谈 中国《百年住宅建筑设计与评价标准》与 当前热议的高品质住宅

谈中国《百年住宅建筑设计与评价标准》与当前热议的高品质住宅本人参编的中国《百年住宅建筑设计与评价标准》，已经中国工程建设标准化协会建筑产业化分会组织审查，批准发布，编号为T/CECS-CREA513-2018编制意义准确定义我国“百年住宅”的概念关于百年住宅，很多国家都在研究我国的百年住宅以住宅的全寿命期为基础，在规划、设计、建造、使用、维护和拆除再利用全过程中，通过提高建卫生间、厨房等室内潮湿部位的环境类别为二a类;地下室外墙及坡道外墙等干湿交替部位的环境类别为二b类；其余部分结构构件环境类别为一类关于〃高品质住宅外围护系统〃的选择些省份规定〃高品质住宅外围护系统〃要〃公建化〃，即高品质住宅和公共建筑一样、采用〃玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙〃等，一是为了高档、二是为了〃耐久性和安全性〃（相对于外保温薄抹灰等外保温系统而言）O可能领导们、老板们不清楚的是〃玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙〃国家规范规定的设计使用年限也是25年、和其他围护结构是一样的尤其石材幕墙〃更不乐观，因为目前普通的石材幕墙是石材侧面割短槽+干挂件挂接固定的，干挂件锈蚀、或割短槽处石板薄弱环节开裂，极易导致干挂石材坠落香港及国外的建筑外墙多为更高级的玻璃幕墙、或金属幕墙，更轻质、固定构造型式更可靠、耐久年限更高再就是外墙结构层上的直接施工外墙漆系列下图是香港某住宅小区的外立面情况、主要是玻璃幕墙和金属幕墙筑结构的耐久性、居住的安全性、建筑的节能性、功能的适居性、空间的可变性、设备的可维护性、材料的可循环性、环境的洁净性、建造的集成性和配套的完善性，实现居住与环境和谐共生，可持续发展的优质住宅这样就实现了住宅的四节一环保规范我国百年住宅”的建设百年住宅作为长寿化高品质住宅的代名词，已建成多个国内百年住宅示范项目，成为业内学习效仿的经典样板，其后蕴含的品牌价值和影响力持续增加《百年住宅建筑设计规程》的颁布将促进百年住宅的进一步推广，指导和规范百年住宅的相关建设工作明确百年住宅建设技术体系百年住宅的技术支撑体系就是新型工业化的建筑通用体系中国百年住宅建设技术体系包括四个方面建设产业化、建筑长寿化、品质优良化、绿色低碳化规程的编制有利于明确“百年住宅”的建设技术体系，对技术进行整体规范化管理确定百年住宅建设技术要点本规程除了明确百年住宅的建设技术体系之外，还要对百年住宅的技术体系下的核心技术要点进行详实的梳理总结，为指导我国百年住宅的建设提供依据百年住宅的认定条件:百年住宅建设首先应采用SI建筑体系及管线分离方式设计建造；建筑支撑体应符合结构设计使用年限100年的原则;建筑填充体满足家庭全生命周期的使用要求；采用装配化装修的集成部品体系；住宅性能评定应满足3A的要求；绿色建筑评价应满足绿建三星的要求满足百年住宅评价标准★★★必选项，赞21，赞4对高品质住宅的理性思考□本人认为高品质住宅对用户的吸引力按优先顺序排列如下□

1、层高提高至

3.1米-

3.3米立即秒杀过去那些住宅及目前在建在售普通住宅的

3.0米层高、甚至

2.9米层高香港的住房那么寸土寸金、套内面积那么小，但香港的私有住宅层高一般都是

3.1米或更高，在室内没有压抑感我现在的住宅面积188平方米、结构层高

3.0米，装修的很舒适，本来觉得不用再换房子了，现在和高品质住宅对比，层高是小了、有压抑感，想再换新房子了□

2、大户型的客厅可挑空至两层、不计容积率、不计入产权面积高层住宅可以住出别墅的感觉，且不多交物业费和采暖费□以上两条是对我个人最有吸引力的另外必须加装“地板辐射采暖制冷和热交换除湿净化新风系统”我现在的住宅仅是地板辐射采暖+净化新风系统+空调制冷，存在美中不足的遗憾□

3、像香港的私人住宅区一样，配备服务业主的小区会所，包括公共会客、社区书房、健身、泳池、小区食堂等设施□

4、可为首层住宅设置室外专属庭院（含下沉庭院）、且不计入建筑密度设置专属下沉庭院后，首层住宅的地下层可以提升到接近地上居住品质□

5、可每层设置空中花园、且不计容积率和建筑面积、不计入产权面积□

6、住宅顶层可设计屋顶花园、可为顶层用户专属这增加了卖点□高品质住宅（第四代住宅）增加以上优点的同时、如果保持价格提高不多，就大概率会打败过去那些住宅及目前在建在售普通住宅□以上视频中的这个高品质住宅楼盘就属于做得比较好的，所以在目前房地产市场低迷的情况下，能够热销关于“提高住宅的耐久性〃的问题高品质住宅的一个重要指标是〃提高住宅的耐久性〃，中国住宅建筑的设计使用年限是50年、产权年限是70年达到设计使用年限50年后，应进行检测鉴定，根据结构使用情况，确定是否可以继续使用、或局部加固修缮后继续使用我2017-2018年参与了中国“百年住宅”标准的研究，并参编了中国《百年住宅建筑设计与评价标准》（国家《混凝土结构设计规范》GB50010-2010第2015版），也对结构的耐久性有明确的规定，明确了设计使用年限为50年、或100年时的指标,但并不存在70年的指标，一些省要求设计使用年限按70年，不知道他们如何去落实结构指标目前的住宅均为混凝土结构，提高混凝土的耐久性是通过提高混凝土强度标号、加大钢筋保护层厚度、减小混凝土水胶比等〃来实现的设计使用年限为50年的混凝土结构，混凝土最低强度等级是C

20、混凝土最大水胶比是

0.60设计使用年限为100年的混凝土结构，混凝土最低强度等级是C30（《混凝土结构设计规范》GB50010-2010第2015版）第条要求,设计使用年限100年建筑的钢筋保护层，是50年设计使用年限建筑钢筋保护层的L4倍加大钢筋保护层厚度后，必然要加大剪力墙、柱、梁的截面尺寸，才能满足结构计算要求，也就是说〃百年住宅”的剪力墙、柱、梁的截面尺寸都会加大地下室部分与土壤或地下水直接接触的构件基础、地下室室外部分梁板、坡道底板等的环境类别为二b类;地上结构外露的梁、柱、女儿墙、栏板、挑檐、雨蓬等的环境类别为二b类；。