浩泰城项目推广营销方案

本案在滨州城第一种将先进的soho概念引入滨州，并会严格按照soho原则打造中高档小区，因此这部分定位为概念设置滨州首席soho小区与之相呼应，将主题定位为办公居住，东成西就释义＞“办公居住”直接突出soho办公、居住的两大功能特性；＞东成西就形象将居住和办公两个功能结合在一起，突出soho居住办公可以两相宜日勺特点；同步又突出了项目的地段优势，东与老城区相接，离尘不离城；西与新城区相接,未来滨州CBD的关键区域＞形象、简朴、明了，有助于项目的I广泛传播；

3、住宅部分主题设置浩泰城概念设置浩泰城一一引领滨州生活新时尚释义本项目是滨州的都市名片，在一定程度上代表了滨州的都市形象，受到市政府领导的高度重视因此在一定程度上也代表了滨州先进的生活理念，是现代新生活的领跑者

二、价格定位本项目作为滨州的都市名片，在滨州具有独特性、代表滨州最先进产品的状况下，其价格相对可以拔高；敝司定位为住宅部分定位为1750元/行；商铺已全被温州人买断，价格不可更改，为7500元/肝；S0H0均价定位为1900元/而，根据市场反响再作调整；

三、形象定位滨州日勺都市名片，全面领先市场的产品素质释义地段价值一一都市主干道黄河五路与渤海十路交汇处，新老城区日勺黄金结合点，滨州CBD日勺关键区域都市名片一一黄河五路是滨州的景观大道，政府对两边建筑物更是严格规定，项目要高规定、高起点打造都市名片产品素质——思绪决定出路，高度决定影响力；高质量的产品才有高利润回报，全面领先的I产品方略强强联合一一浩泰企业联合中国房地产筹划网共同打造滨州地产风向标，运用先进、创新的理念把滨州的房地产开发推向新的高潮第四部分营销推广计划

一、销售目的住宅部分整体均价到达1750元/平方米，到达销售率的80%,实现回笼资金约到达1300万元;商铺部分由于一层商铺已全被温州人买断，营销推广上暂不考虑，原则上商铺销售应实行先招商，后销售，但考虑本项目商铺重要以自营为主，因此在本次营销推广上只作辅助宣传，不是推广重点SOHO部分整体销售均价到达1900元每平方米,销售率到达80%,实现资金回笼约900万元

二、销售力的提纯销售力二产品力+形象力+品牌力全面提高本项目的销售力，是本项目迅速销售的J必要保证本项目力争从产品力、形象力及企业的品牌力三方面入手，深入挖掘项目的I关键竞争力，全面提高项目的销售力，为项目此后的销售打下坚实的市场基础产品力一一发明全新的产品类型作为销售第一性日勺产品力，在整个推广过程中，通过产品卖点的重点传播、组合推广，将项目的关键竞争力充足传播出去，建立市场对项目产品日勺充足信任度，为项目此后日勺销售打下坚实的市场基础形象力一一滨州的都市名片本项目在打造“滨城名片”目的的引领下，实现整体素质的I超越,同步又具有鲜明的卖点，两者合一构成项目强有力的产品力来支持产品的形象力，成为滨州都市发展的I先锋品牌力一一实力开发商与筹划企业倾力打造企业声誉是产品品牌的关键,企业声誉的好坏直接影响项目形象的I塑造和推广；开发商实力在很大程度上影响着购房者对其所开发项目的判断

三、销售节奏安排

（一）、营销阶段的划分

1、筹办期2023年11月一12月重要是筹办浩泰城开盘前工作，售楼部的布置及宣传物料和销售物料制作日勺展开

2、公开发售期2023年1月通过现场包装制造“物美价廉”日勺巨大心理落差，同步，震撼性手法开盘，制造项目热销的轰动效应，并以此作为事后的炒作热点,建立项目鲜明的市场形象，增强消费者对项目的认同度

3、项目清盘期2023年

4、5月项目进入整个销售周期的后期，通过项目事件活动的举行，结合一定日勺促销措施，对项目所剩的单位进行尾货销售，对项目资金进行全面日勺回笼

二、开盘条件本项目对于滨州房地产市场而言影响较大，是其他项目的|参照物，对于浩泰房地产在滨州后来时可持续发展更是关键的I一步，具有深远的意义因此每一项操作都需要谨慎而行，开盘，则更是重中之重对于本项目开盘条件的成熟与否，重要取决原因在于:1产品品质能否在市场上具有吸引力2产品与否具有很好的性价比？与否具有极大区J投资回报力？3现场硬件与否具有说服力令消费者产生购置欲望？4广告投放与否到位、能否引起消费者关注？5宣传资料、销售道具与否可以产生有效传达项目、产品信息的作用？6销售组织与否可以推进最终的成交基于以上原因的考虑，本项目的开盘必须完毕如下条件:a.广告投放广告投放采用报纸软文、路牌广告与宣传海报相结合的宣传方略，以实现把项目信息向滨州市民全方位传播的目的在完毕了对区域板块和项目的前期市场炒作及铺垫后，让项目成为市场的关注焦点b.现场硬件项目整体沙盘和户型沙盘竣工可供使用♦销售中心装修配置完善可供使用♦整体现场包装完毕包括销售中心包装、工地包装等♦c.宣传资料、销售道具户型资料、楼书单张、效果图纸、模型展板等制作完毕可供使用d.销售组织各项有关证件（包括规划许可证、施工许可证、预售许可证等）、销售培训、流程U!销售方略组织、管理架构、价格体系等均已筹办完毕或制定妥善

（一）、价格方略

1、入市价格方略:根据目前项目区域竞争对手的I价格水平，同步充足分析本项目目的消费群的特性，提议项目住宅的入市均价定为1750元/平方米,SOHU时入市均价定为1900元/平方米，以实现项目开盘的顺利销售，同步也可支撑后期日勺价格上浮调整及加推单位的J销售实现注详细的价格待详细日勺平面图及单位面积确定后提供

2、价格公布方略:销售前期日勺推广，是一种不停提高客户心理价格的过程，当客户对项目形成充足地认识，心理价位不停提高时，方可正式公布实际价格只有这样，才能将前期积蓄的销售势能有效的释放出来针对本项目，我司提议对价格的公开过程分为如下几种阶段1）优先登记期，对外宣传的均价比实际均价高出5%左右；2）内部认购期，只针对前期进行登记的客户公布实行内部认购单位的价格；3）公开发售前三天公布推出单位的平均售价，但对各单位的价格暂不推出；4）直到公开发售当日，全面公布推出单位的销售价格；

3、价格走势的控制我司提议本项目采用低开高走的价格方略即在开盘时订价较低，并选择项目中位置相对较差的单位，开盘时价格应较低于目的价格，以试探市场为重要目的，同步以一定的性价比优势打响项目著名度，引起销售热潮，后续逐渐拉升价格，营造“升值市场”及“口碑传播”的基础人气

（二）、单位推售方略结合考虑项目的工程进度，推出单位在保证市场有充足选择货源aI同步，尽量让推出单位的户型配比符合所有单位的户型配比，详细提议如下:■公开发售期推出单位（规划图批下来再定），公布对应的价格;■热销期推出剩余单位（规划图批下来再定），公布对应的价格（三”付款方式付款方式日勺设计重要是为消费者发明了宽松日勺付款空间，减轻了资金的压力，从而成功地刺激消费者的购置欲望及购置心态详细付款方式如下轻松按揭付款方式一次性付款银行按揭（阶段性促销措施）签订认购书时定金人民币5000元付楼价50%,分24个月，楼价30%,签订订购书十天内楼价50%,第一种月支付4%,后每签订买卖协（扣除5000元定签订买卖协议及办月支付2%,签订买卖协议金）理银行按揭手续议及办理银行按揭手续一种月内付楼价40%——两个月内付楼价30%——注轻松按揭欧I付款方式，大大减少了消费者的置业门槛，具有较强的市场吸引力此方式重要作为促销措施使用，在特定的时间节点（如春节）实行，持续时间为二三个星期

五、各销售阶段时间安排表时间阶段推广方略推广目的1重要事件行销2023对售楼部重新包装，年11形成消费群对项目一期报纸软文刊筹办期对路牌广告、海报进行改月一12的关注登，海报派发版月

1.让项目的地段价值、投资价值、升值潜力深入

1、售楼员直销模人心；

2.在滨州日报刊登软文式开展2023实现销售率的公开广告，对项目的投资回

2、彩车巡展活动50%年元月发售期报进行理性分析开展

3.一系列的事件活动，

3、海报大面积派迅速建立项目的市场著发名度；2023销售率到达80%,并此前期已购置客热销继续保持适量的广告量，重通过新一轮的新闻户为对象进行口年

4、5期要以事件、活动为主炒作树立品牌效应碑传播时活动开月展2023清盘使用合适的促销手段全面清理尾货年7月期

六、各阶段的详细安排

1、筹办期（2023年11月一12月）详细工作■新款海报、路牌广告、展板、单张、折页等宣传道具制作完毕■销售物料包括价目表、平面图、户型图等所有完毕重要事件行销活动

（1）S0H0宣传活动在滨州各大商业关键区域及高级酒店设置展览点，开展宣传推广活动A、工作流程行销人员一一到各大展览点布置展点一一派发有关资料B、在场所内同步开展如下宣传措施■张挂宣传布幔■设流动展板■张贴海报■以资料取阅架的形式或直接派发宣传单张

（2）以投资理财为主题开展讨论会既开盘新闻公布会■着眼点滨州都市进入高速发展期，经济迅速增长，人们收入水涨船高，怎样在都市经济高速发展时期把握住新的发财机遇是滨州人关注的焦点在目前银行利息下调的状况下，房地产投资以其收益高、风险小日勺特点而在投资市场异军突起■推广目日勺借助本次讨论会既开盘典礼新闻公布会引起滨州新一轮时投资热潮，让项目在短期内成为市场关注的焦点，为后续销售奠定基础■活动时间2023年12月25日■活动地点酒店会议厅■参与人政府官员、新闻记者、企业家、项目前期已登记时客户■活动执行邀请滨州市政府有关领导、新闻记者、投资专家等人员一起讨论在都市发展的新形势下新的投资方式浩泰城项目开盘新闻公布会

2、公开发售期（2023年元月）执行地点销售中心推广目的一炮而红打开市场，到达短期迅速大量成交，实现销售率日勺50%执行内容选房大会■公开发售日凭意向登记确认单领取认购次序卡；■客户凭认购次序卡进入认购区选购，每人每卡限购一套（欲购多套的内部处理）■为保证现场人气，之前已选房的客户参与现场大抽奖；■选定单位后交付定金2万元；■签订认购书后，获纪念品一份重要事件行销活动

（1）开盘当日举行现场惊喜大抽奖针对已购房客户进行抽奖活动，设

一、

二、三等奖一等奖奖金5000元，中奖者奖金直接在购房款中扣除（设二名）二等奖奖金为取暧器一台（设6—8名）三等奖奖金为精美礼品一份（设15名）

3、热销期（2023年

3、4月）执行地点销售中心执行内容公开形式销售，直接签正式认购书，交纳定金二万元，在其后日勺十天内签买卖协议，办理银行按揭重要事件活动项目推介会意义重要针对地方的银行、工商、税务、教育等部门举行专场的产品推介会，由专门的项目讲解员（可由销售人员通过专门日勺培训后执行），向其简介项目的规划、建筑、地段、升值潜力等方面的优势及目前项目的工程进度，强化项目鲜明的优势，刺激消费者日勺购置欲望活动时间2023年3月一4月活动内容按照行业分类，对各类型的企业进行名单的搜集和筛选，重要掌握企业负责人的名单，然后开展面对面、点对点日勺上门推荐讲解工作■工作流程行销人员一一拜访企业负责人一一向企业员工派发宣传资料和活动请柬一一具意向者以预约一一销售中进行资格审查一一分批邀请至现场举行活动一一向参与者作项目推介予以机关团体购置以较大幅度日勺折扣优惠给业主，长此以往，不是开发商破产，就是开发商走人滨州现代城日勺罗马假日购物公园总建筑面积达12万平方米之巨，加上站前购物广场的总建筑面积10万平方米，以及其他小商业项目，新区日勺商业面积将近30万平方米但新区总规划居住人口才15万,以此计算，就算新区能实现预期的115万居住人口，每个人也能分得2平方米，对于如此之大的I商业项目，怎样所有消化是他们的I必须处理时难题何况，目前新区的都市基础设施建设还不完善，居住气氛尚未形成，根据目前新区的建设现实状况推算，新区要想形成一定的居住气氛还得3年后来

二、产品类型丰富滨州近年来都市发展速度加紧，房地产开发也进入迅速发展期，大大小小日勺开发商如雨后春笋般冒了出来，他们积极地引进沿海地区日勺成功模式，形成目前房地产市场上展现出百花齐放日勺局面购物公园、专业市场、中等住宅楼盘、安居房、集资房等遍地开花，并且在不一样类型的物业均出现了销售业绩、宣传推广、业界口碑等可圈可点的典范

三、消费需求由安居时代进入康居时代近年来，滨州经济迅速发展，人们生活水平不停提高，对居住日勺需求已经由安居时代走向康时代人们对房子的需求不再只满足于简朴时居住功能，而是在房子的附加值上有了更多的规定，对精神生活有了更多的规定综上分析，可以得出本项目在营销推广过程中必须关注如下几点

1、突出项目的地段价值地段历来是房地产项目的关键原因，无论是从居住还是投资方面考虑，地段是消费者最关怀的问题之一本项目地处都市主干道黄河五路与渤海十路交汇处，地段价值优越，是投资居住的I首选之地并且伴随都市框架的I扩张，地段升值潜力巨大

2、寻找市场机会，满足市场空白滨州房地产市场目前正处在迅速发展期，市场格局多样，我们必须在此局面中，力争突破，而不是随波逐流

3、创新产品，创新推广创新才能带来机遇，必须力争整合项目多种优势资源，从产品自身定位、营销推广等各方面着手，用创新、求异的方式将项目进行大胆、新奇的包装塑造第二部分项目SWOT分析及优化方略

一、项目优势（S）

1、地理位置优越、地处都市主干道黄河五路与渤海十路交汇处，是都市CBD的关键区域，距A离市繁华区域渤海七路只一步之遥，真正的离尘不离城，是投资居住的首选之地B、都市框架扩张，都市中心西移，地段升值指日可待

2、理念优势开发理念全面领先开发商有开阔的视野、做大做强的雄心、尊重专业的理性，可以集合最优秀欧I筹划企业、规划企业、建筑企业构成最强团体，发明令对手无法超越日勺领先产品“理念领先一小步，效果领先一大步”，先进观念将使项目全面领先市场，形成口碑效应

3、交通优势交通四通八达A、黄河五路西接滨淄高速，东联205国道，沟通外界真以便B、市内公交2路、28路、101路、102路直达本项目，可直达市内各个角落C、内外交通网络完善，全方位立体化日勺交通网络让项目更显尊贵

4、政策优势政府大力支持项目位于滨州都市主干道黄河五路与渤海十路交汇处，是滨州对外的都市名片，是都市形象的体现，得到政府高度关注和大力支持

5、配套优势周围生活配套完善，未来都市配套向好A、周围学校、超市、医院、休闲娱乐场所一应俱全，为你生活、工作提供强有力的保障B、都市高速发展，政府对都市基础设施建设投入巨大，新老城区连接加速，未来都市配套向好

二、项目劣势（W）

1、项目体量较小，难以形成区域热点项目住宅总共才80套，S0H

0、商铺也不多，在市场上难以形成区域效应

2、户型设计与市场需求脱节，大户型偏多，给销售带来阻力劣势优化方略在规划上合适调整，在宣传上重点剖析大户型的功能,深度挖掘大户型的长处

3、SOHO概念尚未深入人心，市场认同度不高，居住价值和投资价值没有得到深入理解劣势优化方略在滨州日报刊登软文，理性分析SOHO的居住价值和投资价值

4、营销推广手法单一，广告诉求点不明确劣势优化方略重新设计新款海报、路牌广告，突出项目重点，再次拉动市场

三、项目机会

（0）

1、滨州地产处在迅速发展期，产品开发水平普遍不高机会运用在产品开发上下功夫，力争本项目的产品领先于市场，塑造领头羊效应运用新材料、新理念进行产品创新

2、消费者投资心理正处在感性向理性转变的过程处在房地产发展初级阶段的消费者都是感性消费较多，但目前滨州的房地产市场已进入迅速发展期，消费者心理也正由感性向理性转变，尤其是受滨纷购物广场欧I冲击，消费者心理更趋成熟机会运用在消费者心理尚未完全向理性转变时，在宣传推广上合适引导，制造对本项目有利的销售时机

3、新老城区连接加紧，区位价值将日益显现伴随都市建设力度加大、区域环境日渐成熟，其地段价值、投资价值逐渐凸现，项目升值指日可待

4、S0H0概念初次进入滨州，产品类型空白点较多SOHO概念初次进入滨州，弥补了市场空白，假如宣传推广到位,SOHO将成为本项目日勺亮点所在

5、市场处在低水平竞争状态，新型营销推广手段轻易发挥奇效当地开发商实力普遍较小、观念相对陈旧，开发规模小、档次低,营销推广手段单一，竞争水平较低这一局面将有助于创新营销手法发挥奇效，形成压倒性竞争优势

四、项目威胁（T）

1、项目开发时间跨度太长，市场同类产品的出现将摊薄项目的市场份额并形成竞争压力滨州房地产正处在迅速发展期，房地产项目你追我赶、遍地开花，市场同类型产品日勺出现将于本项目形成较大竞争压力威胁规避抢占市场先机，缩短项目建筑工期

2、产品规划与市场需求脱节，大户型销售成难点从目前销售状况反应，消费者对90—100平方米的户型需求较大，对130平方米以上户型需求较少，而本项目则是大户型较多，因此在销售上会导致一定的压力

3、消费群消费心理逐渐成熟，给项目销售导致阻力第三部分项目定位

一、市场定位从项目开发思绪来看，本项目产品是集居住、办公、商业于一体的I综合产品，以实现最大利润日勺目日勺来讲，高档的产品才能保证高的销售价格，因此在档次上要追求中高档，因此本案产品综合定位为居住、办公、商业一体化中高档小型综合体；

1、商业部分定位在商业部分的资金回笼中，商业后来的经营好坏直接决定着回笼时间时快慢，即要看与否予以商业建筑一种好的I对投资者而言有成功机会的经营定位本案商铺面积小，并且为临街独立商铺，但仍然有这个必要，赋予全新概念，将商业部分筹划为滨州消费热点，市民自发消费点，增长消费者信心，加紧资金回笼概念设置时尚主题街经营以时尚为主题的货品，包括、服装、化妆品、服饰、娱乐、休闲等等都为时尚主题范围；名称浩泰城时尚前线主题概念领跑滨州时尚新生活

2、soho公寓部分定位:。