阿拉尔市老年公寓项目可行性评估

阿拉尔市老年公寓项目可行性汇报项目投资单位简介新疆九九龄商贸有限企业简介新疆九九龄商贸有限责任企业注册成立于2023年，是一家集食品、酒水、饮料、日化洗涤用品销售和服装贸易的综合性贸易企业企业依托九九龄醋业集团研制生产日勺国家专利产品维他防癌醋的品牌优势，在全疆各地建立了广泛的市场网络在全疆已拥有10余家分企业，60余家专卖店经营产品包括九九龄维他醋系列产品，上海博翰堂系列产品、卫土细胞源、鲸鲨脑素、鲍翅精髓素，中科华美系列产品、中美骨德、中科甲尔、中科舒脂康，温玉按摩理疗床、溶栓纳豆软胶囊等中老年保健用品企业本着全心全意为老年人健康服务为遵旨，一直致力于老年产品的经营和开发，已经成为新疆老年产品行业日勺佼佼者企业在大力推进品牌战略的同步，致力于多元化投资和产业化、规模化经营2023年6月企业与三台酒业集团合作投资并经营三台全蒸窖系列酒、同年8月与新疆新宇楼兰酒业合作经营新宇楼兰干红系列酒2023年8月企业投资成立了新疆飞亿达服饰有限企业，生产经营员工工装、家庭布衣、酒店用品等2023年7月投资兴办了新疆乌鲁木齐天山康复中医医院、天山老年公寓伴随企业的多元化发展和规模化经营，企业现已成为月销售额突破上百万H勺综合性商贸有限企业企业拥有一支年轻化、专业化的（员工队伍，平均年龄33岁，93%的员工具有大专以上学历，是一支素质高、业务精、充斥活力、团结向上的团体敬业、团结、进取的员工团体是企业持续迅速健康发展日勺源动力企业遵照以市场为导向，以发展为前提，以效益为中心，以优质服务、回报社会为企业的神圣使命坚持〃诚实守信，依法合规〃的经营原则，坚持稳健经营、防备风险KJ办公方针，积极拓展市场，在自己H勺发展史上留下了清晰扎实、令人振奋的足迹几年来，企业上下发扬〃团结、负责、勤奋、进取〃的企业精神，在推进精神文明与物质文明日勺建设的同步，已初步建立起一支纪律严明、技术精湛、作风顽强、善后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年因此“山水型老年公寓日勺出现将倍受他们日勺青睐I

（六）总体平面布置所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射（可合适偏西南、偏东南防止“兵营”式排列，没有层次感），沿河（沿湖、主题公园、山丘走势）呈流线型或围150,合式布置，使之高下错落有致各组团住宅底层部分架空，设有小型活动室、休闲娱乐和公共活动场所

（七）产品功能组合产品重要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体日勺特殊需要“量身定做”,既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应当让老年人没有孤寂失落感产品要保证能满足平常生活所需，以及安全（重要指生命安全）、以便、舒适等老年人肚特殊需要公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活I动的积极性等，让他们在心理上感到年轻（）园区老年活动中心设计与布置A小区老年活动中心分两大块，一是整个小区的大老年活动中心，一是各小区的老年活动室所有老年活动中心都应集休闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不仅具有小区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值活动中心配套用房占总建筑面积用于配套服务的商业用房占5%,总建筑面积的I3%o

（九）园区内环境规划设计＞园区的环境应为老人提供优美、安全、以便日勺娱乐交往场所老年人，特别是60〜70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，I对户外活动有着强烈的渴望重要的活动有叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字等，不一样经济条件，不一样文化水平，不一样活动能力的老年人有不一样的需求，因此在规划设计时应充足认识到这一特殊群体的特殊需要＞整个小区的景观规划总体上应当是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充斥生活情趣，这I样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能,增进健康长寿＞园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享有，发挥景观功能作用，同步可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所＞完善的步行交通系统步行是老年人重要空间转移方式，也是老年人平常重要活动完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民平常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离左右即修建休息坐椅，以便200m老人休息道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉日勺感觉，找到认同感和归属感，消除孤单和自闭症＞为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，提议修建体现老式文化的以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园,I,供老人近距离的养心、养性、养情整个小区规划应形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系同步，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、小区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩

（十）单体建筑设计建筑构造多层为砖混构造；楼层多层为层（）56-1,小型活动室和娱乐活动中心，保证视野通透，架空层层高不低于米，最佳能到达米，

33.6有助于提高物业档次采用集中供暖，分户空调室外机悬挂位置，尽量做到统一，保证立面整洁美观“三线三管”入户，即线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，防止管线出目前视线明显可及的位置房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一种阳光花房

（十一）户型及户型面积控制户型重要是一房即单间“直筒房”和二房即套间，均带厨卫；套型面积要合理，一房面积控制在40mz左右，二房面积控制在50〜60nl）一房、二房各占总套数日勺50%o

（十二）车位、商业配套的设置在不影响小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米个4车位的原则设置，以便车辆停放道路布置在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统＞商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应当既具有商业配套功能，同步具有休闲游玩景观功能

（十三）目前一般状况下老年公寓的利润来源重要有房租算上床位费占护理费30%,20%,饮食目前老年公寓收一种老人一种月基本上有元的收入目前针对老年事业的30%,20%,800优惠政策有电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补助每人每月元，I10民政局尚有福利彩票基金帮扶老年公寓尚有每年到过节过年时某些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象这个方面重要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关系去要，才能得到某些，不过僧多粥少，不能做为重要的利润根据I

（十四）项目投资成本核算、地块项目开发假设条件1＞规划用地总面积亩，球，4026680＞土地用途住宅用地＞使用功能居住养老＞建筑形态以多层为主，小高层为辅，底层架空＞建筑构造框架构造＞建筑高度控制（多层）

18.6m综合容积率

1.5绿化面积40%＞总户数按户计算约为户，50itf/800＞总人口按人均计算约为人28itf1428＞室内精装修原则按元/平方米计算

600、建设开发成本估算2＞前期费用序号费用科目金额1土地费用600万元2土地出让金240万元3拆迁管理费20万元4三通一平5都市基础配套费320万元6总规划设计图（详规）3万元7施工图设计40万元8园林景观设计3万元9人防费96万10消防建审费20万元11抗震费2万12白蚁费4万元合计1348万元＞中期费用序号费用科目金额1建管费8万元2地质勘探费万33质量监督费5万元4施工监理费26万元5桩基费（综合取费）240万元6招标费4万元7土建施工费（综合取费）2023万元8水电、消防安装施工140万元9100万元室外排水工程（含水循环系统）10室外道路工程120万元12绿化景观工程53万元13水增容64万元14电增容80万元易地绿化费3万元1516噪音防治费2万元171079万元房屋精装修（带家私、家电）18公建、配套装修及设施设备100万元19组团休闲场所装修及设施设备62万元20电梯费用320万元21智能化系统22直饮水系统（分户计费）189万元23中央空调（分户计费）合计4599万＞住宅建筑安装原则项目名序号建筑原则序号项目名称建筑原则称1桩形粉喷桩或夯扩桩（多层）14楼板现浇板2基础条形基础15供水水安装到入户水表3构造框架构造16安装消防系统按规范电梯间公共部位4层高3m17（走道）吊顶，铺彩色地砖5墙体加气混凝土块18供电电安装到入户空开6外墙高级墙转饰面19地坪毛面沙浆碎7内墙抹灰刮泥子20上下水PVP管材8电梯前室精装修21电线铜芯线内墙坡面屋顶做防水层、9抹灰刮泥子22屋面（厨卫）保温层楼梯间墙面（消10分户门高级防盗门23乳胶漆刷白防通道）11户内门夹板门24楼梯（消防通道）铁花栏杆、硬木扶手0TIS电梯（能自由出12阳台铁花护栏25电梯入轮椅、担架）13窗门推拉塑钢窗（带纱）26智能化系统安装到户＞户内精装修功能空间装修配置卧室客厅厨房卫生间阳台事:^^^^室地面木地板地砖防滑地砖防滑地砖地砖内墙面乳胶漆乳胶漆卫生墙墙面砖乳胶漆装顶乳胶漆乳胶漆吊顶吊顶乳胶漆修顶与地面交汇处踢角线踢角线瓷砖墙面砖—标准角线角线———顶与墙面交汇处窗户塑钢窗塑钢窗塑钢窗塑钢窗—门包门包门包门包门-----线路隐线隐线隐线隐线隐线壁柜大衣柜鞋柜壁橱柜储衣柜—白炽灯1盏2盏1盏1盏1盏插座2个4个3个1个—扳把暗开关2个2个1个1个1个开关箱—1个———紧急求救器1个1个———CVTA双联插座1个1个——五插座1个1个———金淋浴罩———1个—、卫浴池——1个—生角阀1个1个2个1个—器纸盅———1个—具皂盒——1个1个—配大便器———1个—置镜子1个—-----1个—洗面盆———1个—排风扇———1个—抽油烟机—1台——电饭保——1个——煤气灶——1个——茶水杯2个4个———烟灰缸1个1个———服务指南1本1本———生“请勿打扰”的1个1个———活指示牌必垃圾桶1个1个1个1个—备开水瓶1个1个———品枕芯2只————枕套2只————床单2条————床罩2条————毛毯1条————沙发———2个单人沙发组合沙发1套行李架1个————茶几—1个——一床1个————床头板1个————1个————家俱电器程控床头柜配置灯具床头灯——镜灯—彩色电视机（21英1台1台———寸）机1个1个———宽带入户1个————餐桌—1套———靠背椅————2把＞后期费用序号费用科目金额1办理老年公寓有关证件4万元2房屋测丈费4万元3营销代理费153万元4广告、宣传费153万元5垃圾处理费48万元6商品房维修基金（综合）85万元合计447万元＞开发管理费、不可预见费:（前期费用+中期费用+后期费用）X2%二（万万万）义万1348+4599+4472%=127＞开发总成本估算开发总成本估算表项目名前期费用中期费用（万后期费用（万开发管理费、不可预见费（万合计（万元）称（万元）元）元）元）项目134845994471276521金额投资开发总成本=（前期费用）万+（中期费用）万+（后期费万+13484599447（开发管理费、不可预见费）万127万=6521单方造价测算=投资开发总成本（万）+项目建筑总面积

（2）652140000m元=1630/nf

（十五）资金筹措本项目开发投资的资金来源重要有四个渠道一是企业自有资金；二是银行贷款；项目总投资约万元，本项目开发商投入自有资金万元作为前期启65214500动资金，另计划向银行借款万用于后续投入2023为尽量减少开发商一次性投入资金量，为既保证项目建设持续进行，又可试打硬仗、充斥朝气员工队伍乌鲁木齐天山康复中医医院简介乌鲁木齐天山康复中医医院位于乌鲁木齐市南湖一期小区院内，是一家经自治区卫生厅同意的二级综合性中医医院，系区、市两级医保定点医疗机构我院是以中医为主、中西医结合并集医疗、防止、保健、康复、卫生征询、健康教育为一体的综合性医院本院门诊设有中医内科、中医外科、中医肛肠科、针灸理疗科、中医康复科及西医内科、外科、骨科、泌尿科、妇科、计划生育、小儿科、眼科、耳鼻喉科、口腔科、皮肤科、医疗美容科、体检科及医学检查、医学影像、药剂科等20个临床、医技科室特邀十数位医德崇高、医术精湛、具有丰富临床经验及高著名度欧I各科专家坐诊、手术医疗设备有彩色全身CT、（黑白）B超、十二道心电图机、X光机、麻醉机、呼吸机、手术电刀、心脏除颤监护仪、半自动生化分析仪、尿液分析仪、血流变、全血球分析仪、血糖仪、红外线及微波治疗仪、口腔综合治疗台等高科技医疗检查仪器住院部设有两人间、四人间、多人间等一般病床80张可收治内、外、妇、儿等各科住院病人同步可开展普外、泌尿、肿瘤、肛肠、妇科、计划生育及医疗美容手术灯乌鲁木齐天山康复中医医院的服务宗旨为“为人民健康服务”积极倡导“个性化”服务，仁爱、诚信、博学、严谨为医院院训全体员工决心在党W、J卫生工作方针引导下，以精良的医术、安全可靠的医疗质量、热情周到欧I服务、良好的I医德、合理的I收费为广大患者提供优质医疗服务，成为周围群众心目中最佳诚信医院

（一）我国老年人状况分析和养老床位:探市场反应，拟将开发的分期进行，每140000nf2期万平方米在开发时间上拉开一定距离，实行分期开发建设，滚动发展的经营战略2

（十六）项目投入产出与回报由于本案详细地理位置尚未明确，无法运用市场比较法确定项目的销售价格，只能参照其他都市及本市类似项目来确定销售价格＞老年公寓收入根据《老年住宅设计规范》，使用面积为平米，每个老人为平米,可以入住40000281428位老人，每人每月元的收入，一年为（入住率）万800800*12*1428*60%=822＞商铺销售收入因前期资金投入较大，前期预先将平米商铺发售缓和资金压力，故现将价格暂定为3000商铺元/平方米，（待项目详细地理位置确定后再根据科学的措施合理定价）3200元2万元3200/nf x3000m=960＞项目回报（总投资万-商铺销售收入万）+每年老年公寓销售收入万6521960822约年收回投资，相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的企业不做老年公寓日6勺原因依托乌鲁木齐天山康复中医医院和新疆九九龄商贸有限企业的雄厚经济实力，在建设老年公寓方面已经积累了雄厚的资金和丰富日勺经验已经有资金和实力建好阿拉尔市老年公寓项目

（十七）社会效益＞老年公寓项目是处理当地老年人养老的迫切需要老年公寓将成为未来发展趋势，很大程度处理了阿拉尔当地老年人养老生活的迫切需要，伴随社会经济的不停发展，我国人口老龄化日趋严重，贯彻“三个代表”的重要思想和《中共中央、国务院有关加强老龄工作的决定》精神，迎接人口老龄化日勺挑战，使更多的老年人可以得到老有所养、老有所医、老有所乐、老有所学、老有所为，因此，老年公寓事业的发展已成为当务之急＞推进阿拉尔市都市化建设、带动阿拉尔市经济发展本项目的实行，能使企业规模扩大继续发展，同步，老年公寓千人小区建成带动附近地区的农、经、贸的商业发展，增进阿拉尔市的经济的发展，推进阿拉尔市的都市化建设，起到重要的社会效益，建设新市阿拉尔、让阿拉尔市周围老人们享有到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活，是社会发展的必然趋势＞处理当地就业问题I项目实行后，除了需要一部分专业人士操作管理，同步还将提供近个岗位的就业机会，200将直接处理当地就业问题，可为近百人提供就业机会提高服务水平、积极承担社会责任、增进社会友好，是企业此后发展的方向和动力

（十八）老年公寓的宣传做什么也离不开宣传，我们假如要建一种高原则的老年公寓，在目前阿拉尔三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎报纸电视媒体会给我们做免费广告下一步就是我们自己怎样经营了要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联络亲密，广开门路，切实把养老事业做好，为企业的整体形象加分

（十九）经营思绪一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最佳的收入说白了，老年公寓就是服侍人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖日勺技术，重要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心必须专心学习、总结他人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜扩大宣传，使老年公寓影响力辐射整个南疆各个地州县，成为新疆老年公寓事业的典范

（二十）项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，新疆有好多企业也在追加投资此事业，目前新疆地州的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一种良好的时机（二^一）综合考虑H老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的承认需要一段时间阿拉尔市有岁以上老年人近万，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，605虽然“关键家庭”逐年增多，老式家庭逐年减少，但这毕竟需要一种时间过程，尤其是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女承认，而认知、承认更需要一种时间过程，其承认程度决定了老年人市场成熟程度，承认时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的承认程度及时间长短＞政府对于开发老年公寓予以了税收等方面的优惠政策各地政府在国家有关政策的基础上，面对我国未富先老的现实，针对社会养老机构的经J营状况，对于开发商开发老年公寓予以了一定的优惠政策以北京市的有关优惠政策为例汇集如下、营业税方面根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条第一款，“养老院、残疾人福1利机构提供的育养服务，婚姻简介，殡葬服务获得的收入免征营业税”、所得税方面《财政部国家税务总局有关老年服务机构有关税收政策的告知》（财税2I

[2023]号）和《北京市财政局、北京市地方税务局〈转发财政部、国家税务总局有关老年服务机构97有关税收征得的告知》》（京财税【】号），在所得税方面予以日勺优惠有对由民政20235部门审核同意，并核发《北京养老机构执业许可证》老年服务机构及核发《小区服务设施证书》的小区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税对于I其他部门和单位、个人主办日勺老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核原则进行核算，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征企业所得税对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除、房地税、城镇土地使用税、车船使用税方面根据《财政部国家税务总局有关老年服务机3构有关税收政策的告知》（财税【】号），对政府部门和企事业单位、社会团体以及个202397人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税、优惠的对象、专门为老年人提供生活照顾、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营4利性的机构，重要包括老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等部分老人具有入住老年公寓的支付能力部分老人具有入住老年公寓的支付能力鉴于实地调查中，以上的老人入住老60%年公寓的费用，是老年人自己承担在进行投资分析时，也不考虑子女对父母赡养的经济支付老年人自身的经济支付能力重要有两个方面一种方面是退休的收入据安徽省一所在地级市某学院的调查记录，该院有离退休人员70人,其中工资收入元以上人；300022023-2999元人；元人；元人；没有不满元的离退休人员因此，171500T999401000-1499121000相称一部分老人对于大体千元左右的老年公寓费用可以承担另首先是通过以房养老的机制，将老年人住房资产欧流动性充足发挥，使老年人过上较高品质的生活I地理位置我们要建老年公寓要考虑这样几种方面一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方二是床位要多、面积要大、投资较多时大规模老年公寓四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化企业式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略阿拉尔广场附近土体空旷闲置，交通以便便于老年人出行、就医、锻炼、休闲养老，初期选址基本定于广场附近

（二十二）提高老年公寓效益的对策思绪理论上有经济主体的经济效益重要来自于两个方面即收入与成本的比较只有遵照既开源又节流的思绪，才能从主线上减少养老服务成本，提高效益在减少成本方面有依托共用资源例如医院公园,共享政府配套设施；抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要反复投资，减少返修；减少管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理,最大程度做到最小成本提供最优服务，到达利润最大化；要充足考虑到老年人特有的风险原因，在入住协议上注明，以免引起不必要的麻烦，导致经济损失的同步提高了成本在增长收入方面考虑到增长有形的收入，增长基础设施的建设,提供比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同步，吸引社会上老人消费，提高运用频率；增长特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享有，还要满足精神享有，在不停满足他们的提高需求，到达心理上的依赖，对于服务日勺支出他们会更枳极，我们更有收入；I尚有教育培训、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们日勺需求与老年公寓的供应有效地结合在一起，增长收入是大有余地

（二十三）八面来风杭州市社会福利中心，占地亩，总投资万元，共有床位586600500张，自年投入使用，从年起每年实现利润多万元它的经营重要还是为了体现1999202340国家的福利设施杭州市萧山区老年颐乐园，占地亩，投入万元，通过政府同意，转505000让房屋使用权，仅此一项，收回资金万元老年公寓的利润率在年，湖南欧一家1000I2023I记录成果为平均利润率为年为其中有做日勺成功日勺利润率为

5.6%,202310%o

18.87%O

（二十四）综上所述我们认为，本项目地理位置优越，自然环境质量好，定位上独辟蹊径，领秀老年住宅市场，市场需求很大，可持续发展潜力很足，经济效益可观，社会效益良好，是一种充斥商机、充斥市场活力、充斥但愿、可行度较高的项目本项目虽有不利条件，但有利条件多于不利条件；虽有风险，但机遇不小于风险；虽有抗性原因，但良性原因不小于抗性原因；虽有竞争，但已避开了竞争，并具有了竞争优势注因项目尚未立项，有诸多不确定原因，因此汇报数据与实际发生的投资额数据会产生差距据记录，目前我国岁以上的人口到达亿，占总人口日勺在此后较长一段时

601.4411%,期内，老龄人口的比例将以年均的速度增长，从年到年这一时期，平均每年

3.2%20232023将有万人进入老龄，大概在二十一世纪年代，人口老龄化程度到达顶峰；年前后，596402030我国岁以上的老龄人口估计将增至亿左右，相称于目前欧盟国的人口总和；到年，604152050我国岁和岁以上的老龄人口总数将分别到达亿和亿，这意味着每个人中就

60654.

53.353有个老人据人口专家预测，未来年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子123女构成的独生父母家庭（即家庭）在我国至少会到达上千万个据一项京沪穗都市居民调421查显示，的家庭要赡养位老人，的家庭要赡养位老人；全国各类老年社会福利机35%449%2-3构有多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达万张，远远不能满足需要老年1701400人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题J我国已进入老龄化社会阶段按照国际原则，当一种国家或地区岁以上人口占总人口或岁以上657%60人口占总人口以上时，即为老龄化社会据有关记录资料显示，目前我国是10%世界上老年人口最多日勺国家，岁以上的|老龄人口约为亿，占我国总人口的

601.

4511.2%,并且这个数字每年都在以的速度增长我国进入老龄化社会已是不3%争的事实根据国家有关部门记录预测，到年，老年人将占全国总人口2025；到年，老年人将占全国总人口的届时每三个半人口中就

19.34%

2040127.8%,有一种老年人口“老年公寓市场“潜力巨大年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者毕生2023的积蓄总和相称于全国国内生产总值的；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年I1/3亿人民币，并且伴随老年人消费观念时逐渐转变，其消费数额还将得到深入增长由此可3000见“老年公寓市场”是一种潜力很大的市场，老年公寓产业是一种极待开发的产业养老观念逐渐转移受老式观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙但伴随近年居民生活水平的提高和居住观念的变化；关键家庭趋于普及，老式家庭逐渐减少，首先下一代与老一代分居现象不停增长，另首先家庭构造演变又体现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”欧特点，因此老年人I不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不愿到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生主线性变化家庭原因催生老年公寓的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭构造许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷日勺生存发展竞争条件下要照顾四个老人和一种孩子，时间和精力严重局限性，再加之老年人多愁善感及实际上的代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，1“J呼之欲出,家鼓励建设老年公寓面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注在年召开中共十2023六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关怀和协助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励建设老年公寓、敬老院等机构

（二）阿拉尔市老年人口状况A口老龄化加剧农一师阿拉尔市位于天山南麓，东距首府乌鲁木齐公里，西距南疆旅游都市喀什1000600公里，距南疆阿克苏市公里农一师总人口万人，其中:少数民族万人，占

120261.

45.3%o全师建制属派出机构日勺副师级和团级管理局各一种；有团级单位个，其中农牧团场个，4816工交建商企业科教文卫事业单位个，有独立营级企业事业单位个全师职工总数15,17139万多人，离退休职工万人目前，这种壮观的老龄化趋势不会停滞，在未来几年还会逐年

4.7上升,占全市总人口日勺相称于每个阿拉尔人里就有位老人15%,61“421”家庭的“泛滥”个老人、对夫妻、个孩子，这种被称为模式的家庭正越来越多而家庭引411“421”“421”起的一种最重要的社会问题就是养老压力，据近来一项调查显示，的都市家庭要赡养位35%4老人，的都市家庭要赡养到位老人而从赡养费看，的都市家庭每年花费超过49%

2335.6%万元出于对医疗保险体系的担忧,1I家庭积极储蓄，不敢增长消费支出，是目前中年人的普遍心态I“未富先老”发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值一般在到美元，而中国目500010000前为美元某老年协会的一项问卷调查显示，近半数老年人由于经济收入低影响生活质量1000的提高，其他的依次为缺乏科学养生知识、居住环境差、身体健康状况不好、生活内容单调、情绪不稳定和子女不孝敬等原因实际上，人口老龄化趋势也考验着养老体制我们考察过的老年公寓护理院，理解到的某些信息白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓运行比很好的老年公寓有长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓新投资扩建的老年公寓有新建的锦华老年公寓，投资万;东三教日勺颐寿园投资万,面积平米颐养园老年公寓扩建投资1506007000万;祥和老年公寓扩建投资万年新疆九九龄商贸有限企业联合乌鲁木齐市天山2002002023医院联合开办天山老年公寓、天山康复中医医院开办过程中已积累了丰富的经验和素材

（三）几种养老形式的简介家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等种形式4家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾日勺形式，儿孙满堂，子女尽孝自古以来就是中国老人最理想日勺养老状态我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求日勺养儿防老的理念体现；居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务详细包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、剪发、购物、陪伴上医院等项目；老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或独身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所I和老年人院因家人临时外出或度假,无人照顾的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾;而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对某些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利根据我国特有的状况，计划生育导致的家庭的出现，421当今社会竞争加大,子女们工作紧张和生活压力增大,致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在某些条件上不容许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，某些高原则的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的I

（四）高原则的老年公寓都包括什么高原则的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体目前软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼喊系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高原则配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面详细体目前规划设计中力争以生态园林人文景观为主题，充足体现人与大自然相友好的环境，在整个规划中园林绿化面积达以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有垂钓湖、门球场、喂养场、种75%植园及户外健身设施室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高原则、高规定实行I在园区内所有设施都要采用环境保护和优质产品，只要是波及老年人平常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提醒、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障根据对项目的详细定位，结合开发设想，在此提出项目规划方案，以期为项目开发分析提供根据在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的规定，使老年人的居住建筑设计到达安全、卫生、以便和合用的规定，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所波及的居住心理问题设计要人性化要以便老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有对应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，防止老年人因200nl视力下降而使用不以便等等,总之设计要人性化,满足老年人的特殊使用规定生活要智能化应配置紧急呼喊对讲系统，网络系统、消防系统等保障老人安全环境要园林化应有幽雅的环境，让老人充足享有阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所配套要完善化小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、I书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施

（五）老年公寓市场发展趋势＞产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势纵观新疆老年人住宅市场的发展现实状况，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题在调查中发既有许多老年人既想远离都市的喧嚣和孤单又恐I在养老院无法满足宁静、舒适生活的规定，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人爱慕可以预示产权式老年人度假公寓将成为未来老年公寓市场发展主流＞老年公寓的开发以中等为主、辅之中低级和中高档产品对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定既有的多家养老院中绝大多数应界定为低级产品，而绝大多数老年人需求的中等产品严重局限性高档产品市场稀缺，有效需求相对较大低级产品仍有市场，但需要升级换代总之中等老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档产品、低级产品也将占有一■席之地＞“山水型老年公寓”将更受消费者青睐伴随居民生活水平的提高，老年人对居住日勺规定愈加讲究他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，长年奔走于都市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休。