园区的核心价值在于服务，但最终还是归于资产管理

区的核心价值在于服务，但最终还是归于资产管理导读产业园的本质究竟是什么园区的核心价值在哪里？如果放在十年前，我会毫不犹豫地告诉你，产业地产，产业为壳，地产为核什么产业服务、产业生态，都只是拿地的噱头，根本没办法盈利，甚至所谓产业地产，也只是拿地政策牌和敲门砖，实际赚钱还是要归于地产十年过去，时过境迁，如今，靠服务盈利依然困难，地产的路却已经被堵死了在如此困难的情况下，每家园区都面临巨大的业绩挑战，不断有同行发来私信讨论该怎么应对当下市场？除了拼租金、拼渠道、或者躺平，还有啥？这不禁令我思考，产业园的本质究竟是什么？正文:、产业地产的春秋时代1产业地产，和住宅地产、商业地产一样，都是地产大类的分支，但不同的是，产业地产的收益，太不值得一提了在房地产的黄金年代，做一个产业项目，收益可能只是住宅的几十分之一然而，与房地产「短平快」的玩法不同，由于产业地产的特殊性，干的都是不赚钱的「精细活」由于各地对产业项目的可售比例、分割单元、受让对象、出让年限等规定不尽相同，政策稳定性也不强，所谓的分割销售更像是在刀口舔血开发商沉淀巨额资金不说，资金投入匹配和节奏把控也极难把握，房子卖掉赚不了多少，卖不掉可能倾家荡产至于其他的「轻资产化」、「精细化运营」、「投资孵化」等，看似高深莫测，但只有真正做下来，才能深刻领悟其中的艰辛更无语的是，没吃到房地产的大肉，挨打的时候却一拳没落下政策暴击叠加经济下行，让产业勾地成了伪逻辑同时，由于大批玩家卷入产业地产赛道，让行业深陷红海很多存量项目苦心经营三五年，出租率、续租率等运营指标刚有起色，板块内新一代园区立马闪亮登场，它们不仅硬件条件和空间品质优于老项目，而且大概率以「开盘价」入市；更重要的是，新项目们更懂企业真正想要什么，比如杭州新开盘的某园区，产业园只占了其余都是人才公寓、商业配套，但凡板块50%,其他园区踩过的坑，都被它机敏地绕开了，这就是后发优势随着产业地产进入春秋时代，空间早已不是稀缺品很多同行还停留在空间层面，认为只要楼造的漂亮就不会缺少客户诚然，好的产品在短时间内的确会有一定竞争力，但自古新人胜旧人，长此以往，必然是死路一条所以，在物理空间之上，规避红海竞争的必然是面对更高层次需求的产品供给、服务的重要性2服务的口号在行业里已经喊了好多年了，从我年入行的时候，就曾听闻各种服务24体系、服务平台，说得天花乱坠但最终能落地的，万里挑一为什么园区服务这么难做，我觉得有几点原因，其一，年之前，202产业地产市场就没怎么过过苦日子，早些年更是闭着眼睛赚钱，单靠地产就能吃饱，谁还费心费力搞服务？更何况，园区服务需要资源支撑、是要投入的，花一分力气人人分，到分却要投入一百分，既然698如此，花那冤枉钱干嘛？其二，企业对园区提供的服务也不买账，对企业来说，你给它提供再多锦上添花的服务，也不及租金降两毛钱来得实在；其三，行业也确实缺少这方面的人才，除了一小部分从业者，大部分人的专业水平还处于比较低的阶段，既不懂产业、也不懂运营，连企业能享受什么政策都说不全，更别提基于产业的理解了最后，我们吃了这么多年的社会「大锅饭」，而地产本身也被赋予更多的金融属性，服务这种阶级意识丢失已久但在市场下行趋势中，服务的重要性愈发突出，甚至成为最终决定胜负的关键因素毕竟市面上园区产品同质化（谁家建得漂亮，一窝蜂的模仿）、品类同质化（市区都是研发办公、工业区都是厂房）、产业同质化（智能制造、生物医药、新能源、新材料、电子信息、数字经济任选一）现状短期内无法改变而当硬件趋同，软性服务就成了决定性因素、企业需要怎样的服务3在笔者看来，有三方面的服务值得我们去探索第一，产业服务要知道，我们不能创造产业，只能服务产业在这样的情况下，我们必须了解产业，为产业提供服务，与企业共同成长，反过来，产业价值提升又带来租金的升值，只有好的产业才会有好的租金价值因此，现在很多一线园区招商目标已不再是仅仅把园区填满，也不再是单纯关注租金，而是更关心产业未来发展能够带来多少高价值企业和高层次人才，通过主题产业集聚，从赚载体的钱转向赚产业的钱由于产业形成集聚，园区的整体品质得以提升，产业吸附能力和租金水平也得以增强，园区的商业价值、资产价值便会因此提升其次，为产业提供服务，切忌过度关心短期经济效益客观地说，很多促进产业集聚的动作或者活动，在短期内甚至几年之内，都是没有办法体现到租金水平上的，一旦产业集聚真正形成，你才会发现，原来轻舟已过万重山第二，配套服务事实上，园区的升值密码，并不在于户型，也不在于面积大小，而在于其所绑定的资源和配套带来租金上涨的累积效应比如，传统的物业服务，包括工程维修、公区清洁、停车管理、安全保障等但在追求品质服务的今天，客户对物业的期望已经不仅仅局限于满足基础空间保障，增值服务突出，如人文关怀（如入驻为客户送花篮，摆放小盆栽、雨天遮雨等贴心服务）、文化活动、管家服务、VIP服务等「以人为本」的服务更受客户欢迎商业服务中，普通园区的商业配套有食堂、便利店、文印店等基础设施，更完善的会设有公寓、银行、健身房、美容院、咖啡厅等这些商务配套好比产业园供给园区企业的「福利」，能够让企业心无旁鹫在园区研发生产好的物业服务和商业配套，一是加快租金价格的提升，实质是物业服务和商业氛围价值的租金加成；二是产生品牌价值，提高客户的好感度，从而增加招商引资的成功率，提升资产收益率；三是提升内部客户的体验，增大以老带新的可能性，本质上也进一步提升收入第三，产业精准服务深扎某几个产业的链条上，通过专业化、精准化、稀缺化、差异化的运营服务（产业公共服务平台）获得价值比如，对于生物医药园区来说，公共技术服务体系是最有含金量的差异点，搭建研发平台、中试平台、供应链服务平台，就能够为企业提供真正有效的服务；在浙大计算机创新技术研究院，由于配套算力中心，园区招商便水到渠成因为一旦你有了企业必需的稀缺资源，就不是你招商，而是企业要主动来找你最后，搭建园区平台要有整合思维，不管资源是谁的、平台是谁的，只要这些能力可以为我所用，通过我的口径传递给企业，那这些资源就是我的、终极服务是资产管理4通过服务好企业，园区资产价值得以提升，最终赚的应该是资产管理的钱，轻资产最终目标是资产管理，而不是从服务收入上获得多少做好资产管理，一方面是在常规的楼宇租售基础上，通过有效的资产管理手段，使园区的综合价值与品牌形象稳步提升，达到所管资产的保值增值效应此外还要站在高一层的视角，从投资的角度看待分析和决策，并在多种投资方案中选择收益和风险匹配最优的策略，打造覆盖「投融建管退」的服务闭环，形成稳定的现金流及资产回报，最后通过资本运作，实现交易退出而且，产业集聚或者产业集群的形成，对于地方政府来说，是造福深远且会给整个区域带来长期增益的，必须长期坚持做的事情；具体到项目上，让项目享受区域外部性的同时，做好自己园内一亩三分地的服务，更是园区的盈利密码之所在。