阳朔酒店项目可行性调研报告

序言第一部分项目总论

1.1项目背景

1.2可行性研究结论第二部分市场分析

2.1项目投资环境和市场研究

2.2市场宏观背景

2.3区域市场分析第三部分项目分析及评价

3.1地块解析

3.2项目分析

3.3项目评价

3.4项目定位第四部分销售及经营收入测定

4.1酒店客房部分价格定位尤其是观景佳的酒店具有较大的市场需求因此在遇龙河这一风景如画的景区内建设休闲度假酒店，其发展前景是非常广阔的《阳朔县城总体规划（2023—2025年）》在规划实行的过程中，国务院于2023年12月公布《国务院有关深入增进广西经济社会发展时若干意见》，提出了“建设桂林国家旅游综合改革试验区”的重要决策，对于推进广西旅游业再上新台阶、增进桂林及阳朔旅游业转型升级加紧发展，具有重要意义2023年12月广西壮族自治区人民政府等20个配套文献,提出“十二五”末期广西城镇化水平到达50%左右，大力推进扩权强县这些指导政策，将使桂林市城镇体系的迎来跨越式发展，使阳朔县的城镇化水平及城镇人口规模得到迅速发展阳朔旅游产品体系初具规模，大旅游格局初步形成阳朔充足运用自身资源日勺优势和独特的地理位置，开发了不少质量和品味都较高的旅游产品，并在此基础上不停发展其他类型的旅游产品，如遇龙河和漓江沿岸的乡村旅游产品和徒步、单车旅游线路等休闲度假项目，并发展了攀岩、漂流等特种旅游产品，同步开辟了阳朔一福利，阳朔一普益日勺漓江观光游览航线，旅游产品体系日趋完善同步，阳朔县旅游基础设施不停完善，旅游接待服务设施逐渐改善；旅游信息丰富，旅游市场秩序很好区域市场分析

2.2项目所在区域阳朔县城北路既有精品酒店经营状况分析序号酒店名称酒店规模销售均价（元）小清迈酒店栋层间房1400^6001614酒店栋层270809030016寒舍酒店栋层3300^50015不一样区域的酒店在经营规模上也有所不一样，一般在旅游区的产权式酒店经营规模较小，经营面积不超过800平方米，楼层基本上不高于6层；

1、交通状况客栈位于阳朔县城北路县政府后门，紧邻司法局，邻近阳朔汽车总站，交通便利

2、周围娱乐设施城北路步行至西街只需数分钟；西街是阳朔县城内最古老的街道，有1400数年的历史，位于县城中心，全长1180米，宽8米在隋开皇十年（590年）设置阳朔县时，县城就已经有这条长约200米、宽约5米的街道当时街上只有几家经营日用品的店铺，居民大部分是农民1000数年来，这条小街一直保持著“半是乡村半是店，可为生意可为耕”日勺半商半农状态这种历史状态使西街保持了经典的南方村镇日勺老式风情和面貌，使西街人形成了城里人和乡里人日勺双重面孔20世纪70年代初，阳朔正式对外开放，许多西方游人在饱览了桂林漓江风光后来，来到阳朔，才发目前这奇山秀水之中，有一条这样迷人的小街这些西方人像当年哥伦布发现了新大陆同样，把对西街的新奇、印象写到西方出版的旅游指南上到了20世纪80年代,西方的自助旅游者找到了西街那些被繁华闹市的喧嚣和快节奏日勺工作搅得身心疲惫日勺西方人，似乎在这里找到了休憩日勺港湾之后，西街的I景象不可收拾”了，诸多洋人纷纷来这里旅游阳朔西街是外国人在中国最密集的I一条街，每年来这里居住休闲游的外国人相称于这里常住人口的三倍西街是全中国最大的外语角，其涉外婚姻比例之高为全中国之最为此，旅游界专家、学者称之为“中国旅游业中的阳朔现象”，中国的地球村”这种现象引起中国人的关注，世界的关注其充斥了异国情调的夜景更是风情万种西街上的饭店、餐馆、网吧、酒吧等等都是中西合璧的，几乎所有的招牌都是中英文对照，从老板到服务员到街边的小摊大妈都能说一口流利的英语，这里已经没有地区的差异了，闲散、悠闲欧J生活，让诸多到这里旅游的游客久久不想拜别“偷得浮生几日闲”，也许在这里才能感受到什么是生活中外游人川流不息，或购物，或欣赏街边餐馆的菜谱既有中式,也有西式许多外国人围坐在此喝啤酒，品佳肴，兴致来时还要亲自下厨掌勺这使西街成了名副其实的洋人街，它给阳朔小城增添了一道亮丽的风景游人在这里可以尽情享有到小镇幽静的环境和独具情韵欧I休闲时光，体会浪漫的I情调和异国的J风情游览西街完全是一种体验一一她浓浓的乡村气氛中流淌着纯粹的小资情调，朴素日勺民风里包容着令人惊讶的国际元素，阳朔人爱吃时检耙与米粉、正宗的意大利咖啡与西餐、古老的中国画、最前卫的休闲风尚、国语、英文、法语、意大利语乃至西班牙语……种种看似不也许的，所有柔合在长度局限性1000米的岭南小街里

5、经济发展成就2023年，全县国内生产总值完毕

33.1亿元，其中，第一产业

9.4亿元；第二产业

10.1亿元；第三产业

13.6亿元三次产业构造比例为

28.4:

30.5:41,三次产业对经济增长的奉献率分别到达12%、41%和47%

一、

二、三产业拉动经济增长分别为

3.

9、

13.2和

15.2个百分点全县人均国内生产总值10689元整年财政收入

2.75亿元城镇居民人均可支配收入17092元农民人均纯收入4353元2023年和2023年持续两年荣获广西经济发展“十佳”县荣誉称号，并位居“十佳”之首以山水自然风光著称的漂亮小县已驶入了经济发展快车道

4.2资金来源与运用分析

4.3销售利润第五部分成本与收益性分析

5.1客房入住率分析

5.2本项目固定经营成本分析

5.3本项目收益测算分析第六部分可行性研究结论与提议

6.1可行性研究结论

6.2项目重要问题日勺处理措施和提议

6.3项目风险及防备提议第一部分项目总论项目背景L1桂林市铭泰投资有限企业为适应时代发展的规定，实现企业经营模式持续、稳健发展日勺目日勺，拟在桂林市阳朔县兴建成精品式酒店公寓项目名称

1.

1.2桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店承担可行性研究工作的单位桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店项目论证研究组研究工作根据

（1）国民经济和社会发展第十二五规划纲要；

（2）《国务院有关深入增进广西经济社会发展的若干意见》；

（3）桂林市国民经济和社会发展十二五规划纲要；

（4）阳朔县国民经济和社会发展十二五规划纲要；

（5）阳朔县都市建设总体规划（2023-2025年）

（6）阳朔县旅游发展总体规划（2023-2025年）

（7）阳朔县及项目周围市场调研资料；项目的建筑规模和内容桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店，属于精品式酒店，位于阳朔县城北路25及26号楼，项目属于双主体组合构造5层，总建筑面积:789m2,客房面积

21590.56m2,主体占地面积23000平方米可行性研究结论

1.2通过对桂林市和阳朔县经济旅游状况的研究分析，以及对未来十年当地旅游产业导向时理解，我司通过详细的市场调研后认为■项目确实立是必要时、可行时、合理时；■在目前多种利好原因的作用下，近几年内阳朔县精品式酒店公寓市场是乐观的I；■精品式酒店公寓更适合项目的整体发展与规划；■在2023-2023年将该项目投放市场的时机是可行的J；■考虑目前我企业的经营酒店业经验、实力以及资金储备、企业发展需求等原因，项目的正式运行条件基本成熟;第二部分市场分析项目投资环境和市场研究

2.1项目投资环境分析阳朔旅游通过数年的发展，形成了自身旅游发展的特色，具有了一定的规模和相对完整的产业体系，获得了很好的旅游效益，带动了地方经济日勺发展2023年旅游收入

5.51亿元，与2023年日勺

1.85亿元相比，增长

3.66亿元财政收入达

1.33亿元，与2023年的

0.699亿元相比，增长

0.631亿元2023年，阳朔接待游客

353.5万人次,其中入境游客达

63.8万人次，住宿游客达

60.9万人次，其中境外住宿游客

14.6万人次，实现旅游总收入达

5.51亿元，被誉为“中国旅游第一县”旅游产品体系初具规模，大旅游格局初步形成阳朔充足运用自身资源日勺优势和独特的地理位置，开发了不少质量和品味都较高日勺旅游产品，并在此基础上不停发展其他类型的旅游产品，如遇龙河和漓江沿岸的乡村旅游产品和徒步、单车旅游线路等休闲度假项目，并发展了攀岩、漂流等特种旅游产品，同步开辟了阳朔一福利，阳朔一普益的漓江观光游览航线，旅游产品体系日趋完善同步，阳朔县旅游基础设施不停完善，旅游接待服务设施逐渐改善；旅游信息丰富，旅游市场秩序很好本项目抓阳朔县特色旅游业发展的良好机遇，以高原则、高起点、星级化、精品化、大手笔、大市场为总的开发指导思想坚持以市场驱动为导向，以旅游资源为基础，以效益为中心，以客源市场为依托,以主题特色为竞争力，以建设精品为重点，以人性化、文化为关键理念，强调区域联动和空间一体化，重点完善、配套旅游基础设施和服务设施，逐渐把该项目建设成主题鲜明、个性突出、文化性强、服务管理一流、环境优雅的精品式酒店公寓市场研究就地理位置而言，我企业精品式酒店公寓选址位于阳朔县城北路25及26号楼，该地占据地理优势，紧邻县政府，该地段的同行业经营者均为精品式酒店公寓；通过他们日勺先期经营已经为该路段汇集了大量游客、住客资源并形成了良好的价格联盟体系而该价格定位与我企业预期价格定位相符市场宏观背景

2.2广西是华南走向西南的通道，也是中国走向东盟的门户这一突出的区位优势，决定了广西在未来的经济发展中，可以充足运用区内外、国外的两种资源、两个市场来扩大广西在东南亚的市场份额，加紧地区经济发展伴随中国一一东盟博览会的I成功举行，广西在国内外的著名度将深入提高，其独特的区位优势和廉价劳动力，将吸引更多国内企业直接到广西投资，更多东部沿海发达省市的产业转移并且，博览会的举行，也使国外众多企业认识到广西在中国一一东盟资源贸易区的重要性，而桂林是广西旅游业的龙头，对于发展广西的旅游业意义重大，为广西旅游迅速发展提供了机遇2023年，中国公民到东盟国家旅游人数已超过150万人，同比增长30%,中国与东盟在旅游领域的合作已经不停加深，尤其是东盟与中国旅游部长《振兴旅游业北京宣言》的联合刊登，预示着中国与东盟之间的旅游将迎来更大更快日勺发展为加紧与东盟旅游资源整合，广西正加紧构筑广西——越南一一东盟旅游网络体系，建设旅游大通道、旅游经济产业带,使东盟成为广西最重要的境外旅游客源地和重要的旅游旅游协作区域，将大力推进旅游资源和产品的整合和提高伴随广西加入“泛珠江三角洲I”经济区，可以借助大珠三角这个火车头的牵引，在资源、产业、市场等方面与其他省区合作，开拓新领域、新途径、新空间，加紧自身的经济发展该区域旅游资源丰富,且各具特色，地理上又彼此毗邻，大珠三角拥有开放区域旅游资源的资金、技术和与国际接轨的运作方式建立和健全旅游合作机制，加紧制定旅游业发展的整体规划，加大旅游市场拓展、项目开发和基础设施建设等方面时的合作力度，共同建立区域性的旅游网络和旅游品牌，推进旅游业合作，培育区域大旅游阳朔县旅游市场分析在过去日勺23年，伴随中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动有关产业日勺发展，增进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用在全国旅游发展的大形势下，阳朔的旅游业步步升温旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出阳朔旅游房地产迅速发展由于旅游业的强力拉动，第三产业全面发展，阳朔旅游房地产迅速升温，土地全面增值短短几年，新西街、唐人街、东街迅速崛起，目前，河畔酒店、碧莲峰大酒店和阳光

100、城中城、香樟华苹高级国际休闲度假村、刘宇一国际艺术中心等一批旅游酒店及房地产项目作为后起之秀，又在西街景区、遇龙河月亮山景区大显身手，开辟一片崭新的天地阳朔房旅游地产慢慢脱离泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，阳朔的旅游房地产开始了新一轮的升温尤其是伴随近几年国内经济日勺好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念日勺变化以及阳朔旅游综合环境的I不停改善，使得阳朔作为全国著名日勺旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注与其同步，阳朔也由于良好的气候和优美的自然环境使得内地人尤其是东北、华北地区日勺人们对到阳朔度假充斥热情，客观上导致了阳朔近期推出日勺酒店房产尤其是观景房大受游客的欢迎业内人士认为，未来几年日勺阳朔酒店房地产,。