期租赁最大的区别在于（）11是否设定了固定的租赁期限A.是否签订书面合同B.双方当事人是否可以随时解除合同C.租金支付的方式D.、承租人于订立合同时明知该租赁物存在品质瑕疵，并且租赁物危及承租人的安全或者健康的，则承租人12（）不可以终止合同A.有权随时终止合同B.可以主张合同无效C.可以撤销合同D.、当事人双方约定出租人按照承租人的要求出资向第三人购买租赁物，交付承租人使用、收益，承租人支13付约定租金，并于合同期满后返还或购买租赁物的合同是（）房屋租赁合同A.借用合同B.一般租赁合同C.融资租赁合同D.、在融资租赁合同中，瑕疵担保责任由（）
14.出租人承担A承租人承担B.出卖人承担C.由出租人与出卖人承担连带责任D.
二、多项选择题、关于租赁期限的表述，正确的有（）
1.租赁期限最长不得超过年A20当事人约定的期限如果超过年最长期限的，超过部分无效B.20当事人约定的期限如果超过年最长期限的，超过部分仍然有效C.20于租赁合同续订场合，续订的最长租期也不得超过年D.20于租赁合同续订场合，续订的期限不受年的限制E.
20、下列情形中，属于只有出租人可以解除租赁合同的情形是（）2承租人未经出租人同意擅自转租的A.承租人无正当理由拒绝支付租金或迟延支付租金，经催告在合理期限内仍不支付租金的B.不定期租赁合同C.承租人未按照约定使用租赁物，致使租赁物可能毁损的D.承租人利用租赁物进行违法活动的E.、下列各项属于辅助租赁物使用的从物的是（）3租赁物的辅助设备A.装配设备B.使用说明书C.操作规程D.租赁物E.、下列各项中，属于出租人承担维修义务的条件的是（）4瑕疵发生在租赁期内A.瑕疵在租期开始时即已存在B.存在修缮的必要性，其原因既可归责于出租人也可因第三人抑或意外事件C.租赁物不能正常使用是因承租人的故意或过失所致D..修缮须在经济上为可能E、下列属于承租人的主要义务的是（）5支付租金A.正当使用、收益、妥善保管租赁物的义务B.维持租赁物原状C.通知义务与容忍义务D.返还租赁物的义务E.、下列关于承租人支付租金的义务说法正确的有（）6承租人应当按照约定的期限支付租金A.对支付期限没有约定或者约定不明确的，当事人可以协议补充B.不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定C.仍不能确定时，租赁期限不满年的，应当在租赁期限届满时支付D.1租赁期限年以上的，应当在每届满年时支付，剩余期限不满年的，应当在租赁期限届满时支付E.
111、租赁合同中，承租人应征得出租人同意后，方能实施的行为有（）7转租A.更改租赁物B.对租赁物作改变本身用途的使用C.维修租赁物D.在租赁物上设置他物E.、下列属于调整房屋租赁关系的法律文件是（）8《民法通则》A.《合同法》B.《中华人民共和国城市房地产管理法》C.《城市私有房屋管理条例》D.《商品房租赁管理办法》E.、出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院确定9履行合同的承租人的顺序是（）首先，是已经办理登记备案手续的A.其次，是已经合法占有租赁房屋的B.首先，是已经合法占有租赁房屋的C.其次，是已经办理登记备案手续的D.最后，是合同成立在先的E.、在下列哪些情况下，承租人主张优先购买权将不能得到支持？（）房屋共有人行使优先购买权的10A.出租人将房屋出卖给近亲属B.出租人履行通知义务后，承租人在日内未明确表示购买的C.15第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的D.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在拍卖日前通知承租人，但承租人未参加拍卖的E.5
三、简答题、简述租赁合同的法律特征
1、简述租赁合同终止的原因
2、简述租赁合同中，出租人的主要义务
3、简述租赁合同对第三人的效力
4、简述房屋不得出租的情形
5、简述一房多租情形下确定履行合同承租人的顺序的规则
6、简述承租人不能主张优先购买权的情形
7、简述融资租赁合同中出租人的主要权利
8、简述融资租赁合同中出租人的主要义务
9、简述融资租赁中承租人的主要权利10
四、案例分析题、年月日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可1200511入住甲付清租金后与女友丙入住并办理了结婚登记入住后不久，发现别里屋顶漏水，甲要求乙进行维修，乙认为其不应承担维修义务于是，甲自购了一批瓦片，并雇佣了工人对房屋进行修缮年月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住半年后丙返回别墅，发现戊已占有别墅原来，年月甲20064200412曾向戊借款万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用在戊向乙出示了甲的亲笔10承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊问题（）如乙欲解除与甲的合同，应如何行使权利？1（）别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？2（）丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？
3、甲乙签订一份融资租赁合同，甲为出租人，乙为承租人甲又与丙签订一份买卖合同，丙为租赁物的出卖2人在租赁过程中，乙发现租赁物存在瑕疵，故停止支付租赁费用尔后，租赁物由于被雷击中，而灭失，甲主张乙应继续支付租赁费，乙不置可否问（）租赁物存在瑕疵，乙能否停止支付租赁费，乙应如何主张权利？1（）租赁物灭失后，乙是否应当继续支付租赁费？2
五、论述题、试述租赁合同中可以行使解除权的情形
1、试述房屋租赁合同登记的效力
2、试述融资租赁合同与普通租赁合同的区别
3、简述融资租赁合同中承担人的主要义务4答案部分
一、单项选择题、1D租赁合同区别于买卖、互易、赠与等移转所有权合同的最根本特征是承租人取得租赁物的使用权，租赁物的所有权仍由出租人保留（）P
238、2C若租赁物在租赁期内被第三人侵占，则承租人可以基于占有受到侵夺而请求第三人返还租赁物（・P238）
239、3B租赁合同是诺成合同，而不是实践合同（）P
239、4B若租赁物因承租人的原因而致毁损灭失，租赁到期后，则即使承租人愿以相同种类和品质的新物偿还,出租人也有权拒绝（）P
239、5A租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力（）P
239、6B其抵押权设定在先，后设定租赁的，其“买卖不破租赁”的规则不能被适用（）P
239、7C其租赁权设定在先，后设定抵押权的，其“买卖不破租赁”的规则仍可被适用（）P
240、8D此处的合同形式的缺陷不存在通过实际履行进行补正的可能（）P
240、9B依《合同法》规定，租赁的最长期限不能超过年（）20P
240、10B定期租赁期满后，承租人继续使用收益租赁物，而出租人不表示反对的，推定双方当事人达成了延长租赁期限的协议，但该延长后的租赁为不定期租赁（）P
241、11c不定期租赁与定期租赁最大的区别在于双方当事人是否可以随时解除合同（）P
241、12B承租人于订立合同时明知该租赁物存在品质瑕疵，并且租赁物危及承租人的安全或者健康的，则承租人有权随时终止合同（）P
243、13D当事人双方约定出租人按照承租人的要求出资向第三人购买租赁物，交付承租人使用、收益，承租人支付约定租金，并于合同期满后返还或购买租赁物的合同是融资租赁合同（）P
249、14C在融资租赁合同中，瑕疵担保责任由出卖人承担（）P252
二、多项选择题、1ABD当事人约定的期限如果超过年最长期限的，超过部分无效于租赁合同续订场合，续订的最长租期也不20得超过年（）20P
240、2ABDE不定期租赁合同，双方当事人都有权随时解除合同（）P
242、3ABCD租赁物是主物，不是从物（）P
242、4ACE瑕疵应发生在租赁期内，而不是在租期开始时如果租赁物不能正常使用是因承租人的故意或过失所致,其应由承租人承担维修义务（）P
243、5ABCDE以上均属于承租人的义务（）P243—
245、6ABCDE以上说法均正确（）P
243、7ABCE仅是维修，在不改变租赁物本身用途的情况下，其承租人不用征得出租人的同意便可实施该行为（P2）
43、8ABCDE以上文件均属于调整房屋租赁关系的法律文件（）P
246、9CDE出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院确定履行合同的承租人的顺序是，首先是已经合法占有租赁房屋的，其次，是已经办理登记备案手续的，最后，是合同成立在先的（）P
247、10ABCDE以上表述均正确（）P248。
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