营改增对房企财务管理的影响

营改增对房企财务管理的影响1摘要1

一、A市房地产市场现状2

（一）成交量大幅增加2

（二）商品房存量得到有效消化，市场供求关系略显紧张3

（三）房价持续回升5

（四）首次置业及改善性住房需求积极释放，各种户型成交量全面增长....5

（五）外地人购房占比较大6

二、“营改增”对A市房地产企业的影响分析6

（一）土地成本无法抵扣进项税，导致房企税负提高6

（二）建安成本无法获得增值税发票7

（三）营改增对房企现金流将产生一定影响7

（四）政策过渡阶段房企可能遭遇重大损失7

（五）“营改增”对房地产企业开发成本的影响8

三、A市房地产企业应对“营改增”的有效策略8

（一）明确的企业发展定位8

（二）专注于企业产品的开发9

（三）扩大企业规模9

（四）加强房地产企业的品牌建设10

（五）提高房地产企业对营改增影响的认识10参考文献12房地产行业的竞争压力所以，企业应该能够更好地进行定位，在激烈的市场竞争中找准自己的位置，谋求更好的发展

（二）专注于企业产品的开发我国的房地产市场和土地开发市场正处在不断的规范化之中，房地产企业的主要利润来源从之前的土地转变成为了商品躲着消费者理性化程度的提高，消费者在满足自身生存需要的同时更加注重居住的体验，这就对房地产开发商提出了更改的要求例如，万科集团就提出了精细化的策略和住宅产业化的策略，而且在2012年的时候，绿城的“精品工程”就开始全面启动这样的背景使得整个房地产企业的注意力应该集中在企业产品的开发上在该市的房地产行业中，住宅产业化既带来了机遇也带来了挑战抓住机遇,该市的房地产行业就会获得巨大的发展；失去这一发展机会，该市的房地产行业就会在激烈的市场竞争中处于劣势，甚至会被市场所淘汰在一些发达国家的实践中表明，住宅产业化的发展并不能一蹴而就，要想实现其发展，就必须将政府、开发商和消费者的力量联合起来，共同努力才能够实现

（三）扩大企业规模在激烈的市场经种种，房地产行业不断出现并购和重组的现象，我国事项斤多的财政政策，房地产行业的资金链对房地产企业的发展有着重要的作用该市房地产企业的规模相对来说比较小制约着其发展进程所以在今后的发展过程中，该市应该不断地拓展投资融资的渠道，扩大房地产行业的整体规模,通过企业的煎饼和重组来实现这一目标当前我国传统的融资方式主要有银行贷款，企业上市之后发行股票募股集资，发行企业债券等但是随着国家宏观调控的不断深入，银行贷款和企业上市的门槛不断提高，使得企业的融资渠道变得更加狭窄，融资过程变得更加困难，所以应该增加海外融资的渠道或者建立房地产的信托基金以企业并购重组实现扩张通常情况下来说，国家的经济发展达到一定的程度，某个行业就会呈现出集中的趋势要想实现企业壮大的目标，不仅可以在企业内部构建新的融资渠道来提高企业的生产能力，也可以在行业内进行收购来增强企业实力并购主要就是指在市场机制的作用下，企业通过产权交易来获得一些其他产业的经营权和控制权最近一些年以来，房地产行业的并购在社会引起了较为广泛的关注，而且收购的频率也比较高，不仅有利于降低房地产行业进军新的市场，还能够抢占市场份额对于房地产公司来说，外地的房地产企业的进驻一般活通过并购来增加对于市场的熟悉程度以及对于品牌的认知能力，而且可以利用本土企业的人脉来获得市场份额，并购能够较好的实现社会资源的优化配置

（四）加强房地产企业的品牌建设在“2014年中国房地产综合实力百强企业”中，该市只有三家房地产行业入选，并且排名比较靠后，分别是33,35和71而广东省入选的有17家，浙江省的入选的有8家这说明，A市的房地产行业的竞争力不强，而且在市场上的知名度也不高，所以在今后的发展过程中要注重品牌建设1121可以间接广东省和浙江省在房地产行业的品牌建设方法来建设A市房地产行业的品牌建设第一，抢占市场份额，这是进行企业品牌谨慎的基础，这一方面表现比较突出的是广东省；第二，生产高质量的适销对路的产品，在保证生产数量的基础上更加注重产品的质量，这一点对于企业品牌建设来说也是很重要的，这一方面浙江省表现的比较突出；第三，注重房地产行业的知识产权的构建,加强企业的品牌建设不仅是一个系统化的工程也是一个长期性的工程，要着眼于未来，注重对于商标和商号的设计以及对于著作权的保护，万科在这一方面做得比较好

（五）提高房地产企业对营改增影响的认识第一，在我国当前的宏观政策中，“营改增”税制改革是一项比较重要的工程，会对我国企业的生产经营产生巨大的影响企业中不管是管理者还是基层员工都要重视这一方面的工作要加强对于员工的培训和再教育，财务管理人员和财务工作的相关人员都应该将政府关于“营改增”的相关政策熟悉，提高企业会计核算的效率企业中其他的职能部门也要进行积极地配合，而不是一幅“事不关己高高挂起”的态度，要配合起来进行相关政策和制度的修订，制定好过渡时期的经营政策和发展计划，使得企业的进税额能够得到有效的抵扣第二，关于“营改增”税制改革之后，房地产行业成本增加的问题，可以在选择施工企业和材料供应商的过程中，通过投标和招标的方式对企业的资历进行充分的考量之后再进行报价；将材料供应商的产品质量和服务质量以及发展规模等因素考虑在内，保证能够开具足额的增值税发票；与此同时一，房地产企业在聘请务工人员的时候，尽量不要选择那些零散的，最好是选择那些规模较大的建筑施工行业，避免无法开具增值税发票的现象出现第三，提高纳税的意识，不要因为在购买材料的过程中的一些优惠政策就放弃开具发票，致使无法进行进项税额的抵扣，增大企业缴纳税负的压力因为房地产行业中的涉税金额通常来说比较大，所以企业部财务部门一定要重视这一方面，任何一笔交易都应该出具合法有效的发票，避免出现打白条的情况，提高企业会计核算和质量，实现依法纳税和合理节税参考文献

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59.营改增对房企财务管理的影响摘要自从2011年国税局和财政部联合下达了“营改增”的试点方案之后我国逐渐在交通运输业和电信业以及邮政服务业等行业进行“营改增”的试点国税局的相关发言人曾说过要争取在2015年内将“营改增”的范围覆盖到生活服务业和金融保险业以及建筑业和房地产行业中这对于我国的房地产行业的影响是很大的在我国的税法中明确指出营业税是针对我国境内一些提供应税劳务或者销售不动产或者转让不动产的过程中国家征收的一种费用增值税却是指国家向提供销售、进口、加工、修理和修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人所征收的一种税在当前的实际中，我国房地产行业的税率是5%本篇文章以A市的房地产行业为研究对象，将营改增对企业的影响进行研究，并且提出了相应的有针对性的有效建议关键词“营增改”；A市；房地产；影响；对策

一、市房地产市场现状A在14年遭遇经济危机、地震和市场调整之后，2015年A市楼市随着政府扶持政策、灾后重建等率先触底反弹该市的房地产行业随着这些政府措施的护航商品房的交易成交量越来越多总的来说2015年的房地产市场呈现一下几个特占-

八、、•

（一）成交量大幅增加2015年的商品房成交量并没有像14年估计的那样继续低迷下去，而是创出了一个又一个的新高A市房管局官方网站公布的关于该市的商品房交易数据显示，在2015年前H^一个月中，该市的商品房成交量为

2446.79万平方米而前八个月的商品房成交量为2122万平方米，与历年同期相比是最高的，相对于上年来说，同期增长了133%,与2013年同期相比增长了22%o在这中间商品住宅成交量为1923万平方米，相对于上年来说，同期增长了143%,与2013年同期相比增长了22%111o A市中心城区的商品房成交量为1045万平方米，相对于上年来说，同期增长了122%,与2013年同期相比增长了20%2015年第三季度楼市出现了第一个高峰期，主城区的商品交易房有31048套，成交的面积高达

264.98万疔，相对于上年来说，同期的增长率可谓是直线上升，将市场上的刚性需求释放了出来；在4鱼儿的时候，疙瘩商家纷纷开始推出新的房源，借助以一次买房高峰的机会退出了很多购房优惠政策，又成交了14261套商品房，成交的面积也达到了

122.68万平方米，发展势头良好；在五月的交房会中，各大房地产商上演了各种价格战，希望利用价格优势来吸引买房者,成交量有14517套，成交面积也达到了

128.9万平方米相对于前五个月来说，六月份的商品房成交量有所下滑，但是还是在朝着健康的趋势发展，这个月的商品房成交量有9257套，成交面积也有

80.9万平方米总的来说，A市主城区商品房成交量在上半年新增的供给与销售面积的比例为

0.8,而去年这一比例却高达

2.23,这说明今年A市的商品房市场仍然比较谨慎，存放量也在不断的消化之中⑵7月份虽然是商品房销售的淡季，但是该市商品房的成交套数和成交面积却有着一定小幅度的增长相对于六月份来说，成交套数增加了1923套，成交面积增加了

21.2万平方米，环比的增幅分别为20%和

24.8%在7月份成功举办了网上交房会，并且新开盘的项目也主要是中小户型比较多，而且平均价格都在4500-5500元/平米之间，而且房地产商也制定了一系列优惠政策，吸引了很多消费者⑶8月份该市商品房的交易套数和交易面积也在上涨，其中成交套数为11180套，成交面积为

104.16万平方米因为七月份在市场上新增的供应量被集中地释放了出来，而且本月一些新开的楼盘销售效果较好，相关的成交量和成交面积都在这个月进行备案，这就是为什么8月份商品房交易成交量升高的一个重要原因因为二套房贷的改善性需求对于商品房交易有着一定的限制，本月的户均成交量从7月份的92平方米下降为这个月的86平方米，在本月稳定成交的过程中，市场上的刚性需求仍是其中一个重要的原因在9月份的时候，商品住宅的成交量也出现了一定小幅度的增长，本月该市商品房成交套数为

50.89万平方米，相对于上个月来说增加了2005套其原因在于本月新开楼盘的热销和随着房交会的来临诸多项目为避免现场短兵相接，提前进行了优惠促销，使得本月成交持续走高10月商品住宅成交涨幅继续延续商品住宅成交量为11623套，成交面积达100万平方米，而在秋交会上就成交了商品房4581套，成交面积达到了

44.63万平方米，成交金额也达到了

24.37亿元但是我们应该注意的是，成交金额的增幅比较小⑷其原因在于许多项目提前进行了优惠促销，使得购房需求提前释放而且在这个月不管是政府还是房地产开发商的优惠政策和优惠措施都比较少，限制了商品房成交量的大幅度上涨十一月的商品房成交套数为20032套，成交面积达到了

173.90万平方米，在这中间，商品住宅房成交套数为15256套，成交面积也达到了1453100平方米相对于上一个月来说，环比的增幅分比为

31.3%和

36.3%⑸本月楼市火热的主要原因有以下两个方面第一，地震之后国家的相关优惠政策在这个月的时候已经截至了，很多人不知道这个月过去之后优惠政策还是否发挥作用，所以赶在这个月还有优惠的情况下就购房；第二，在2015年下半年的时候，A市的房价大幅度回升，所以市场上的投资性需求大量上涨，就诱发了大量的恐慌性需求

（二）商品房存量得到有效消化，市场供求关系略显紧张由下表可以看出2015年商品房成交量涨声一片，光是上半年的成交量就已经基本达到14年的全年水平因为上半年的成交量大幅度上涨了，但是新的商品房供应量却相对来说比较少，将上一年积压的一些房地产商品消化掉了，缓解了市场上的消费压力，改变了市场的供求关系，并且供求关系还有一点紧张表一2015年A市房地产市场上半年供需情况表单位套月份成交量供应量供需比一月72882286-5002二月11234282015-8425三月126238694-3929四月139606774-7186五月145514523-10028六月92977990-13137月由于进入淡季供应小幅回落A市的主城区新增的商品房的供应量为9448套，新增的商品房供应面积也达到了70多万平方米相对于上个月来说，新增的商品房供应的套数和面积都相对减少在七月份的前两个月，商品房的成交量在不断的减少，开发商们根据这一形式也在相应的减少新房源的供应量，多以房地产市场上新增的供应比较少而且因为本月举行了网上交房会，刺激了该市的楼市，网上交房会一个星期的新增供应量在2015年是最高的，对本月新增的供应量的走势做出了一定的贡献8月份因为上个月的销售情况比较好，所有的楼盘都开始加快了申请预售证该市主城区的新增商品供应方的套数为14484套，新增供应面积

116.97万平方米相对于上个月来说，供应的商品房套数和面积都有所增加，供应水平基本上与本年的4月份是差不多的因为临近秋交会，在9月份的时候，开发商就增大了市场上新增房源的供应量，所以本月新增房源的供应量出现了大幅度的上涨，在近14年以来是最高的,新增的供应量高达两万多套，新增的供应面积高达

199.37万平方米相对于上个月来说都有很大程度的增长10月开发商为了能在节日和房交会期间里有足够的房源供应，均纷纷赶在节前加大对房源的供应量而本月主要是消化存量阶段，较上月供应出现了大幅下滑，但从2015年整体供应来看，供应方面逐步恢复正常A市主城区中新增的商品房供应的套数为8235套，新增的供应面积为

68.15万平方米⑹相对于上个月来说，新0增的供应面积和新增的套数都减少了，而且下降的幅度还比较大十一月不管是供应的面积还是供应的套数都有了比较平稳的回升，该市的主城区中一共申请并领取了38个预售证11月新增的供应量在很大程度上得到了回升，而且这一段时间以来该市的房地产市场十分火热，但是开发商还是比较理智的采取了稳中求胜的策略，对房源进行了适当的控制，并且在节奏上保持了一定的稳定性整体看来，本月新增的供应量在整年中是第四名，比整年的平均水平稍微高一点，从这一点可以看出，这一供应水平还是比较合理的

（三）房价持续回升在旺盛需求的推动下，2015年以来房价持续回升，均价已经从年初的5200多元/平方米上升到6000多元/平方米，涨幅超过15%⑺在房地产市场上，开发商一般采用的策略是尾数定价尾数定价给人的感觉就是比较便宜，还有就是标价十分准确，消费者的信赖感增强消费者的求实心里在尾数定价的基础上实现，是消费者感觉到自己购买的是物美价廉的商品今年在成交活跃的情况下，有很多的开发商都采取小幅提价的价格调整策略很多楼盘在原来的价格上每周涨一两百元每平方米，给消费者紧迫感同时，消费者看到成交的火热情况，产生一定的恐惧心理，从对房价的预期过高，导致销量进一步扩大

（四）首次置业及改善性住房需求积极释放，各种户型成交量全面增长在今年1月到8月商品房的成交面积来看，该市90平方米以下的中小户型的商品住房的成交面积为757万平方米，在总的商品房成交面积中的比例为39%,同比增长146%；90-144平方米中大套型商品住房的成交面积为47%,同比增长157%；成交144平方米以上大套型商品住房的面积为265万平方米，占总成交面积的14%,同比增长98%不可否认今年楼市转暖过程中刚性需求、青年置业起到的扭转性作用但由于去年至今，由于众多开发商优先出货中小户型，成交量主要集中在90平方米左右的中小户型，近段时间以来，一些中小户型呈现供不应求的态势在此情况下，大量自住需求者，逐渐把目光从城区向城郊转移，一些三环路外的楼盘因此受到青睐这些需求者个多看着楼盘的未来潜力，未来的环境，价格上涨的可能性所以很多开发商主要推出的都是中小户型的商品房据房产局的数据显示，从今年1月开始A市大户型的供应量、成交数据一直呈现增长态势，1月A市主城区120平方米以上户型的成交套数从1025套增加到3月的2005套之多，增长接近一倍，改善型需求也逐释放⑸今年房地产市场上各种户型的成交量全年增长的主要原因在于首次置业以及改善性的住房需求被释放了出来

（五）外地人购房占比较大“市房管局发布《A市市2013-202015年一季度期间外地人购房大型调研报告》这个报告表明，在该市商品房的购买者中，外地人的比例为40%,没有出现下滑的吉祥，而且这些外地人的购米能力也很强其中，外地人在中心城区勾描商品房的面积有372万平方米，比整体增长率高46%,在销售出去的房子中所占的比例为41%,相对于上年来说也提高了5%,而且略高于2013年的

39.4%的增长水平从上述数据可以看出，地震和金融危机对于消费者的影响基本上已经消失，该市的环境比较适合人居住，而且有着良好的发展前景对于外地人的吸引力也是比较大的

二、“营改增”对市房地产企业的影响分析A

（一）土地成本无法抵扣进项税，导致房企税负提高企业的成本结构决定了房地产企业的营改增的影响在当前的实际中，独立成本和建安成本以及财务成本在房地产企业中所占的比重相对来说比较大，而且土地成本在现行的法律法规以及相关制度下不能够进行有效的抵扣所以，在那些土地成本比较大的一线二线城市，实施营改增之后房地产企业提供的税负会大幅度的增长但是对于那些土地成本比较低的三线四线城市来说，房地产市场的建安成本所占的比重比较大，如果这些建安成本可以与增值税相抵扣的话，那么实施营改增之后对于房地产行业的影响是很大的，而且会有可能导致企业最终的税负减少从长远来看，营业税改为增值税会使得房地产的拿地策略发生相应的改变，进而影响土地市场上的价格如果那些价格比较高的地块的最终赋税比低价地块的赋税低，那么房地产企业就会慢慢的放弃高价地块，从而保持土地价格的合理性

（二）建安成本无法获得增值税发票房地产行业的自接上游是建筑行业，所以建筑行业也会受到“营改增”税制改革的影响，而且这一影响还会渗透到房地产行业中，导致房地产行业中的建安成本的增值税发票不能有效的获取或者是不能够足额的获取，会增加房地产企业的税收负担和经营压力实行“营改增”之后，建筑行业不能够有效的获取建筑材料、劳务费等相关的增值税发票，或者发票抵扣有限的可能性会增加在当前的实际中，建筑行业中的供应商的范围很广，不仅有个体户，也有杂货店，还有一些小规模的纳税人,这些市场主体在实行“营改增”税制改革之后就会出现面临无法提供发票或者无法提供足额发票的情况与此同时，建筑行业中的劳务用工一般都是一些劳务公司的工人或者说是一些零散的农民工劳务公司的利润本就比较低，而且不能抵扣任何性质的税收，对于要求的11%的增值税销项税无法承担，但是农民工在提供给一些零散劳务工人的公费更加没有增值税发票，这些现象都会影响房地产企业对于一些进项税进行抵扣1101O

（三）营改增对房企现金流将产生一定影响实质上因为房地产企业通常情况下的运营形式一般都是项目公司，所以首先就要进行预售收入的预缴税款，等到项目完工之后就会确认收入然后才能够获得比较大的金额的进项税款也就是说房地产企业在进项税可以抵扣之前就缴纳了增值税销项税，增值税成本提高所以，“营改增”税制改革灰度企业的现金流产生一定的影响

（四）政策过渡阶段房企可能遭遇重大损失对于那些正在建设或者是正在销售的房地产开发项目来说，当前的情况下，很多房地产开发商都缺乏相关的过渡政策和措施例如，某一个房地产开发商的项目以及完成了，但是还没有销售和清盘，所以也没有进行收入结算，如果在这个时候实行“营改增”就不能够取得任何的增值税发票进行抵扣而且如果小木还在销售的过程中，价格基本就是处于被锁定的状态，企业在最后需要承担11%的全额的增值税与此同时，如果企业在进行营改增之前就收购一些房地产项目在税制改革之后再将该项目转让，如果没有相关的过渡政策，也会提高企业的税收压力

（五）“营改增”对房地产企业开发成本的影响建筑安装成本在房地产开发过程中的成本组成中的地位很重要建筑安装成本的实施主体是具有资质的建筑施工行业，这一行业也是“营改增”税制改革的重点根据现有的税制改革的试点情况，建筑行业税制改革之后的税负辉铭心上涨，从而增加建筑行业的建安成本建筑施工企业在进行原料采购的过程中，不仅包括一些钢筋水泥等大宗的产品，这些产品取得增值税的发票比较容易，当然还包括一些比较零散的但是用量却很大的材料，这些零星材料的供应商主要是一些个体户和小规模的纳税人等，他们纳税的方式一般都是核定税款，销售的材料不能够开具增值税专用的发票,不能进行相应的抵扣，使得应该缴纳的增值税增加了，企业的税负压力也提高因为建筑施工行业是劳动密集型企业的一种，所以在该行业中，人工成本在整个造价成本中的比重比较大，很多劳务用工的来源都是一些临时招聘的农民工或者说是一些劳务公司农民工获得的用工收入无法开具增值税发票，也无法抵扣税款；劳务公司也不能够抵扣税额，增加了企业的税收压力，使得整个建筑施工行业的税收增加与此同时，有很多企业中使用和租赁的机器设备在“营改增”之后的税负压力明显上升上述因素都是建筑行业税负增加的原因，因为建筑行业的成本增加，随之而来的就是房地产行业的成本增加川】

三、市房地产企业应对“营改增”的有效策略A

（一）明确的企业发展定位在我国房地产不断发展和国家宏观调控的情况下，房地产企业之间的竞争越来越激烈再这样的背景下，有些实力比较强的房地产开发商为了能够实现更好的发展，凭借着自己在资金和管理以及品牌方面的优势占据了大量的市场份额A市的地理位置优越，处在长三角地区，是我国经济比价发达的几个省份之一有些实力强的房地产开发商开始向全国进军，也有很多外地的房地产开发上进驻江苏省，给江苏省的房地产市场的发展带来了一定的契机的同时也增加了该市在。