房地产开发成本快速测算方法

房地产开发成本快速测算方法全套房地产成本的组成

1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费房地产开发企业取得土地方式有三种协议出让，招标出让,拍卖出让目前基本以后两种方式为主随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式目前在我国20%,城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占并有进一步上升的趋势

2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用他在整个成本构成中6%所占比例相对较低，一般不会超过o

3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价他在整个成本构成中40%4所占比例相对较大从我国目前情况看，约占整个成本的左右、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分基础设施建设费主要指道路启来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商3会所根据项目定位，会所高端项目中出现，一般来说会所多为精装修,3000/m2所以成本标准比较高；单方标准考虑元的装修成本，普通风格6700/m7000成本元法式风格元/疔计费基数根据商业实际建筑面积计算4配建小学、幼儿园一般为低层产品，产品多为简装单方标准教学楼2300-25002700/m元//,体育馆元甘费基数根据实际建筑面积计算，一般为地上30-50

七、工程相关费监理费、预结算编制费元/疔20/m属于开发间接费大类，某些区域参考标准如下单方标准监理费元1535/nf预结算编制费元/面，综合元;计费基数报规面积地上+地下税费问题占用税税主要包括增值税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地、个人所得税以及契税等L增值税1税目与税率增值税涉及转让无形资产和销售不动产包括销售建筑物或构筑物、销售其他9%3%土地附着物两个税目，税率是或征收率2特殊规定转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征增值税但转让该项股权,应按本税目征税土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征增值税在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税3纳税地及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳增值税F增值税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索营业收入款项凭据的当天纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天5二手房销售问题题根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财

[2016]363税号附件营业税改征增值税试点过渡政策的规定〃

五、个25%人将购买不足年的住房对外销售的，按照的征收率全额缴纳增值税介人22）0将购买年以上（含年勺住房对外销售的，免征增值税上述政策适2用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区个人将购买不足年的5%2住房对外销售的，按照的征收率全额缴纳增值税介人将购买年以上（含2年后勺非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按5%22照的征收率缴纳增值税；个人将购买年以上（含年）的精通住房对外销售的,免征增值税上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市

2、城市维护建设税计税依据是纳税人实际缴纳的增值税税额7%5%1%税率分别为、、不同地区的纳税人实行不同档次的税率x计公式:应纳税额=增值税税额税率

3、教育费附加3%教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳增值税的税额费率为x计算公式:应交教育费附加额=应纳增值税税额费率

4、土地增值税计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额30%40%50%60%税率为、、、,土地增值税预征税率各地区不等x计算公式应交土地增值税=增值额费率-速算扣除数-预缴税金

5、房产税Q

1.2%以房产税原值评估值为计税依据，税率为x1-30%x

1.2%计算公式为房产税年应纳税额=房产原值评估值212%以租金收入为计税依据的,税率为x12%计算公式为房产税年应纳税额=年租金收入

6、土地使用税土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收

7、印花税印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税分为从价计税和从量计税两种应纳税额=计税金额*税率，应纳税额=凭证数量*单位税额1开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税;2土地使用权出让转让书立的凭证合同暂不征收印花税《关于印花税

[2006]162若干政策的通知》财税号第三条规定，按产权转移书据征收印花税；3在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税；4进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，通常在房地产交易活动同时收取；5在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元

8、企业所得税计税依据应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额税率125%企业所得税的税率为220%非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为o320%符合条件的小型微利企业,减按的税率征收企业所得税415%国家需要重点扶持的高新技术企业，减按的税率征收企业所得税

（5）外商投资企业和外资企业，过渡期X计算公式应纳税额=应纳税所得额税率

9、耕地占用税占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税耕地占用税的税额规定如下1

（一）人均耕地不超过亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方1050米为元至元；12840

（二）人均耕地超过亩但不超过亩的地区，每平方米为元至元;23630

（三）人均耕地超过亩但不超过亩的地区，每平方米为元至元;3525

（四）人均耕地超过亩的地区，每平方米为元至元

10、个人所得税个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人，按照税法规定代扣代缴个人所得税，是扣缴义务人的法定义务房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外，特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况

11、契税契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税注意买受方的单位和个人为契税的纳税人契税以按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据3-5%,现行契税税率为各地有减半征收的情况4%,4%大连市目前土地转让税率为在建工程转让税率为,普通住宅

1.5%,4%转让税率为非普通住宅转让税率为应纳税额二房地产成交价格或评估价格*税率其他费用主要包括行政管理费用（主要是团队工资及相关报销费用等）,以及销售相关费用（主要是营销推广费用）

1.5-

2.5%；

2.5%前者一般在左右后者一般在左右，不同的公司差距较大业网点蹲所发生的费用他同时还包括一些诸如煤气调压站,变电室,自行车棚等室外工程在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大,我国一20%~30%般在左右

5、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等在整个成本构成所占比例很小,一般不会超过2%

06、贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定

7、税费税费包含两部分一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（增值税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般15%~25%在左右

8、其他费用其他费用主要指不能列入前七项的所有费用它主要包括销10%售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过o今天咱们先从成本条线开始说起.…数据标准是根据历史项目经验总结而来，•都是有据可依，算是比较可靠，但是项目差异比较大,各位小伙伴不要照搬，大体浏览下体会一下原则即可明确各科目的标准成本和计费基数

一、土地获得价款这个投资最拿手的了，一句话带过不多说，按照政府文件执行就是

1.1有票地价款（招拍挂）按照取地文件执行

1.23%-4%有票土地相关税费（契税、印花税等）契税,整体税费

4.05%可按照计算；13无票土地款或溢价等注意填写位置，否则影响税费计算；

1.4，

0.1%拍卖服务费一般来讲

1.530指标费，各地收费标准不一，以成都为例，主城区万/亩（200-250/m）

二、开发前期准备费合计元

2.1勘察丈量费含项目勘察测绘、工程放线费等用于项目初始勘测丈量的36费用；单方标准元/平米，山地项目为元/平米计费基数报规面积（地上+地下）

2.2规划设计费含项目项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政）、审图及专业设计顾问20-60等费用（不含样板间设计费）单方标准高层/低层元/平米（地区100不同差异很大），山地项目元/平米；计费基数报规面积（地上+地下）

2.3报批报建费包含常规报建费如城市建设配套费、根据实际情再缴纳费用、可返回费用及特殊收费等，各区域成本差异较大；单方标准:地区差异200350较大，北京东部约元/平方米,北京北部可达元/平米；计费基数报规面积（地上+地下）

2.410三通一平费包含临水、临电、临路和场地平整费单方标准元/150-300平方米，山地项目增加元土石方平整及挡墙砌筑等费用；计费基数报规面积（地上+地下）

2.510临时设施费临时场地和办公费单方标准元/平米计费基数报规2400-3000面积（地上+地下）

三、主体建筑及安装工程费（合计元/次）一般按照业态进行归集，而单类业态构成由多个指标叠加而成，在计算方式上，地上成本+地下成本+级配成本=合计成本；

3.112F-28F高层13700单体地下成本不包含车库面积，投影地下室单方标准元/平米参考北京某项目，具体视项目情况而定计费基数单体地下面积21800单体地上成本单方标准元/平米参考北京某项目,具体，Q2视项目情况而定计费基数单体地上面积为计算简便综合1900计算可得出结构成本约元/平米计费基数采用报规面积地上+地下3级配成本根据产品线档次，不同级别因用材不同，成本差异较，300400大主要差异体现在外窗和外立面；单方标准元/平米、元/平米不等计费基数报规面积地上+地下

3.27F-11F小高层110%单体地下成本不包含车库面积，一般不超过地上面积的单方3500标准元/平米参考北京某项目计费基数单体地下面积

（2）1800单体地上成本单方标准元/平米（参考北京某项目）计费基

（1）

（2）数单体地上面积为计算简便，综合计算可得出结构成本:1900约元/平米计费基数采用报规面积（地上+地下）

（3300）级配成本小高层级配产品与高层接近，略高于高层；单方标准500元/平米、元/平米不等计费基数报规面积（地上+地下）

3.3（5F-6F）洋房

（12600）单体地下成本（投影地下室）单方标准元/平米（参考北京某项目）计费基数单体地下面积

（21800）单体地上成本单方标准元/平米（参考北京某项目）计费基

（1）

（2）数单体地上面积为计算简便，综合计算可得出结构成本:1800约元/平米计费基数采用报规面积（地上+地下）

（3）级配成本洋房产品因产品档次略高，级配成本高于高层单方标准500600元/平米、元/平米不等计费基数报规面积（地上+地下）

3.46F4F）叠拼/联排（以下，多为

（1）（30%）2500单体地下成本一般不超过地上面积的单方标准元/平米（参考北京某项目）计费基数单体地下面积

（2）1700单体地上成本单方标准元/平米（参考北京某项目）计费基

（1）

（2）数单体地上面积为计算简便，综合计算可得出结构成本:1900元/平米计费基数采用报规面积（地上+地下）3）（级配成本叠拼产品因产品档次略高,级配成本高于高层单方标准550600700根据建筑风格元/平米、元/平米、元/平米计费基数报规面积（地上+地下）

3.5双拼、独栋产品（1（40%）3000）单体地下成本一般不超过地上面积的单标准元/平米（参考北京某项目）计费基数单体地下面积

（2）1900单体地上成本单方标准元/平米（参考北京某项目）计费基

（1）

（2）数单体地上面积为计算简便，综合计算可得出结构成本:2200（元/平米计费基数采用报规面积地上+地下）

（3）级配成本独栋产品因产品档次最高，级配成本也是最高的12001600单方标准:普通风格元/平米，法式风格成本最高元/平米；计费基数报规面积（地上+地下）PS:影响建安成本的因素很多，比如岩土状况，装配率比例，绿建要求等具体情况要视土地本身规划条件而定

3.7特殊科目有些费用可能有一些特殊配置，需要单独进行计算，标准参考如下1600100016003000精装修单方标准按档次差异较大，元、元、元、*

0.85元不计费基数地上面积+附赠面积2:4500-6000/太阳能屋顶集热式费用标准户分业态计算户数阳台3000-4000分户式费用标准/户34充电桩一体式一机一枪，万/套；4300装配式增加费元/平米；220-450/nf

四、社区管网工程费合计元包含给排水系统，采暖系统，燃气系统，供电系统及高低压设备,智能化系220-450统工程建设费用,区域差异较大，分为不等,北京东部综合成本240元/平米；140/m100/W;给排水系普通区域一般元某些新区元2100-150元采暖系统普通区域不收取费用，某些开发新区/M;330-40燃气系统一般区域按照元/次；4，120-140供电系统及高低压设备电力系统属于额度最高的科目元/山；

（5）1020；5智能化系统高层产品元加低层产品元/面以上项120-300计费基数报规面积（地上+地下）

五、景观费用（折合元/疔）首先需要对景观用地的概念做一个界定，建筑用地范围红线范围内，除去20%-30%建筑基底占地面积和市政道路外部分统称景观用地，景观用地的7:3硬景软景搭配考虑按照开；单方标准景观工程造价会根据风格的250350500同而差异很大，分为、、元/而不等；计费基数:红线用地面积70%）--建筑投影面积-市政道路面积-（约为总占地300-500/nf

六、配套设施费用（元）配套主要是以地库、商业、会所为主，尤其是车库部分，体量最大；1（）车库按照车库类型分为普通车库和人防车库，人防车库需要设置人2800防设备、人防门等，成本稍高；单方标准普通车库元/人防m23100/m车库元;计费基数地下车库面积（以某项目为例，地30%下/地上约）

（2）配套商业主要是以毛坯交房的低层商业为准，根据风格的不同；3000/m,，成本存在一定差异单方标准普通风格元左右法式风格3500/M元计费基数根据商业实际建筑面积为主，一般为地上面积；（1F,若商业属于高层注意总面积不要重复计算）。