土地估价报告

土地估价报告项目名称湘潭市中级人民法院委托的位于湘潭县云湖桥镇黄金村一宗工业用地土地使用权市场价值评估受托估价单位湖南湘信房地产估价有限公司与也估价报告编号（湘）湘信

（2021）（估）字第30401号提交估价报告日期2021年04月23日准的基础上，拟对全市征地包括水田、旱地、水浇地、宅基地、交通运输、水工建筑、园地、林地、农村道路、坑塘水面和未利用地等补偿标准整体上调30%其中，水田和基本农田的征地补偿标准上调约56%,充分体现了集约节约用地和保护水田与基本农田的用地原则征收集体建设用地、农村道路及坑塘水面等农用地，参照执行所在区域征地补偿标准征收荒山、荒地其他草地，参照执行所在区域征地补偿标准的50%征收裸地的补偿标准不超过所在区域征地补偿标准的30%o

3、产业政策1产业政策农业生产平稳发展全县实现农林牧渔业总产值

87.5亿元，增长

3.4%o全县粮食播种面积

9.04万公顷，粮食总产量

62.6万吨，下降

8.3%；蔬菜播种面积

1.92万公顷，蔬菜产量

60.1万吨，增长

9.4%；油料播种面积

1.05万公顷，油料产量

1.11万吨，增长

38.9%水产品产量

4.18万吨，增长

5.2%；禽蛋产量

1.85万吨，增长

3.5如全年出栏生猪

92.59万头，下降

3.2%；出栏牛

0.46万头，增长

12.2%；出栏羊

5.18万头，增长

8.6%规模工业稳步增长全县规模以上工业企业完成总产值

593.3亿元，增长

12.3%,完成规模工业增加值

168.7亿元，增长

7.8%,其中天易示范区完成规模工业增加值

129.3亿元，增长

13.5%,占全县规模工业增加值的比重为

76.7%全县规模工业企业实现主营业务收入

548.7亿元，增长

10.7%,o实现利润总额

19.0亿元,增长

17.1%建筑业发展平稳全县实现建筑业增加值

23.4亿元，增长

5.9%房屋建筑施工面积

273.4万平方米，增长

23.5虬其中新开工面积

164.9万平方米，增长

25.1%；房屋建筑竣工面积

183.0万平方米，增长

35.5%2税收政策税收政策方面，商品房开发中应交纳的税费，包括增值税、城市维护建设费、教育费附加、地方教育费附加、契税、印花税、土地增值税，土地使用税、企业所得税、房产税等增值税按增值收入9%缴纳；城建税按缴纳的增值税7%缴纳；教育费附加按缴纳的增值税3%缴纳；地方教育费附加按缴纳的增值税2%缴纳；土地增值税按国家规定标准计算；印花税按营业税的

0.03%缴纳；契税按土地价格的4%计湘潭市为配合控制房地产市场稳定发展，进一步加强房地产税收管理，规范个人房产和土地个人所得税征收行为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条和《中华人民共和国个人所得税法》及其实施细则的有关规定，个人转让房产和土地使用权属于个人取得财产转让所得，适应20%的比例税率缴纳个人所得税个人如果不能提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值和应纳税额的，对其个人所得税实行核定征收；另外为鼓励房屋租赁市场发展，降低个人及小规模纳税人增值税、房产税，减免印花税和城镇土地使用税，旨在通过税收政策调节市场二手房交易，鼓励房屋租赁市场发展

4、城市规划与发展目标

（1）城市规划发展战略促进市县专业化分工协作，走特色化发展的道路；发挥区位和文化自然景观资源优势，加快县城向宜居城市和创新型城市转型；以交通建设和“两型产业”培育为龙头，实现城乡融合的带状生态示范城市整体融入长株潭城市群，率先建成株-潭协同发展的“两型社会”标志区和引领区中心城区发展布局中心城区规划期内的发展方向及策略为“东进西联，中优南拓”“东进”依托天易示范区（湘潭部分），立足服务株潭，创造城市特色空间，打造湘潭县县城经济的核心增长点通过发展高端服务业和高端地产业，为周边企业提供高品质服务，搭建县城中心城区快速、高效融入长株潭城镇群经济体的动力平台“西联”是指联系县城和湘潭县的广大腹地通过发展面向“三农”的生产和市场服务和农业支撑服务业（包括湘莲基地、都市农庄休闲中心、绿色食品物流园、职业教育基地等）的建设，统筹广大的农村、农业及农民资源，促进城乡共同发展“中优”指以县政府为核心的现有城区的优化，包括商业服务设施的改造、人居环境的改善、市民休闲设施的增加、公厕等服务设施的配置等，提升现有城区的综合服务功能“南拓”指县城中心城区产业拓展方向未来将以107国道为轴线,逐步向南发展先进制造业、环保清洁技术等产业2发展目标湘潭县县城建设成为长株潭城市群向西南辐射的城乡统筹服务基地，体现“湖湘文化之源”特征的“资源节约型”和“环境友好型”的现代产业新城和旅游名城湘潭市的南部宜居城区

5、城市社会经济发展状况县域经济平稳增长全县实现地区生产总值

443.6亿元，增长

8.6%其中，第一产业增加值

51.2亿元，增长

2.6%；第二产业增加值

229.9亿元,增长

7.5%；第三产业增加值

162.5亿元，增长

12.9%按常住人口计算，人均地区生产总值51175元三次产业结构比为

11.5:

51.8:

36.7,第

一、

二、三次产业对经济增长的贡献率分别为

5.0%、

44.8%和

50.2%固定资产投资保持较快增长全县固定资产投资增长

13.5%其中工业投资

117.1亿元，增长

28.9%；基础设施投资

18.8亿元，下降

54.7%；高新技术产业投资

11.3亿元，增长

86.3%；房地产开发投资

36.2亿元，增长

28.3%o房地产市场较快发展全年商品房销售面积

101.4万平方米，增长

63.3%,其中住宅销售面积

95.2万平方米，增长

56.6%商品房销售额

47.4亿元，增长

106.1%,其中住宅销售额

42.2亿元，增长

94.5%消费市场持续活跃全县实现社会消费品零售总额

96.0亿元，增长

10.3%,其中限额以上法人批发零售、住宿餐饮企业实现零售额

15.1亿元,增长

14.6%o对外贸易快速增长全年进出口总额16860万美元，增长

512.9%,其中，进口总额205万美元，下降

36.5%；出口总额16655万美元，增长

586.0%全县有进出口实绩企业33家招商引资成果显著全年共签约新项目81个，其中投资规模亿元以上新项目22个实际引进境内省外资金

53.2亿元，增长

25.5%,实际利用外资12089万美元,增长

40.1%□交通建设上新台阶全年完成交通基础设施建设投资

10.71亿元，其中干线公路建设

7.17亿元，农村公路建设

2.31亿元，农村公路养护

1.23亿元完成2018年脱贫攻坚自然村通水泥路109公里，窄路加宽160公里,完成会车平台960个；完成安防工程219公里，危桥改造10座建制村通客车率达100%莲花大道、青山大道、白马公路等干线公路建设稳步推进,射埠互通至乌石红色旅游公路一期（德怀大道）主体工程建成通车旅游产业蓬勃发展全年接待游客

957.9万人次，增长

17.9%,实现旅游综合收入

86.8亿元，增长

71.2%；其中境外入境游客

1.85万人次，实现境外入境旅游收入2034万元财政收入结构优化全年完成财政总收入287110万元，增长

0.2%其中税收收入209789万元，增长

21.0%,占财政总收入的比重为

73.1%,较上年提高

12.6个百分点金融市场运行稳健年末全县金融机构本外币各项存款余额

431.0亿元，增长

7.6%,其中居民储蓄存款

339.1亿元，增长

5.4%；本外币各项贷款余额

310.7亿元，增长

27.7%综合考虑以上影响地价一般因素，经分析受宏观经济因素、国家土地政策、城市化进程的加快及房地产投资资金向

二、三线城市因素的共同影响，随着城市基础设施的进一步完善，湘潭县的地价总体水平在短时间内会比较平稳

2、区域因素⑴地理位置委估宗地位于湘潭县云湖桥镇黄金村，临乡村无名道路，距湘潭火车站约20公里，地理位置较差⑵交通条件公共交通估价对象位于湘潭县云湖桥镇黄金村，临乡村无名道路，周围无公交车经过，交通便利度较差公路省、市、县道及城区道路已基本形成路网铁路区域内无专线铁路航空长沙黄花机场为国家级机场，经许广高速、长芷高速可直达机场，区域距离机场约60公里⑶基础设施条件供电供电系统主要依赖省电网供电，局部地区由小型水电站供电，用电供应力80%以上供水区域内供水主要来自水库、河流，区域供水保证率大于80%排水排水畅通通讯湘潭县已建成固定、移动通讯网，区域在电信、移动、联通等通讯网覆盖之内，线路畅通公用配套设施条件区域所在位置为乡村，位置较差，区域内公用设施待完善，区域内学校、酒店、超市、银行等配套设施不齐全⑷环境条件区域属湘潭县，无大型污染性企业，环境条件较好，无洪涝灾害危险区域内地质状况较好，无地质灾变发生⑸产业集聚状况区域内自然环境较好，工业氛围较差，工业聚集度较差⑹规划限制城市规划对宗地所在区域无特殊规划限制条件

3、个别因素影响宗地的个别因素主要指与土地利用直接有关的宗地自身条件，包括土地位置、土地面积、土地用途、土地形状、地形地质条件、土地使用年限、土地利用条件、基础设施条件等⑴宗地位置估价对象位于湘潭县云湖桥镇黄金村，临乡村无名道路⑵宗地面积根据土地使用权人湖南省湘大王农业科技发展有限公司提供的《国有土地使用权证》，估价对象土地用途为工业用地土地总面积

20202.10平方米，本次评估的土地总面积

20202.10平方米⑶土地用途及使用年限根据《国有土地使用权证》，估价对象土地规划用途为工业用地，本次评估用途与规划用途一致；批准使用终止日期2064年10月22日，至估价期日止，已使用

6.48年，剩余使用年限

43.52年⑷临街状况临乡村无名道路⑸宗地形状根据估价对象的宗地图，宗地形状为不规则长条形⑹地质条件宗地所在区域，地质条件较好，宗地无异常地质现象，地基承载力一般⑺地形、地势条件宗地所在位置地质条件一般，地形有坡度⑻土地使用者估价对象土地使用权人为湖南省湘大王农业科技发展有限公司⑼容积率容积率未知，根据最有效利用原则，本次评估设定宗地容积率

1.0⑩基础设施条件估价对象实际土地开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），宗地内场地未平整；此次评估设定土地开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），宗地内场地未平整通路宗地临乡村无名道路；通电接市政供电网络，供电保证率约80%；排水状况未雨污分流制，未与市政排水管网相连；供水状况接市政供水网络，供水保证率约80%；通讯在市政通讯网覆盖范围内，线路通畅；估价对象的宗地地势平坦，地质条件好，面积适中，规划用途为工业用地，城市规划近期前景一般，作为设定用途符合最有效利用原则，个别因素对宗地未产生有利影响第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据

（一）国家相关法律、法规及行政规章

1、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号），自2016年12月1日起施行；

2、《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；

3、《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；

4、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；

5、《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第74号,2007年10月28日）；

6、《中华人民共和国城镇国有出让土地使用权出让出让暂行条例》（国务院令第55号，1990年5月19日）；

7、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发［2008）3号，2008年1月3日）；

8、《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号，2014年5月22日）；

9、国土资源部《招标拍卖挂牌国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令，2007年9月28日）；

10、《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号发布）；

11、《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）；

12、《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号，1997年4月23日）；

13、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号,1993年12月13日）；

14、财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税［2016）36号，2016年3月23日）；

15、财政部、国家税务总局《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，2016年4月27日）；

16、财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006）21号，2006年3月2日）；

17、财政部、国家税务总局《关于调整增值税税率的通知》（财税［2018）32号，2018年4月4日）；

18、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释［2018］15号）

（二）地方政府及有关部门颁布的法规规章及相关文件

1、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（湖南省第九届人民代表大会常务委员会公告第36号，2000年3月31日；根据2012年3月31日湖南省第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于按照行政强制法的规定修改部分地方性法规的决定》修正）；

2、《湖南省城镇国有出让土地使用权出让和出让实施办法》（湖南省人民政府令第152号，2002年3月19日）；

3、湖南省人民政府《湖南省土地市场管理办法》（湖南省人民政府令第195号，2005年1月20日）；

4、湖南省人民政府《关于进一步加强节约集约用地的意见》（湘政发

（2016）10号，2016年5月27日）；

5、湖南省地方税务局《关于加强土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告2015年第4号）；

6、《湖南省教育费附加和地方教育附加征收管理办法》（湖南省人民政府令第218号，2007年12月31日）；

7、湖南省财政厅、国家税务总局湖南省税务局《关于明确地方教育附加征收标准的通知》（湘财综［2018）35号，2018年10月24日）

（三）采用的技术规程及标准

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014,2014年7月24日）；

2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015,2015年12月1日）；

3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007,2007年8月10日）；

4、《城镇土地分等定级规程》［中华人民共和国国家标准GB/T18507-2014,2014年12月1日］;

5、《城市用地分类与规划建设用地标准》［中华人民共和国国家标准GB/T50137-2011,2012年1月1日］

6、《湘潭县基准地价更新工作报告》（基准日2019年10月31日）

（四）委托方提供的资料

1、《湖南省湘潭市中级人民法院执行裁定书》

（2021）湘03执43号;

2、估价对象《国有土地使用权证》［潭国用

（2016）第A040001号］复印件；

3、估价对象《他项权证》复印件

（五）评估人员现场勘查、市场调查收集的相关资料

1、估价对象现状利用资料（估价对象照片、位置示意图）；

2、估价对象所处区域土地利用现状、基础设施、公用设施、环境状况等资料；

3、估价对象自身条件资料，包括四至、形状、地形、宽度、深度等；

4、估价对象所在区域土地市场交易情况

二、土地估价

（一）估价原则根据《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2014）等技术性规范，本次估价遵循的估价原则包括

1、合法原则估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提

2、最有效使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是该估价对象的效用作最有效发挥为前提的此次估价对象设定用途为工业用地，在评估中就充分考虑该类用地的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学的土地价格

3、替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的土地价格也同样遵循替代规律，即同类具有替代可能的土地价格相互牵制换言之，具有相同使用价值、有替代可能的估价对象之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致

4、供需原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需求大于供给，价格就会提高，反之，价格就会降低由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成不完全竞争的市场在评估中我们充分考虑了土地市场的供求状况对地价的影响

5、贡献原则不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定

6、预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来过去收益的重要意义土地估价报告第一部分摘要

一、估价项目名称湘潭市中级人民法院委托的位于湘潭县云湖桥镇黄金村一宗工业用地土地使用权市场价值评估

二、委托估价方名称湘潭市中级人民法院委托估价方与权利人关系委托方为执行案件方，权利人为湖南省湘大王农业科技发展有限公司委托估价方与估价对象土地使用者的关系不是同一单位

三、估价目的根据委托方提供的《湘潭市中级人民法院委托书》【2021湘03执43号】，需对湘潭市中级人民法院委托的位于湘潭县云湖桥镇黄金村一宗工业用地土地使用权市场价值评估，为委托方在案件执行过程中确定财产的处置价提供参考依据

四、估价期日2021年04月15日

五、估价日期2021年04月15日至2021年04月23日

六、地价定义估价对象为湖南省湘大王农业科技发展有限公司所有位于湘潭县云湖桥镇黄金村一宗国有出让工业用地，根据估价目的及估价依在于为推测未来的收益变化动向提供依据因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以及未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格

（二）估价方法根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法（含基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数修正法）等估价方法的选择直接关系到估价结果的准确性，一般来说，应以《城镇土地估价规程》为基本依据，根据当地地产市场发育实际状况，结合估价对象的具体特点、土地用途及估价目的，并对委托估价方提供的和评估人员勘查收集掌握的资料进行分析，在此基础上选择适当的估价方法根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法（含基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数修正法）等估价方法的选择直接关系到估价结果的准确性，一般来说，应以《城镇土地估价规程》为基本依据，根据当地地产市场发育实际状况，结合估价对象的具体特点、土地用途及估价目的，并对委托估价方提供的和评估人员勘查收集掌握的资料进行分析，在此基础上选择适当的估价方法

1、市场比较法市场比较法是以根据替代原理，将待估土地与在较近时期内已发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、估价期日、区域以及个别因素等差别修正得出待估土地在估价期日的地价方法估价对象位于湘潭县云湖桥镇黄金村，近期湘潭县同类级别相同用途的划拨交易案例甚少，故不宜选用市场比较法

2、剩余法剩余法（待开发），是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等,以价格余额来估算待估土地价格的方法待估宗地利用现状为未开发建设工业项目用地，开发完成后一般未自持，难以获取类似物业不动产售价，不适宜选用剩余法（待开发）

3、公示地价系数修正公示地价系数修正法包括基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数修正法由于湘潭县未制定标定地价体系，因此，可选用公示地价系数修正法即其中的基准地价系数修正法估价对象用途为工业用地，位于湘潭县云湖桥镇黄金村，属于湘潭县基准地价覆盖范围之内，湘潭县人民政府于2019年10月31日已更新了基准地价体系，已建立完整的基准地价体系可供使用，故可采用基准地价系数修正法评估

4、成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法估价对象用途为工业用地，使用权类型为出让，土地增值收益较少，纯成本价格能很好的反应其市场价值，故可采用成本逼近法评估

5、收益还原法收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价格）的一种方法估价对象为房地产开发用地，现实收益和预期收益难以剥离，且周边缺少类似不动产租赁案例，难以确定估价对象客观年租金，故此次评估不宜采用收益还原法评估评估人员通过实地查勘，认真分析调查收集到的资料，根据估价对象的实际情况，结合本次报告评估目的，确定采用公示地价系数修正法和成本逼近法两种方法评估估价对象的价格

（三）估价结果

1、估价结果可信度分析本次估价根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）,结合本次评估目的和工业用地特征，我们收集了可靠的估价资料，选用了公示地价系数修正法和成本逼近法两种适宜的估价方法估价对象属于湘潭县基准地价覆盖范围之内，湘潭县人民政府于2019年10月31日已更新了基准地价体系，已建立完整的基准地价体系可供使用，且估价对象用途为工业用地，土地增值收益较少，纯成本价格能很好的反应其市场价值的地价方法，其评估结果可信度高

2、地价确定的方法估价对象分别采用了公示地价系数修正法和成本逼近法进行测算，公示地价系数修正法测算的结果为

162.42元/平方米，成本逼近法测算的结果为

197.20元/平方米，两种方法从不同的角度均能反映估价对象的价值,且两种评估方法的评估结果差异较小（小于25%）本次采用公示地价系数修正法和成本逼近法评估结果的简单算术平均值作为估价对象的估价结果较为合理则湖南省湘大王农业科技发展有限公司拥有的位于湘潭县云湖桥镇黄金村的一宗工业用地土地使用权价格如下评估结果一览表公示地价系数^^成本逼近法（元^^立面积地价（元用途土地面积（ill2）正^（方m2）上也总价（万元）/Ill2）/Ill2）工业用地

20202.

10162.

42197.20180（取整）

363.

643、估价结果经估价人员现场查勘和对所收集的资料进行整理分析，结合对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，测算出估价对象在估价期日2021年04月15日，满足全部地价定义条件下的国有土地使用权价格评估结果为（具体结果见《土地估价结果一览表》）土地总面积

20202.10平方米总地价

363.64万元大写叁佰陆拾叁万陆仟肆佰元整立面积地价宗鞠号国有土1也使用权论证号用途土地面积（m2）总地价（万元）（元/rtf）1潭国用

（2016）第1（M0001号工业照也

20202.

10180363.64（币种人民币）

三、估价结果和估价报告的使用

（一）估价的前提条件和假设条件

1、土地使用权属合法；

2、委托方合法取得土地使用权，并已经支付有关税费，任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规；

3、估价对象按估价设定用途得到最有效持续利用；

4、在估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；

5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规；

6、土地使用条件符合价格定义的规定；

7、委托方对提供资料的真实性负责

（二）估价结果和估价报告的使用

1、本估价报告和估价结果依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国土资源部《城镇土地估价规程》等法律、法规的规定发生法律效力；

2、本估价报告和估价结果仅供委托方了解涉案土地使用权价值时使用，不得用于其他目的，《土地估价技术报告》不提供给委托方，由估价机构保管存档；

3、本估价报告和估价结果的有效使用期为一年，即2021年04月23日——2022年04月22日；

4、本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，湖南湘信房地产估价有限公司对估价报告及估价结果拥有解释权未经本公司书面同意，本评估报告书的全部或一部分不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式向第三者提供报告全文或其中内容；

5、本报告估价结果，需经两名以上含两名注册土地估价师签名、土地估价机构盖章后方能生效本报告必须完整使用尤其是价格方为有效，对仅使用本报告中的部分内容所导致的可能发生的损失，受托估价机构不承担任何责任

6、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任估价机构不承担违规使用本估价报告和估价结果的法律责任三需要特殊说明的事项

1、有关资料来源及未经实地确认或无法确认的资料和估价事项1委托估价方提供了估价对象的《国有土地使用证》复印件，但我们未向发证机关进行核实本估价报告所依据的土地权属文件等资料由委托估价方提供2估价对象区位条件、地产市场交易资料、土地利用现状照片等由估价人员现场踏勘取得，3区域经济发展状况、统计数据、城市规划资料、基准地价资料、估价中的相关参数资料等评估相关资料由估价人员通过查阅政府部门相关文件及公开媒体资讯等途径取得4湖南湘信房地产估价有限公司估价人员结合执业经验，对上述相关评估资料的真实性、合法性、有效性、适用性进行了尽职核实和专业判断5委托估价方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责

2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项

（1）估价对象的土地面积与土地利用条件以委托方提供的资料为依据，若土地面积和土地利用条件发生变化，评估结果应作相应调整

（2）本报告评估结果是估价对象在公开市场条件下满足地价定义的地产现值对国家宏观经济政策发生重大变化、地产市场的剧烈波动、城市规划改变以及城市基础设施开发可能引起的地价巨大变化和宗地土地用途的改变，评估中未作考虑如发生上述变动，建议咨询估价机构后重新估价

（3）根据委托估价方提供的资料及估价人员现场查勘结果，估价对象于估价期日土地利用现状为林地根据本次评估目的，本次评估范围仅为国有建设用地使用权，不含地上建构筑物，且本次评估未考虑地上建构筑物对价值的影响

3、估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理

（1）我们此次评估以土地使用权人完全拥有估价对象土地使用权为前提，并未涉及与估价对象有关的抵押及负债；

（2）本报告中数据全部采用计算机连续运算得出，由于在技术报告中的计算方式数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此可能出现个别等式左右两边不完全相等的情况此为正常情况，不影响计算结果及最终评估结论的准确性；

（3）其他需要特殊说明的问题1）本评估报告中涉及的土地权属、土地用途、土地面积等以估价对象《国有土地使用权证》（潭国用

（2016）第A040001号）为依据；2）建议定期（半年或一年）或者在房地产市场价格变化较快时对本估价对象市场价值进行再评估；3）本报告所示货币种类为人民币第四部分附件

1、《湘潭市中级人民法院委托书》2021湘03执43号复印件;

2、估价对象位置示意图；

3、估价对象实地查勘照片；

4、《国有土地使用权证》潭国用2016第A040001号复印件；

5、《不动产登记证明》潭他项2016第0676号复印件；

6、估价机构及估价人员执业资质证书复印件；

7、估价机构营业执照复印件据，结合委托方提供的资料及估价人员现场勘查，确定在估价期日时的地价定义如下此次评估土地价格的估价期日为2021年04月15日估价对象位于湘潭县云湖桥镇黄金村，实际土地开发程度为宗地外围“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），宗地内场地未平整根据估价对象《国有土地使用权证》［宗地权证编号为潭国用

（2016）第A040001号］,土地使用权类型为出让，土地登记用途为工业用地，土地使用权终止日期为2064年10月22日，土地剩余使用年限分别为

43.52年根据委托估价目的，结合最有效利用原则，本次评估设定估价对象土地用途为工业用地，土地使用权类型为出让地，土地剩余使用年限

43.52年，设定容积率

1.0,设定土地开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），宗地内场地未平整综上所述，此次评估的土地价格是指估价对象于评估基准日2021年04月15日，在规划利用条件下，满足上述设定的土地利用指标，土地用途、土地使用年限、土地开发程度及无任何他项权利限制的国有出让土地使用权价格本次评估地价定义详见下表估价对象地价定义一览表日上也使用设定与加蝇产权证证号I■期日的登估价期日螭估价嫔士1妍潮I途新途使用年限（年）士1也联僦发柳吃翎率潭国用2016第1上工蜥地

43.52年,一平朝一平

1.0A010001号工研地注“五通一平”指宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），红线内场地平整

七、估价结果经估价人员现场查勘和对所收集的资料进行整理分析，结合对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，测算出估价对象在估价期日2021年04月15日，满足全部地价定义条件下的国有土地使用权价格评估结果为（具体结果见《土地估价结果一览表》）土地总面积:

20202.10平方米总地价

363.64万元大写叁佰陆拾叁万陆仟肆佰元整宗地编号《国有土地使用权设证号用途土地面积（m2）单位面积地价（元/nf）总地价（万元）1潭国用

（2016）第A040001号工业用地

20202.

10180363.64（币种人民币）

八、土地估价师签字姓名资格证号签字曹持文伟群

九、土地估价机构湖南湘信房地产估价有限公司（机构公章）估价机构法定代表人签字2021年04月23日土地估价结果一览表估价机构湖南湘信房地产估价有限公司估价报告编号（湘）湘信

（2021）（估）字第30401号估价期日2021年04月15日估价目的执行案件估价期日的土地使用权性质出让用地估价期日的用途容积44估价期日实估价期日的权利宗地剩余土地使用总地价/万宗地名称产权证证号证教（或批实际际土地开发估价设定土面积/m单位面积地备注人编号实际设定规划设定年限/年元准）程度地开发程度价/元/mJ湖南省湘大王农用业用业湘潭县云湖桥镇黄金村潭国用

（2016）笫色衿技发展有限1工业用地地地/

01.0五通未平五通未平

43.52年

20202.

10180363.64宗地A040001号公司工工注“六通”是指通路、通电、供水、排水、通气、通讯

一、上述土地估价结果的限定条件

1、土地权利限制估价对象土地所有权归国家所有，土地使用权人为湖南省湘大王农业科技发展有限公司，土地使用权类型为国有出让

2、基础设施条件估价对象土地实际开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），宗地内场地未平整

3、规划限制条件

（1）宗地用途工业用地

4、影响土地价格的其他限定条件无特殊限制

二、其它需要说明的事项

1、报告中有关法律性文件及证明材料由委托方提供，本公司不承担因材料不真实而造成的一切法律责任

2、本评估报告有效期自提交评估报告日2021年04月23日至2022年04月22日一年内有效

3、本评估报告中的一些预测数据并未考虑未来不可预测、不可抗力或偶然事件因素的影响

4、土地面积以委估宗地《国有土地使用权证》为依据

5、上述估价结果中不包含法定优先受偿权、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用

6、本报告所示货币种类为人民币

7、估价结果仅限于为本报告设定的估价目的服务设定估价对象基础设施条件表宗地内平整状况周围道路状况供电状况排水状况供水状况通讯状况供气状况宗地红线内场地平接市政供电网络，供电保证率约未雨污分流制，未与市政排接市政供水网络，供水接市政通讯网，且通讯未接市政燃临乡村无名道路整80%水管网相连保证率约80席线路畅通气网估价机构湖南湘信房地产估价有限公司年月日20210423第二部分估价对象界定

一、委托估价方名称湘潭市中级人民法院委托估价方与权利人关系委托方为执行案件方，权利人为湖南省湘大王农业科技发展有限公司委托估价方与估价对象土地使用者的关系不是同一单位

二、估价对象本次估价对象为湖南省湘大王农业科技发展有限公司所有位于湘潭县云湖桥镇黄金村一宗国有出让工业用地的土地使用权公开市场价格，土地总面积

20202.10平方米，土地用途为工业用地，本次估价对象仅为土地，未包括地上设施

三、估价对象概况

1、土地登记状况估价对象来源及历史沿革估价对象土地使用权由湖南省湘大王农业科技发展有限公司取得，并取得由湘潭县国土资源局登记颁发的《国有土地使用权证》［潭国用2016第A040001号］估价对象土地登记状况如下⑴使用权人湖南省湘大王农业科技发展有限公司⑵《国有土地使用权证》编号为潭国用2016第A040001号⑶座落湘潭县云湖桥镇黄金村⑷地号GS00006⑹用途为工业用地，本次评估用途与登记用途一致⑺使用权类型出让⑻使用权面积权证登记土地使用权面积为

20202.10平方米，本次评估面积与登记面积一致⑼宗地使用权终止日期商业2064年10月22日日，至估价期日止，土地剩余使用年限

43.52年⑩登记机关湘潭县国土资源局11登记日期2016年02月03日委估宗地四至为南临乡村无名道路，东临林地，西临林地，北临林⑫地

2、土地权利状况⑴估价对象的土地所有权状况估价对象土地所有权为国有；⑵估价对象的土地使用权状况估价对象土地使用权由湖南省湘大王农业科技发展有限公司取得，出让面积为

20202.10平方米；并取得由湘潭县国土资源局登记颁发的《国有土地使用权证》［潭国用2016第A040001号］;⑶他项权利状况根据委托方提供的资料，估价对象已设置抵押权登记，土地他项权利人为湘潭企业融资担保有限公司，证书编号为潭他项2016第0676号;4限制权利状况估价对象已被湘潭市中级人民法院查封，查封文号为2021湘03执43号;⑸使用权类型与使用年限估价对象于估价期日时土地使用权类型为国有出让用地，批准使用终止日期2064年10月22日，至估价期日止，已使用

6.48年,剩余使用年限

43.52年

3、土地利用状况⑴土地利用现状据估价人员现场查勘，估价对象现状条件下为待开发用地，实际土地开发程度达到宗地外围“五通”通路、通电、供水、排水、通讯，宗地内场地未平整地上有数栋砖木结构建筑物，无人居住使用，建设年代未知⑵规划利用状况委托方未提供相关规划利用资料

四、影响地价的因素说明一一般因素

1、城市基本状况湘潭县位于长江中游平原与江南丘陵的交错地带，西靠雪峰古陆北东缘，东滨湘江，涟、涓两水自西南向东北贯穿其境，地貌轮廓为西北、西南、东南三面高，中部和东北部低最高为西南的昌山，海拔

755.1米，最低为湘江沿岸原九华的万家塘，海拔

33.2米，相对高差为

721.9米，地势比降为10%,造成平原、岗地、丘陵、山地四种地貌俱备，以平原、岗地为主其中平原占湘潭县总面积的

39.54%o岗地占

35.21%丘陵占

18.61%山地占o

6.64%o县境属湘中丘陵，地势由西南向东北倾斜西南部群山绵延,昌山为县境最高峰，海拔

755.1米，系南岳七十二峰之一西部乌石峰凌空耸峙，海拔437米，有乌飞将近月，石乱欲撑天之势东南部晓霞山脉绵延南北50公里，云集天马山、琵琶山、晓霞山、紫荆山四座高峰北部仙女山，海拔311米，层峦叠翠，秀色一方县境中部沿涓水、北部沿涟水形成肥沃的河谷平原，东北由湘江、涓水、涟水汇注，形成湘潭盆地湘潭县属亚热带季风湿润气候，冬夏两季长，春秋两季短，暑热期长,严寒期短，热量充足，雨水集中，光、温、水空间分布差异小，灾害性天气较多，具有明显的大陆性气候特征年均温

16.7-

18.3℃,1月均温在5T左右，7月均温在3CTC左右，极端最高气温

41.2℃,极端最低气温-

12.UC年平均降水日150天，年平均降水量1300毫米年均日照时数1584-1885小时，无霜期273天

2、不动产制度与不动产市场状况1土地制度在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有期限的出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价2地价政策根据全市经济社会发展水平、居民消费价格指数以及人均可支配收入等情况，遵循统筹兼顾、调幅适中、尊重民意的原则，在现行征地补偿标。