张家界国际购物中心策划方案

张家界国际购物中心专业筹划方案摘要本筹划考虑了张家界旅游与零售业日勺历史与现实状况，根据深圳零售业发展日勺实际经验以及购物中心日勺丰富知识，筹划张家界第一家大型MALL购物中心，形成湖南地区最具特色日勺旅游商品专业市场和本市日勺购物中心本方案论述了两种筹划思绪，一种是投资回报5000万元利润，一种是投资回报2023万元以上,流出靠近2万平方米收租商业物业日勺筹划方案方案日勺取舍重要根据张家界市场状况以及公司操作能力

一、项目地理位置

二、市场分析

1.旅游市场分析旅游市场

五、投入产出预测投资估算表地价估计为

570.4万元.建筑工程、装饰与营销成本工程项目及名称建筑面积经济指标投资估算建安工程4万平方米803平方米3212万元

1.土建

6702.水卫消防

483.电照

584.自动报警27舞台工程舞台设备与装饰200万元建筑装修800万元关键商场经营流动资金1000万元营销费用以客户营销活动为主200万元项目总投资估算3512+570=4082万元，经营流动资金1000万元产出估计考虑到商业发售需要，可以采用两栋商场中间连接方式，中间进行艺术化过渡，采用中等与中高档方式进行设施配置4层餐饮5000平方米可以采用发售方式，休闲娱乐会所采用自己经营1层商场采用发售方式，提议在设计方案上一层商业面积争取到达1万平方米，其中发售面积占9000平方米，围绕电梯公共出入口一楼留自己出租用234楼发售二分之一，其中二分之一非常规范留用自己经营做好自己经营2万平方米精品百货的思想准备地下一层采用经营农贸超市和原则超市各占二分之一销售收入计算一层9000平方米*5000元=4500万元二层3000平方米*3000元=900万元四层5000平方米*2023元=1000万元估计理想销售收入6400万元，实际完毕5000万元即可，销售成本200万元剩余物业自己出租或经营销售利润1000-2023万元，项目具有较高日勺投资回报率保证上述销售价格日勺关键有两点

1.总体项目层次较高

2.旅游市场得到市政府大力支持

3.关键商场启动导致张家界第一商场强势假如二层在次年销售价格具有1000元以上的上升空间，根据商业房地产经验，2层以上楼层再次年后来销售获得最佳经济回报出租收入一层1000平方米*1400元=140万元二层700=700万元三层150=850万元出租年收入合计1690万元，假如完毕一般出租任务收入为800万元租金左右深圳与张家界商场租金差异巨大，以东门某著名百货为例，每平方米每月租金为2000元,而张家界商场年租金估计1000元以内本项目经营筹划高明，还存在垄断张家界关键商圈日勺前景，可以采用产权式商场，估计获利在5000万元以上，需要在经营方面投入较大精力，可以与著名百货联手，也可以自营

六、产权式商场销售及委托著名百货企业经营财务分析2023年张家界市存款总额万元，银行存款余额亿元，这阐明老百姓非常缺乏投资回报较高、风险较小日勺投资品种，银行利率较低，因此，在克拉玛依市操作产权式商场具有极强日勺现实性与针对性，启动个人投资有助于全市总体经济发展，在操作过程中要得到政府部门日勺配合与支持以3万平方米自营或出租经营关键商场为例，可以采用先发售，而后在统一经营日勺措施，经过科学日勺计算，引进著名百货经营企业或经营专家，保证对投资者6%年投资回报，经营业绩良好回报可达8%以3万平方米为例，每平方米售价按照平均日勺4000元计算，发售回笼资本为

1.2亿元,每人投资4万元，应当发售的客户为3000人，每人投资2万元，应当发售客户为6000万人推广模式举例小朋友教育成长基金计划，以流行图书穷父亲、富父亲作投资阐明，通过父母对下一代关怀打动消费者由于商业房地产销售对于销售人员规定素质较高，需要进行为其一种月的营销培训，培训课程如下

1、企业总体营销计划

2、商业房地产建筑规划与建筑知识，突出简介本项目特点与营销有关重要数据

3、顾客消费心理学4客户营销理论与实践

5、产权式物业开发与经营

6、项目管理知识（重点是纯熟掌握投出产出分析基本计算与投资回报分析知识）

7、营销礼仪

8、企业文化培训

9、房地产销售中顾客投诉及其处理

10、团体建设与有效沟通训练训练时间1个月，其中艰苦军事训练10天提议4月份完毕培训工作，5月份上岗工作

5.开办关键百货店资金预测按照销售额2亿元计算，其中估计女装5000万元，男装1000万元，精品化妆品4000万元，皮鞋皮具3000万元，原则超市销售1000万元，小朋友世界5000万元，出租收入1000万元毛利润3000万元开店资金2000万元，第一年流动资金最大1500万元，次年流动资金1000万元,著名度与品牌建立后只需依赖供应商资金就可以了成本估计如下人力资源成本估计600万元，招商投资宣传经费300万元，营销费用400万元（含公益活动），开办费用150万元（办公与货运车辆50万元，电脑P0S投入100万元），电费400万元，小计1850万元利润1150万元估计处理一般员工就业人数300人

6.对于张家界市MALL整体人力资源与项目需求进行评估，提出详细日勺人材经营提议工资计算过程一般员工300人*

1.2万元二420万元，经理人员工1名总经理两名副总，80万元，招商总监六名100万元，合计600万元.七.风险分析与规避措施本项目存在市场销售价格过低、开发成本过高、认知度过低等风险，假如不采获得力措施，也许导致项目严重失败，因此需要采用如下风险回避措施

1.在市场分析方面下功夫，为了防止项目盲目开发导致日勺巨大损失,提议发展商成本控制与风险回避向前倾斜，向前期筹划与建筑规划、建筑设计经济性分析要效益

2.大型商业房地产开发是利益与风险同步的专业项目，仅仅具有房地产知识或者仅仅具有一定的商业知识也是不够日勺，提议本项目在筹划方面投资20万元左右,聘任SHOPPING MALL和旅游筹划、都市经营、房地产专家共同筹划本项目，筹划方案完毕后进行可行性分析论证会，而后进行建筑规划工作

3.充足估计低价风险，采用一系列措施增强人们日勺心理预期，采用都市经营筹划手法，为张家界进行形象宣传筹划，提高张家界在国际上著名度，同步象宣传丽江同样在国内宣传张家界,逐渐实现每年吸引1000万游客来张家界旅游日勺大目日勺，为片区和高档购物中心造舆论，蓄势待发引入著名商业经营机构操作或引入系列著名品牌

4.把握销售时机，先造人气，部分物业先成为商业旺区，后作销售

5.在争取人心方面下功夫，开通系列免费空调大巴，引导景区与市区人群来购物中心免费购物休闲娱乐张家界既有旅游商品生产企业10余家，旅游商品重要集中在茶叶、葛根制品、酒类、腌腊肉制品等种类上，有许多名优产品，崇山银豪曾在明代列为贡品、张家界秀华山馆旅游投资公司生产日勺老房子系列旅游工艺品在首届中国旅游工艺品大赛中获得金奖，军声砂石粘贴画在首届中国旅游工艺品大赛中获得银奖，假如可以吸引外资和国内资金研制更多日勺旅游产品与湖南湘西文化特色商品，那么张家界的旅游市场商品将愈加丰富张家界目前已经形成了以五金建材大市场、木业大市场、奇峰市场等为中心日勺多种专业市场,但本市旅游产品却没有形成一种大型专业市场，常常可以听到外地游客问导游或张家界当地人张家界什么地方可以少跑路又可以买到诸多有特色日勺旅游纪念口口口O张家界旅游纪念品市场比较分散，大小旅游商店30多家，10余家超市和商场也同步经营旅游用品销售环境差，周围卫生差，假冒商品充斥其间旅游商品销售额2000年为2亿元，2001年为

3.7亿元，站旅游收入比重为

13.6%,2000年旅游外汇收入为

746.59万元，2001年旅游外汇收入为

556.74万美元附近日勺旅游项目土家风情园座落于张家界市城内，交通便利，占地80余亩，总投资7500万元，是一座人文景观与自然景观相融合，集旅游观光、文艺演出、奇珍展览、住宿、餐饮、娱乐等于一体日勺大型综合性旅游服务企业土家风情园内建筑多为木石构造，雕梁画栋，金碧辉煌，飞檐翘角，玲珑雅致代表作有土司城堡、摆手堂、土家山寨、和、后王宫等尤其是冲天楼，依山造阁，气势恢宏，楼高48米，九重十二层，曲径答复，独具匠心民风民俗展示重要有土家婚俗、三缝九老十八匠以及奇石根雕、宝贵文物展等，尚有原汁原味日勺土家文艺节目，如体现土家原始劳作生活情形日勺茅古斯舞、铜铃舞、打溜子演出土家风情园夜景园内设有三星级宾馆，设施豪华，功能齐备，高中低级客房百余间，床位250个，多功能会议室三个，此外设有桑拿按摩、美容美发、网吧、游泳池等土家山寨吊脚楼式日勺客房雅致幽静、别有情调餐厅重要由宴会厅和土家走马转角楼式日勺大小包厢构成,经营瓦钵系列、土家“十大碗”系列、烤全羊系列等土家菜肴，腊干酸野，土色土香，可同步容纳三百人就餐此外还设有消闲茶艺服务土家风情园宾馆按三星级原则兴建，座落于张家界市南庄坪，距飞机场仅五分钟旅程，是由主楼区、门楼区、山寨区三部分构成，具有浓郁日勺土家民族特色,拥有原则客房、豪华套房、山寨土家农舍等100余套，有可同步容纳300余人日勺会议厅、露天泳池、博园、网吧、美容美发、桑拿按摩等多项服务设施土家风情园的娱乐项目和宾馆与我们日勺SHOPING MALL及要兴建日勺酒店存在一定竞争，假如在功能分布上，尤其是娱乐项目规划要进行互补，对于旅游人流设计引导措施，从土家风情园和武陵源等景区流入MALL购物中心，那么两个项目双赢的也许性就极大

2.当地百货市场以及专业市场分析张家界1999年社会商品零售总额

18.66亿元张家界市总人口155万人左右，其中市区人口15万人左右2001年社会零售市场总额亿元2002年社会零售市场总额亿元既有商场竞争对手分析

1.既有百货和大型商场重要集中在老城区重要商业企业与领导如下-杨双林张家界市春陵商贸有限企业董事长------------------------丁德春——张家界市百货大楼有限企业经理------------------------张宏富-----------张家界市太和堂超市经理------------------------吴红梅——张家界市梅尼商贸有限企业董事长------------------------王新民——张家界市慈利芙蓉商场经理------------------------黄国兵——张家界市宏霞糖酒有限企业经理重点商业企业是张家界市百货大楼有限企业张家界市商业大楼地处风景明珠湖南张家界市区中心，是张家界市集购物、娱乐、宾馆、旅游、休闲为一体的龙头商业企业企业拥有固定资产3260万元、楼高14层，总营业面积14000平方米、全楼分为商场与宾馆两部分商场于1994年10月1日开业、营业面积6400平方米，商场内装中央空调、自动扶梯及先进日勺消防自动报警设备，是目前湘西北最大、最佳豪华日勺一家综合性商场宾馆部分拥有97间原则客房，220个床位、是一家按照二星级宾馆原则装修、设计日勺集商务、住宿、餐饮、娱乐、旅游为一体日勺综合性宾馆张家界商业大楼于1998年7月按照现代企业制度规定组建了张家界市商业大楼有限责任公司，配置了一帮年富力强、开拓进取日勺领导班子、对内强化管理、对外回报社会，2023年销售到达3400万元，获得可观日勺经济效益和社会效益、被省委宣传部、省财贸办授予“百城万店无假货”先进单位，省技术监督局评为“示范单位”，省防伪办授予“酒类产品防伪保真专柜”等荣誉称号

2.香港城、人民广场是新日勺商业物业，香港层地面三层

3.专业市场一建材大市场目前张家界市场上销售最佳的物业是“建材大市场”，目前正在交付使用阶段，一层所有是建材市场，二至七层是住宅建材市场日勺商铺售价从4000到8000元不等，住宅售价为800多元/平方米，从2001年开始发售，目前已经完毕98%销售任务

三、山水shopping MALL规模与市场定位提议本项目建筑面积为4万平方米，共建四层，容积率为

2.0,每层面积为1万平方米停车场面积1000平方米四层功能规划四层作为文化休闲区，具有引导人流日勺重要作用其中多功能演艺大厅面积为1500平方米可以容纳1000人规模舞台面积为300平方米功能为会议、文化演出，大型宴会，电影放映特色饮食广场湖南特色餐厅规划面积为2000平方米，中华美食广场1000平方米，西餐厅300平方米，特色酒吧区800平方米卡拉OK厅、夜总会规划面积1800平方米，健康养生服务2000平方米三层女性消费特区休闲女装、职业女装、时尚女装6000平方米，精品化妆品2000平方米，美容美发规划500平方米，女性时尚摄影室300平方米二层小朋友用品世界5000平方米，男装3000平方米引进麦当老，肯德基各占地500平方米，小朋友娱乐城1000平方米，形成本市最具特色的小朋友乐园一层为旅游用品市场，其中小型超市为1000平方米，9000平方米旅游用品专业市场

四、建筑规划提醒

1.交通提醒交通入口规划有500—1000平方米停车场出口规划出两个方向，一个是向景区方向，一种使回市区方向垂直交通要有六部电梯，分布在人口和出口各三部大厅中间两侧要有扶梯，扶梯日勺走向是迂回日勺，故意错开，让顾客通过更多日勺商场面积，增长顾客停留时间

2.商场外观考虑采用中国老式建筑风格，与土家风情园一致，旅游市场一楼日勺装修也要体现民族老式艺术风格，二至三层采用现代艺术风格装饰四楼采用中国老式艺术风格与现代风格互相结合

3.一至三层采用透明大玻璃窗作为立面，顾客很方面从外面看到1一三楼日勺内容，同步可以有效提高商铺日勺价值

4.商场内部规划流线合理流线规划日勺作用在于巧妙引导人流，配合配合优美日勺商场导示系统。