开发项目可行性分析报告

开发项目可行性分析报告开发项目可行性分析报告导语可行性分析报告是在前一阶段的项目建议书获得审批通过的基础上，主要对项目市场、技术、财务、工程、经济和环境等方面进行精确系统、完备无遗的分析，完成包括市场和销售、规模和产品、厂址、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本、效益及风险等的计算、论证和评价，选定最佳方案，依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资，或就此终止投资还是继续投资开发等给出结论性意见，为投资决策提供科学依据，并作为进一步开展工作的基础一.项目用地周边环境分析

（一）项目土地性质调查

1.项目地理位置项目位于河北区南口路榆关道交口，项目地块北邻榆关道、南靠席;F坡路、西临南口路、东侧为其他工业用地项目规划建筑用地100000平米，占地面积67000平米左右原址为工业用地，地上建筑物多为厂、库房、办公用房，拆迁较简单

（二）项目用地周边环境调查

2.生态环境1-1自然景观:项目周边区域为工业区，有一定绿化面积，但由于大多数绿化使原来是工厂的厂区绿化，绿化水平偏低周边自然景观只有新开河，如果新开河能够改造，将对该区域的环境提升起到相当的作用1-2环境污染:虽然项目周边区域原为工业区，但是近几年区域内工厂纷纷停产，加上原本的工厂并不是高污染企业，所以周边的污染并不严重原有的大型污染企业天津搪瓷厂已倒闭，另一污染源东方化工厂距离较远，对此项目无太大影响1-2-1噪音周边的铁路是主要的噪音污染源，除了西侧的铁路基本废弃，南侧和东侧的铁路由于是主要铁路，利用率较高，产生的噪音对项目也有一些影响，但由于项目与铁路有一定距离，估计噪音的影响将集中在晚上「3治安环境该区域原有的居住人口不多，但主要是产业工人在经过了几年的大规模改造之后，虽然有大批居民迁入，但主要集中在榆关道上，南口路一带仍然较偏僻，且周边基本无外来人口，治安的基础不错在项目东侧铁路附近有铁路公安处看守所

3.人文环境由于原居民较分散，当地并无特色人文环境

（三）地块交通条件调查

1.周边交通现状条件项目所在地距中山路约3公里，距天泰路（京津公路）

1.2公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比较方便在京津公路未改造之前，南口路的交通流量还比较大，京津公路改造之后，许多流量改走京津公路，使南口路的压力减缓

2.公共交通网18路，北仓一辰纬路、803路，万科新城一人民公园852路，宜兴埠一西站、670路，小淀一百货大楼671路，梅厂一百货大楼、878路，普济河道一金谷园610,浦口道一四十七中、678路，体院北一普天里

3.交通远景规划榆关道在规划中是一条四十米宽双向四车道的规划路目前周边项目的退线也可以体现出这一点，改造后的榆关道将使周边的交通状况进一步改善

（四）周边市政配套设施调查

1.购物周边购物不太方便，家乐超市在中山北路与育红路交口，中山路和新安购物中心都距该项目较远周边也没有成型的自由市场

2.餐饮:周边比较知名的餐饮场所为翰宾楼，另外在项目以西还有一家津浦大酒店

3.教育:周边的小学有育英小学，该学校是市属重点小学，距项目距离在

1.5公里左右另外外语学校与项目距离也在这个范围内，同时该校教育质量也不错项目西侧的席厂下坡小学则属于教育质量稍差的小学昆纬路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍远了一些河北工业大学市本市首批招生的重点大学，教育质量较好周边缺少好的幼儿园和保育院

4.医疗:河北医院和铁路医院是周边距项目最近的两所医院，但医院较小周边医疗水平较高的医院还有中医医院和二五四医院，其中二五四医院是大型的综合性军属医院，只是距项目稍远

5.文体:周边问题设施及场所短缺，至于前文所提周边人文环境不理想有关

6.银行、邮局:周边无较大的银行，在周边只有一个工商银行新开河储蓄所，另外，新开桥邮电所也距项目不远但是项目周边无证券部

7.其他榆关道西头北洋桥畔有西沽公园，在北站附近还有北宁公园，这是周边较有名的两个景点

（五）综合分析从地理位置分析，该地块在河北区的属于中等地带，原为工业区，随着近几年的改造已逐步发展成为新的居住区，生活配套设施逐渐完善，人文环境尚未形成，客源基础相对薄弱二.区域市场现状及其趋势判断

1.宏观经济形势趋向调整1-1世界经济呈现衰退迹象20XX年世界经济增长率为

2.4%,大大低于20XX年的

4.7%这将是自1993年以来世界经济的最低增幅摩根斯坦利将

2.5%的增长率作为判断世界经济是否进入衰退的门槛以此衡量，则20XX年肯定是衰退的一年目前世界经济面临的一个突出问题是，几乎所有地区的经济出现了20年来最严重的同步下滑的‘情况考虑到目前石油及原料价格下降、欧美银行指导利率调低、工业化国家通胀压力减轻刺激购买力增强，以及新技术的应用使劳动生产率继续上升等诸多利好消息，我们固然有理由相信20XX年世界经济将开始复苏，但这一前景是很不确定的，经济形势继续恶化的可能性相当大1-2国内经济保持稳定20XX年中国经济一枝独秀，保持了

7.3%的增长率，经济总体形势良好，增长稳中趋缓专家预计，20XX年中国经济增长率在

6.8%—

7.3%之间1-3股市将做箱型震荡股市与房市息息相关，目前购买商品房的人群中60%拥有股票专家估计，股市下降10%,将影响房市3%的购买力因此，股市的预期与房市走势可谓是“牵首动尾”的联动效应今年支持股市上涨的因素宏观经济保持较快速度增长、积极的财政政策及减税政策不利于股市上涨因素国有股减持尚存变数、取消税收“打折”影响上市公司业绩、市场资金面偏紧中性因素证券市场对外开放、市场化、规范化监管以及证券市场创新三种因素的力量对比基本平衡预计今年出现持续上涨的牛市的可能性不大，大盘将在1400点一1900点之间做箱型震荡全年大势可能走出“先抑后扬”的格局

2.房地产市场可能低开高走国家统计局的统计数字显示，20XX年1至11月，全国房地产开发完成投资4857亿元，同比增长

29.7%房地产开发投资的增幅开始回落，「8月增长

32.1%,1-9月增长

31.4%,1-10月增长

31.2%,1-11月增长

29.7%数据显示，虽然近几个月房地产景气指数呈下降的趋势，但土地开发与购置却日趋活跃，增长速度持续攀高去年110月，全国土地开发面积为L28亿平方米，同比增长65%,1-10月，全国商品房销售额高达2259亿元，同比增长

33.6%在商品房销售快速增长的带动下，房地产竣工面积持续增长截至11月份，全国商品房竣工面积

1.2亿平方米，同比增长

17.6%而且商品房空置面积的增速降低到

0.9%,是近几年来的最小增幅，其中空置商品房住宅在20XX年首次下降后持续出现负增长，说明了市场上的需求旺盛因此在国内房地产旺盛的需求拉动下，房地产业投资今年仍有望保持快速增长的势头带动房地产开发投资增幅回落的原因，是国内房地产销售增幅的回落去年一季度全国商品房销售额同比增长

48.9%,二季度增长

34.9%,三季度增长

32.7%,而10月当月增长比例为13%,为去年以来的最低点在这一系列销售统计数字面前，很容易让人产生错觉，目前绝大部分业内人士都对发展形势感到疑惑和持观望的态度，对房地产景气周期做出了错误的判断房地产销售增幅回落是有政策背景的，出台新的商品房销售管理办法、央行作出有关取消零首付的决定、央行发出关于严格放贷的通知这一系列的政策都充分体现了国内房地产市场目前仍然保留着“政策市”的特性同时去年的走低将为今年创造上升空间从国内各项房地产统计指标判断，20XX年国内房地产投资增长形势是高开低走，今年的形势很可能与去年相反，表现为低开高走国内房地产业在经过去年下半年的高位盘整后，20XX年有望呈现良好的发展态势之所以预测今年房地产投资会增长，关键因素是在启动内需的政策背景下，房地产业将扮演更重要的角色“炒作”在楼市一直都存在，因此不是关键问题目前楼市真正存在的大问题是房价上涨速度太快，为今后预留的空间太小这样的话，住房消费这个亮点今后就难以持续而这个行业的资本密集型特征很容易使行业投资出现过热，从而引发泡沫，从这个角度理解政府的降温调控行为就很清楚了在这方面最好的例子是上海上海在1993年宏观调控之后，楼市进入了低谷，但也正是当年的低房价为如今的上海房地产的高速发展提供了空间目前，国内房地产行业仍处于新的景气周期，现在房地产市场的阶段性走低，可以看作是为今后的市场提供发展空间在世界经济寒流阵阵的背景下，中国经济在20XX年所取得的成绩是不俗的在外部环境不利的情况下，今年拉动经济增长的重点之一无疑会是启动内需，房地产业将是重点产业在促进消费方面，我们注意到在全国经济工作会议八个方面的部署中，并没有提到“刺激内需”的字样，而是提出了“培育国内消费需求”的要求事实上，“刺激内需”的提法过于简单化，并不能反映和代表我国经济增长的真实情况相反，培育消费的问题又没有引起真正的重视“培育”意味着扩大，“刺激”意味着原来就有只要释放出来就行，两者的本意大相径庭就目前国内产业形势观察，唯一能够对经济增长起到较为有效支撑的是两个产业，一个是房地产，一个是汽车只有这两个产业具有比较完备的产业链，一旦启动，对经济增长的影响将会最大房地产开发具有很强的产业关联度，可以。