物业接管验收注意事项

物业管理企业资质等级的条件物业管理企业资质等级的条件物业管理企业资质等级分为

一、

二、三级一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务各资质等级物业管理企业的条件如下一级资质

1.注册资本人民币500万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建造面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%1多层住宅200万平方米；2高层住宅100万平方米；3独立式住宅别墅15万平方米；4办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩二级资质

1.注册资本人民币300万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建造面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%⑴多层住宅100万平方米;第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开辟建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开辟建设单位全额交纳物业管理收费的法律规定物业管理收费的法律规定按我国法律规定，物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同清况，分别实行政府定价，政府指导价和经营者定价三种价格，下面逐一说明

①实行政府定价或者政府指导价的有为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费;其收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理主管部门意见后，以独立小区为单位核定，实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可以在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准

②实行经营者定价的有为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务，政府物价部门也无统一收费标准的，其收费标准，由物业管理单位与小区管理委员会或者产权人、使用人代表商议议定，并应将收费项目和收费标准报当地物价部门备案上述收费项目及其标准、收取办法不管是如何确定的，都应在物业管理合同中明文约定，物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法都应在经营场所或者收费地点公布、物业管理公司应当定期（普通为6个月）向住户发布收费的收入及支出帐目，发布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区物业管理委员会、物业产权人、使用人的监督2高层住宅50万平方米；3独立式住宅别墅8万平方米；4办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩三级资质

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目；

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质

1.营业执照；

2.企业章程；

3.验资证明；4,企业法定代表人的身份证明；

5.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料1,企业资质等级申报表；

2.营业执照；

3.企业资质证书正、副本；

4.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；

5.物业服务合同复印件；

6.物业管理业绩材料物业接管验收注意事项物业接管验收注意事项2003年6月8日国务院总理温家宝签署第379号国务院令，物业管理行业期待已久的《物业管理条例》（以下简称《条例》）诞生了，《条例》中第二十八条至第三十一条内容明确规定了物、业管理企、业承接验收的内容及相关要求，规范了物业管理企业承接和验收的行为根据《条例》及近年来笔者在物业承接验收的实际运作过程中摸索总结的经验，现就其中的几个重要环节加以阐述，供业内人士参考

一、物业管理公司决策层要高度重视承接和验收工作，充分发挥公司的整体资源优势，保障新项目的承接和验收得以顺利进行

二、注重现场考察，根据招投标文件及管理委托合同编制承接和验收工作计划，并强调计划的严肃性物业管理公司在完成招投标之后，应及时与招标方取得联系，组织专业人员进入现场考察，细致了解管理委托合同所规定的管理内容和范围，特殊是设备设施的现状，为物业承接和验收打下坚实的基础此外，物业管理公司应根据招标方入住的时间要求及管理委托合同中关于管理范围及服务标准的要求，组织专业人员编制接管验收工作计划，计划中应明确工作内容、各专业职责、工作标准及时间安排，若有条件还应绘制接管验收统筹图，加强工作的计划性及严肃性，使接管验收工作有条不紊地进行

三、依据新项目的资料、国家和行业标准及现场考察情况编写接管验收方案在编写接管验收方案时，物业管理企业时常会遇到招标文件不详细、图纸资料不全、现场部份设备设施满足不了管理委托合同中服务标准的要求等问题这时，物业管理公司应该怎么做呢？首先，接管验收方案应该依据国家标准及现场考察情况编写，国家及建设部颁布的《房屋接管验收标准》、《建造工程施工质量验收标准》、《地下防水工程质量验收标准》、《通风与空调工程施工质量验收标准》、《智能建造工程质量验收标准》、《电梯工程施工质量验收标准》等，物业管理企业的工程技术人员应准确掌握，并将其作为接管验收的依据其次，物业管理企业与招标方需要建立必要的沟通渠道，特殊是工程问题的整改，物业管理企业要力争得到招标方的支持，因为这将对楼宇今后的运行起到深远的影响再有，物业管理企业各部门应编写下列接管验收方案《安全保卫方案》、《钥匙交接方案》、《入伙入住方案》、《设备设施接管验收方案》、《图纸资料交接清单》等，接管验收方案的编写是接管验收工作的重要环节，方案的好坏直接影响到工作质量

四、人员培训并组织接管验收的实施在新项目启动之前，要对员工进行培训，主要分为入职培训和岗前培训入职培训主要是向员工宣讲企业文化、服务意识、礼仪礼貌、物业基础知识等，岗前培训主要是向员工宣讲安全消防知识、岗位职责、操作规程及接管验收方案并进行考核，考核合格者方可上岗在新项目的人员配备上，要重视新老搭配，从老项目上选派骨干从事接管验收工作，从社会上招聘专业技工，这样老员工拓宽了知识面，新员工也通过接管验收锻炼成为一位符合企业要求的员工

五、接管验收工作中应注意的几个问题

1、物业管理企业在接管验收工作中应注意处理好几个关系物业管理企业与项目开辟商、物业管理企业与业主、物业管理企业与监理公司、物业管理企业与项目总承包商、物业管理企业与项目工程分包方的关系等物业管理企业在接管验收阶段难免会与他们发生矛盾，如何妥善解决是工作中的难点

2、物业管理企业在接管验收工作中还要从物业的使用及维护角度进行验收，看其是否能够满足业主的需求，存在的设计缺陷如何整改物业管理企业不能光提问题，还要拿出让发展商接受的方案，为今后减少业主在使用中的纠纷打下基础

3、物业管理企业的接管验收工作是在工程竣工验收以后进行的，通过政府主管部门验收后，工程已经由总承包商移交给项目的发展商了因此物业管理企业在接管验收工作中提出的问题如何让发展商接受，如何整改并加以解决，都会直接影响今后物业的运行

4、物业管理企业应该高度重视文件资料的接管工作，为今后的工作做好准备，并争取得到发展商的支持，明确物业今后的评优是发展商品牌的延续，将为发展商今后的销售起到积极的促进作用

5、物业管理企业应该高度重视设备设施的保修合同，它将直接影响到物业管理企业的管理水平及运行成本开辟商移交物业开辟商移交物业物管公司对开辟商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱普通来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键1对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开辟商提出的补救和解决措施并备案，包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题2开辟商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工承包单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司3将开辟商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用4凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开辟商或者施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人5验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好一包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾采集房含清洁工具房、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统含商铺等6小区公共设备、设施、辅助场所幼儿园等、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明避免以后引起业主投诉、争纷小区业主委会如何成立小区业委会如何成立业主委员会由业主大会选举产生，而组织召开首次业主大会会议的条件是业主入住率达百分之五十以上或者首套房屋交付使用满两年的，经百分之十以上业主或者建设单位书面提议，在县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处（乡镇人民政府）会同建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议这里的“入住”指的是业主的实际入住而不是交房因为在上述规定中明确列明了“交付使用”（亦称“交房”）与“入住”情况是成立业主大会的两种不同的前提条件，这说明在这一规定中的“交房”与“入住”是两个彻底不同的概念《物业管理条理》规定的业主权利《物业管理条理》规定的业主权利根据《物业管理条理》的有关规定，房屋的所有权人为业主业主在物业管理活动中，享有下列权利（-）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（A）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期发布具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金物业服务成本或者物业服务支出构成普通包括以下部份1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3物业管理区域清洁卫生费用；4物业管理区域绿化养护费用；5物业管理区域秩序维护费用；6办公费用；7物业管理企业固定资产折旧；8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9经业主允许的其他费用物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本第十二条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出物业管理企业应当向业主大会或者全体业主发布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次发布物业服务资金的收支情况业主或者业主大会对发布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复第十三条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定礼聘专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当催促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。