土地估价报告

土地估价报告项目名称受托估价单位土地鄂州市信源粮食工贸有限公司位于鄂州市鄂城区新庙镇将军村两宗合计

2906.80平方米估价报告编号提交工业用地出让国有土地使用权市场价值评估武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司估价报告日期武华评司鉴2018字第D号二一八年十二月十八日市性质是鄂州是国家“两型社会”和城乡一体化示范城市，省级历史文化名城，华中地区生态旅游休闲胜地，绿色制造基地，区域创新高地，武汉城市圈区域性物流中心和交通枢纽发展目标将鄂州建设成为“两型社会”和城乡一体化示范城市，以科技创新和钢铁绿色制造为龙头，以现代服务业发展为重点，以循环经济和生态建设为纽带，以滨湖滨江优质环境景观塑造为特色，全面融入武汉城市圈，构建最具活力的宜居宜业组群式大城市

3.房地产政策和房地产市场状况根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》和《鄂州市国土资源管理办法》的文件要求，鄂州市进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供应，严格按照国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》要求，加强了对土地出让市场的管理，使鄂州市土地市场日趋规范，有力的推动了本地的经济发展在土地利用上，严格限制了农用地转为建设用地，控制建设用地总量，并实行了土地储备制度，通过招标、拍卖的方式出让和转让土地，节约集约用地，土地供应严格按照各类工程项目建设用地定额标准执行，对市场上的土地交易进行了规范、有序的管理加强了国有土地资产的管理据中国房地产业协会数据，截止到2017年11月，鄂州住宅房价为5471元/平方米，比去年同期上升

47.8%,近一个月平均单价6377元/平方米，环比上月上升

16.55%而自媒体号“汉口买房”的数据更为直接，其用简单平均价格计算,鄂州楼盘销售价格上涨

63.29%,在武汉周边区域中房价涨幅最高其中又以靠近光谷的“葛店新区”为代表，部分新房价格达到8000元/平左右和房价相对的是

三、四线城市一直在执行的去库存政策，据鄂州市统计局发布的《鄂州市房地产运行情况分析》，鄂州2017年去库存效果显著，1-11月，全市商品房销售面积

88.62万平方米，增长

30.8%,其中:住宅销售面积

87.27万平方米，增长

40.8%,增速较去年同期提高

12.4个百分点截止到11月底，全市商品房待售面积

5.2万平方米，下降

3.8%而在上半年，待售三年以上商品房已全部售完而从土地供应来说，鄂州近几年的住宅类土地供应都是60万方左右,今年到了176万方，已经是鄂州土地住宅市场供应的峰值，除恒大和碧桂园外，万科、融创、新城、中国核建、康桥、联发置业今年都有在鄂州拿地而在最近一次拍卖中，位于葛店P2017［004］地块的楼面地价已达7263元/平米由此可见，鄂州去库存目标已经基本完成，而房价上涨过快，已不符合十九大关于“房住不炒”的政治定位，紧迫性的需要由“去库存”政策调整到“限购限价”政策上来根据《鄂州市房产管理局关于促进我市房地产市场平衡健康发展的意见》（鄂州房管文［2017H16号）的文件精神，为贯彻落实十九大关于深化供给侧结构性改革部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒股的”定位，开始在鄂州的葛店开发区和花湖开发区实行“限购限贷限价限售”四限政策限购在葛店和花湖区域暂停向本市已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房，暂停向非本市户籍的家庭出售第2套商品房限售在葛店和花湖区域购买的商品房，必须自取得《不动产权证》起满3年才可上市交易限贷购买首套商品住房首付比例不低于30%,拥有1套住房且相应贷款已结清的户籍家庭购买第2套商品住房，首付比例不低于50%；拥有1套住房且相应贷款为结清的户籍家庭购买第2套商品住房申请商业贷款的,首付比例不低于70%；暂停发放第3套及以上商品住房的个人商业和公积金贷款限价对已发放预售许可证但没有网签备案的，可售房源均价不得超过该项目2017年1月至10月销售均价；新开盘项目销售备案价，不得超过周边同等地段和类型房屋的销售价格;精装项目只对毛坯备案这是目前湖北省三四线城市中关于房地产调控出台最严的一个城市,限购、限售、限贷、限价政策的核心是为了“限价”，该《意见》实际是鄂州2018年的房地产市场调控措施，其中特别提到“针对今年鄂州房地产市场喜人又逼人的形势，鄂州房价“必须要控，非控不可，而且要立马见效，真正把价格控制起来”鄂州在这一时点出台房地产调控政策，既是对2018年房地产调控不会放松的实际诠释，也反映了房价上涨正由

一、二线向

三、四线城市传导，在这个过程中，地方政府对房价上涨“喜人又逼人”的两难态度

4.产业政策鄂州市的产业政策主要方向是市域空间结构为“两区互动，城乡融合；一主三新，组群集聚；一带两轴，空间拓展”两区互动，城乡融合北部发展区依靠长江航道和高速公路发展第二产业，建设功能完善的主城区和新城南部生态区利用现有生态资源，打造环梁子湖生态发展区，重点发展第

一、三产业通过城乡交通一体化、城乡公共服务均等化等方式，推进北部发展区与南部生态区城乡空间融合一主三新，组群集聚落实一主三新城镇体系，形成主城区、葛华新城、红莲湖（梧桐湖）新城和花湖新城组群式空间结构，各新城依托自身优势条件和城乡生态保护要求集聚发展一带两轴，空间拓展沿江城镇发展带以“葛华新城一主城区一花湖新城”为核心，若干个城镇、产业节点为重点，构建沿长江的城镇、产业综合发展带葛湖城镇发展轴由“葛华新城一红莲湖（梧桐湖）新城一长港一梁子一沼山一太和”构成，完善城镇综合服务功能武黄高速发展轴以武黄高速为依托，重点发展沿线的城区和城镇产业分别以“鄂州主城区、武汉高新区、黄石城区”为核心，沿轴带有序拓展，形成组群式空间格局

5.城市社会经济发展状况2017年全年鄂州市实现地区生产总值

905.92亿元，按可比价计算，全年地区生产总值比上年增长

8.2%,地方公共财政预算收入增长

10.2%,规上工业增加值增长8%,固定资产投资增长15%,社会消费品零售总额增长

12.8%,城镇居民人均可支配收入增长

9.1%,农村居民人均可支配收入增长9%,大部分指标位居全省前列⑴农业生产总体稳定2017年，全市实现农林牧渔业增加值

101.38亿元，同比增长

4.0%全市蔬菜产量

111.93万吨，增长

7.6%；粮食总产量

30.76万吨，下降

1.2%；生猪出栏

112.06万头，下降L9%⑵工业生产增长加快全年全市规模以上工业增加值同比增长

8.3%,增速比「11月上升

0.3个百分点1）主导产业支撑明显33个行业大类中25个实现增长，增长面为

75.8%0增加值排名靠前的十个行业“八升二降”，其中医药制造业、化学原料和化学制品制造业、黑色金属矿采选业、通用设备制造业和专用设备制造业增速超过10%,电力、热力生产和供应业和金属制品业增加值有所下降2）主要产品产量保持增长全市49个大类产品35个保持增长，其中塑料制品增长

14.61%；服装增长

8.66%；生铁增长

6.07%；中成药增长

3.69%o3）中省企业保持较快增长12月份，5家中省企业增加值同比增长

25.9%,增幅高于全市平均水平

15.4个百分点，拉动全市工业增长

3.3个百分点，对全市工业贡献率达23%⑶固定资产投资增幅回升全年全市完成固定资产投资

983.82亿元,同比增长

15.3%,增速分别比一季度、二季度和三季度高

0.9个、

3.1个和

5.3个百分点1）施工项目增长较快全年全市施工项目688个，同比增长

20.9%；其中亿元及以上项目313个，同比增长

32.1%,新开工项目达到188个，同比增长

50.4%02）三次产业投资稳中有升分产业看，第一产业投资

21.94亿元，同比增长

59.3%,增速比上半年加快

53.9个百分点；第二产业投资

305.72亿元，同比增长

19.2%,增速比上半年提高

4.4个百分点；第三产业投资

656.16亿元，增长

12.5%,增速比上半年提高

1.3个百分点3）基础设施投资快速增长全年全市完成基础设施投资

439.25亿元,同比增长

22.4%,高于固定资产投资增速

7.1个百分点生态环保建设步伐加快，全市水利、环境和公共设施管理业投资增长

31.6%,快于全市固定资产投资增速

16.3个百分点⑷市场销售平稳较快增长全年全市实现社会消费品零售总额

336.80亿元，同比增长

12.8%,高于全省平均水平

1.7个百分点其中限额以上企业完成零售额

1496.48亿元，同比增长

32.9%⑸财政金融稳健运行全年全市完成财政总收入

81.40亿元，同比增长

10.9%,增幅较上半年上升

4.8个百分点其中，地方公共预算收入

58.33亿元，增长

10.3%,增幅较上半年上升

4.3个百分点12月末，全市金融机构本外币各项存款余额

656.26亿元，同比增长

12.9%,增幅较上半年上升

1.6个百分点；本外币各项贷款余额

453.27亿元，同比增长

15.8%,增幅较上半年上升

1.7个百分点⑹消费价格俣持稳定全年全市居民消费价格同比上涨

1.1%,涨幅较全省低

0.4个百分点八大类商品和服务价格“七升一降”其中，食品烟酒下降

1.1%；衣着上涨

1.设；居住上涨

1.2%；生活用品及服务上涨

0.4%；交通和通信上涨

1.1%；教育文化和娱乐上涨

0.5猊医疗保健价格上涨

9.7%；其他用品服务上涨

5.6%12月份，全市工业生产者出厂价格同比上涨H.0%,涨幅同比提高

1.7个百分点工业生产者购进价格同比上涨

7.3%,增幅同比回落

5.3个百分点㈡区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等

1.宏观区域因素估价对象位于鄂城区新庙镇⑴区域概况

①区域位置新庙镇地处长江中游南岸，东连“矿冶之城”黄石，西接省会武汉，北邻长江并与黄冈市区一桥相通，是鄂州市“十一五”规划发展的东部新城，也是鄂州市城东港口经济区的核心区域全镇国土面积

28.6平方公里，下辖7个行政村，90个村民小组，5203户，21269人

②交通条件新庙镇是鄂东南城市群（鄂州、黄石、黄冈）中心地带，是鄂州市城区的东大门，也是武汉城市圈的核心区域新庙镇境内的新庙工贸园区地理位置十分优越，交通条件极为便利北枕长江黄金水道，南邻沪蓉、大广、京珠高速公路和武九铁路；汉鄂快速通道、106国道贯穿而过；城区主干道吴都大道、寿昌大道、滨湖东路、南路、凤凰路、学府路等将新庙与城区融为了一体⑵基础设施情况条件新庙镇所在的区域排水采用在现有排水系统的基础上进行分区排水,现状绝大部分管道是雨污合流，排水系统呈辐射状分布所在区域主要由城市给水工程供水，基本满足区域内供水要求，供水保证率95%排水通畅，排水服务面达95%o所在区域主要由市政供电站供电，基本满足区域内供电要求，供电保证率95%o所在区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主，市话普及率95队通讯线路畅通⑶经济状况新庙镇将借城市东扩加快和建设城东港口经济区的了历史机遇，强力推进“工业立镇、项目强镇、商贸活镇、民营富镇”发展战略，继续解放思想，不断求实创新，以更加振奋的精神，更加高昂的斗志，更加顽强的毅力，更加务实的作风，努力打造新项目，着力建设新农村，全力营造新环境力争到“十一五”期末，园区十里工业加工长廊、十里商贸物流长廊、十里安居休闲长廊初步建成，园区港口工业区、商贸区、安居区、景观区的功能进一步拓展，真正将新庙工贸园区建设成为全区有实力、全市有地位、全省有名气的新型园区；同时实现财政收入5000万元，农民人均纯收入超过5000元⑷产业聚集度新庙镇坚持以经济建设为中心，积极采取措施，努力开创城镇建设、设园引资、民营经济、人文环境四大优势，园区建设日新月异，基础设施日臻完善，经济社会蓬勃发展，人民生活逐步富裕自2002年4月18日成立新庙镇工贸园区以来，园区与新庙镇实行“两块牌子一套班子”的管理体制，主导发展仓储、加工、服务、交通运输和出口贸易等产业通过开展服务创优、环境创优和业绩创优等活动，使投资近10亿元、年产量500万吨的武钢鄂州球团厂，投资近1亿元的五丈港码头，投资2亿元的冠华玻璃，投资5000万元以上的科氏沥青、银龙仓储和拥有全省著名商标品牌的新力弹钢，获全省科技成果奖的合强机械、华禹船业等20余家企业落户园区新庙工贸园区已成为鄂东南重要交通枢纽、物资集散地和鄂州市城东港口经济区的重要组织部分，是鄂州市对外开放引进的新亮点和新平台II、估价对象微观区域因素⑴基础公用设施状况供排水接市政管网，有保障供电条件由城市供电网络供给，有保障通讯条件移动、联通等通讯网络覆盖，使用方便，线路通畅、信号质量较好公共配套设施条件估价对象位于新庙镇将军村，距新庙镇政府约约

0.5公里，周边有中国邮政网点、中国联通网点、新庙卫生院等，公共配套设施较好⑵交通条件估价对象临混合型主干道-鄂燕大道，距大桥路约

0.8公里，交通便捷程度较便捷⑶产业集聚状况估价对象位于新庙镇将军村，所在区域仅分布有新庙永久水泥制管厂、远大纸业、湖北新欣商社建设有限公司等企业，工业氛围一般㈢个别因素估价对象位置鄂城区新庙镇将军村，位于新庙镇中心地段，位置较好土地面积两宗工业用地面积合计

2906.80平方米（约

4.36亩），面积较小，对土地利用有一定影响用途工业用地临路状况

422.90平方米宗地西南临鄂燕老路，

2463.90平方米宗地不临街宗地形状呈四边形分布，对土地利用较为有利宗地地质状况一般，对开发建设无不良影响地形地势平坦，对开发建设无不良影响开发程度红线外“五通”（通电、通讯、通上水、通下水、通讯）、红线内场地平整现状利用根据估价人员实地查勘，至估价期日估价对象

422.90平方米工业用地、

2463.90平方米工业用地和吴海兵拥有使用权的

3724.96平方米综合用地已经连为一体，三宗地合并为鄂州市信源粮食工贸有限公司整体使用，

422.90平方米工业用地上建有一栋

2154.58平方米的四层综合楼，

2463.90平方米工业用地为未利用空地第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据㈠国家有关法律、法规、行政规章

1.《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八号，从2004年8月28日起实施）；

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第二十九号，从1995年1月1日起实施）；

3.《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第七十四号，从2008年1月1日起实施）；

4.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号2007年10月1日施行）；

5.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号，从1999年1月1日起实施）；

6.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号，从1990年5月19日起实施）；

7.《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号，从1997年10月1日起实施）；

8.《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发

[2008]3号，从2008年1月3日起实施）；

9、《人民法院司法鉴定工作暂行规定》最高人民法院发布；

10、《关于民事诉讼证据的若干规定》最高人民法院发布；n、《司法鉴定报告的格式要求》最高人民法院发布㈡湖北省及鄂州市的有关法律法规及政策性文件

1.湖北省人民政府《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（湖北省人民政府第45号令）；

一、待估宗地照片；

二、待估宗地位置图；

三、《司法评估委托书》复印件；

四、《国有土地使用证》复印件；

五、《不动产产权情况表》复印件；

六、其他相关资料复印件；

七、土地估价机构营业执照复印件；

八、土地估价机构资格证书复印件；

九、土地估价人员资格证书复印件表大会常务委员会第十二次会议修订；

3.湖北省、鄂州市或其他县市政府部门制定的关于城市规划、土地、房地产的其他相关规章、规定或文件㈢采用的技术标准

1.中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-

20132.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-2015；

3.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T18508-2014；

4.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》GB/T18507-2014；

5.中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》GB/T21010—2007,从2007年8月10日起实施㈣委托方提供的有关资料

1.《司法评估委托书》复印件；

2.《国有土地使用证》复印件；

3.《不动产产权情况表》复印件；

4.其他相关资料复印件㈤受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料

1.《关于公布实施城区及乡镇土地级别与基准地价的通知》鄂州价服

[2014]82号；

2.鄂州市土地利用总体规划；

3.实地查勘记录、摄影照片；

4.现时鄂州市工业土地市场情况资料；

5.估价人员实地查勘的其它资料

二、土地估价㈠估价原则本次估价过程中，遵循的主要原则

1.替代原则是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格

2.供需原则是指土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性

3.贡献原则是指不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可根据土地对不动产收益的贡献大小确定

4.最有效利用原则是指土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提判断土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据

5.预期收益原则是指土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据㈡估价方法根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的地价评估方法有比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价修正系数法等，估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》,根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的，选择适当的估价方法

1.估价方法的选择及依据本次评估在选择估价方法时有以下考虑⑴通过调查近期的鄂州市工业土地交易市场，宗地所在区域类似工业用地在土地交易市场上成交案例较多，故采用比较法进行评估⑵作为工业用地，其中土地收益（贡献）在实际估价中很难从房地产收益中剥离，即土地收益和风险都难以量化，故不宜采用收益还原法进行评估⑶估价对象所处区域为鄂州市鄂城区基准地价覆盖范围内，从理论上讲可采用基准地价系数修正法虽然同市场比较法一样，基准地价系数修正法的理论基础也是替代原理，但两者之间存在的最大区别在于市场比较法的参照物是现实的市场成交实例，而基准地价系数修正法的参照依据是过去时点评估确定的区域性平均价，基准地价标准制定的滞后性，以及参照物的非市场性，在很大程度上同市场现时状况存在时间上、空间上及结构上的差异，很难从技术角度解决评估结果与市场交易价之间的矛盾，因此在能采用其他方法的情况下，本次评估中不采用基准地价系数修正法⑷待估宗地为农用地转用挂牌取得，所在区域的土地成本取费、税费文件等相关文件能收集齐全，故本次评估可采用成本逼近法进行地价测算⑸估价对象为公布工业用地，周边无类似的工业用房销售案例，无法获取其房地产开发完成后的售价，故不宜采用剩余法进行测算综上所述，本次评估采用比较法和成本逼近法进行测算

2.估价方法定义⑴比较法土地比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的,且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法其计算公式如下:P二式中BP XAXBXCXDXEP一待估宗地价格；比较实例价格；一AB一待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数；PB一待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数;C一待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数；D一待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数;E一待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数⑵成本逼近法就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应交纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法其基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利息和利润，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格其计算公式如下土地价格=土地取得费+相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益㈢地价的确定经估价人员实地查勘和对当地土地及房地产市场分析，按照土地估价的基本原理和估价程序，运用比较法和成本逼近法，测算委估宗地在估价设定用途、使用年限及利用、开发程度条件下，于估价期日（2018年8月31日）的土地使用权转让市场价值为土地面积

2906.80平方米（约合

4.36亩）土地单价RMB341元/平方米（约

22.73万元/亩）土地总价:RMB

99.地万元大写人民币玖拾玖万壹仟贰佰圆整详细结果见《土地估价结果一览表》注本次评估估价结果中不包含估价对象土地上项目的登记费用、立项审批费用、设计费用、环评费用及其他费用等

三、估价结果和估价报告的使用㈠估价的前提条件和假设条件

1.鄂州市信源粮食工贸有限公司合法取得鄂城区新庙镇将军村国有出让土地使用权，并支付有关税费

2.委托方按规划用途使用土地，作为工业用途，得到最有效利用，并产生相应的土地收益

3.在估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的完全公开交易市场

4.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的法律、法规

5.本次估价，假设估价对象与其它生产要素相结合，按照规划的条件进行使用

6.本次估价的地价内涵为估价对象在估价期日二一八年八月三十一日，土地证载用途为工业，设定用途为工业，实际开发程度和设定开发程度均为“五通一平”，设定利用条件下剩余使用年限为

38.89年的国有出让土地使用权转让价格

7.估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任㈡估价结果和估价报告的使用L估价报告和估价结果发生效力的法律依据估价报告和估价结果发生效力的主要依据为《中华人民共和国土地管理法》、《城镇土地估价规程》、《中华人民共和国土地管理实施条例》及本报告引用的其他相关法律、法规等，本估价报告和估价结果的作用依据法律、法规的有关规定发生法律效力

2.估价报告和估价结果使用的方向与限制条件⑴本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效⑵本报告未经估价机构书面同意，本估价报告不得提供、转借给其他单位和个人，不得以任何形式见诸公开媒体⑶《土地估价报告》仅供委托方使用《土地估价技术报告》仅供估价机构存档和作为估价技术文件送交土地管理部门审查或备案时使用,不提供给委托方

3.估价结果的有效期本估价报告和估价结果的有效期为一年，从估价期日起计算

4.本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，但武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司对估价结果有解释权

5.违规使用土地估价报告估价结果的责任本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容导致的有关损失，受托估价机构不承担责任6需要特殊说明的事项

1.有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项⑴估价报告中《国有土地使用证》等由委托方提供，其他相关资料来源于评估人员收集整理的有关资料；⑵土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得⑶估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取⑷本项目不存在未经实地确认或无法确认的资料和估价事项

2.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项⑴本评估报告结果是在估价期日，满足地价定义条件下的土地使用权价格若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估结果应做相应调整⑵本估价结果是在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的现行公允价格，没有考虑快速变现、税费转稼、关联交易等特殊交易方式，以及可能发生的办理权利转移相关费用对估价结果的影响；也未考虑国家宏观经济政策、房地产政策发生变化及遇有不可抗力等情况对估价对象价格可能产生的影响

3.估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理⑴待估地块取得估价对象《国有土地使用证》，本次评估以估价对象符合国家及相关管理部门有关土地转让的条件为假设前提，未考虑宗地权属状况是否存在瑕疵对估价对象产生的影响⑵委托方所提供的资料为此次估价的重要依据，采用土地面积及权利状况以《国有土地使用证》鄂州国用2008第1-175号、鄂州国用2008第1T76号复印件为准，估价人员已到鄂州市国土资源管理局查询地籍档案，但地籍档案中无《国有土地使用证》记载，对于《国有土地使用证》资料的真实性和准确性由委托方负责⑶估价对象土地剩余使用年限设定根据《国有土地使用证》鄂州国用2008第1T75号、鄂州国用2008第1T76号记载，至估价期日，剩余使用年期为

38.89年，并以此为估价的前提，最终剩余使用年限以行政主管部门认定为准，若与本次评估设定不一致，本估价报告应做相应的调整⑷根据估价人员实地查勘，至估价期日估价对象

422.90平方米工业用地、

2463.90平方米工业用地和吴海兵拥有使用权的

3724.96平方米综合用地已经连为一体，三宗地合并为鄂州市信源粮食工贸有限公司整体使用

422.90平方米工业用地上建有一栋

2154.58平方米的四层综合楼，该四层楼综合楼各占用了

422.90平方米工业用地和

3724.96平方米综合用地的一部分（详见宗地图），因四层综合楼不在本次评估委托之内，未考虑四层综合楼对

422.90平方米工业用地和

3724.96平方米综合用地的影响由于三宗地已经目前整体使用，根据现状也无法分开独立使用，所以评估中以三宗地保持现状整体使用为前提条件⑸遵循最有效利用原则，根据鄂州市国土资源管理局提供的地籍档案中《建设用地指标投资强度一览表》，估价对象规划容积率为

0.95,因地上建有四层楼综合楼，实际容积率大于

0.95,因四层综合楼不在本次评估委托之内，本次评估按照用地规划指标设定其容积率为

0.95本次评估以此为估价前提，若土地规划部门最终审核的方案与此不符，则本报告结果应作相应调整第四部分附件

一、待估宗地照片；

二、待估宗地位置图；

三、《司法评估委托书》复印件；

四、《国有土地使用证》复印件；

五、《不动产产权情况表》复印件；

六、其他相关资料复印件；

七、土地估价机构营业执照复印件;

八、土地估价机构资格证书复印件;

九、土地估价人员资格证书复印件土地估价报告第一部分摘要

一、估价项目名称鄂州市信源粮食工贸有限公司位于鄂州市鄂城区新庙镇将军村两宗合计

2906.80平方米工业用地出让国有土地使用权价值评估

二、委托估价方单位名称鄂州市中级人民法院案件经办人理道弥、郭炜（联系电话）

三、估价目的因案件审理（或执行）的需要，对土地价值进行评估

四、估价期日二O一八年八月三十一日（实地查勘之日）

五、估价日期二一八年八月三十一日至二一八年十二月十八日

六、地价定义㈠估价对象证载用途、面积、取得方式和实际开发程度（详见表1-1）表证载用途、面积和实际开发程度状况表《国有土地使土地使用权用证》证号证载用实际用土地面坐落终止日期实际开发程度人途途积（m1）权类型庙区作鄂州市信源军镇鄂州国用业2057年7宗地红线内外“五粮食工贸有工业用工将村

（2008）第地出让月

202463.90通宗地红线内场地用限公司鄂地1-175号H平整新城拟区鄂州市信源鄂州国用宗地红线内外“五镇粮食工贸有庙工业用工业用2057年7村

（2008）第出让

442.90通”宗地红线内场军限公司地地月20日1-176号地平整城合计———■——

2906.80———注宗地红线外“五通”是指通路、通电、通上水、通下水、通讯，“一平”指红线内土地平整，下同㈡估价对象规划及现状利用情况根据委托方提供的《国有土地使用证》（证号鄂州国用

（2008）第1-175号、鄂州国用

（2008）第一176号），估价对象规划用途为工业用地，使用权面积分别为

2463.90平方米、

442.90平方米，合计

2906.80平方米，使用权类型为出让，终止日期为2057年7月20日根据鄂州市国土资源管理局提供的地籍档案中《建设用地指标投资强度一览表》，估价对象土地容积率为

0.95,建筑密度30%根据估价人员实地查勘，至估价期日估价对象

422.90平方米工业用地、

2463.90平方米工业用地和吴海兵拥有使用权的

3724.96平方米综合用地已经连为一体，三宗地整体为鄂州市信源粮食工贸有限公司使用，

422.90平方米工业用地上建有一栋

2154.58平方米的四层综合楼，

2463.90平方米工业用地为未利用空地则本次估价具体设定条件下如所示㈢本次估价设定用途、面积、使用年期和设定开发程度（详见表1-2）表1-2设定用途、通不积、使用年期和设定开发程度状况表设定使用设定容设定使用编土地使用权设定用设定终止设定开发程坐落地号图号权类型积率权面积号人途日期度Itf鄂州市信源粮食工贸有鄂城区新庙2057年713/工业出让

0.

952463.90五通一平限公司镇将军村月20日鄂州市信源粮食工贸有鄂城区新庙2057年722/工业出让

0.

95442.90五通一■平限公司镇将军村月20日合计——

2906.80—㈣地价内涵本次评估地价的内涵是指待估宗地在公开市场条件下于估价期日2018年8月31日，土地用途为工业用地，容积率为

0.95,土地使用权面积合计为

2906.80平方米，土地用地剩余使用年限为

38.89年，土地开发程度为“五通一平”，土地使用权性质为出让条件下的国有土地使用权市场价值

七、估价结果经估价人员实地查勘和对当地土地及房地产市场分析，按照土地估价的基本原理和估价程序，运用比较法和成本逼近法，测算委估宗地在估价设定用途、使用年限及利用、开发程度条件下，于估价期日（实地查勘2018年8月31日）的土地使用权转让市场价值为土地面积合计

2906.80平方米（约合

4.36亩）土地单价RMB341元/平方米（约

22.73万元/亩）土地总价RMB

99.12万元大写金额人民币玖拾玖万壹仟贰佰圆整详细结果见《土地估价结果一览表》注本次评估估价结果中不包含估价对象土地上项目的立项审批费用、设计费用、环评费用及其他相关费用等

八、土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签字张子强黄志宏

九、土地估价机构估价机构法定代表人签字武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司二一八年十二月十八日土地估价结果一览表估价机构武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司估价报告编号武华评司鉴

（2018）字第D号估价期日2018年8月310估价期日的土地使用权性质出让估价期日的用途容积率估价期日估价设定剩余土地单位面估价期日的土宗地土地使用证实际土地土地开发使用权年面积（平方积地价总地价宗地名称证载（或批备注地使用者编号编号实际设定规划实际设定开发程度程限（年）米）（元/平（万元）准）度方米）鄂州市信源粮鄂城区新庙鄂州国用五通食工贸有限公1镇将军村

（2008）第工业拟作工业工业

0.95——

0.95五通一平

38.

892463.

9034184.02-一平司1-175号鄂州市信源粮鄂城区新庙鄂州国用五通食工贸有限公2镇将军村

（2008）第工业工业工业

0.95—

0.95五通一平

38.

89442.

9034115.10一平司1-176号合计—

2906.80—

99.12注“五通一平”指宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯及红线内场地平整

一、上述土地估价结果的限定条件㈠土地权利限制剩余使用年限为

38.89年㈡基础设施条件详见《待估宗地基础设施状况一览表》㈢规划限制条件按照《建设用地指标投资强度一览表》规划条件㈣影响土地价格的其它限定条件假设无二其它需要说明的事期

一、心估价对象宗地土应面积以当地行政主管部门核发的《国有土地使用证》为依据㈡本报告结果仅为确定土地使用权价值提供参考依据，不得用于其他用途，如需作他用，需请有评估资质的评估机构重新评估㈢本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，土地评估结果必须相应调整或重新评估㈣本估价报告的估价结果自提交报告日起一年有效待估宗地基础设施状况一览表地面平整状况周围道路状况供电状况供水状况排水状况供气状况供热状况通讯条件宗地编号雨污合流,暗沟暗与市政通讯网相1平整鄂燕老路市政供电，保证率95%市政供水，保证率95%无无管排水连估价机构:武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司二一八年十二月十八日第二部分估价对象界定

一、委托估价方单位名称鄂州市中级人民法院案件经办人理道弥、郭炜（联系电话）

二、估价对象本次估价对象位于鄂城区新庙镇将军村，两宗土地使用权面积合计为

2906.80平方米，土地使用权人为鄂州市信源粮食工贸有限公司，士地用途为工业用地，土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2057年7月20日（截至本次估价期日的剩余使用年限为

38.89年），开发程度已达到宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地红线内场地平整

三、估价对象概况㈠土地登记状况估价对象权源由鄂州市信源粮食工贸有限公司以挂牌出让方式取得估价对象地理位置位于鄂城区新庙镇将军村土地用途工业用地四至情况

422.90平方米宗地西南临鄂燕老路，

2463.90平方米宗地不临街，东临新庙镇卫生院土地使用权面积两宗合计

2906.80平方米土地级别鄂城工业III级地段土地使用权类型出让《国有土地使用证》编号鄂州国用

（2008）第「175号、鄂州国用

（2008）第1-176号地号

3、2o图号/o㈡土地权利状况估价对象土地所有权国家所有估价对象土地使用权出让国有建设用地使用权，由鄂州市信源粮食工贸有限公司以挂牌出让方式取得，终止日期为2057年7月20日，剩余使用年限为

38.89年使用权为委托方所独有他项权利状况至估价期日存在尚未注销的抵押等他项权利，已被查封㈢土地利用状况根据委托方提供的《国有土地使用证》证号鄂州国用2008第一175号、鄂州国用2008第1-176号，估价对象规划用途为工业用地，使用权面积分别为

2463.90平方米、

442.90平方米，合计

2906.80平方米，使用权类型为出让，终止日期为2057年7月20日根据鄂州市国土资源管理局提供的地籍档案中《建设用地指标投资强度一览表》，估价对象土地容积率为

0.95,建筑密度30%根据估价人员实地查勘，至估价期日估价对象

422.90平方米工业用地、

2463.90平方米工业用地和吴海兵拥有使用权的

3724.96平方米综合用地已经连为一体，三宗地整体为鄂州市信源粮食工贸有限公司使用，

422.90平方米工业用地上建有一栋

2154.58平方米的四层综合楼，

2463.90平方米工业用地为未利用空地

四、影响地价的因素说明㈠一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等L城市资源状况⑴地理位置鄂州市是湖北省下辖的地级市，地处东经114°32-115°05,，北纬30°00,-30°06,位于湖北省东部，滨于长江中游南岸西邻武汉，东接黄石，北望黄冈鄂州居中独厚，北距首都北京、东距上海、西距重庆、南距广州均在1000公里左右是湖北省省辖市之一，中国优秀旅游城市，湖北省历史文化名城，武汉城市圈成员城市之一，鄂东水陆交通枢纽之一截至2016年、全市面积1504平方公里，全市总人口130万人辖鄂城、梁子湖、华容3区鄂州市境东部属岗丘地带，海拔一般在50米以上⑵城市国土面积、人口鄂州市辖鄂城、华容、梁子湖3个县级行政区和葛店、鄂州2个开发区，以及凤凰、古楼、西山3个直管街道办事处全市辖区面积1596平方公里，总人口

109.79万人（户籍人口）⑶基础设施交通条件鄂州位于长江经济带的中段，区位优越，交通便捷，物流畅通北枕黄金水道长江，南接武黄高速公路，

316、106国道、汉鄂高速、吴楚大道、城际铁路、鄂黄大桥连接线穿境而过，市级公路纵横交错四条高速（沪蓉高速、京珠高速、大广高速、汉鄂高速）“井”字型分布；有11条通道与武汉对接，与武汉融为一体；武九铁路穿境而过，沟通京广和京九；武鄂黄和武鄂冈两条轻轨并经全域共享武汉火车站和天河机场公路交通网络密度居湖北省第一长江航道鄂州段全长

80.1公里，丰水期水深50-65米，可通万吨级船舶；枯水期水深30米，可通航5000吨级船舶

2.城市性质与发展目标根据《鄂州市城乡总体规划纲要（2008-2020）》，确定鄂州市的城。