物业管理体制中业主委员会制度的地位、作用与改进思路

业主委员会制度在物业管理体制中的地位与作用及其改善思绪业主委员会制度在物业管理体制中的地位与作用及其改善思绪佚名时间2023-9-23浏览量近日，南宁市中级人民法院在审理平等商厦物业管理委员会与南宁达胜房地产开发有限企业物业管理纠纷案中，做出了该业主委员会不具有提起民事诉讼的主体资格的裁定由于本案是广西首例业主委员会参与的民事诉讼案件,这一裁定引起了新闻媒体和社会各界的广泛关注这充足阐明，我们有必要就业主委员会制度在物业管理体制中的地位、作用及其立法改善思绪作出深入日勺研究和探索、物业管理日勺发展概况伴随我国房地产业的迅速发展和住房建设、分派、管理制度、合法成立建设部33号令《都市新建住宅小区管理措施》第六条“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表构成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益J南宁市政府18号令《南宁市住宅区物业管理措施》第六条规定“住宅区交付使用且入住率到达50%以上时，开发建设单位应在物业管理主管部门指导下，及时组建住宅区物业管理委员会管委会住宅区初次住户大会或住户代表大会选举或协商推举产生管委会应当自成立之日起15日内物业管理行政主管部门措施登记第七条规定:“管委会代表住户的利益，维护住户日勺合法权益，管委会在物业管理主管部门的指导下，负责制定管理委会章程，选聘物业管理企业，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行物业管理工作”如下两个行政规章充足阐明业主委员会是在行政主管部门指导下组建，并获得同意成立的合法组织

2、一定组织机构《南宁市住宅区物业管理委员会组织管理暂行措施》第十条:“管委会委员一般为5至15人,详细数额可由住户大会或住户代表大会根据住宅区规模确定，但必须是单数管委设主任1人,副主任1至2人，由管理委员选举或推举产生管委会可邀请2枣3名住宅区所在地街道办事下或居民委员会、派出所日勺代表担任管委会顾问J

3、有一定的财产业主委员会财产生要于如下三个部份:物业日勺共用部位、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房及由此产生日勺收益以上物业及其收益由业主委员代表全体业主进行监督管理住宅共用部位、共用设施设备维修基金1998年，建设部和财政部共同颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理措施》规定，商品房住房在销售时,购房者应当按购房款2枣3%的比例向售房单位缴交维修基金,售房单位代为收取时维修基金属全体业主共同所有，由业主委员会负责监督管理业主委员会日勺办公活动经费业主委员会日勺办公经费可以从物业公共设施经营获得的中提取，也可按业主大会代或业主代表大会的决策向业主筹集综上所述,业主委员会已具有了《最高人民法院有关合用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定的条件，业主委员会应属具有民事主体资格的其他组织此外,建设部33号令《都市新建住房小区管理措施》第七条及南宁市政府第18号令第七条均规定管委会具有选聘物业管理企业的权利，也间接肯定了业主委员会具有签订协议必须的民事主体资格根据我国《民法通则》第六条规定“民事活动必须遵遵法律，法律没有规定日勺，应当遵守国家政策”最高人民法院在《有关人民法院制作法律文书怎样引使用方法律规范性文献的批复》中也明确指出，“国务院各部委公布的命令、指示和规章，地方各级人民政府公布的决定、命令和规章，凡与宪法、法律、行政法规不相抵触的，可在办案时参照执行”这阐明，尽管由于我国物业管理立法工作相对滞后，法律法规对于业主委员会日勺民事主体地位尚无明文规定,但根据法理、根据行政规章均无可否认业主委员会的民事主体地位实际上，伴随业主依法维护自身权益意识的逐渐提高,业主委员会与开发商或物业企业之间的I法律纠纷，近年来在上海、北京、深圳等地时有发生，其中较为有名时如上海市虹古小区业主委员会诉上海温哥华房地产开发企业物业管理纠纷案、广州市越秀区北秀花园业主委员会诉广建物业管理企业物业管理纠纷案等，当地法院均根据上述原则，在无明确法律、法规规定的状况下,根据国务院、各级地方政府日勺政策规定做出了公正裁决

五、业主委员会制度日勺改善思绪尽管物业管理体制中有关业主委员会的制度在实践中已沿袭数年,在目前条件下有其一定的现实合理性，但我们也不能否认但我们也必须认识到这一制度仍然存在着法理上缺陷这一缺陷集中体目前物为管理协议契约关系中业主一方的主体定位问题上各地物业管理法规一般都规定:业主委员会有权代表全体业主与物业管理企业签订物业管理协议但由此却产生了这样一种问题，若个别业主违约，物业管理企业是追究为主委员会的责任,还是追究违约业主个人的I责任首先从实践的角度来看,业主委员会显然不也许承担保证每个业主不违约日勺义务那么从理业主委员会制度在物业管理体制中的地位与作用及其改善思绪佚名时间2023-9-23浏览量论上说，假如认为业主委员会与物业企业签订的协议对每个业主均具有约束力，物业企业应直接追究个别违约业主的责任,则前提就必须是业主委员会与各个业主之间存在着某种代理关系但根据我国《民法通则》的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实行民事法律行为换句话说，假如业主委员会与业主之间代理与被代理关系成立的话，业主委员会就不能以自身的名义签订协议这就形成了一种悖论，物业企业由于无法与每个业主分别到达协议而只能与业主委员会签协议，但若业主委员会以自身名义签了协议却又对各个业主不具务约束力这一悖论实际上导致了物业企业签订的合法性、有效性也构成了挑战，为此后更多的物业管理纠纷埋下了隐患作为物业管理体制基石之一日勺业主委员会制度存在如此致命的缺陷，必须引起我们的重视和深思物业管理立法在过去多以行政规章的形式出台，几乎没有法学专家参与，在某些基本制度设计上片面强调行政监管的作用，较少从法理的角度进行深入分析研究,也不重视进入司法程序的可操作性,是导致这一缺陷的重要原因可喜日勺是，在国务院、建设部及各地方人大、政府日勺努力下,物业管理立法工作目前已获得了很大进展，首部物业管理行政法规枣《中华人民共和国物业管理条例》正进行紧张的修改论证:广西壮族自治区人不小于今年10月份在《广西日报》全文刊登了《广西物业管理条例》修改意见稿，向社会广泛征求意见《南宁市物业管理条例》也提上了本市政府、人大的立法日程物业管理立法获得的上述进展为深入完善物业管理基本制度设计提供了良好日勺契机就改善业主委员会的制度设计而言，关键是明确单个业主、业主委员会、全体业主三者之间日勺关系，确定业主一方由谁作为主体与物业企业一方建立协议契约关系如前所述，物业管理是全体业主共同选择、共同付费、共同受益日勺集体消费行为，由全体业主构成日勺业主团体,才是权利的享有者和义务日勺承担者因此物业管理协议关系中业主一方当事人的意思自治也并非各个业主的完全意思自治，而是业主团体的意思自治由此可见，在物业管理协议契约关系中与物业企业相抗衡的一方主体应当是由全体业主构成的业主团体,而非单个业主或业主委员会香港《建筑物管理条例》中将业主团体称为“业主立案法团”当然我们内地立法不一定要照搬香港的提法,究竟业主团体冠以何种名称为好,是“业主协会”不是“业主联合会”等等，尽可由立法者见仁见智择优选用单个业主是业主团体的一员根据特权理论体系中日勺建筑物辨别所有权理论,在多元化产权物业中，单个业主并非孤立享有物业各个部分的所有权，而是与其他全体业主一起,在各自物业密不可分日勺客观前提下，作为业主轩体组织的一员,在享有各自单元物业的专有权的同步，与其他全体业主分享共有权、相邻权和组员权等权利，并共同承担对应的义务业主团体与物业管理企业签订的协议,其性质类似于工会与企业签订的集体劳动协议,对团体内每个组员均具有同等约束力业主委员会是业主团体日勺内部时常设执行机构它由业主团体内部各个组员按一定程序选举产生，负责详细处理业主团体的平常事务在处理全体业主的共同事务时，如参与波及全体业主共同利益的民事诉讼或与物业管理企业签订物业管理协议等,业主委员会仍然是有关民事行为的详细实行者,但在实行这些民事行为时，不能使用业主委员会自身日勺名义,而只能使用业主团体的名义只有如此，才能从主线上处理现存制度中主体缺位的问题业主大会不是一种实体组织,而是业主团体内部日勺一种议事形式业主团体在处理团体内部重大事宜时,应召开业主大会形成决策，由业主委员会负责贯彻执行决策业主公约的地位、效力在现存制度中一直比较模糊，在改善制度设计时也应加以明确业主公约应定位为业主团体内部各组员间的多边协议、契约，其内容重要是各业主在物业管理中的权利义务、业主在物业使用和维护中的行为规范以及有关的法律责任业主公约经一定比例业主签字后即可生效,并对全体业主均具有同等约束力业主公约的重要作用是加强业主自治自律的可操作性，调整平衡单个业主互相之间、单个业主与全体业主之间的利益关系各地现行的业主公约示范文本大多缺乏法律责任方面的条文,对违反业主公约时业主应承担何种法律责任、怎样追究其法律责任等均无明确规定，导致业主公约实际上沦为一纸空文，难以发挥业主自治自律的I效用在改善时应充足加以考虑，如下别业主违反业主公约的规定，既可由业主委员会以业主团体的名义直接追究其违约责任，也可委托物业管理企业作为业主团体的委托代理人予以追究综上所述,首先我们要对业主委员会制度的现实合理性予以充足的肯定，并在现阶段的司法实践中予以承认和保护；另首先，我们又要深刻认识其所存在的缺陷，在未来立法中深入改善并非彻底否认业主委员会制度基于物业管理集体消费的特点，作为整合广大业主意愿并将其付诸实行的唯一有效组织形式，业主委员会制度是极为必要的改善的重点是从法业主委员会制度在物业管理体制中的地位与作用及其改善思绪佚名时间2023-9-23浏览量理明确业主一方的主体定位，将全体业主构成的业主团体赋予一种独立的主体资格在此框架下，深入制定详细、完善的法律责任和操作程序方面的条款,使业主自治自律机制在立法中得以充足贯彻改革日勺不停深化,物业管理于20世纪80年代开始在沿海地区兴起，自90年代中期后逐渐辐射至全国各大中都市1994年4月国家建设部正式出台第33号令《都市新建住宅小区管理措施》，1998年7月国务院公布了《有关深入深化城镇住房制度改革，加紧住房建设的告知》，明确规定“加紧改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制”在各级政府的有力支持和推进下,我国的物业管理事业获得了较大日勺发展，目前我国物业管理企业已超过20230家,从业人员达200多万人，从地区上展现自东向西、由南往北的发展态势；从管理覆盖面上已基本形成由新建商品房住宅小区向党政机关企事业单位生活区，由住宅区向写字楼、商场、工业园区等其他类型物业稳步推进日勺发展格局南宁市物业管理自1995年起步以来,为提高都市现代化管理水平，改善广大人民群众工作生活环境做出了重要的奉献,截止2023年11月，南宁已注册的物业企业有134家,从业人员达6000多人，已实行物业管理的住宅小区218个,管理房屋面积达800多万平方米，已成立业主委员会58个,先后有11个小区、大厦获国家建设部授予“全国都市物业管理优秀物业管理立法的任务是十分繁重的，但只要我们牢牢把握建立业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合的I社会化、专业化、市场化的物业管理体制这一目的，深入研究、积极探索、不停创新，就一定会构建一种完善、严谨、适时调整并适度超前的物业管理法律法规体系，为推进物业管理的健康发展做出应有日勺奉献南宁市房产物业管理处书记张振宇项目”称号

二、物业管理立法中存在日勺问题物业管理在我国还是个新生事物,起步时间不长，其产生、发展、成熟需要有一种较长时期的过程:对物业管理运作体制的外部条件、内在规律的理论研究也不够深入、系统和全面,这就决定了我国物业管理的立法工作远远滞后于实践发展的现实状况目前,我国唯一的国家级物业管理法规是1994年公布的国家建设部33号令《都市新建住宅小区管理措施》,其立法层次仅属于行政规章，效力、地位均低于法律、行政法规和地方性法规，其内容也不够完善、详细，已无法适应物业管剪发展实际需要从各地的I状况看,1994年6月深圳市人大制定了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，是全国第一种物业管理地主性法规，之后上海市、青岛市和广东省等地人大相继制定了当地的物业管理地方性法规,而全国其他地市则大多以政府规章的形式出台了当地的物业管理规范性文献广西物业管理的I立法工作尤为滞后，至今还没有自治区一级物业管理法规南宁市于1995年出台了《南宁市住宅区物业管理暂行措施》，1997年经修改升格为南宁市政府第18号令《南宁市住宅区物业管理措施》尽管各地在物业管理立法工作中都作了不一样程度的努力，但由于各地经济发展水平、物业管剪发展水平不平衡，加上立法水平、立法力度参差不齐,致使各地人民法院在审理日益增多的物业管理民事法律纠纷案件时面临着缺乏明确的法律根据的窘境否则，即便如此我们也不能说物业管理无法可依由于物业管理作为市场经济中的一种民事活动，与其他民事活动相比,既有普遍性又有特殊性实际上,从各地日勺司法实践来看，不少法院也是根据《民法通则》、《业主委员会制度在物业管理体制中的I地位与作用及其改善思绪佚名时间2023-9-23浏览量协议法》、《消费者权益保护法》等法律、法规对某些具有一般民事纠纷普遍性特点日勺物业管理民事案件做出了公正的判决不过，对于某些物业管理活动所独有的特殊的民事纠纷，由于物业管理立法的不健全、不完善，存在着大量的“法律空白”，某些性质相似、情节相似的物业管理民事案件,在各地人民法院的审理中常常会出现截然不一样的判决，这就对人民法院公平裁决争端，依法保护各方民事主体的合法权益，维护法律的公正性、权威性和统一性产生了不利日勺影响因此,加强物业管理立法研究,加紧立法进程就显得越发紧迫

三、业主委员会在物业管理中欧I地位和作用与计划经济年代由政府或企事业单位采用行政手段进行的老式房产管理相比,物业管理作为社会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制，其最基本日勺特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理服务相结合业主自治自律包括两个方而,首先、业主物业的所有人,对所拥有物业享有占有、使用、收益、处分的权利，同步也必须承担出资对物业进行必要的管理、维护的义务在此基础上,业主享有选聘、监督物业管理企业的权力和对重大物业管理问题的I决策权力，这就是业主自治另一方面,在共同使用物业的过程,单个业主的利益不可防止地会与全体业主的共同利益发生某些矛盾，这就规定单个业主从维护全体业主共同利益的原则出发调整、约束自己的行为，这就是业主自治业主委员会是广大业主实现业主自治自律的前提和关键,其重要原因有业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益日勺有效组织形式业主既是物业管理所有者，也是物业管理服务的消费者，业主有权自主选聘物业管理企业不过,物业管理消费又与平常生活中的一般消费行为有所不一样目常生活的中的消费多体现为个人消费行为，具有个人选择、个人付费、个人受益的特点而多元产权物业的物业管理则量种集体消费行为,只有共同选择，共同付费、共同受益的特点由于各个业主在选择哪个物业管理企业等诉求上不也许获得完全的一致，而一种物业又只能由一家物业管理企业进行统一的管理，因此必须要由业主委员会这样的组织通过少数服从多数的民主原则集中整和、统一代表广大业主的分散意志，使业主选择物业管理企业、决定物业管理重大事宜的权利得以有效地实现在物业管理消费过程中，由于单个业主在物业管理企业往往处在弱者地位,仅凭个人力量难以与之抗衡，业主对物业管理企业的监督权、建设权难以得到保障，而业主委员会则可以在享有对物业管理企业日勺选择权日勺基础上有效行使监督权因此,通过业主委员会代表全体业主集中行使物业管理的选择权、决策权,是维护广大业主合法权益的有效组织形式有助于明确业主与物业管理企业之间的责、权、利关系业主与物业管理企业之间的关系是物业管理服务日勺消费者与经营者之间的关系，除了受到有关法规、规章日勺调整和规范外，应通过物业管理服务协议予以明确双方的权利和义务在现实生活中，由于物业的业主是一种分散的群体，业主的意志具有多元化的特点，任何一家物业管理企业都难以做到与每一种业主分别签订物业管理服务协议曾有个别房地产开发企业下属的物业管理企业在向业主交楼时，以交钥匙为条件强迫业主与其签订物业管理协议，但这一做法显然违反了《民法通则》、《协议法》的有关规定没有物业管理服务协议，业主与物业管理企业之间的责、权、利关系就无法详细明确,物业管理服务质量、费用等问题就无法量化、细化,一旦发生纠纷，就缺乏外理的有效根据因此，通过业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务协议，是明确业主与物业管理企业责、权、利关系的唯一有效形式有助于增进形成物业管理市场竞争机制O在物业管理起步的初期，由于业主无法自主选聘物业管理企业,往往是“谁建设谁管理“，由房地产开发企业自组或指定一家物业管理企业负责物业管理服务好日勺物业管理企业无法依托其服务质量、品牌信誉接管更多的项目，形成规模效益;服务差的物业管理企业则得过且过、滥竽充数，忽视业主的意见和不满垄断经营物业管理行业没有竞争，企业就没有生存的压力，也就没有前进的动力，长此以往必然导致整体服务质量的下降，损害广大业主的I利益而近年来出现时业主委员会以招投标形式选聘物业管理企业的I做法，正是打破垄断管理局面，培育物业管理市场竞争机制的有效途径,是增进物业管理行业健康发展,管理服务水平不停提高的重要动力由此可见，没有业主委员会,缺乏了物业管理日勺主体,物业管理也失去了生存和发展基础，也就谈不到发挥物业管理新体制和市场机制的作用和效能因此建立业主委员会，明确业主委员会的法律地位,是我国建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础，也是培育和规范物业管理市场时必然规定

四、有关业主委员会民事业主委员会制度在物业管理体制中的地位与作用及其改善思绪佚名时间2023-9-23浏览量主体地位确实立《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”《最高人民法院有关合用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题日勺意见》第四十条规定“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具有法人资格的组织」业主委员会既非自然人，也非法人，应归属于其他组织,它具有了其他组织的几种必要条件。