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知》（国税发［2023）187号），房地产开发企业销售已装修的I房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本但应注意，房地产开发企业销售精装修商品房中与否包括电视机、电冰箱、洗衣机、电脑、床、沙发等家用电器和家俱电视机、电冰箱、床、沙发等家电、家俱，不是规范意义上建筑装饰工程作业的装饰材料，不构成建筑实体，不能在“开发成本一建筑安装成本”中列支纳税人列支的装修费用（尤其是家电家俱类），应按照《商品住宅装修一次到位实行细则》中的规定配置原则进行核查，不在规定原则内的不得列支
③有关对房地产开发企业质量保证金的处理房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据有关协议约定或其他形式约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金会在后明年度支付作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票时，按发票所载金额予以扣除；未开具发票日勺，扣留的质保金不得计算扣除
④验证建筑安装工程费支出与否异常审核时，应参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出与否异常加强预警值管理，对超过建筑安装工程预警值的，应认真审核纳税人提供的规划立项、监理部门汇报、施工变更图纸、工程预（概）算书、工程结（决）算书等材料，并重点开展纳税评估，责成企业如实申报；对明显高于预警值（超过10%）,又无合法理由的，清算时可按预警值为基础核定扣除（要有关键性证据突破）
3.针对土地增值税清算审核中基础设施费用的鉴证
（1）清算鉴证内容国税发
[2023]132号第三十四条规定基础设施费的审核，应当包括下列内容
（一）审核各项基础设施费与否获得合法有效的凭证
（二）假如有多种开发项目，基础设施费与否分项目核算，与否将应记入其他项目的I费用记入了清算项目
（三）审核各项基础设施费与否具有其他企业的费用
（四）审核各项基础设施费与否具有以明显不合理的金额开具的各类凭证
（五）审核与否将期间费用记入基础设施费
（六）审核有无预提欧I基础设施费
（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用与否存在明显异常
（八）审核基础设施费和公共配套设施应承担各项开发成本与否已经按规定分摊
（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除与否符合有关税收规定
（2）清算鉴证重点及注意事项房地产开发企业开发建造的I与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼稚园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按如下原则处理
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
②建成后免费移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除属于多种房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多种项目可售总建筑面积的比例或其他合理的措施，计算确定清算项目时扣除金额
4.针对土地增值税清算审核中开发间接费用的I鉴证
（1）清算鉴证内容国税发
[2023]132号第三十五条规定开发间接费用的审核，应当包括下列内容
（一）审核各项开发间接费用与否获得合法有效凭证
（二）假如有多种开发项目，开发间接费用与否分项目核算，与否将应记入其他项目的费用记入了清算项目
（三）审核各项开发间接费用与否具有其他企业的费用
（四）审核各项开发间接费用与否具有以明显不合理的金额开具日勺各类凭证
（五）审核与否将期间费用记入开发间接费用
（六）审核有无预提的开发间接费用
（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，与否在本项目中予以剔除（A）在计算加计扣除项目基数时，审核与否剔除了已计入开发成本的借款费用
（2）清算鉴证重点要关注“开发间接费用”以及“管理费用”科目，由于有时企业对成本或费用把握不准，把应当计入管理费用的成本计入开发间接费用科目要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断要重点关注金额较大的成本费用，调取工作底稿或查看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等状况，从而判断其真实性对于纳税人预提的开发成本，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目与否对时，与否有成本多提的状况存在对于滚动开发日勺房地产企业在开发过程中，还应分项目进行核算，出具分项目的决算汇报查对与否有串用开发成本的状况对于“开发成本”科目，还应查看建筑协议，确认协议工程造价，关注协议中明确的建筑工程款、材料费用等,注意企业与否有反复列支材料价款如将购进的材料已列入成本后收到建筑商的发票中包括材料款后再次计入成本等现象
（3）注意事项根据收款方的性质、支付款项的I内容，确定收到票据欧I类别A、假如对方单位是经营性企业（建筑企业、设计院、运送队、材料供货商、监理企业），就必须提供税务局监制的发票B、假如对方是行政机关（房屋土地局、规划局等）或政府行政管理机构（质检站、测绘站、消防局、市容管理等），应提供行政事业性收据C、假如是征地及拆迁赔偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证（协议协议、收据），应具有对方单位或个人签章要件D、对于其他的I白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的I凭证房地产开发一般既包括土地的开发又包括房屋及配套设施日勺开发，这两项开发的成本在房地产开发企业进行财务会计核算时都计入“开发成本”科目为了便于操作，将两者放在一起做为房地产开发成本加以解释这样，不仅合用于只进行土地开发的状况，也合用于既进行土地的开发又进行商品房建设的状况在计算增值额时，房地产开发成本按纳税人房地产开发项目实际发生的成本予以扣除即在确定扣除项目时，容许按实际成本进行扣除开发成本中的各项明细项目的划分核算，应直接按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实行细则》中规定的房地产开发成本各项类别进行对应，需要重点确认的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费用，按实际发生额据实扣除
三、鉴证环节按国家税务总局有关印发《土地增值税清算管理规程》目勺告知，对于符合清算条件房地产开发企业项目在清算期限内进行清算鉴证，详细环节为
1、搜集房地产开发企业提供的基础资料1营业执照副本复印件；2税务登记证国、地税副本复印件；3《土地增值税项目登记表》复印件；4《建设用地规划许可证》复印件；5《建设工程规划许可证》复印件；6《销售许可证》复印件；7《建设工程动工证》复印件；8《国有土地使用证》复印件；9合作开发协议；10项目竣工清算报表；11项目提议书日勺批复；12房屋土地管理局测绘面积汇报书；13商品住房建筑面积状况明细表；14商品住房建筑面积状况明细表〈附表〉；15已竣工开发项目成本表；16清算项目的工程竣工验收汇报17直接转让土地使用权的转让协议；18清算项目的预算、概算书、项目工程协议结算单；19销售商品房有关证明资料，以商品房购销协议登记表并加盖公章的形式,包括销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；获得实物收入也应提交评估汇报；20与转让房地产有关的I完税凭证，包括已预缴的土地增值税、已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；21可以按清算项目支付贷款利息的有关证明；22上缴土地转让金收据复印件；23清算土地增值税书面申请；24土地增值税清算告知书；25土地增值税清算受理告知书；
2、搜集工程决算有关的资料1同意的设计文献；2工程施工协议、补充协议或施工协议书；3工程施工图纸工程竣工后按规定要在该施工图上加盖“竣工图”标识，设计变更大欧I、必须重新绘制竣工图；4设计变更图纸、设计变更签证单；5隐蔽工程记录、吊装工程记录；6施工过程中双方签证资料；7工程地质勘察汇报；8工程预、决结算书；9建设单位提供材料明细表、工程量清单；
（10）建设单位预付工程款、垫付款明细表；
（11）招标文献、招标答疑；
（12）施工单位投标书（包括技术标和商务标）；
（13）施工单位资质证书等；
（14）需要提供的财务帐证表等资料；
（15）市场价格信息、以及有关省、市文献及其他有关的技术经济资料等；
（16）建筑工程预算定额、工程量清单、消耗量定额及其他需要提供的资料
3、实地勘察根据国税发
[2023]132号第二十八条中的第五项，详细审计时，实地查看、问询调查和核算，确定项目详细所在地，详细建筑构造，有无装修等剔除不属于清算项目所发生日勺开发成本和费用
4、调查、取证现场勘验并与竣工图纸进行仔细比较，核算变更部分与否与现场实际状况吻合，对隐蔽工程进行随机抽样选点检查核算，波及装饰工程部分必须进行现场丈量
5、计算清算鉴证组先查对施工单位报来决算的工程量，检查工程量与否有反复计算、漏算、予以核减另首先，看施工单位报来的工程决算套用定额与否合理，反复计算部分予以剔除，漏算部分予以核增，多算部分予以扣减对业主、监理在施工过程中有些不合理的经济签证予以否认（尤其是重要装饰材料和重要安装材料）
6、协商对某些有争议日勺项目与价格，需经建设单位、施工单位、地方税务局、清算鉴证服务机构四家在一起方共同协商，本着“客观公正、公平合理、实事求是”日勺原则，逐项处理
7、汇总在各个单项工程审计完毕后，分别汇总计算工程直接费，根据当地建筑工程造价管理部门确认的工程类别确认书，逐项计算“四项费用”综合费
8、定案假如建设单位、施工单位均无异议，由专业技术人员草稿报清算鉴证服务组进行三级复核，三方均无异议，即定案表上签字、盖章
9、汇报对定案汇总成册，出具鉴证汇报对有关资料装订成册，分别交安庆市地方税务局、房地产开发企业、征询机构归档保管
四、重要技术措施及技术人员组织保证针对本次重点清算鉴证的的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费用，我们确定了如下技术措施，以保证清算鉴证工作的质量
1.全面审查法逐
一、全面、细致地对搜集资料进行审查，该措施虽然工作量大，但质量较高
2.重点审查法对于构成“四项费用”成本的各项费用
（1）审核各项开发间接费用与否获得合法有效凭证
（2）假如有多种开发项目，开发间接费用与否分项目核算，与否将应记入其他项目的I费用记入了清算项目
（3）审核各项开发间接费用与否具有其他企业的费用
（4）审核各项开发间接费用与否具有以明显不合理的金额开具的各类凭证
（5）审核与否将期间费用记入开发间接费用
（6）审核有无预提日勺开发间接费用
（7）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，与否在本项目中予以剔除
（8）在计算加计扣除项目基数时，审核与否剔除了已计入开发成本的借款费用
3.分解对比审查法这是把一种单位工程按直接费和间接费进行分解，然后再把直接费按分部分项进行分解或把材料消耗量进行分解，分别与审查的原则结算或综合指标进行对比的措施如发现某一分部工程价格相差较大，再深入对比其分项详细子目，对该工程量和单价进行重点审查此法的特点是一般不需翻阅图纸和重新计算工程量，审查时可选用1〜2种指标即可，既快又对时
4.原则预算审查法对于所有采用原则图纸或通用图纸施工的工程，以事先编制原则预算为参照审查结算的一种措施采用原则设计图或通用图纸施工的I工程，在构造和做法上一般相似，只是由于现场施工条件的不同样有局部的变化这样的工程结算就不需逐项详细审查，可事先集中力量编制或全面详细审查原则图纸的预算，作为原则预算，后来凡采用该原则图纸或通用图纸的工程，皆以该原则预算为准，对照审查局部修改的部分单独审查即可这种措施日勺长处是审查时间短，效果好该措施针对清算项目中的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发问接费”这四项费用，每平方米建安成本扣除额，明显高于安庆地方税务局《分类
二、房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作的质量保证方案一组织保证我企业如能竞投成功，参与本次安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务工作，我们将结合服务项目详细状况和有关资料，并在充足理解被服务项目内容的基础上，我企业将组建强有力的清算鉴证服务小组在项目审核期间将集中力量，抽调思想作风正派、业务素质高、审核工作经验丰富的强有力的专业技术人员投入本项目服务工作初步确定详细负责项目清算鉴证工作的人员详见该方案”项目管理机构配置状况”中的人员配置状况保证做好清算鉴证服务工作的前期准备、中期清算鉴证工作和后期有关文献、汇报的出具及资料整顿归档工作二清算鉴证程序质量控制1审核人员应熟悉送审资料，进行施工现场勘察必要时可召集委托方、发包方、承包方共同会商，就审核前有关问题抵达明确意见，并形成书面的会议纪要，用以共同遵守2审核过程中遇有不明确或持有异议的问题，应与委托人获得联络，会同发包方、承包方到施工现场查勘和取证3推行沟通制度一是审核人员之间随时进行内部沟通，加强互相配合,互通信息，分工协作；二是项目负责人与发包方随时进行沟通；三是项目组与委托单位、承包方有关人员互相沟通，对双方意见分歧进行磋商，以抵达共识，制定合理的处理方案4执行企业各项技术措施，严格执行三级复核程序房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无合法理由无法举证日勺
5.筛选法筛选法是统筹法的一种同类建筑工程虽然面积、高度等项指标不同样，不过它们欧I各分部分项工程的单位建筑面积日勺各项数据变化却不大因此，可以把建筑各分部分项工程的数据加以汇集、优选归纳出其单位面积上的工程量、价格及人工等基本数值，作为此类建筑的结算原则以此类基本数值来筛选建设工程结算的分部分项工程数据，如数值在基本数值范围以内则可以不审，否则就要对该分部分项工程详细审查假如说所审查的I结算的建筑原则与“基本数值”所合用的建筑原则不同样，则需进行调整筛选法的长处是审查速度快、发现问题快，合用于不具有全面审查条件的I工程
6.分组计算法这是一种常用的措施，就是把结算中有关项目划分为若干组，在同一组中采用同一数据审查分项工程量的I一种措施采用这种措施，首先按照原则对分项工程进行编组，审查其中一种分项工程，就能判断同组中其他几种分项工程量的精确程度例如，一般建筑工程中的底层建筑面积、地面、面层、地面垫层、楼面面积、楼面找平层、楼板体积、天棚刷浆及屋面层可编为一组首先计算出底层建筑面积、楼（地）面面积、楼面找平层、天棚抹灰，刷白日勺面积与楼（地）面面积相似用地面面积乘以垫层厚度就是垫层工作量，用楼面面积乘以楼板折算厚度就是楼板工程量此法特点是审查速度快，工作量小
7.结算手册审查法:即在平常工作中把工程中常用的构配件等，根据原则图计算整顿成结算手册，按照手册对照审查，可以大大减少简朴的反复计算量，提高审查效率此外,伴随计算机技术的应用，采用软件进行审查也是一种简便有效的I措施房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作是如实反应房产成本、防止国家税务流失的重要一环，若不能严格把关将会导致不可挽回的损失这是一项细致详细H勺工作，计算时要认真、细致、不少算、不漏算同步要尊重实际，不多算，不高估冒算，不存侥幸心理要服从道理，不固执己见，保持良好的职业道德与自身信誉在以上基础上保证”量”与“价”的精确合理，做好房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作，去虚存实，促使该项工作的良性循环
8、技术人员安排我企业如能竞标成功，参与安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务工作，我们将抽调资深执业经验、具有良好职业道德的造价方面专业人员成立清算鉴证工作小组（详见服务本项目人员一览表及资格证书复印件）
五、重大事项的处理方式
1、我企业设有专业技术评审小组，由工程造价专业和经济专业的高级工程师、工程师、技术权威担任评审过程中日勺疑难问题可以提交专业技术小组讨论
2、对有争议日勺问题，可以提交当地建筑造价管理部门仲裁服务承诺
一、时间保证如若我企业承接安庆市地方税务局《安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务》项目，将随时听从安庆市地方税务局告知，准时进场清算鉴证服务工作，并按招标文献之规定，承诺中标人自收到委托项目之日起，在三十个工作日内做出审核结论遇有重大、紧急任务，招标人可对中标人提出缩短审核时间的规定期间，按质按量完毕贵单位委托的清算鉴证服务任务
二、保密承诺我企业承诺，严守职业道德，依法维护委托方权益，保守有关秘密
三、规范执业、保证清算鉴证服务质量1根据本项目招标文献规定，如若我企业中标服务于该项目，我企业将保证“四项费用”核算质量抵达合法、精确、规范、全面、真实我企业已建立健全了工程造价审核业务管理制度，并根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国审计法》、建设部107号令《建筑工程施工发包与承包计价管理措施》及其他有关规定，我企业将以上述执业规则为中心，严格根据国家和地方现行规范、规程和法规规定组织工程审计工作，保证审核工作质量2清算鉴证执业纪律细则
①不准接受被审核单位安排的单方宴请；
②不准免费使用被审核单位的交通、通讯工具；
③不准参与被审核单位安排的旅游、娱乐和联欢等活动；
④不准索贿和收受影响公正执业的礼品和钱财或运用职权向被审核单位吃、拿、卡、要;
⑤不准刁难被审核单位或与被审核单位串通一气坑害业主日勺利益；
⑥不准向被审核单位推销与所审计的工程项目有关的材料、器具、物品等；
⑦不准与被审核单位发生其他影响公正执业的事件；
⑧不准在审核工作中有欺诈、伪造、作假等行为3参与清算鉴证服务人员职业道德行为规范
①遵照国家法律、法规及有关规定，维护国家、社会公众及工程项目中各行为主体的I利益
②遵照中国工程造价管理协会“工程造价征询业务操作指导规程”，并把审核、造价、管理三个专业有机整合，拓宽审核功能，提高审核质量
③遵守“独立、客观、公正”的原则，诚实守信，尽职尽责，不得有欺诈、伪造、作假等行为
④对重大审核事项要虚心听取各方意见，做好沟通和协调工作，使其抵达共识后提出审计及征询意见
⑤廉洁自律，不得索贿和收受影响公正执业的礼品和钱财，不得运用工作之便谋取其他不合法的利益
⑥知悉客户的技术和商务秘密，具有保密义务
⑦清算鉴证人员与委托方或被审核方有利害关系的应当回避
⑧接受国家和行业、委托方对其职业道德的监管和检查4如在工程审核工作中，审核人员接受影响公正执业的单方宴请、娱乐活动或索贿受贿，一经查出，委托方有权终止协议，我企业愿按该工程送审金额的IK接受贵企业惩罚5若我企业中标，保证自行完毕所有工作内容，绝不分包与转包，若发现，贵单位有权终止协议，因此而产生的I一切损失由我企业负责，并且贵单位有权向我企业提出索赔
四、合理化提议结合审计等经济鉴证服务项目的特点及我们自身优势，根据我企业数年来控制工程造价的经验，提出如下提议
1、加强对施工中的I经济签证日勺审计，建立审计、论证的工作流程；
2、加强基建财务管理，尤其是建设单位供应材料的财务科目的管理；
3、建立完善的设备、材料采购制度，由经济专家参与设备造型、材料的选用、市场询价等工作；
4、建立完善的工程造价管理体系，把合理控制工程造价渗透到工程建设日勺每个环节
5、我方审核服务人员可同步作为业主的I顾问，在某些重大问题的决策等方面提供自己日勺专业征询服务给业主当好参谋，维护好业主的I合法利益
6、可邀请我方审核服务人员参与所服务项目有关会议，并独立提出自己的意见
7、取费对的与否
8、在本项目中标后、业务实行前，对所有参与本工程执业人员熟悉《建筑法》、《招投标法》、《审计法》、《审计法实行条例》和国家审计准则等法律规范，纯熟掌握基本建设审计的I多种规定等，使所有执业人员遵照国家有关法律进行审计
①根据企业《工程征询操作规程》对全面审核质量控制进行了全面详实日勺论述和规定，应认真执行规范执业
②采用分层、分环节质量控制法，要点质量控制法，三级复核等多项技术措施控制全过程，保证质量A分层质量控制措施项目组各组员根据各自职责对本层次业务质量进行控制，形成上下级分层次的工作质量检查督导制，做到发现问题及时处理B分环节质量控件措施对项目日勺不同样环节采用“节节”审核法；根据每个业务环节的质量控制内容和目的I责任，对每一环节竣工后，须由专业负责人审核无误后再进入到下一种环节C要点质量措施每一种项目实行过程中都会有某些对成果和质量质量产生重大影响的要点，控制了这些要点，则能基本保证该项目的整体质量，并大大提高工作效率D三级复核措施审核人员对送审时工程结算逐项进行审核，编制《工程审核计算书》和结算调整明细表征求意见稿，拟写初审意见书，随同《征询质量控制流程单》交项目负责人审核；项目负责人复核同意后，将初审意见和征求意见稿交送委托人，由委托人送交发包方和承包方征求意见；委托人、承发包方、审核单位对审核的结算抵达一致意见后，项目负责人进行最终审定；委托人、发包方、承包方负责人和征询单位技术负责人分别在《工程结算审定表》上签订意见，盖上公章，以示承认5出具审核汇报书程序项目负责人草拟《工程结算审核汇报书》，《工程结算审核汇报书》由征询单位负责人签发，编号后打印成文，并盖上项目负责人执业资格专用章和征询单位专用章，《工程结算审核汇报书》送交委托人要办理送达手续三“四项费用”清算鉴证服务方案及保证质量措施根据本次招标文献所定的服务内容根据费用类别的I不同样，我们分别确定了如下工作内容和节点，以保证“四项费用”清算鉴证服务的质量
1.针对土地增值税清算审核中前期工程费的鉴证1清算鉴证内容前期工程费，是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出2清算鉴证重点
①对于前期工程费，重要根据协议约定的内容、获得的合法票据及对应的款项,审核前期工程费与否真实发生，与否存在虚列情形同步要注意实际发生的费用如设计费与否与其开发项目相对应，如不对应则予以剔除
②前期工程费一般发生在立项动工前，应严格对号入座，防止期间费用挤列本项目，如有予以剔除
③对“三通一平”等支出的审核，应注意与否实际发生或与否多开票虚列成本的情形详细审核措施参见建筑安装工程费的审核3注意事项审核人员还应计算出前期工程费占所有开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发既有严重偏差的，则应深入核算
2.针对土地增值税清算审核中建筑安装工程费的鉴证正常状况下，建筑安装工程费在房地产开发成本要素中所占的I比重最大，对土地增值税税基的冲击力道最强因此，审核其会计核算与否真实、合理显得尤为重要从某种意义上讲，它应是土地增值税清算审核的“重中之重”，是清算审核的枢纽关键，也是检查清算审核成果的关键所在目前，该成本项目存在的问题诸多，突出表目前人为扩大建筑安装工程成本，常见弄虚作假的手法有开发商虚列“甲供材料”，人为加大建安成本；反复列支建筑材料发票；虚构工程项目、工程量，虚增扣除成本等等1清算鉴证内容建筑安装工程费,是指房地产开发项目在建造过程中发生的多种建筑工程费用和安装工程费用包括纳税人将房地产开发项目发包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用根据《中华人民共和国招标投标法》第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目改I勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关区I重要设备、材料等的采购，必须进行招标:一大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的I项目;法律或者国务院对必须进行招标的I其他项目的范围有规定的I,根据其规定《工程建设项目招标范围和规模原则规定》第七条本规定第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，抵达下列原则之一的I,必须进行招标
（一）施工单项协议估算价在200万元人民币以上的；
（二）重要设备、材料等货品的采购，单项协议估算价在100万元人民币以上
（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项协议估算价在50万元人民币以上
（四）单项协议估算价低于第
（一）、
（二）、
（三）项规定的原则，但项目总投资额在3000万元人民币以上的第十一条招标人与中标人应当根据中标价签订协议不实行招标投标日勺工程，在承包方编制日勺施工图预算日勺基础上，由发承包双方协商签订协议房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定建设工程价款结算暂行措施建筑安装工程费的审查重要根据建筑工程施工协议、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收立案文档和市政基础设施工程竣工验收立案文档建筑工程施工协议审查开发商与建筑商签订的建筑工程施工协议中协议价款包括欧I详细内容，重点看与否包括材料采购建筑工程竣工决算书审核纳税人与建筑商的I竣工决算书的详细分部分项的J最终决算造价，计算出分部分项的对应经济技术指标（即单位成本），重点看与否存在做大决算规模，虚增决算造价房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收立案文档通过该立案文档确定每栋楼的建设单位名称、建筑面积、工程用途（商铺、住宅、其他）、竣工验收日期、协议总价款、竣工验收组织实行状况（各专业组包括建筑工程、给排水工程、建筑电器安装工程、通风与空调工程、电梯安装工程等负责验收人员名单）、竣工项目审查内容及审查状况等
（2）清算鉴证重点根据有关规定，工程费用必须实际发生、凭证必须合法有效对于纳税人自行“预提”、“暂估”的工程费用不能作为扣除项目列支，应予剔除
①工程费用的I实际发生额应当与工程结（决）算汇报、审计汇报、工程施工协议（变更设计追加工程补充协议）记载的内容相符，同步应当在项目所在地主管税务机关开具的建筑业发票;审核中如发现实际发生额高出工程施工协议,应重点核查其工程设计变更资料、施工现场签证资料、工程监理单位监理汇报及“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收立案文档”，如无对应材料佐证,可视情形将超过部分从工程费中予以剔除
②纳税人如自购建筑材料,应重点审核自购材料款有无在施工方开具建筑业发票的价款中反复列支；如发现反复列支，可规定纳税人提供自购建筑材料的详细清单，结合施工协议和工程结（决）算书，进行厘清和剔除
③必要时,主管税务机关可参照当地同期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的建安工程造价指标，验证建筑安装工程费支出日勺合理性；如发现单位建安成本明显高于当地建筑安装工程费预警值10%以上的I,应规定纳税人提供书面阐明及有关材料佐证（独特设计的论证报备材料等、新型材料报备材料等），不能有效解释和佐证的，又无合法理由欧I,可按预警值进行计算扣除，或按征管法及实行细则的有关规定核定成本，或列入税务稽查，实行清算检查
④纳税人采用自营方式自行施工建设或由关联方施工建设时,应当重点审核有无虚假结算、虚增工程项目、有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等状况，并调查开发企业的关联方，通过行业盈利水平比较、管理人员与否交叉任职、资金与否交互流转等方面对比分析，审核与否运用关联关系转移利润及通过代收代付转移销售收入或挤占开发成本
⑤主管税务机关可运用建筑业税收信息管理系统，对纳税人获得欧I建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进行比对，验证纳税人所获得建筑业发票的真实性与精确性对大额（10万元以上）的建筑安装发票及材料发票,应按大额发票的审核程序进行重点审核，审查开具内容的真实性
⑥在工程结算书审核方面，应重点注意与否存在反复结算、虚列工程项目、虚增工程量、随意加大工程单项定额单价等情形，对结算书中单项工程量过大、不合常理或单项工程结算单价过高的，应进行重点审核；在审核与否虚列工程项目、虚增工程量方面，可根据补充施工协议（协议）、施工现场签证材料和工程监理汇报进行查对，与施工现场签证材料和工程监理汇报不符於I,应与纳税人在建设部门日勺立案材料进行甄别，并按规定予以剔除对应的I建安成本；在审核与否随意加大、乱套工程单项定额方面，应侧重加强比对核查由于工程结算是以省造价定额原则进行编制的，对应的分部分项工程造价均可在省造价定额原则中找到相对应的J定额单价如经征询，纳税人仍然无法提供佐证材料且无合法理由欧J,可根据本省造价定额原则予以调整建安工程成本
⑦在建安工程协议或协议的真实性审核方面，重点审核建安工程协议或协议与否在建设部门立案，与否存在“阴阳”协议、“错位”协议，与否与工程招投标中标书一致等，也可与施工单位到主管税务机关开具发票所立案的协议进行比对和印证同步，对照有关协议款项支付的约定规定，审查企业资金支付状况,对长期挂账欧I大额应付款项，应到对方核算未付款项的真实性3注意事项
①有关开发企业为施工方代垫的I水电费在房地产开发过程中施工方发生的I水电费，一般是由开发企业先行代垫，再由开发企业向施工企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项进行核算在清算审核中，应注意开发企业与否在“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用，如有列支，应予以剔除
②有关装修费用建设部2023年公布的I《商品住宅装修一次到位实行细则》规定商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面所有铺装或粉刷完毕，厨房和卫生间的基本设备所有安装完毕，简称全装修住宅。
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