广西“×中商贸城”前期策划报告（ 61页）

广西“桂中商贸城”前期策划报告调查时间2004年2月25日——3月1日调查核心内容

1、目前该区域的建材、家具、农产品、汽配市场的现状如何

2、项目的发展前景如何？

3、是否具有建设这些方面专业市场的市场需求潜力？

4、周边城市这几个行业专业市场对本项目的影响如何？项目主要的经济指标占地面积1000亩总体规划星级酒店、建材、家具、小商品、汽车配件等专业市场等一体化的综合性房地产项目第一部分前言第二部分来宾市宏观市场调查分析第三部分桂中地区各个城市区位调查分析第四部分桂中各地区专业市场调查分析第五部分来宾市商业市场调查分析第六部分来宾市区域状况及SWOT调查分析第七部分:项目定位与项目总体开发战略建议第八部分结束语

51.02%；准备开工项目32个根据统计资料得知，2003年1至10月，全市社会固定资产投资完成

22.96亿元，同比增长

53.67%,其中“双百工程”所完成的投资占了

74.67%o＞潜在竞争对手在已列入来宾市重点招商引资的项目中，其中有两个商业性项目是本项目的主要潜在竞争对手，如下表城市未来大力发展的产业分析

3.62003年来宾市的三次产业全面增长，其中第一产业增长

6.0%,第二产业增长

17.4%（工业增加值增长

14.9%）,第三产业增长

11.0%o产业结构调整成效明显，2003年我市三次产业结构比例调整为

36.

434.

129.5,与上年相比，一产比重下降

2.0个百分点，二产比重提高

1.6个百分点，三产比重提高

0.4个百分点从来宾市的三大产业的发展状况来看，政府将主要的建设力度放在第

二、三产业方面,第

二、三产业的发展均呈增长态势，第一产业反而下降了两个百分点这说明政府意识到了第

二、三产业对一个城市的经济发展的重要性第

二、三产业也将是来宾市重点发展的产业，来宾市经济的新增长点将会保持一个稳定的发展势头目前，来宾市正利用西部大开发的大好机遇结合东盟博览会的良好契机，大力发展当地经济以及积极调整产业结构，实施农、工、牧、果并举的经济发展战略

4、来宾市商业市场的发展机会“2004年起每年在广西南宁举办中国——东盟博览会”这一利好消息为广西的贸易、投资、旅游带来新的发展机遇，尤其是刚刚起步的物流业，其意义更是非同寻常针对来宾市的地理、资源优势及“中国一东盟”给整个广西带来的发展机遇,来宾市委、市政府即树立了把来宾建设成为新兴新型的绿色生态工业城市和区域性商贸中心的目标2003年，众多来自广西区内外的知名企业与来宾市签订投资项目217个左右，合同资金总额5427亿元，其中197个项目已经开始实施；来宾市个体工商户、私营企业户分别已达38007户、568户，与刚建市同期相比，分别增长

33.9%、

70.1%o来宾市为了充分地利用一年一度的“中国―东盟博览会”这个机遇，可以全面地提升整个城市的形象与在广西的地位，政府势必会加大城市建设的力度，这不但有利于来宾市的招商引资，同时，也可以更大程度地提升了整个城市竞争力,可以进一步促进当地商业市场的快速发展、柳州义乌小商品批发市场

3.2义乌市拥有中国乃至亚洲最大的工业消费品批发市场——中国小商品城，每年举办的义乌小商品博览会成交额逾50亿元如果原计划在柳州市建立的义乌小商品批发市场不能实现的话，义乌小商品批发市场势必会寻找第二个更好的开发地点来宾市作为从柳州剥离出去的一个新的地级城市，距离柳州市只有60公里的路程而且，本项目正好处于高速路旁，交能极为方便，可以通过政府行为将义乌小商品批发市场引进来宾，本项目给其提供一个发展平台，这是本项目发展的一个较好的机会这是来宾市经济发展的又一个机会，不但对来宾的经济有很大的助推作用，可以更大程度地提高来宾市在桂中地区的知名度、南宁十大广东街的建设

3.3广西壮族自治区政府想进一步提升广西在大西南甚至全国的城市地位，专门组织高层领导到广东省的经济特区进行考察、学习，最后，决定在南宁建立十条广东街，进一步提升广西省府的城市品味与综合竞争力来宾市距离南宁市只有160公里，南宁市建成十大广东街之后，势必会带动整个广西的旅游业、房地产业、商业投资等各方面的利好形势当然，也会带动周边各县市的进一步发展由于来宾市距离南宁不远，南宁市的城市规划建设，不但可以提升南宁整个城市的品味与竞争力，更可以进一步奠定其在大西南的城市地位来宾作为其周边的城市，来宾市的商业发展也将会随着南宁的商业建设而被推进，一块商业未被开发的处女地，势必会受到不少外商的青睐小结

4.4从来宾市的整个商业市场来看，其商业市场还是属于一块未被开发的处女地,商业市场的开发空间前景无限广西整个宏观环境对来宾市的商业发展带来了很大的空间，不但可以进一步奠定广西在大西南的城市地位，也可以进一步提升来宾城市的知名度但由于确定与不确定因素的存在，因此，本项目的开发是机会与风险并存，更要一切都必须从市场的承受能力出发，将投资开发风险降到最低第三部分桂中地区各个城市区位调查分析

5、桂中地区各城市的优势分析来宾市城市区位分析

5.1来宾市是从柳州市剥离出去的一个地级市，无论从经济实力、城市规模、人口流量等多方面的经济指标都要比广西其他城市要差一点，而且，在整个广西壮族自治区的知名度也不高有不少人对来宾市都只是一个很初步的了解，这个因素会导致很多投资者对来宾只是持一种观望的态度，不敢贸然进入因为来宾的整个宏观环境并不能给到投资者一个很强的投资信心，来宾的主要产业是农业,整个城市暂时还没有一些发展后劲比较强的产业支撑，导致城市的宏观环境吸引不了外商的关注，这样极不利于招商引资，同时，也为本项目的招商工作加大了难度来宾市交通具有得天独厚的区位优势北距全国工业重镇柳州市仅69公里,南距广西首府南宁市152公里湘桂铁路复线经过县城纵贯境内6个乡镇长达105公里，北上直通北京，南下可达钦州、防城、北海等出海口桂林至北海高速公路在来宾境内长达78公里，并有3个出入口322国道贯穿县境南北红水河流经县境11个乡镇，西可通贵州、云南，南可达广州、香港境内有便利的陆路、水路交通网络，是连接华南地区、西南地区、华中地区的交通枢纽，也是大西南的出海通道要冲来宾市港口发展规划出台，拟在未来7年内，重点建设来宾港、武宣港、象州港、合山港和忻城港，兴建19个300至1000吨级不等的泊位到2010年,力争港口货物吞吐量达到350万吨，跻身广西重要的内河港口之一柳州市城市区位分析

5.2柳州市是中国十大铁路枢纽之一，湘桂、黔桂、枝柳三条铁路干线交汇于此柳州铁路可直通湛江、防城、北海等港口，出海便捷，并与越南铁路相连柳州公路四通八达，国道

209、

322、323线贯穿柳州，并与湖南、广东、云南、贵州等省贯通，桂柳、南柳、宜柳高速公路大大缩短了柳州同周边地市的距离位于东南郊的柳州白莲机场，可满足MD—82及波音

737、757飞机全天候起降，目前已开通的航线有柳州至北京、上海、广州、深圳、海口、汕头、北海等城市柳江（西江水系）可直通梧州、广州、港澳等地，全年可通航250吨级船只柳州港鹏古鸟江作业区年吞吐量120万吨，规划建设27个泊位，是集水路、公路、铁路运输一体化的理想作业区柳州港有直达广州、港澳运输船队，货物往返十分便利柳州市是整个广西地区的交通要道，而且，柳州是广西原先最大的城市，也是广西的工业重镇，在整个大西南有着举足轻重的地位贵港市城市区位分析

5.3贵港市位于广西重要城市南宁、柳州、梧州、北海的几何中心，处在华南地区与西南地区的结合部，面向粤港澳，背靠大西南，交通十分便利黎湛铁路、324和209国道、南（宁）梧（州）高级公路、西江航道交汇贯通全境，拥有华南地区最大的内河港口，千吨船只可沿江直达港澳出海贵港已成为华南地区重要的水陆交通枢纽，是连接我国东南沿海地区与中西部地区的桥梁和纽带，是大西南出海最便捷的通道之一贵港市已建成富有特色和优势的区域工业新格局，是广西新兴的工业基地形成了制糖、造纸、建材等支柱产业以及机电、化工、冶金、纺织、医药、皮革、食品、印刷等10多个门类的地方工业体系贵港自古就是繁荣的商埠，是广西重要的物资集散地和商贸中心全市形成了市（县）、乡、村三级市场网络，共有大中小市场200多个，其中综合市场150个，专业市场30个，总面积达80多万平方米拥有广西著名的煤炭、建材、药材、食品、五金、粮食、畜禽等大型专业批发市场年集市贸易成交额达30亿元以上南宁市城市区位分析

5.4南宁，广西省会城市，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，是西南各省最便捷的出海通道，也是西部各省区唯一沿海的省会城市在国家实施西部大开发和建立中国——东盟自由贸易区之际，具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点作为华南、西南、东南亚三大经济圈的交汇中心，沿海与腹地的经济区域结合部，拥有规模完善的水陆空立体的交通运输网络以南宁为中心的全区公路网四通八达，国道、省道把南宁与全区各地市相连接，构成了广西公路网的主骨架目前，南宁市已形成以公路为骨干，铁路、水运和民用航空共同组成的综合运输网络高速公路由南宁可直达桂林、柳州、北海等地，实现了乡乡通油面公路，农村公路网不断得到完善，城乡公路等级明显提高内河航道下行可直达广州、珠海、香港和澳门等地，上行可通龙州、百色等地；民用航空已开通多条国际、国内航线，通达国内各主要大中城市，国际航班可直达泰国、越南等东盟国家；经过南宁的铁路有湘桂线、南防线、南昆线，纵横贯通的铁路网可直达全国各大中城市南宁，作为广西政治、经济、文化、金融、信息中心，是全区经济最具活力及外向程度最高的城市，在整个大西南扮演着很重要的角色努力把南宁建成为西南地区最具经济活力和开发潜能的中心城市小结从城市的区位优势来分析，来宾市固然有天然的优势，位于南宁与柳州之间，与南宁和柳州组成一个金三角的地理优势，可以共享南宁与柳州的各方面资源但是，来宾市是一个新生的地级城市，很多方面都还不完善、不成熟，而且，城市的知名度不高，竞争力不强，在城市的运营方面会给当地商业发展产生一定的阻力要建立来宾市在广西地区的知名度与提高其城市地位，必须要将来宾市与南宁、柳州捆绑起来，建立在同一个平台上，让人们一想到南宁、柳州，就会联想到还有一个来宾，这样就可以将来宾的城市地位提升到了一个很有高度的平台上,这样就更有利于本项目的发展同时，本项目位于桂中高速公路旁，更是将高速公路的引进到项目里面，这不但可以大大地提升了整个专业市场的交通便利，也可以大大地提高了本项目专业市场在桂中地区的竞争力因为高速公路的开通，不但可以减少了消费者的购物时间，也为其的运输提供了最大的方便，这是在整个广西的专业市场都罕见的最大的交通便利因素来宾市优势产业分析

5.5＞农业兴宾区农业坚持以市场为导向，以效益为中心，实行规模化生产、产业化经营，大力调整优质区域布局和品种结构，引进、开发、推广了一批农业新品种和先进实用技术，实施了一批绿色农业、生态农业和出口创汇农业等科技工程，提高农业科技含金量，以高产、优质的产品开拓市场全市种植盛产优质谷、蔗糖、玉米、花生、木薯、龙眼、枇杷、柿子果等农产品，还将引进开发台湾大青枣、草莓等新产品兴宾区建立了10万亩的常年蔬菜生产基地主要品种有白菜、辣椒、西红柿、茄子、苦瓜、莲藕、节瓜、四季豆、南瓜、长豆角、香芋、菜花、大蒜、黄瓜、丝瓜等品种这些产品大部分销往省外各大中城市＞工业工业快速增长大力实施“工业立市”战略，工业生产成为拉动经济增长的主导力量，来宾市规模以上工业企业累计完成现价总产值

63.35亿元，同比增长

31.0%；完成现价增加值

21.30亿元，增长

30.8%；电力、糖纸、冶炼、食品加工、建材等重点行业成为工业增长的主要力量企业经济效益明显好转，来宾市全市工业企业实现利润总额

5.44亿元，增长

72.2%,创历史最高水平优势企业改革改组成效显著，迁糖集团与广东东糖集团成功实现增资扩股，一批工业技改、新建项目陆续竣工投产，为工业生产注入新活力同时，铁合金、造纸、制糖生产技术进步明显，如铁合金造铸技术、全蔗渣浆生产A级卫生纸、换底锭膜等技术处于全国全区同行业先进行列＞旅游业目前亚洲现存规模最大、保存最完整的土司建筑群，有着“中南第一温泉”美称的象州花池温泉，是休养度假的绝好去处武宣县百崖大峡谷，长约10公里，是人们寻幽探险享受大自然和寻觅太平天国遗址的好去处金秀瑶族自治县是全国瑶族支系最多的县份，是广西最大的水源林区也是全国重要的天然植物园和物种基因库，堪称广西的“香格里拉”兴宾区内蕴含麒麟山人远古历史的庙山岩遗址、鸡笼山遗址和堪与桂林七星岩媲美的都鳞岩、楼梯岩及国际地质界研究二叠纪剖面的“金钉子”--蓬莱洲……都是观光旅游的佳境小结1目前，农业还是来宾地区的主要产业与收入来源，但由于农产品的商业价值不高，发展空间有限，对整个城市的经济发展并没有很大的推动作用，农业在来宾市以后的经济发展里所占的比例将会越来越少；2工业、旅游产业将是来宾市经济发展的主要增长点，随着城市经济的发展，第

二、三产业所占的比率将会逐步扩大，商业也会随着人们的生活水平的提高而发展，有利于城市化进程的建设第四部分桂中各地区专业市场调查分析、广西及桂中地区建材行业专业市场调查分析6建材行业专业市场的市场特点

6.

16.

1.

1、材批发业流通模式随着楼市的兴旺，装饰建材市场也日渐繁荣和规范目前，建材市场呈多种组织形式和业态并存、多种模式共存发展的格局按经营模式和业态，大致可分为5种类型＞建材超市一般是一层或二层式建筑结构发达国家建材流通的主流形式，建材超市将在不断调整经营理念、商品结构、卖场布局中迎合消费者的消费习惯，满足消费者的需求＞建材大卖场一般单体面积很大，以出租摊位、自营或混合经营方式，实行市场化经营、商场化管理这类大卖场由于规模大，硬件设施好，整个卖场不仅购物环境舒适优美，商品展示效果好，而且消费者能够实现一站式购物；同时由于商户多为总代理或总经销，商品价格也相对较低＞品牌专卖店只销售一类产品，或只经营一个品牌在同类商品品牌存在差异的情况下,消费者一般需经过一番比较方能得出结论因此，品牌单

一、规模不够成为限制专卖店的因素，不少专卖店在向专业店方向发展＞专业及综合建材批发市场（包括市场群、专业街）一般规模较大，位于城乡结合部、交通要道边，商品种类集中、价格低，以批发为主＞小型独立门店这类门店规模较小，主要是夫妻店，一般设在住宅区附近，方便家庭少量需求经营商品一般为五金、玻璃、水泥等目前，在中小城市建材市场还占有不少的份额＞小结从目前装饰建材市场的组织形式看，建材超市、品牌专卖店、小型独立门店类属于独立经营型；建材大卖场、专业批发市场类属于集合型目前，后者占有优势但从未来发展趋势看，专业型、集合型市场对来宾市是很有发展前景的

6.

1.

2、建材行业流通特点建材行业的流通特点分别有以下两方面一是传统的集贸市场、摊位式市场、商品订货会等传统市场形态；二是个体经营、代理配送、直达供货、品牌专卖、仓储销售、网上交易和电子商务等现代的市场形态

6.

1.

3、建材批发行业特征建材批发与零售市场所覆盖的范围相对较小，一般只在100公里之内左右因为昂贵的运费，所以，消费者都会就近选择因此，建材批发市场的行业特征就是市场覆盖面窄，交通要求较高广西及桂中地区的建材专业市场调查分析

6.

2、贵港市建材专业市场调查分析＞贵港市永达市场点评

1、形成小规模的专业市场；

2、辐射范围主要针对城区部分零散客户及周边城乡居民；

3、随着本市一些大型建材市场的出现，本市场部分商户已有退场意向;

4、本市场由于规模及配套的局限性，致使其竞争力受限＞贵港市建材市场点评

1、贵港市新兴的大型建材专业市场，部分商铺还在施工中；

2、供货主要针对周边城乡及县市，辐射范围较广；

3、本市场在规划上较为合理，总体设14个组团，分布有序，8米宽的通道设置，符合专业市场的装货要求，其中入口处两旁各为一个砖混式的商铺；其余组团均为钢架式结构；

4、本项目地处贵港主干道旁，拥有便捷的交通网络，为外地购货商提供了有利的交通硬件；

5、本市场旁边有一在建项目（德宝建材专营街），预计本市场区域将成为贵港市建材集中地区第一部分前言本项目是鼎成公司在来宾市最大的综合性房地产项目，除了要保证良好的销售外，项目还被寄予更大的期望即塑造桂中地区的知名房地产项目，在整个桂中地区范围内掀起专业市场的投资热潮，树立鼎成公司良好的市场形象与强有力的品牌对项目整体性策划之前，开展深入而系统的市场调查研究是非常必要的本次市场调研以项目及鼎成公司品牌为核心，通过对项目环境、当前的经济环境、区域专业市场的供求状况、周边竞争对手的现状、桂中地区专业市场的发展现状与前景、投资客的购买行为、经营商户的各方面需求等多项指标进行调研分析，为项目进行地块的总体规划、形象定位、产品定位及市场定位提供市场一线现实依据本调查报告是项目开发的重要组成部分与指导思想，是制定项目前期开发策略的重要市场依据第二部分来宾市宏观经济发展状况分析

1、综合环境调查地理位置

1.1位于广西正中部，红水河贯穿其中，是珠江流域的腹心地带，属壮族主要聚居区之一北接广西工业重镇柳州市和国际旅游名城桂林市，南临广西首府南宁市，东靠梧州市、贵港市，西面是河池市来宾市距广西首府南宁160公里，距柳州市60公里城市规模

1.

2、柳州建材专业市场调查分析＞桂中竹木市场点评

1、本市场主要是原竹、木材，非加工产品，主要供建筑施工用途；

2、货品成本、利润低，需求量大等特点；

3、市场管理较差，商铺整体装饰较差，略显陈旧＞市南方装潢专业市场＞柳州市红卫生产资料市场点评

1、本专业市场分两部分建材市场与钢材市场，虽然分为两部分同在一区域经营，但经营状况却截然不同钢材市场经营较好，空置率仅为10%,而建材市场经营差，空置率高；

2、钢材市场辐射较广，除满足本地市场需求，更辐射至象州等地；建材市场主要供往本地及周边城镇柳州市白沙市场点评

1、在本市场经营户福建省商户占80%;

2、过道约5米，铺面整洁，管理较好；

3、整体形象良好小结从柳州建材市场的经营状况、经营商户及辐射的范围分析得出，柳州的建材市场经营状况良好，经营商户主要是柳州当地人、福建人、广东人及温州人等,进货渠道较多从外地批发进来的建材占有较大的比例，所辐射的消费群范围只是柳州当地及周边各县市

6.

2.

3、南宁市建材专业市场调查分析1）区建材市场2）广西市家饰材料市场点评

1、南宁市新兴大型建材市场，布局有序；

2、部分组团正在施工，招商同步进行；

3、处于南宁市环市干道旁，大规模，合理的布局，将有巨大的发展前景;

4、项目的交通规划比较合理，适合货物配送要求3）南宁建筑装饰材料市场点评

1、市场具有一定规模，经营状况良好；

2、过道约8米，适合配送要求；

3、管理较好，门面整洁

6.

2.

4、玉林市建材市场调查分析1）玉林市建材市场小结由于以上建材专业市场的经营状况来看，因为建材产品的特点与消费者的需求，建材市场所覆盖的范围较小，而且，对于交通的便利度与运输系统的要求比较高从桂中地区的建材专业市场可以分析得出，经营商户以广东、福建、浙江、温州等地居多，当地经营商户只是占较小的一部分经营商户引进的主要途径是以招商活动为主，因此，来宾项目的主要经营商户也要尽可能多的引进广东、福建、浙江、温州等地的经营商户，主要也是用到外地进行招商的行为将目标客户引进来

6.4来宾市建材专业市场分析

1、市场现状来宾市的建材市场主要分布在北二路、柳来路的街道两边，虽然也形成一定的市场，但从整体上来看，来宾市的建材市场的经营产品较少，远远不能满足消费者的需要，导致不少的消费者要到柳州或其他地方去购买同时，来宾市还没有出现一个真正的建材批发及零售于一体的集中流通中心

2、发展建材专业市场的前景分析1）随着城市化进程的推进，越来越多的农民进驻城镇居住，城市化进程进一步拓展,居民住宅的需求不断扩大从而，住宅的建设就会导致建材的大量需求，但是目前来宾市那些零散的建材商铺却远远满足不了市场的需求一个大型的建材专业市场的出现将会填补来宾市建材市场上的空白，满足来宾城区以及周边城镇的需求2）由于建材流通的特性、产品的特殊性，还有来宾市建材市场的竞争力还远远不能与柳州、南宁的同类市场相比上下，所以，当地消费者才是本项目的主要目标客户3）由于来宾市还是一个新生城市，有较大的商业发展空间，但是风险与机会同时存在，而且，来宾市的城市规模与购买力水平并不是很强，因此本项目的主要目标经营客户应以当地商家为主，广东、福建、浙江、南宁、柳州等地的外来目标商户为次采取“走出去，引进来”外地招商策略将引进本项目的目标客户广西及桂中地区建材专业市场状况及共性

6.5＞通过对贵港、柳州、南宁、玉林、来宾建材专业市场的实地调查，具有规模及一定影响的市场共有11个，其中贵港2个，柳州4个，南宁3个，玉林1个＞货源主要以外地为主，其中主要以广东、福建、浙江等省市产品为主＞结构以钢架式为主，其中部分砖混结构根据建材产品的特性，铺面40—80平方米，简单装修＞配套要求仓库、配送中心、加工场所＞建材市场，对于交通的便利度与运输系统的依赖性强＞辐射范围以当地及周边县市为主

7、来宾及周边城镇农副产品市场分析农副产品专业市场的市场特点

7.

17.

1.

1、农副产品批发业流通模式＞现代化新兴流通渠道“生产者或代理商一农副产品经销公司一超市一消费者”的现代化新兴流通渠道,是今后农副产品流通的主要发展方向＞传统流通渠道“生产者或代理商“一农副产品批发市场一社区菜市场（向生鲜超市过渡一消费者）的规范化传统流通渠道，是今后一定时期内农产品现代化新兴流通渠道的重要补

7.

1.

2、农副产品批发行业特征＞单个农户分散销售，批量小，交易规模不经济＞以农民个体小规模自发进入流通领域为主体，农户市场信息不灵，经常会造成市场机会的错失＞农副产品批发市场交易的组织化程度低，致使交易主体的交易费用高广西及桂中地区的农副产品专业市场特性分析

7.

2721、柳州农副产品批发市场调查分析1）柳邕农副产品批发市场项目名称柳邕农副产品批发市场约8万平方米1规模仓库、配送中心配套设施商铺类型简陋的铁架棚经营范围各类水果批发辐射范围一—1贵州、南宁、来宾、柳州当地及周边各县市等货源广西当地柳州当地人经营商户空置率1%开间与进深4mx8m人流状况较多经营状况较好点评:柳邕农副产品批发市场商铺虽然简陋，但整个市场的经营效果较好，批发货量较大曾被评为全国百强农副产品批发市场、中华人民共和国农业部定点市场，让顾客在市场进货有质量保证与充分公平的放心

722、玉林市农副产品市场调查分析1）玉林市粮食农副产品专业市场项目名称玉林市粮食农副产品专业市场规模100亩（66670平方米）配套设施3500平方米仓库，工商、税务、银行、邮电、保安等管理和服务机构，并根据市场的经营特点设置了停车场、地磅、仓储、水电、住宿等服务设施商住式门店和主体市、简易式摊位商铺类型粮食、蔬菜和水果n经营范围辐射范围一玉林及周边县市来自全国各地的粮食、蔬菜和水果货源外省及区内经营户1000多户r经营商户0%空置率开间与进深4mx6m,6mx8m商铺数量（间）固定门店场500多间人流状况每日人流量达到2万多人经营状况年成交额5亿多元2）玉林市新城副食品专业市场项目名称玉林市新城副食品专业市场规模「70亩（46669平方米）配套设施无砖混式结构商铺类型经营范围各种酒类、糖类、饼干、凉果、酱油、腐乳、豆类、木耳、大米等副食品和日用百货辐射范围主要销往广西各地以及广东、海南、贵州、云南、湖南等省区，交易活跃货源广西经营商户「玉林、周边县市租金水平15-25元/平方米空置率0%开间与进深4mx7m商铺数量（间）固定门店220间，固定摊位150多个人流状况良好经营状况年销售额超

3.5亿元点评玉林市新城副食品专业市场是目前广西以批发性为主最大的副食品市场，成为桂东地区重要的副食品、日用百货集散地来宾市农副产品专业市场分析

7.

31.

3.

1、来宾市优势农副产品来宾市的农业坚持以市场为导向，以效益为中心，实行规模化生产、产业化经营，大力调整优质区域布局和品种结构，提高农业科技含金量，以高产、优质的产品开拓市场＞水稻以粤香粘、八桂香等品种为主还盛产蔗糖、玉米、花生、木薯等农产品＞蔬菜来宾市建立了10万亩的常年蔬菜生产基地主要品种有白菜、辣椒、西红柿、茄子、苦瓜、莲藕、节瓜、四季豆、南瓜、长豆角、香芋、菜花、大蒜、黄瓜、丝瓜等品种这些产品大部分销往省外各大中城市＞水果兴宾区水果栽培面积发展到40万亩左右，初步形成以龙眼、黄榄、柑桔、芒果、枇杷、柿子果为主导产品，还引进开发台湾大青枣、草莓等新产品，将建成一个新兴的亚热带水果生产基地，把水果生产培植成为兴宾区的第二大经济支柱

1.

3.

2、市场现状来宾市的农副产品专业市场只是很原始的地摊式零散批发，集中在中南路一带，一般都是个体户采用地摊式的批发及零售，没有形成集约化的大型专业批发市场这样的形式，不但没有为消费者提供良好的购买环境，而且，影响到顾客大量式的批发，远远不能满足顾客的需求

1.

3.

3、发展农副产品专业批发市场的前景分析基于来宾市农副产品专业市场目前的情况，无论从经营环境、量化批发，还是产品的保质问题上都已经很突出了一个专业的农副产品市场是市场发展的所需，而且，来宾市是一个农业强市，农民也分别在为农副产品寻找一个更好的出口因此，来宾市的农副产品走专业化、集约化的路是较好的出路，但农副产品专业市场在一定的期间内还不能形成有效的市场广西及桂中地区农副产品专业批发市场状况及共性

7.4＞货源以广西本地农副产品为主＞副射范围较广，除满足当地及周边县市，玉林农副产品市场的产品更是销往其他省市（广东、海南、贵州、云南、湖南等）的主要窗口经营商户以广西当地人为主

8、来宾及周边城镇汽配专业市场分析、汽配行业专业市场的市场特点

7.

17.

1.

1、汽配批发业流通模式现代流通有两种典型模式一种是大型流通企业带动众多中小生产企业；另一种是大型生产企业带动众多分销机构以分销为核心的新型营销模式将得以兴起，品牌流通，联合营销、连锁经营将势在必行，面对外来势力形成的竞争压力，整合将是汽配批发业流通的重要渠道

7.

1.

2、汽配行业流通特点汽车配件流通领域的行业特点

一、授权方不参与市场销售，不向体系外的任何团体和个人销售授权商品;根据市场的实际需求，确定区域授权经销商的数量和分布；

二、严格执行统一的市场零售价标准，消除价格恶性竞争，固化区域客户群体；统一二级市场的操作原则，利用授权经销商的地域优势，促进区域授权经营网络的建立和发展

7.

1.

3、汽配批发行业特征0批发价格较高；0针对性较强；0技术要求较高桂中地区的汽配专业市场特性分析

8.

28.

2.

1、柳州汽配专业市场调查分析

1、柳州摩托车商城点评

2、本市场共有12个组团；

3、货源主要供往周边县城；

4、目前经营状况良好，但随着柳州市摩托车不准上牌的规定出台，将会削减柳州当地市场需求

8.

2.

2、南宁汽配专业批发市场2中华摩配市场1汽车配件市场3南宁市正培五金机电市场、五里亭五金机电商城4南宁市物资机电产品市场点评

1、租金水平分四个档次，一次性交五年，押金2000元，管理费27元/铺；

2、自97年交付使用，至今已形成南宁地区的成熟机电市场，并新增1套商铺；

3、过道6—7米，总体规划布局有序；

4、经营状况良好，是南宁市机电产品的集中区域，紧邻有另两个小规模机电产品市场＞小结南宁市的汽配专业市场相对集中，而且，消费群也较有针对性同时、南宁的汽配市场几乎没有空置的，机动车的不断增加，零配件的需求与专业的修理服务显然要同步发展，说明了专业的汽配市场会越来越受广大消费者的关注玉林市摩托车和配件专业市场点评玉林市摩托车和配件专业市场是广西最大的摩托车市场，以品种全、规模大、品质高、服务优质等特点，吸引了区内外的100多个厂家、商家进入市场经营，汇集全国名牌厂家近1200多种款式的摩托车，完全满足城乡各阶层消费者的需求，市场一片乐观来宾市汽配专业市场分析

8.

3、

8.

3.1市场现状目前，来宾市的交通工具主要是拖拉机、摩托车，只是有少量的小汽车摩托车是来宾市民主要的出门工具，同时，来宾还没有出现大型的汽配专业市场,只有大概20来家零散的机动车配件及修理店，这一块还是来宾市汽配市场的空白、

8.

3.2发展汽配专业市场的前景分析随着来宾市民生活水平的逐步提高，机动车数量的稳步上升，特别是摩托车与拖拉机的数量在一定期限内将会迅速增长，相对于对零配件的需求量也会迅速加大原来一些简单的零售店铺无论从配件的型号、品种及各种服务都已远远不能满足市场的需求多元化的汽配专业市场是来宾市未来专业汽配市场的呼声,这是开发来宾市汽配专业市场的一个机会，来宾市的专业汽配市场前景看好、广西及桂中地区汽配专业市场状况及共性

8.

3.34＞通过对柳州、南宁、玉林、来宾建材专业市场的实地调查，具有规模及一定影响的市场共有4个，其中柳州1个，南宁2个，玉林1个新成立的地级来宾市辖四县一市一区，包括忻城县、象州县、武宣县、金秀瑶族自治县和新设的兴宾区（即原来宾县），代管合山市（县级）总面积

1.34万平方公里，居住着壮、汉、瑶、苗等10多个民族，人口240万，少数民族人口占

74.64%,城区人口约为30万人人文环境

1.3来宾市地处广西中部，仍保留着十分丰富的盘古文化，其中包括盘古庙、盘古神话传说、盘古歌谣、盘古师公戏，以及以盘古命名的村庄、山岭、岩洞等等，形成了历史悠久、原生态型、独具特色的盘古文化体系与群落包括光热之城合山市，世界瑶都、“中国八角之乡”金秀瑶族自治县、重晶石和优质米基地象州县，壮乡故宫莫氏土司衙署所在地忻城县，洪秀全称王处、百崖大峡谷所在地武宣县、麒麟山人的故乡2002年12月，广西又一个新的地级市——来宾市正式挂牌，标志着广西继百色市、河池市、贺州市之后又一个新地级城市诞生交通体系

1.4来宾恰好处于西南、华中各省与华南沿海的连接带上，交通网络极为发达，湘柳铁路、桂海高速公路贯穿境内，三条国道四条省道纵横全境，连接珠江水系的红水河与柳江河流流经境内，百吨船舶可直达穗、港、澳，是大西南出海通道的重要枢纽既是广西重点开发的红水河经济带的重要组成部分，又是南宁-柳州-桂林产业带的中心区物资丰富

1.5来宾盛产大米、蔗糖、茶叶、水果、毛竹、灵香草、绞股兰、八角、还有三＞摩托车配件市场货源主要来自广东、浙江、福建等周边省市＞主要满足于广西当地市场＞随着南宁、柳州两市停止摩托车上牌的规定，南宁、柳州两市经营摩托车的商户将会转移至周边市县进行经营＞经过以上的专业市场调查数据分析得出，汽配专业市场的空置率较低,经营商户也是以广东、温州、浙江、福建等为多，因此，外地的经营商户还是广西地区汽配专业市场的主流

9、来宾及周边城镇家具专业市场分析家具行业专业市场的市场特点

9.

19.

1.

1、家具行业流通模式流通的主要渠道1）贸易集散销售场馆；2）大型家具生产企业的分销网络；3）家具展览会；4）家具专卖店；5）户型情景陈设店等

9.

1.

2、家具行业流通特点由小门店、地产地销的低级落后销售形式，向多层次、多渠道、大贸易、大流通的现代化开放式的销售形式转化

9.

1.

3、家具批发行业特征1）家具批发价格较高，资金压力较大；2）批发量不大，运输要求较高桂中地区的家具专业市场特性分析

9.

29.

1.

1、贵港市家具专业市场调查分析1）贵港市中山豪华家私城点评

1、场内光线不足、过道约

1.5米；

2、供货范围主要是当地及周边县城，另有部分辐射至宾阳、来宾等地；

3、货源当地占62%,广东、福建一带占38%2）贵港市中山商贸城（家私）点评

1、整体经营状况一般，空置率高；

2、主要销往贵港及周边县城；

3、整体形象差，铺面陈旧

9.

1.

2、柳州家具专业市场调查分析1）柳州市东骏家私城点评

1、整体经营良好，布局合理；

2、整体形象、档次良好；

3、与相邻的桂中家私城，形成为柳州市最有影响力的家私集中地2）柳州市桂中家私城点评

1、柳州市最大的家私市场，与东骏家私城共同形成了该区域最有影响力的家私零售、批发市场；

2、供货范围广泛；

3、布局合理，灯光充足，场内铺面整洁有序；

4、整体形象良好，货品上档次

9.

1.

3、南宁家具专业市场调查分析1）南国之都家具博览城2）都之都家具博览中心来宾市家具专业市场分析

9.

3931、市场现状目前，来宾市的家具市场也形成了一定的规模，分别有家具一条街，大概有40间家具门面，但规模都是较小的，远远还不能满足当地市场的所需，而且,都是卖一些中低档的家具，并不能满足部分中、高端消费者的需求同时，家具市场的单一性不再满足现代消费者的需求了桥头华鑫家具城优势分析

1、项目已经营多年，已拥有了一群固定的消费群，而且，也在市民的心目中形成了一定的知名度与影响力

2、地理位置较好，处于来宾的河东与河西之间，同时可以方便城市两岸的消费者

3、项目规模较大，各类家具与办公设备都比较齐全，可以很大程度地满足消费者的需求劣势分析

1、没有专业的物业管理机构或商业管理机构进行经营管理，只是零散的个体户经营，形成不了品牌效应

2、地理位置并不是很理想，因为相对于小城市的消费习惯一般都是喜欢聚堆的购物行为，桥头华鑫家具城在河东的边角落，人流并不多

3、整个家具城的装饰档次较低，里面的灯光较差点评

1、桥头华鑫家具城是来宾市当地最大的家具商城，以零售为主，主要的客户群体只限于来宾市当地居民

2、商城没有设置专业的物业管理与商业管理机构，只是设置很简单的管理处，同时，管理处连基本的管理职能都没有发挥出来，只是形同虚设

3、因为它的规模与档次，在当地还是具有一定的影响力，经营的各种类别分别包括各类沙发、办公桌、办公椅、各类家具等主要是从广东顺德乐从等地方进货，一般都只是来宾市区当地的消费者或周边县城及农村的消费者前来购买，所辐射的地区并不大

932、发展家具专业市场的前景分析目前，虽然来宾市还没出现家具的专业批发市场，但是家具的需求量并不是很大同时，家具的使用年限与特点，以旧换新的期限较长，市场的需求量并不会出现突飞猛进的态势而且，来宾市距离柳州只有60公里的路程，并不远，中、高端消费者都喜欢到外地购买挑选高档家具，根据来宾当地的消费水平，也不可能支撑得起一个高档的家具城因此，从来宾未来几年内的经济发展水平与速度，家具专业市场还不能形成很好的竞争态势广西及桂中地区家具专业市场状况及共性

9.

41、通过对柳州、南宁、贵港、来宾建材专业市场的实地调查，具有规模及一定影响的市场共有6个，其中柳州2个，南宁1个，贵港2个，来宾1个

2、中高档家具货源以广东、福建为主，低档家具货源则以广西当地为主

3、经营商户以广东、福建、浙江为主，部分经营商户为当地商家

10、来宾及周边城镇小商品批发专业市场分析小商品批发行业专业市场的市场特点

10.

110.

1.

1、小商品批发业流通模式1）厂家直销2）总代理3）二级批发市场4）个体批发零售

10.

1.

2、小商品批发行业流通特点1）流通现代化总体水平较低；2）百货商店、个体商户以及集贸市场是最主要的零售经营形式；3）流通组织化程度低，单体分散经营的流通主体所占比重较高；4）流通频率较高

10.

1.

3、小商品批发行业特征1）小商品生产的发展历史悠久，品种多，可以满足各行各业的需要2）小商品价格便宜，批发量较大3）适应能力比较强，如果市场发生变化了，小商品生产调整比较容易4）小商品的体量较小，较易流通桂中地区的小商品批发专业市场特性分析

10.

210.

1.

1、贵港小商品专业市场调查分析1）贵港工艺品市场点评

1、商铺空置率高，仅有靠入口处部分商家正常经营;

2、轻管理，重经营；

3、整体经营效果较差，场内人流极少；

4、定位不明确，没有形成一定的规模，无法提升整体形象2）兴港副食城点评

1、本市场货物主要是供往本地及周边乡镇的零售小店；

2、场内光线不足，通道较窄，只有

1.5—2米

10.

1.

2、宾阳商贸城点评

1、本市场货物主要是供往本地及周边乡镇；

2、场内光线良好，灯光设置较好；

3、通道规划较小，只有L5—2米左右，不利于人流畅通；

4、管理较差，货物乱摆放，存在消防隐患

10.

1.

3、柳州专业市场的调查与分析1）红光批发（床上用品）2）红光市场3）飞鹅市场飞鹅路区域有约70万平方米的商业面积正陆续推出，仅飞鹅路一带在建四大商贸城，营业面积就达53万平方米，其中江南新天地15万平方米，温州商贸城

3.1万平方米，新时代商业港11万平方米，国际商贸城24万平方米，以及现有的银兴商业城、鱼峰商业城、东风商城和即将推出龙城路五星商业步行街等近20万平方米商业面积目前，该区域已经形成商业圈，市场经营定位既可以高档商品为主，实施品牌化、知名化经营，又可以中低档商品和服装批零为主，同时也可以百货、品牌商业街、综合大卖场为主导业态产业聚集柳州家电、服装等消费品的批零销售大部分集中在该区域市场前景预计年交易额在6-10亿美元以上招商引资国内外大型零售、批发商，家电、服装、化妆品、日用品、饮食等著名品牌连锁商2飞鹅大型箱包城3丰台灯具装饰城4五交化机电市场5顺达通综合批发市场小结柳州市市区建成一批商贸、餐饮、服务设施，以龙城路、鱼峰路为主体的中心服务区，以飞鹅路等六个特色街区为支撑的商业布局已渐成气候从柳州各类批发市场的规模与经营情况来看，可以看出柳州在桂中的城市地位是很重要的，而且，柳州原先是广西的第一大城市，从而，确定了柳州在桂中的城市地位是很具影响力的柳州的各种批发市场发展都有了一定的成熟程度,广西周边省市和广西其他城市都有部分来前来柳州进行批发、拿货，从而，可以进一步加快柳州批发市场的发展、南宁专业市场的调查分析1华西路副食、小商品、化工用品、日常用品、五金批发一条街地理位置南宁市华西路规模约2公里临街商铺商铺形式门面式的临街商铺主要经营业态副食批发包括食用调料、饼干、米粉等各类食品的批发，约有90家，其中包括南宁副食品商场货源全国各地包括广东、山东、贵州、四川、越南等辐射范围南宁本地或南宁周边城市，包括南宁、柳州、来宾、北海、贵州等地的零售商及批发商，所辐射的区域都是以南宁当地的市场为主，外地为辅2）新和平商城3）南宁药材批发中心4）花鸟市场小结小商品市场覆盖的范围较广，产品的流通性比较强，交易的频率也较高从调查的资料可以看出，整个广西的小商品主要集中在柳州与南宁，广西的其他城市及周边的城市也有部分客户分别到柳州或南宁进行大批量批发，销往广西各县市及贵州、云南、广东等地来宾市小商品批发专业市场分析

10.

3103.

1、市场现状来宾市的小商品市场只是处于很原始的状态，并没有出现成行成市的现象，更没有专业的小商品市场，只是部分的临街商铺进行零散的售卖，只能满足中、低消费群体的日常所需，远远不能满足部分中、高端消费群

1032、发展小商品批发专业市场的前景分析随着人们生活水平的逐步提高，人们对小商品的质量要求与数量也在逐步提升，同时，来宾市的小商品经营商户一般都是要到柳州或南宁等地去进货，为了为来宾当地的经营商户或消费者提供一个全方位的小商品供货渠道，开发一个小商品专业批发市场是目前来宾商场所需广西及桂中地区小商品专业市场状况及共性

10.

41、通过对柳州、南宁、贵港、宾阳建材专业市场的实地调查，具有规模及一定影响的市场共有12个，其中柳州6个，南宁3个，贵港2个，宾阳1个

2、货源大部分来自其它省市（其中以广东、福建、浙江为主），经营商户以福建、浙江为主，另有部分广西当地人进行经营

3、小商品主要是满足广西当地市场，销往各广西县市，乡镇

（五）总结以上的结果可以看出，来宾市的商业市场还是存在很大的机遇，同时也存在很大的风险一般情况下风险与机会是成正比的，所以，本项目的风险与机会是同时存在的由于来宾市到目前为止，还没有一个真正的批发市场,无论在建材、农产品、小商品、服装、家电、钢材等这一块都还是一个空白，这也是本项目的机会所在第五部分来宾市商业市场调查分析

11、来宾市区域商业市场的调查分析来宾市是2002年从柳州剥离出来的一个独立地级市，因为是一个新生的城市，暂时在很多方面都还不成熟无论从城市居民的经济实力、城市规模、城市的发展或人口量，来宾市的城市综合实力还是比较不强新生的城市不但存在很多机遇，同时也存在不少隐患与风险，而且，来宾的商业还是处于一个起步的阶段,还是很原始的市场形态,这也是本项目的其中一个机会,但换一个角度来看，这种机会也可能会转为项目发展的潜在风险来宾市桂中高速公路商贸城项目是来宾市最大，甚至整个桂中地区都少见这么大规模的商业项目商业因为这么大的体量，是否有那么多的潜在投资者和经营者，而且，来宾的当地市场也不一定可以承受得了那么大的市场目前，来宾市的主要交通工具是摩托车、一般工用汽车、手扶拖拉机、拖拉机等，少量的小汽车，而且，在未来的十年之内，相信来宾市的机动车市场不会有很大的变化,或许就是增加多一些小汽车但以农业为主的城市，一般情况下，摩托车、一般工用汽车、手扶拖拉机、拖拉机都还是占有很大的比例而且，来宾市暂时只是存在一些比较零散的机动车配件店铺，远远满足不了各类车主的需求，所以，一个集中的摩托车配件、一般工用汽车配件、手扶拖拉机配件、拖拉机配件还是一个很重要的专业市场，也还是来宾市的一个市场空白点来宾市商业市场存在的问题

11.

11、满足不了消费者的需求目前，来宾市的商业市场还是处于起步阶段，发展很不成熟，远远地达不到消费者多元化的需求，导致不少的消费者都会到柳州或南宁等地购买自己所需要的物品，无形中就失去了一批中坚消费者；

2、专业市场分布比较零散，不集中，很难形成规模、品牌效应，辐射的区域较小，吸引不了外地的消费者前来来宾市进行消费；

3、市场秩序比较混乱因为来宾市的商业市场发展刚起步，市场的一切都是一种很原始的经营状态，各个商户都是各自为阵，无论从管理还是从整体的经营形象都显得比较混乱，暂时还没形成很强的经营阵容；

4、重经营，轻管理例如桥头华鑫家具城、东成家电城等在当地属于是最大型的零售商城了，但也只是注重经营，没有意识到管理的重要性华李、龙眼、香米、金银花、板栗等名优土特产品这里自然资源优势十分明显，金秀为广西最大的水源林保护区，拥有“中国八角之乡”、“立体资源宝库”和“桃源仙境”的美誉甘蔗、水果、蔬菜、桑蚕及畜牧水产等都已成来宾的支柱的农业产业新格局全市仅高产高糖良种蔗就达120多万亩，优质水果面积达50多万亩，优质蔬菜40多万亩，桑蚕基地近20万亩工业基础扎实

1.6来宾市有广西最大的特合金生产基地和广西自营出口创汇大户-广西八一铁合金长国家特大型企业-来宾冶炼长锢冶项目每年的锢产量占全世界锢产量的1/4,是全国著名的锡锭生产基地和世界最大的锢冶基地，市属13家大中型糖r，日榨能力5万吨，蔗糖产量居广西前茅，还有煤炭、电力、镒矿、特合金等一批工业品产量居广西首位，工业企业已发展到600多家，逐步形成了以前制糖、造纸、制药、采矿、冶炼、机械铸造、建材、电力为主的工业体系能源充足

1.7境内已探明的储量较大的矿藏有煤、镒、重晶石、铅锡矿等，品种达20多种，其中，重晶石、煤、镒等7种矿藏居广西首位，象州县重晶石连续多年出口居广西第一，有“重晶石国都”的美誉，金秀瑶山蕴藏着金、铜、铁、水晶、重晶石、花岗岩等十多种矿产，素有“万宝山”之称旅游资源

1.8目前亚洲现存规模最大、保存最完整的土司建筑群，有着“中南第一温泉”美称的象州花池温泉，是休养度假的绝好去处武宣县百崖大峡谷，长约10公里，是人们寻幽探险享受大自然和寻觅太平、来宾区域商业调查分析

11.21）中南路中南路是来宾的主要商业街道，商业气氛较浓，有较多的人流量主要的经营业态包括农贸批发市场、家禽售卖、家具一条街、副食品零售与批发等其中，农贸批发市场是一些比较零散的小批发商的地摊式的摊位，农产品的主要来源是来自于当地的县城及来宾周边的城市，采取的经营方式是批发与零售结合,经营商户以来宾当地居民与周边县城居民为主，主要的消费者是来宾市本地的居民与周边县城的居民，辐射的范围并不广家具一条街主要是以零售为主，大概有40家家具店铺，面积一般都是40〜50平方米/间，分别有出租和自建的两种形式，主要的经营商户是来宾的当地居民与周边县城居民，消费者是以来宾当地的居民为主家具的货源主要是来自广东顺德等地中南路的商业比较集中，而且都是以人们的日常消费品为主，并不能从多方面满足消费者的需要2）柳来路柳来路是来宾市的主要干道，车流较多，路的两边有较多的专业商铺，分别有约16家建筑材料商铺，73家左右装饰材料商铺，28家摩托配件商铺，18家农机配件商铺，6家家电铺平均的租金是30〜40元/平方米・月，其他费用自负，经营商户一般都是以来宾当地人为主，消费者也是以来宾当地的消费者为主，极少有外地人到来宾消费3）北二路北二路是来宾市的一条主干道，两边都有些零散的专业商铺、士多店、大排档等，专业商铺分别有五金、建材、摩配、家电等临街商铺的平均租金价格为43元/平方米•月o4）来宾市河西来宾市河西是来宾市红水河的另一边，河西与河东是来宾市两个完全不一样的两个区域，河西的商业气氛远远比不上河东河西的商业主要集中在桥头附近,大概有20多家五金、建材的商铺以河西的居民为主要消费群体、来宾市酒店现状调查分析

11.3目前，来宾市上档次的酒店主要有三家，分别为蓝鹰大酒店、来宾宾馆、国际大酒店，另外有数量不多的小型旅馆随着来宾城市的发展，将会吸引更多的投资人士与旅游人士前来来宾进行商务活动与旅游，酒店客房的需求量逐渐扩大,提高档次酒店作为城市发展的配套硬件，不仅需要满足市场的需求量，更是城市对外的形象之一1）蓝鹰大酒店位于柳来路中段，酒店拥有各种客房63间集住宿、餐饮、娱乐、商务等功能于一体，三星级装修标准2）来宾宾馆建筑面积14000平方米，共15层地处来宾中南路段，酒店集住宿、餐饮、娱乐、商务、健身等功能于一体，三星级装修标准3）国际大酒店酒店集住宿、餐饮、娱乐、商务等功能于一体，三星级装修标准小结

1、来宾市作为新生城市，在城市化进程及城市的商务活动逐渐增多，原有的三间酒店，远远不能满足旅游人士与各类商务人士的需要

2、随着来宾市城市建设步伐的加快，将会加快来宾市对外的交流速度，将会为来宾的酒店业，带来充足的人流与更多的商机第六部分项目分析

12、项目分析、项目的区位分析

12.1本项目位于来宾市未来的市政府区域，项目的正对面又是将要启动的三千户公务员小区随着来宾市经济的稳步发展和城市化进程的不断深入，来宾中心城区的行政区域逐渐发生变化，城区范围进一步扩大随着城市规划的进程，本项目的商业价值将会得到逐步提升，从而，为来宾市的投资者与外地的投资客寻求一个赢利的原始股来宾位于柳州与南宁之间，邻近桂林、贵港等城市，处于这些城市的黄金分割点，是一个较好的地理位置，也为来宾未来的经济发展形成了一个较好的经济区域、项目的交通条件分析

12.2本项目位于高速公路旁，同时，政府也同意将专业市场的主要通道直接与高速公路进行衔接，大大的增强了本项目的交通便利度，对项目的未来发展极为有利交通的便利，将会为经营者与消费者带来更多的物流方便正所谓路通财通，这一点是商业项目发展之中最重要的因素、项目发展专业市场的分析

12.3SWOT优势S

1、规模较大，有利于专业市场的专业化、集约化管理

2、位于高速公路旁，交通便利，有利于物品流通本项目位于高速公路两旁，将来宾与柳州、南宁等城市的时间距离近一步缩短；同时，本项目可以直接将专业市场的主要道路接上高速公路上，更大程度地加大了本项目的交通便利度

3、政府重点扶持项目，可以借助政府行为将市内零散的商户集中到本项目，进行集中经营，培育项目区域的商业氛围

4、经营业态的多元化，可以全面满足当地消费者的多种需求

5、与专业商业地产策划机构强强联手，增强项目的发展力度，创造更强的营销推广势能

6、来宾市的首个专业市场，首占专业市场的先机，发展空间较大

7、充分利用政府招商引资的优惠政策，可以以较低的门槛将目标客户引进来,扩大项目的知名度与建立良好的市场形象劣势W

1、商业气氛太差项目区域暂时还没有开发，还是一片农田，一切配套都没有，同时，还没有商业出现

2、市场承受力不强城市规模较小，人口量不多，市场承受能力不强

3、消费水平不高来宾市是以农业为主，普遍消费力不强，对本项目的租售及以后的经营有一定的压力

4、开发商开发经验不足因为开发商是初次涉足房地产开发，经验不足，对市场的把握度不太准机会O

1、目前，来宾市只是存在上些零散的专业店铺，产品较为落后，规模较小，不注重管理，商品类别较少，不能满足消费者的需要

2、大型专业市场可以为消费者提供一站式的购物模式，一次满足消费者的多种需要，同时、大型专业市场也还是来宾市场的一片空白

3、一个专业化、集约化、大规模的专业市场将会替代原有传统零散的专业店铺而备受市场的欢迎

4、来宾市撤县立市，百废俱兴，政府将会大力加强城市的基础建设，全力提升整个城市的形象，将会给本项目的发展带来新的契机

5、目前，政府正加大力度到外地招商引资，意图加快来宾市的经济发展，重新朔造一个新城市本项目可以以这个契机与政府进行捆绑合作，让外商在本项目寻找一个更好的发展平台

6、每年一度的“中国——东盟博览会”不但可以全面提升广西的整体形象与竞争力，也将为来宾等城市带来更多的商机，有利于城市的招商引资，加快城市的经济发展，有利于推进本项目的发展威胁T

1、规模较大，投入资金大，开发周期长，资金回收期较长，风险较大

2、项目区域还没被开发，没有形成一定的商业气氛，市场有待培育，存在一定的经营风险

3、城市规模较小，大型专业市场的消费承受能力有限，大规模的专业市场在租售方面有一定难度、项目发展专业市场的机会判定

12.4a发展建材专业市场的机会判定随着城市化进程的推进，居民住宅的不断增加，人们生活水平的不断提高,对居住环境的要求越来越高，建材的需求量越来越大；同时，目前，来宾市还没有出现一个专业的建材批发市场，只是零散的建材店铺，远远不能满足消费者的需求因此，相对于来宾建材市场的空白，在来宾发展建材专业市场的可行性是比较高的，但是要从整个市场的承受量出发，不能盲目大面积的开发，覆盖范围尽量拓宽到来宾地区的各个县市，可以满足消费者的各方面需求同时，从当地家居专业市场的容量与当地购买力水平出发，建造一个纯家居专业市场不现实，我们建议在建材专业市场的二层，可以做适量的家居专业市场，不但符合本项目一站式的专业市场配套，也可以满足消费者全方位的需要b）发展家具专业市场的机会判定来宾市还没出现家具专业批发市场，只是存在部分零散低档家具的商店与一家较集中的桥鑫家具城随着当地人们生活水平的提高，人们对居家的一切要求也将会更高中、高端消费者都喜欢到外地购买挑选高档家具，根据来宾当地的消费水平与购买力，不可能支撑得起一个高档的大型专业家具城因此，从来宾未来几年内的经济发展水平与速度以及消费者的消费习惯，家具专业市场的发展前景并不明显C）发展农副产品批发市场的机会判定1来宾市是广西农业十强县之一，当地人一般都可以自给自足，也有不少是自产自销的，对农副产品的需求相对少2农副产品专业市场的形象较差、档次较低，很容易会影响到整个专业市场的形象，同时，将会加大整个专业市场的清洁管理难度3农副产品专业市场的租金不高，资金回收相对较难4来宾市的农副产品批发市场的市场空间并没有充分挖掘出来，还是处于培育期，而且，在一定的期间内还不能形成有效的市场基于以上四点的考虑，因此，我们建议本项目不用考虑农副产品的专业市场的开发d）发展汽配专业市场的机会判定来宾市的主要交通工具是摩托车与拖拉机及少量的小汽车，随着交通工具数量的不断增多与升级，原有的汽配零散商店已远远满足不了市场的需要原有的汽配零售商店规模较小，机动车的零配件种类不多，档次也不高，种类齐全的汽配专业市场是未来汽配市场发展的必然，因此，集汽配件零售、修理、保养等于一体的专业市场将会成为来宾汽配市场的宠儿e）发展小商品批发市场的机会判定1来宾市现有的小商品市场并不多，而且，普遍档次较低2小商品是人们日常生活中最常用的物品，需求量将会随着人们生活水平的提高而增加，质量要求也会越来越高3目前，来宾市只有一些零散的小商品售卖店铺，并没有形成很强的成行成市的态势，更没有专业的批发市场针对来宾市当地消费者的需要，小商品批发市场是很有发展前景的因此，小商品市场的开发是相对可行的D结论根据以上的调查分析结果表明，来宾市的专业市场还属于一块未被开发的处女地，来宾市的专业市场还是处于很原始的市场状况原有零散的专业商店规模较小，缺乏管理，没有形成一定的规模优势，不能很好地吸引周边各县镇的顾客前来来宾市进行批发或购买目前，来宾市零散的、小规模的专业店铺已远远不能满足市场的需要了，逐渐被专业化、集约化、规模化的专业市场所代替，集批发、零售及配套服务于一体的、具有一定规模的专业市场将是市场发展的必然根据市场的迫切需、及专业市场的特性及开发的可行性，我们建议就只开发建材专业市场、小商品专业市场、汽配专业市场第七部分项目定位与项目总体开发策略建议

一、项目定位分析

（一）项目总体定位基于来宾市是一个新生的地级城市，暂时还未出现任何有标志性的建筑物与较有影响力的商业地带，通过对来宾市及整个桂中地区的详细调查了解，我们初步建议将本项目建成集酒店、餐饮、娱乐、批发市场于一体的综合性房地产项目项目的总体定位朔造来宾首张城市名片,搭建桂中批发集散地定位阐释“朔造来宾首张城市名片”由于本项目位于来宾市的城市入口处与去往柳州的高速公路旁；同时，来宾市还未出现标志性的建筑物我们建议在本项目地块高速公路的一边建造一幢星级酒店，为前来来宾的旅游人士、投资商或其他商务人士提供一个集娱乐、休闲、餐饮、居住及商务于一体的星级酒店，满足中、高端消费群的多种需求这样一幢标志性的建筑不但可以抢夺前来来宾旅游的游人或投资商的眼球，更是树立来宾城市的新形象的象征“搭建桂中批发集散地”来宾位于柳州与南宁之间，广西的批发市场主要集中在柳州与南宁地区，所辐射的范围遍及周边的各省市目前，来宾市的各类批发市场还是一片空白同时，本项目位于高速公路旁，交通便利，有利于各类物品的流通建立综合批发市场，不仅填补了来宾市批发市场的空白，更可以最大程度满足来宾周边各县镇消费者的需求，与柳州和南宁的批发市场形成三国鼎立之势为了提高来宾专业批发市场知名度与市场形象，本项目必须要与柳州、南宁的批发市场提到同一平台上，让市场提起桂中的柳州、南宁专业批发市场，就会联想到来宾本项目的专业批发市场

（二）主要功能部分定位

1、专业市场1）专业市场经营行业定位本项目经营行业的定位大方向将根据项目的自身特性及市场空间来判断，我们根据前面对桂中各类型的专业市场的调查、来宾市的商业情况的调查对本项目的市场空间进行研究，对本项目的经营行业进行筛选及评判，最终确定本项目专业市场的经营行业大方向我们重点所要考虑的细分行业需要满足以下方向来宾市内经营较为成熟的行业，作为该行业的补充及提升；来宾内较为稀缺的行业，切入市场空白点；有利于投资客户进行投资，发展商进行投资回收的行业我们对调查的五个行业进行优劣对比分析，确定本项目经营行业项目的经营行业定位是一个重大的决策，必须综合权衡各方面的因素，不仅要考虑所经营的行业是否能回笼资金，也要考虑到是否有利于其长期经营作为产权式的商铺，我们认为本项目更应着重考虑经营定位是否有利于项目产权式商铺的销售从上表的分析判断，由于农产品批发和家具行业的经营特点限制使这两个行业并不利于项目吸引投资者，不利于产权商铺的销售因此，本项目的经营行业排除农产品批发和家具行业，初步设定为建材、汽配和小商品批发三个行业2）各专业市场的行业定位1）建材专业市场，经营种类包括以瓷砖、厨厕陶瓷（钢）洁具、木地（墙）板、灯饰为主、建筑钢材、油漆、五金交电、消防器材、筛网塑胶、电动工具、管材、水泥等为辅2）小商品批发市场，经营种类包括劳保用品、水暖器材、化工、家电、服装、化妆品、日用品、食品等3）汽配专业市场，经营种类包括机电灯具、摩托车零配件、摩托车市场、机械设备、电线电缆、机电产品、专用工农业设备等3）产品定位考虑三种行业的经营特性、对场地要求的特点，本项目专业市场可建设框架结构和钢架结构两种产品形态框架结构有利于项目进行产权式销售，比较适合中小规模的商户经营，如装饰材料经营商、汽配经营商、小商品经营商；钢架结构产品可以满足大跨度的经营商户，如建材经营商等，但这类产品不利丁•对商铺进行产权式销售因此，从本项目商户经营及商铺销售回收资金的角度考虑，本项目商铺的产品类型可以以框架结构为主，钢架结构为辅各部分专业市场的产品结构安排如下

2、星级酒店定位由于目前来宾市成为地级市只有两年的时间，百业待兴，各方面的人事均前来来宾市进行经商、办公，对商务酒店的需求极其旺盛而目前来宾市内仅有三间能有一定档次的酒店，并不能满足需求，因此，在本项目建设一个商务型、具有一定档次的酒店是十分有必要的酒店的定位来宾首屈一指的精英商务酒店定位释义来宾首屈一指将本酒店的建设成来宾式最高标准的酒店，成为来宾式标志性的建筑精英商务酒店以商务型为主的酒店，为前来来宾的旅游人士、投资商或其他商务人士提供一个集娱乐、休闲、餐饮、办公及商务于一体的星级酒店，满足中、高端消费群的多种需求档次定位三星一四星级，以来宾市目前最高标准建设产品定位为满足客户不同的商务需求，本项目的酒店部分可建议分成三部分主体酒店、酒店附楼、别墅酒店各部分针对的目标客户有所不同规模定位根据目前现有的三间宾馆的房间数计算共有约400间，为使满足来宾市日益增大的酒店市场和使本项目成为来宾首屈一指的酒店的需求，本项目的酒店部分规模可定为400间酒店房间，按每间60平方米计算，建筑面积为400x60=24000平方米附楼可按主楼的70%面积设置，则建筑面积为24000x50%=12000平方米别墅按高等级标准设置，由于在来宾市场接受程度较为有限，因此数量可控制在20间以内，每套别墅设定在400平方米，则建筑面积为400x20=8000天国遗址的好去处金秀瑶族自治县是全国瑶族支系最多的县份，是广西最大的水源林区也是全国重要的天然植物园和物种基因库，堪称广西的“香格里拉”兴宾区内蕴含麒麟山人远古历史的庙山岩遗址、鸡笼山遗址和堪与桂林七星岩媲美的都鳞岩、楼梯岩及国际地质界研究二叠纪剖面的“金钉子”-蓬莱洲……都是观光旅游的佳境城市地位

1.9来宾市是经过国务院批准从柳州的直辖区完全剥离出来的独立县级城市，处于南宁市与柳州市的交汇处，可以共享两市充分的资源但在整个桂中地区中，来宾市的城市知名度还不够高，还需市政府多加宣传与推广

2、经济发展状况来宾市国民经济运行轨迹显示:民经济呈现持续快速发展态势国民经济发展状况

2.12003年全年完成国内生产总值

113.48亿元,同比增长

11.1%；比2002年增长率提高L3个百分点；财政收入完成

11.31亿元，增长

10.6%；全社会固定资产投资完成

34.92亿元，增长

44.8%；农民人均纯收入增加158元，增长

8.9%；GDP增速比全国高

4.7个百分点，比广西高

3.2个百分点＞工业生产成为拉动经济增长的主导力量来宾市全市规模以上工业企业累计完成现价总产值

63.35亿元，同比增长

31.0%；完成现价增加值

21.30亿元，增长

30.8%；电力、糖纸、冶炼、食品加工、建材等重点行业成为工业增长的主要力量企业经济效益明显好转，全市工合计三部分的建筑面积，酒店部分的总建筑面积规模在24000+12000+8000=44000平方米

3、各部分专业市场的规模定位通过对市场调查分析的数据得到，将本项目全部定位做为一个超大规模的专业批发市场并不现实根据商业市场的发展轨迹与科学性的开发标准分析1）经营面积3000平方米以下商业规模，可以支持1万以下人次消费；2）经营面积3000〜10000平方米的商业规模，可以支持1〜5万人次消费;3）经营面积1〜3万多平方米的商业规模，可以支持10—30万人次消费;4）经营面积3万平方米的商业规模，可以支持30万人次以上消费，属于市级商业配套；5）经营面积3〜5万平方米的商业规模，可以支持50万人次消费；6）经营面积6万平方米以上的商业规模，可以支持70万人次消费，可以覆盖整个城市范围根据以上科学性的商业规划及我们操作商业地产的多年经验，我们建议可将项目的开发规模界定为如下，并以.7的容积率算出各个项目的建筑面积

3、各专业市场的辐射影响力定位根据各种专业市场的流通特点、行业特征及来宾市的城市区位等因素的制约,我们建议各专业市场的辐射影响力为:建材专业市场的辐射范围来宾市及周边各县镇汽配专业市场的辐射范围来宾市及周边各县镇小商品专业批发市场的辐射范围柳州、来宾市及周边各县镇

4、各专业市场的客户定位根据各专业市场的经营者与终端消费群的特点，我们将各专业市场的客户定位为建材专业市场的客户定位经过对桂中地区的建材专业市场的市场调查分析得出，建材专业市场的经营商户一般都是广东、温州、浙江、福建及城市当地的经营商家因此，根据建材专业市场的特性，我们建议将本项目的目标客户应以南宁、柳州及来宾当地各县镇的建材零售商、批发商为主，以广东、温州、浙江、福建等地的经营商户为辅，利用到外地招商的营销策略将外地商户引进来汽配专业市场的客户定位经过对桂中地区的汽配专业市场的市场调查分析得出，汽配专业市场的经营商户一般都是温州、浙江、江苏、贵州、云南及城市当地的经营商家因此，我们建议本项目的目标客户是以柳州、南宁地区、来宾城区及周边各县镇的汽配零售商、批发商为主，温州、浙江、江苏、贵州、云南等经营商户为辅小商品专业批发市场的客户定位经过对桂中地区的小商品专业市场的市场调查分析得出，小商品专业市场的经营商户一般都是广东、温州、福建、贵州、云南及城市当地的经营商家因此，我们建议本项目的客户主要是以桂中地区、来宾城区及周边各县镇的小商品批发商、零售商为主，以广东、温州、福建、贵州、云南等地的经营商户为补充

5、各专业市场经营发展定位以各专业市场的批发行业特征、流通特点、经营的模式与特点，我们初步将各专业市场的经营发展定位为1）建材专业市场的经营发展定位产品经营发展定位根据来宾当地及周边城镇的消费市场，普遍购买力并不强,本项目的建材专业市场比较适合走大众化的产品路线经营模式发展定位为了满足来宾及周边城镇消费市场的需求，本项目以后的经营模式发展定位必须要以“批发+零售”相结合，以零售为主，不但可以满足周边城镇的个体经销商，也可以满足单个的消费者需要2）汽配专业市场的经营发展定位产品经营发展定位目前，来宾及周边城镇还是以摩托车或拖拉机作为主要的交通工具，根据城市的发展轨迹，在一定的阶段内，至少是5-10年内，摩托车作为主要的交通工具还不能被替代，小汽车的数量也是在很慢的增长中因此，汽配专业市场的产品经营发展定位是以摩托车配件、农机配件为主，少量的小汽车配件经营模式发展定位为了使柳州与南宁摩托车配件、农机配件、小汽车配件的经营商户寻找一个更好发展空间同时，为了满足来宾及周边城镇消费市场的需求，本项目以后的经营模式发展定位应该是以“批发+零售”相结合，以零售为主不但满足了周边城镇的个体经销商，也可以满足单个的目标客户的需要3）小商品专业批发市场的经营发展定位产品经营发展定位为了结合来宾当地与周边城镇以及外地的部分消费者的需要,吸引更多的经营商户与目标消费群，我们建议小商品专业批发市场的产品经营发展定位应走“中低档”大众化的路线因为当地的消费群体整体购买力不强，所以，大众化的产品比较适合该市场的需要经营模式发展定位目前，来宾城区的小商品市场只是处于刚起步的阶段，商品的种类远远满足不了目前消费群体的需要同时，为了吸引周边城镇及外地的经销商前来来宾进行批发或零售，我们建议小商品专业批发市场采用“批发+零售”的经营发展模式经营，以批发为主，零售为辅，更大程度地满足目标消费者的多元化需要

6、各专业市场价格定位基于来宾的整体购买力并不强，而且，城市地位在桂中地区也并不突出，对项目的各专业市场的价格定位不能盲目虚高，根据市场的现状，高价位对本项目的发展并不现实我们建议采用租售同步的销售模式，低开高走的价格策略首先对项目进行低价租售，对市场进行一段期间培育，营造良好的商业气氛，再采用一个适当的价格进行项目售卖，进一步实现开发商利润最大化目前，来宾市内店铺租价的范围在25—5元/平方米・月，根据地块的未来升值空间、城市规划的有利政策影响之下，我们初步将商铺的价格制定在10—20元/平方米•月

（三）配套项目定位

1、配套项目的规模定位为了便于本项目专业市场的经营商户存货与流通货物，本项目必须配套设置存货的仓库与物流配送中心物流配送中心不但为了经营商户的进货方便，更是为了目标消费群体的购买方便根据本项目专业市场的总体规模与货流量的需要,我们初步将仓库与物流配送中心的总体规模占地为50亩

2、配套项目的客户定位仓库与物流配送中心是为本项目的专业市场的经营商户与目标消费者专门配套的因为本项目所在的区域还没有形成一定的商业气氛，也没有任何的商业设施配套专门的仓库与物流配送中心为了满足本项目的经营商户与目标消费群所需，所以，仓库与物流配送中心的目标客户是针对本项目的经营商户与目标消费群

3、配套项目经营发展定位仓库与物流配送中心全程是为了满足本项目的经营商户与目标消费群的货物运输与流通，以服务本项目的专业市场为基点，拓展到整个来宾地区的物流配送范畴

4、配套项目产品定位从项目的经营环境、经营档次和日后项目销售的角度考虑，配套部分的产品建议以框架结构为主

5、配套项目价格定位仓库与物流配送中心是本项目专业市场的必须配套服务，由于各类货物的流通特点的限制，而且，也是为了全面满足本项目的目标客户群的所需，所以，配套项目的价格定位是以专业市场的租售价为基础

二、项目发展策略

1、品牌战略建设和完善CI系统，规范及延伸企业VI系统、提升企业理念、传播企业文化整合职能部门机构，优化职能部门功能，严格职能部门机制；引进优秀人才，培育中层骨干，健全用人机制，建立学习型组织，从产品经营过度到品牌经营

2、营销战略与专业营销策划公司结成较固定的战略合作伙伴关系，融合服务营销与关系营销的特点，构建特色鲜明的营销战略体系，并持之以恒地将之贯彻实行到每一期新开发的项目之中最终形成新的地产营销模式

3、融资战略扩大融资渠道，提高融资能力采取银行借贷、合作等多种方式融合民资及社会闲散资金，扩大贵司的资本规模，以巩固贵司在本地及桂中地区的地位，以实现有足够的资金支持本项目的滚动开发

4、开发战略以长远的目光打造城市名片和差异化开发路线，强强联手，与各地的企业合作，保证本项目的可持续性发展

三、项目总体开发策略

（一）分片、分期开发策略本项目总用地830亩，分成南、北两片，南片380亩，北片450亩根据项目各类专业市场的市场容量及规模，项目目前适宜开发的规模在300-400亩之间，因此项目的830亩用地适宜进行两个阶段进行开发结合本项目自身特点，项目南片的位置、开发条件较为优越，因此可先开发南片用地北片用地适宜留作将来发展之用同时，项目南片用地也达到380亩，如果作为商业项目发展而言规模较大为了保证开发商有充足的资金回笼运作，有利于滚动投资开发，不能盲目追求大规模，大投入的运作模式，避免造成资金的沉淀，不利于开发商的再投资如此大规模的商业项目，对于每一期的开发都必须要谨慎，项目的分期开发必须要建立在项目资金回收的速度快慢之上我们建议首先开发周期短，投资成本不大，资金回收速度快的项目；然后，再开发资金回收周期长，投资成本较大的项目，有利避免开发商在开发过程中的资金压力问题

（二）各部分开发顺序为了有利于培育整个地块的商业氛围，吸引更多目标客户的关注，提升整个地块的商业价值同时一，在充分考虑项目的资金回收周期上，保证开发商可以快速回收资金，有利于开发商的滚动开发因此，我们建议本项目各部分的开发顺序为星级酒店一建材专业市场一仓库及物流配送中心一汽配专业市场一小商品批发市场原因由于目前来宾的酒店需求极其旺盛，而未来两年内新增酒店不多，市场缺口较大，发展酒店就必须抓住这极佳的市场机会，尽快的开发，因此可安排在项目的首期开发来宾未来几年内的基础建设投资额在30亿元以上，会产生极大的建材需求，建材市场的出现可以满足市场的需求因此，在满足市场需求的前提下建议建材市场在首期开发仓储物流配送作为项目的配套部分，需要在专业市场建设的过程中同步建设,以满足客户的需求基丁来宾商业市场容量的考虑，汽配、小商品市场可以在建材市场形成规模令本项目在市场产生一定的影响力后再发展，因此可安排在项目的

二、三期开发

（三）各部分开发计划各部分的开发规模是建立在市场需求的基础上，因为市场才是项目开发的最有力依据，赢利才是最好的经营之道根据我们所操作的商业经验与各类商业辐射范围客观因素按照各类型专业市场的规模及来宾商业市场的发展容量，建议本项目第一阶段南片部分的发展分三期进行各期发展内容包括第八部分项目经济分析部分、项目经济分析15项目经济技术指标

15.1项目分期开发计划

15.

215.3项目开发成本分析1土地成本根据开发商获得的开发条件，项目地价为13万元/亩，即195元/m2项目分成南北两片，按前面的开发建议，先行开发南片地块，用地面积为380亩，即253460平方米，先支付南片地块地价地价195元/平方米x253460平方米=4,940万元地价支付方式0地价在项目首期开发时分两年支付2小区基础设施配套工程费供电工程费:指室外输变电工程工程款，包括从供电部门取电点起的供电线路高压电缆、高压开关房、变压器房、专用低压开关房设备的安装工程费用参考类似开发项目的供电工程费，分供电外线敷设工程费和临时施工用电费进行测算供水工程费由于本项目所在区域未能提供市政供水干管接驳永久用水，预计采用打井抽取地下泉水解决用户需要，工程费用包括打井及敷设供水管道和安装相关设备的费用园林绿化工程费主要为酒店部分的园林绿化工程,包括酒店的水景园林的营造，包括各类构造物、小品及绿化营造、包括一些户外运动场所的建造绿化面积按酒店用地面积的45%计算道路、广场工程费按用地面积的20%计算道路、广场面积排污工程费暂按30元/平方米计算3建安工程成本按照项目不同产品形态，项目的建安成本标准为说明建安成本的计算依据本项目各项工程成本估算，主要参考广西造价信息和同类型建筑工程的造价水平，并以此为基础，结合我司经验和实际情况进行调整估算以下为主要参考文件《广西建造工程造价信息》《广西自治区建设工程工程技术经济指标》我司主要参照以上文件及同类型物业项目经验，根据各大类工程项目的平均造价进行初步成本估算4前期费用规划、勘探、设计、可行性研究费按40元/平方米计算三通一平费按用地面积为基准，20元/平方米计算开办费包括前期公司办公费用，现场办公设施初期投资等办公费用开支，按建安成本的1%计算企业管理费包括公司日常运作费用、办公费用、公关费用等，按建安成本的1%计算5开发期税费配套设施建设费按基建投资额3%计算工程质量监督费按建筑面积

10.5元/m2计算工程质量监督检测费按基建投资额的

0.1%计算发展新型材料专项基金按总建筑面积，

4.6元/n计算报建费规划报建费、施工报建费分别按基建投资额的

0.6%计算，合计

1.2%工程招投标活动资金按按基建投资额的

0.1%计算建筑工程监理费按建筑面积，

10.5元/n计算.6不可预见费指开发过程中不可预见的费用或预算外追加费用，按项目总投资的5%计算u项目详细投资成本估算见附表2u项目

一、

二、三期投资成本估算表见附表3-

1、3-

2、33u项目分期投资安排、资金投入估算见附表4-附

4.

2、4-

3、4・

4、项目财务效益分析

7.

47.

4.

1.财务分析中的各项设定n税项及费用0在进行物业销售时预计须支付的税项主要有营业税金、营业税附加、防洪费、房地产交易管理费和印花税，上述合计为销售收入的

5.56%0销售费用按销售收入的百分比计算，其中中介代理佣金按1%,项目推广宣传等费用按4%计算，合计为5%0所得税按所得额的33%计征，在项目取得整体盈利后才计算n财务费用的计算设定0在动态财务分析中，设定每一个核算期对上一期核算期的累计资金投入计息，年息按

5.76%计算，复利计息；0在静态财务分析中，财务成本个所得税将直接采用动态计算所得的数据n销售收入的预测0销售价格和销售价格预测表7各期各类型物业出租、销售价格预测说明酒店部分销售价格测算主体酒店本项目酒店部分为产权式酒店及公寓，可进行产权销售出于项目资金回收的角度考虑，酒店部分可在销售首期建设时开始发售销售价格测定方式以目前来宾市宾馆的标准间平均房价150元/日测算，空置率为10%计算每间房间的年租金为48600元，以此收益为未来每年的等额收入，期望收益率为13%,采用等额支付的现值公式对未来项目可收益年限40年的总收益折算至首年的价值，再按酒店房间的综合建筑面积（以60平方米/间）计算酒店的销售单价公式P=Ax[l-l/（1+i）A]/inP——现值A——按来宾目前酒店标准房平均年收益，150x365x90%=48600元；i——折现率（按期望收益率13%计算）n——收益年限，取酒店收益年限为40年根据公式计算，酒店项目的每间房间平均收益为371030元，以每间房间60平方米综合建筑面积计算，酒店部分的销售价格为371030-60-6200元/平方米附楼公寓部分根据实际的销售经验，公寓的收益价格一般为酒店30%—50%,考虑到来宾市场的实际情况，取40%,即6200x40%=2500元/平方米别墅部分根据实际的销售经验，别墅的收益价格一般为酒店50%—70%,考虑到来宾市场的实际情况，取60%,即6200x60%=3700元/平方米业企业实现利润总额

5.44亿元，增长

72.2%,创历史最高水平＞农业结构调整力度加大，粮食生产稳定2003年来宾市全市完成农林牧渔业总产值约

67.30亿元，同比增长

8.0%农业结构调整力度加大，粮食生产稳定，高标准瓜菜、桑蚕、水果基地和吨糖田基地建设进展顺利，新增“三田”面积12万亩，茶叶、食用菌、金银花、药材等高效经济作物种植面积得到巩固和扩大，优势农产品区域布局趋于合理，农作物优质良种率稳步提高,农业产业化经营水平进一步提升小区规模养殖总量不断扩大,为全区畜牧业的发展创造了良好的模式，畜牧水产业成为农民增收的重要力量,畜牧水产业产值占农业总产值的比重为

39.1%,提高了

3.2个百分点＞投资需求与外贸进出口增长迅速2003上半年，全社会固定资产投资完成

9.21亿元，比上年同期增长

42.5%o外贸进出口总额达4479万美元，同比增长

29.2%居民收入、生活情况

2.2据统计部门的抽样调查资料显示，2003年1至10月份，广西城市居民人均可支配收入为

6459.83元从居民收入增长辐度看，2003年1至10月份，广西城市居民人均可支配收入与去年同期相比增长

5.6%广西各城市的人均可支配收入分别为柳州市

7098.49元、北海市

6699.98元、贺州市

6613.50元、桂林市

6612.76元、防城港市

6573.20元、贵港市

6413.12元、百色市

6029.75元、钦州市

5945.17元、梧州市

5872.73元、崇左市

5258.97y oL2003年来宾市城乡居民生活水平不断提高，农民人均纯收入1927元，增长

8.9%；职工平均工资11350元，增长

13.6%年人均纯收入8000元以上的群众家庭也稳步递增专业市场部分价格测定根据前面的租金价格定位，本项目的租金在10-20元/平方米之间，根据本项目不同的功能部分设定不同的租金注年租金以10%的空置测算销售价格的测定采用与酒店售价的测定方式同样的方法，即收益还原法来测定公式P=Ax[l-l/（1+i）徇]/IP——现值A——年租金；i——折现率（按期望收益率8%计算）n——收益年限，框架结构部分可以以产权形式销售，其收益年限为40年；钢架结构不能以产权结构方式销售，但可以销售其使用权，以收益年限20年计算根据公式测定出0资金回收的假设根据发展模式的设定时间，本项目将于5年（含筹建期）内建设完成，由于资金回收会较实际销售情况稍有延迟，所以在假设回收资金情况时，按每半年设定一定的比例，酒店部分以产权销售的形式进行销售专业市场由于项目投入使用的初期经营气氛、消费者认知度低等原因并不利于项目进行销售，因此专业市场及商业配套等商业部分面积均以先租后卖的形式进行回收资金在每期商业部分建成后的3-4年内只租不售，头半年免租的形式吸引商家进场，令商业部分旺场根据过往经验，只租不售的商场一般3-4年能达到旺场的目的因此在商业部分商业气氛浓厚后在进行销售，销售周期一般可在一年内消化完毕＞项目

一、

二、三期的出租、销售资金回收情况见附表5-

1、5-

2、5-3动态财务结果表8动态财务指标表图13开发全过程累计净现金流量图从上图可以看出最大资金占用量发生在2008年上半年，最大资金占用量为5782万元盈亏平衡及敏感性分析＞盈亏平衡分析通过对各项财务计算结果进行分析、对整体的物业销售率达到65%时，项斗开发效益刚好达到平衡，因此项目如果要取得有较好盈利的话，物业销售率并不需要在较高的水平，说明项目抗风险能力较大图14项目总体盈亏平衡图＞敏感性分析从财务效益分析的评价指标及市场情况看，成本和销售情况是对项目收益影响最大的因素，因此，本项目的敏感性分析确定选取物业销售价格及投资成本两项进行考察，分别算出两个因素以5%的幅度增加或减少时，对项目所得税前内部收益率的影响从上表的计算结果可以看出，售、租价每变化5%,收益率的变化在8%-16%；建造成本每变化5%,内部收益率的变化在2%-7%,说明本项目对销售价格的敏感性较投资成本要大而从销售价格及建造成本的变化情况来看，当销售价格下降至80%时，项目的收益率仍高于行业基准收益率（12%）,说明项目抗销售变化的风险能力较高财务分析综合评述财务分析结果表明本项目在发展模式设定的开发期内，能够取得较佳的盈利能力，从风险分析反映出本项目的抗风险能力较高，面临的销售压力一般，因此控制成本和促进销售仍是提高抗风险能力的主要因素结论本次广西来宾高速公路商贸城项目的可行性研究工作，主要是在对广西来宾市及项目周边镇区的经济、规划、房地产市场发展情况进行调研的基础上进行的,收集和总结了大量的相关资料，根据本项目所处的市场环境及项目地块的现状和周边环境所作的全面分析，对本项目的市场定位、目标客户、功能定位、规划及项目经济效益等多方面提出了可操作的建议第八部分结束语目前，来宾市的商业市场正处于起步阶段，各种确定与不确定的因素使市场充满了机会与风险，本项目在开发之中必须要谨慎、缜密针对项目开发的一切依据，必须要以市场为出发点，充分挖掘市场的空白，寻找项目最佳的赢利点,市场调查分析报告是为项目的发展提供最有力的市场证明，是项目开发最重要的市场依据支柱产业情况

2.412003年仅上半年，来宾市水产畜牧业总产值

13.96亿元，同比增长

5.8%；

2、工业经济规模不断壮大来宾市现有工业企业600多家，电力、制糖、冶炼是来宾的支柱产业造纸、建材、制药、矿产品、农副产品加工等工业具有一定的规模和基础，初步建立了一批有资源优势和地方特色的产业，八一铁合金厂是广西最大的铁合金生产基地，来宾冶炼厂锢冶项目每年锢产量占全世界锢产量的1/4；市属13家大中型糖厂，日榨能力5万吨，蔗糖产量列广西前茅

3、2003年来宾市全市GDP增长

11.1%,比2002年增长率提高

1.3个百分点三次产业全面增长，其中第一产业增长

6.0%,第二产业增长

17.4%（工业增加值增长

14.9%）,第三产业增长

11.0%o2003年来宾市的三次产业结构比例调整为

36434.

129.5,与上年相比，一产比重下降

2.0个百分点，二产比重提高

1.6个百分点，三产比重提高

0.4个百分点旅游、商贸、交通运输、餐饮等产业快速发展非公经济占全市GDP比重提高到

34.0%,比2002年提高

4.1个百分点经济发展前景

2.

51、来宾市是个农业大地级市，工业基础条件得天独厚来宾市正利用优势，朝集商贸、能源、糖业等产业为主的新兴工业城市方向发展n2004来宾市经济发展预期目标0国内生产总值增长

10.0%（第一产业增长

5.5%、第二产业增长

14.2%,其中工业增加值增长

11.8%,第三产业增长

11.0%）；0财政收入增长

10.0%以上（按可比口径）；0全社会固定资产投资增长

28.0%以上；0社会消费品零售总额增长

12.0%左右；0农民人均纯收入增长

6.0%以上

2、来宾市的经济发展前景明朗，平均每年都以两位数的增长辐度增长，高于全国经济的增长速度，显示出来宾市的发展潜力是较大的

3、从来宾市的产业结构调整可以分析得出，政府正偏向着重发展来宾的第二产业与第三产业，给来宾市的经济指出一个良性的发展的方向小结

2.6从来宾市的经济发展前景情况分析得出，政府很有意着重发展第

二、三次产业，均以两位的增长速度加快来宾市的经济，体现出了来宾市经济持续快速健康发展的好势头3来宾市城市发展规划城市化进程的发展方向

2.1按照城乡一体、协调发展的原则，加快城市布局结构的调整，提高中心城区现代化和县郊城市化的水平,推动中心城区综合改造,加速旧城区成片成套改造推进市级中心和一批各具特色的公共活动中心的建设重点突破、有序推进城镇体系建设强化对县郊城镇建设的规划指导与管理，鼓励工业向市级工业区和重点城镇规划的工业园集中，重点发展各具特色、布局合理、环境优雅的新城和中心镇，加快推进县郊的工业化、城市化和现代化进程城市规划发展方向

2.2为改善城市投资环境，提升城市综合竞争能力，市政府引进国内外城市规划新理念，以功能性、枢纽性基础设施建设为重点，加速推进对兴宾区的开发，合理利用城市空间，进一步拓宽城市框架按照“拉开框架、适当超前、完善配套、建新改旧、强化生态、造福市民”的思路，推进新来宾的城市建设充分发挥城市功能，促进城市发展城市规划发展定位

3.3来宾市城市规划发展定位绿色生态工业城市和区域性商贸中心新兴的来宾市发展潜力巨大，前景广阔，商机无限中共来宾市委、来宾市人民政府制定了“工业立市，农业稳市，商贸旺市，科教兴市，依法治市”的发展战略，决心把来宾建成新型的绿色生态工业城市和区域性商贸中心，大力推进城市化、工业化和基础设施现代化城市规划功能区划分

3.4兴宾区是来宾市的主要商业中心区，但来宾市政府为了拓宽来宾市的框架加快来宾市城北新区建设，开工建设市行政中心办公楼，完成建政大道、北江路建设，开工建设迎宾路、五一路、兴宾北路，加快城北新区配套附属设施建设来宾市政府未来的行政区与城区住宅社区将向城北新区移动城市各类用地规划、供应情况

3.5“双百工程”来宾市“双百工程”（即新开工建设108个重点建设项目，按目标完成112个重点项目的前期工作）的实施带动了来宾市社会固定资产投资108个项目大部分按时开工建设，其中已开工74个，完成投资17亿多元，占全年计划投资的。