2023年土地估价师土地估价理论方法

土地估价理论措施（提醒此总结知识要点都领会的话土地估价理论措施至少在分左右）70第一章第一节地价的概念

一、土地价格地租的资本化（从外延看:体现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式）我国土地价格获得数年土地使用权时支付的一种代价,而不是土地所有权的价格以土地使用权出让、转让为前提，数年地租现值总和，土地所有权在经济上的实现形式

二、地价的分类

1、按土地权利:所有权价格（土地征用价格）、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等

2、按土地价格形成方式:交易价格、理论地价、评估价格（交易底价、基准地价、课税价格）

3、按政府管理手段申报地价、公告（示）地价（征收增值税和征用土地赔偿根据）

4、按土地价格表达措施土地总价格、单位面积地价、楼面地价等

5、按存在形态生地价格（完毕土地审批未进行或部分基础设施开发）、熟地价格（完毕基础设施开发，具有建设条件）、毛地价格（完毕基础设施开发未完毕宗地拆迁平整）、净地价格

6、按土地交易方式:拍卖价格（拍卖底价）、招标价格（标底）、协议价格、挂牌价格

7、按使用目的:买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格

三、地价的特点

1.表达方式不一样2,价格基础不一样:土地价格是土地权利和收益的购置价格

3.形成时间不一样

4.土地价格不是土地价值的）货币体现，价格高下不由生产成本决定.现实中土地日勺开发是有成本的I,在土地价格中应当得到体现实质是地价的附加收益内与否具有折旧费又分两种状况，区别在于综合还原率的处理有所不一样

4、运用收益还原法评估承租土地使用权价格1承租土地使用权日勺概念2采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定时还原率还原求取对应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和与前几种方式时不一样之处在与以盈余租金替代土地纯收益并且所选用时还原率一般比出让土地使用权还原率高一种百分点左右

5、实际计算中常见错误1项目和参数使用错误，收益或费用出租方为获得收益而支出的费用州勺项目判断不准或错误2年期计算错误，重要错在折旧年限或房屋剩余使用年限3有几种还原率时，还原率采用不准4计算错误，如只算单价，不算总价，或相反;未能辨别楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等注:土地还原率中的利率取一年期银行定期存款利率或者一年期国债年利率假设法中H勺利息率用银行贷款利率第四节市场比较法概述

一、市场比较法日勺定义和基本原理基本含义根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的I类似土地交易实例进行对照比较,对有关原因进行修正，得出待估土地在评估时日地价的I措施市场比较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力还可以运用租赁实例，测算土地日勺租金，这就是租赁实例比较法市场比较法更合适于市场比较发育地区的常常性交易的土地价格的评估

二、市场比较法中基本公式:根据实际中比较基准时不一样，可分为直接比较分析和间接比较分析⑴直接比较过程以待估土地的状况为基准,用公式表达为，公式1PD=PBXAXBX DXE

（2）间接比较过程以一种原则宗地或条件俱佳日勺土地为基准,用公式表达为，公式2PD=PB XAXBXC XDXE

（3）有关指数的基值可设比较案例宗地或待估宗地日勺某原因条件指数为基值100%,若待估宗地或比较案例宗地的该原因条件较优，则其条件指数〉100%,否则，其条件指数〈100%⑷公式中总是以待估宗地对应原因条件指数为分子，比较案例宗地对应原因条件指数为分母（C除外）如A二待估宗地状况指数/比较案例宗地状况指数哪个为比较基础,哪个就取值为100,另一方的值通过比较进行加或减

（5）对区域原因和个别原因修正，当原因内存在多种不一样因子影响时，可根据因子条件指数确定时途径,分别采用积算（采用单因子与地价有关关系分析）或加和（在确定原因修正总幅度的基础上进行因子分解）日勺方式确定原因条件指数

4、市场比较法H勺特点与应用范围

（1）市场比较法的特点比准价格

（2）市场比较法的使用条件仅合用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例日勺地区,并且交易案例与待估地块应有有关性和替代性

（3）市场比较法的合用范围从合用条件来看，重要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；从评估目日勺和评估成果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，可用于评估土地或房地产的租金,可用于其他评估措施中有关参数日勺求取

三、市场比较法估价的程序与措施

1、市场比较法估价的程序搜集交易资料一一确定比较交易案例一一进行市场交易状况修正一一期日修正一一区域、个别原因修正一一使用年限修正一一容积率修正一一地价确定

2、市场比较法每个环节简介⑴搜集交易资料2确定比较交易案例明确5个详细规定，还应建立价格比较基础⑶市场交易状况修正是指排除掉交易行为中的某些特殊原因所导致的交易价格偏差修正措施:A=待估宗地状况或正常状况指数/比较案例宗地状况指数4期日修正交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，可采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日日勺价格进行期日修正时，要尤其注意价格指数的基期，要先调整到定基值数8=估价期日的价格指数/交易时期价格指数5区域原因修正区域原因的实质和内容区域原因修正是市场比较法中H勺一种基本修正修正措施:修正措施的三个环节，及区域原因条件指数的计算D=待估宗地区域原因条件指数/比较案例宗地区域原因条件指数6个别原因修正个别原因的实质、内容和个别原因修正日勺目的修正措施程序及计算公式基本同于区域原因的I修正措施7土地使用权年限修正土地使用权年限属于特殊的个别原因，修正措施是先计算使用年期修正系数，再运用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正年期修正系数K=[l-1/1+r八m]/[1-1/l+rAn]年期修正后地价=比较案例价格X K

（8）容积率修正容积率属于特殊的个别原因，同样用修正系数来修正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格x（待估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系数）

（9）土地价格时最终确定通过各有关原因修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多种试算比准价格进行比较分析,综合确定待估宗地的合理比准价格对多种比准价格处理，综合确定地价的基本措施有三种简朴平均法、加权平均法、取中位数或众数

四、市场比较法的应用范围及估价过程

1、市场比较法日勺应用范围市场比较法可用于不动产H勺买卖、租赁、抵押等多种交易形式的价格及租金确定条件是要有适合的具有替代关系的交易案例资料

（1）运用市场比较法评估土地的价格措施应用时要选择同类型的土地交易案例，修正时所考虑的原因也要以影响土地运用效益的原因为主还要注意对建筑物价格的扣除

（2）运用市场比较法评估建筑物价格比较修正原因出要考虑一般原因以外,还要增长反应建筑物特性的原因

（3）运用市场比较法评估土地及建筑物为一整体的价格注意考虑土地及建筑物的权属问题

（4）运用市场比较法评估租金一般选择实质租金进行比较分析

2、市场比较法基本估价过程1如交易状况不一致，进行交易状况修正2计算当地地价指数或编制地价指数表3计算容积率修正指数4计算位置、形状、区域原因、个别原因、土地使用权年限等对地价日勺修正5计算各案例宗地修正后的试算比准价格第五节成本迫近法

一、成本迫近法概述

1、成本迫近法的定义即以土地开发所花费的成本构成来推测土地价格的I措施，是在我国目前应用很普遍的一种措施要区别成本迫近法与一般房地产估价的成本法，后者是假设地价为已知

2、成本迫近法H勺基本原理与计算公式基本思绪:将土地获得费用和基础设施开发费用作为两大“基本成本”，加上“基本成本”所应产生的I对应利润和利息,构成土地价格的基础部分，再加上所有权受益，求得土地价格基本公式:土地价格二土地获得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益成本迫近法在计算思绪上是剩余法的变形，两者计算公式形式类似

3、成本迫近法与土地价格构成土地价格的本质现实地租包括了真正日勺地租和土地投资日勺折旧及利息两部分,土地价格对应就由地租日勺资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成因此分析土地价值时，要把土地辨别为土地物质和土地资本两个范围开发后土地价格的重要构成部分1土地获得费,分国家征收、征用集体土地和获得已运用都市土地两种状况2土地开发费包括对应的开发利润和利息3土地增值收益及土地开发投资现值

4、成本迫近法的特点和合用范围一般合用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价，尤其合用于土地市场不发育,缺乏交易实例，无法采用其他措施进行估价的土地不过，现实土地价格大部分取决于它的效用，而不是所花成本

二、成本迫近法估价的程序与措施土地价格二土地获得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

1、土地获得费用征地赔偿费〔6一10倍）、拆迁安顿补助费原则［4-6倍），总和不超过30倍

2、土地开发费用:开发费用由三种:基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费首先必须精确确定土地开发程度,注意，精确辨别宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象〈重点〉然后根据土地开发程度状况和当地土地开发费用原则，合理确定土地开发费，注意，土地开发费用日勺分摊问题分摊的基本原理应分摊费用=受益程度X设施总费用

3、税费H勺计算〔耕地占用税等）有些地方跟土地获得费合在一起计算，题目给什么就算什么，不给不算

4、计算投资利息（贷款利息）跟剩余法中利息计算差不多，注意计息基数（前三项）、计息方式和计息期

5、计算投资利润（计算基数也是前三项）投资利润=（土地获得费+土地开发费+税费）X投资回报率

6、确定土地增值收益:土地增殖收益=（土地获得费+土地开发费+税费+利息+利润）义土地增殖收益率

7、计算、修正和确定估价成果:个别修正、年期修正、分派率修正、宗地成熟度修正成本迫近法计算出价格后,还需通过市场资料进行比较修正

三、成本迫近法时应用

1、应用成本迫近法应注意日勺问题

（1）土地获得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用；

（2）各项费用时取费原则应有足够日勺根据和充足的分析；

（3）评估成果一般作为投入成本价格分析，慎用于市场交易价格

2、成本比较法例题估价环节

（1）土地获得费

（2）土地开发费

（3）投资利息

（4）开发利润

（5）土地增殖收益

（6）土地价格（注意一般算出日勺为无限年期土地使用权价格7进行出让比率、年期等各项修正8土地单价和总价格

3、1新增建设用地有偿使用费该费为中央或省级政府向市、县级政府受取日勺平均土地纯收益，实际属于土地收益在各级政府间分派的一种方式,在成本迫近法中不能算入土地获得费中,虽然地方政府也许还是将成本转嫁给企业，但计算时还是需要按照规定来2利息计算错误，尤其注意开发费以基础设施配套费原则计算3年期修正错误4注意单位的转换以及总价和单价的计算第六节剩余法

一、剩余法概述

1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残存法或余值法等是指在估算开发完毕后不动产正常交易价格日勺基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格H勺一种措施剩余法还可以通过求取残存区I纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格除合用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，详细可应用于三个方面1确定投资者获取待开发场地所能支付日勺最高价格2确定详细开发项目的预期利润3确定开发项目中日勺最高控制成本费用

2、剩余法的计算公式基本公式V=A-B+CV—购置开发场地日勺价格A—总开发价值或开发完毕后的不动产价值B一开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用日勺详细计算公式土地价格=房屋日勺预期售价-建筑总成本-利润-税收一利息计算时还需要考虑各项费用时时间价值

3、剩余法的J特点与合用范围⑴剩余法估价日勺可靠性取决于三个对时确定对的确定土地最佳运用方式,对时确定开发完毕后的不动产售价，对时确定土地开发费用和正常利润等⑵剩余法估价的三个假设和限制条件:关键变量稳定、价格稳定、投入均匀3剩余法区I合用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造日勺再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整顿成可供直接运用欧|土地或房地产时估价D.既有新旧房地产中地价的单独评估

二、剩余法估价的程序与措施

1、剩余法估价H勺基本程序1查清待估宗地的基本状况；2确定土地的最佳开发运用方式；3估计开发完毕后的不动产总价；4估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；5测算土地价格

2、各道程序的内容与措施1查清待估宗地日勺基本状况:土地位置、状况、运用规定、权利状况2确定最佳的开发运用方式包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要日勺是选择最佳的土地用途3确定开发完毕后的不动产总价可通过两个途径获得:习惯发售的不动产采用市场比较法，习惯出租时不动产采用市场比较法和收益还原法

（4）估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商日勺利润A.估算开发建筑成本费用，可采用比较法或建筑工程概预算法来估算B.估算专业费用，一般采用建筑费用的一定比率估算C.估算不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%—5%D.确定开发建设周期，估算预付资本利息（这是一种难点），预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费，这些费用投入时间不一样，计算时要根据各自日勺投入额、在开发过程中所占用日勺时间长短和当时贷款利率进行计算E.估算税金，一般以建成后不动产总价时一定比例计算F.估算开发完毕后的J不动产租售费用，一般以不动产总价或租金的一定比例计算G.估算开发商日勺合理利润，一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，有时也采用年利润率计算

（5）计算和确定估价额先将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商目前获得待开发场地所能支付的最大费用地价=不动产总价-建筑开发费一专业费-不可预见费-利息-租售费用一税金一开发商合理利润（有两种计算措施，第一种要计入地价利息，第二种地价利息暂不计，但最终成果要贴现）再从计算出的剩余值中扣除获得土地使用权的有关法律、估价及登记发证费用等，得到所估土地的地价额最终经估价师确定

三、剩余法估价日勺应用

1、运用剩余法评估土地价格过程

（1）选择估价措施；

（2）确定最佳开发运用方式;

（3）市场调查,确定建设期、开发价值和投入成本等；⑷求取地价测算措施一:直接计算地价利息A.测算不动产总价，采用收益还原法B.计算建筑费及专业费C计算总利息，注意，超过一年要采用复利计算D.计算开发商利润E.确定不动产出租税费，采用收益还原法计算不动产总价时已考虑在内F.代入公式计算地价G.扣除有关法律、估价及登记发证费用，得出开发商能支付的投标地价测算措施二:利息中不计地价款的利息利息计算不一样，算出开发完毕时地价后,还需要贴现

2、运用剩余法测算开发商欧I预期利润基本思绪和公式同评估土地价格，将公式稍加变换即可

3、运用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制原则将建筑费及专业费的最高控制原则假设为x元，代入基本公式进行计算，得出最高控制额，最终算出单位面积建筑费及专业费控制原则

4、应用剩余法估价时常见问题1措施合用错误，环节错误；2利息、利润计算错误；计算利息时要尤其注意资金投放方式和计息方式3计算项目不精确、漏项，或环节不全；4参数使用错误或前后不一致第七节路线价估价法

一、路线价估价法概述

1、路线价估价法定义与基本原理路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的I市街地，设定原则深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上,即得到该街道的路线价

5.地价重要由地产需求决定

6.地价具有明显日勺地区性和个别性

7.地价呈明显上升趋势,地价上升时速度高于一般商品价格的上升速度由两方面的原因首先，土地具有稀缺性,且对土地日勺需求总是持续增长的I;另一方面，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态

8.市场构造不一样:土地价格受主观原因影响很大

9.折旧现象不一样

四、我国土地价格重要类型

1、基准地价:反应城镇地价整体水平，政府宏观菅理和控制原则

2、标定地价:一般市场条件正常地价水平，政府详细管理的根据

3、交易评估价:不一样市场条件、不一样交易形式下地价水平

4、成交地价

5、衍生地价如土地出让、税收、资产核算等方面使用欧I地价第二节土地价格影响原因

一、土地价格的影响原因

（一）一般原因（影响价格的一般、普遍、共同的原因）

1.行政原因土地制度、往房制度、都市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政从属变更等

2.人口原因:人口密度、人口素质、家庭人口构成

3.社会原因:政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、都市化进程等

4.国际原因国际经济状况、国际政治原因5济原因:经济状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入消费水平、物价变动、利率水平（-）区域原因（土地所在区域的自然、社会、经济条件）地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量（人文、自然）、都市规划限制等路线价估价法是根据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学措施算出邻接同一街道日勺其他宗地地价日勺一种估价措施它与市场比较法类似，基本原理是替代原理和区位论可及性日勺详细运用

2、路线价估价法的基本公式基本公式:宗地总价=路线价X深度百分率X宗地面积修正公式:宗地总价=路线价X深度百分率X宗地面积+其他条件修正额或宗地总价二路线价X深度百分率X其他条件修正率X宗地面积

3、路线价估价法日勺特点与合用范围仅合用于都市的估价，能迅速评估多宗土地的价格

4、路线价估价中波及时有关概念1原则宗地2原则深度3里地线原则深度H勺连线4深度指数修正表:以道路为基准、按距离道理的变化状况编制时地价变化表5路线价区段

二、路线价及其修正体系的建立

1、路线价及其修正体系确定的J基本程序

2、路线价区段划分与原则深度设定设定的原则深度，一般是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数

3、路线价的评估确定样点宗地单位地价求取措施:收益还原法、市场比较法等平均这些原则宗地单位地价的措施:众数、中位数、简朴算术平均、加权算术平均等路线价评估确定的环节地价实例调查-宗地地价计算-宗地数据检查一确定地价区段-计算区段地价-划分地价等

4、深度修正系数表的编制深度指数修正表是反应随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格1深度指数修正的原理2深度修正的多种措施慎格尔法则四三二一法则苏慕斯法则100ft,前50ft占

72.5%,后50ft占

27.5%,再深50ft只占15%霍夫曼法则

37.5%—

29.5%-

20.7%・

12.3%哈柏法则土地日勺价值与深度的平方根成正比3深度修正表单独深度百分率、平均深度百分率、合计深度百分率

5、其他宗地条件修正系数表的I编制宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、出让转让年期修正、朝向修正、地价分派率修正

三、运用路线价估价法评估宗地地价

1、运用路线价估价法评估宗地地价的一般程序1确定待估宗地所处的路线价区段与路线价2确定待估宗地改I临街深度和其他原因条件3确定待估宗地日勺深度修正系数和其他条件修正系数4估算宗地地价

2、运用路线价估价法评估各类宗地地价的措施重点理解教材中的几种图和31个计算台湾原则1临街地7种状况临街深度未达里地线者，按深度指数表和基本公式计算；平行四边形的宗地以其高度为临街深度；梯形宗地分两种状况:平行的I、垂直时；正三角形的宗地:以其高度的1/2为临街深度；逆三角形的宗地比照袋地计算；街廓纵深在36M如下者以中间线分前后两部分计算；宗地深度超过里地线者以里地单价与临街单价按面积比例平均计算

（2）路角地几种加成减成状况

（3）袋地:按起讫深度指数表,比照临街地措施计算

（4）其他土地重要是里地按路线价四成计算

（5）实例计算第九节建筑物估价措施

一、建筑物估价概述

1、建筑物的分类按生产性质，可分为生产型建筑（即工业建筑、农业建筑）和非生产性建筑（即民用建筑，又分为居住建筑和公共建E\巩）按建筑构造（一般依建筑物的重要承重构造所用材料进行划分），一般可分为五类钢构造、钢筋混凝土构造（包括框架大板与框架轻板构造）、砖混构造、砖木构造、其他构造

2、建筑物估价日勺基本原理A具有市场流动性日勺建筑物，以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残存法、比较法等估价；B不具有市场流动性日勺建筑物，用成本价计算的重置价格扣除折旧的措施估价

3、影响建筑物价格的原因分三类建筑物重置价（最基本原因）、环境原因、其他原因

4、建筑物价格日勺特点，共五点

5、建筑物估价中的几种概念1房屋建筑成本2重建成本目前的价格、本来的材料和原则3重置成本目前的价格、材料和原则，要与重建成本区别开来，同等效用口勺新建筑物正常价格⑷应计折旧物理折旧、功能折旧、经济折旧求取措施年限法、观测法、折扣法5原则房价同一等级房屋的平均价格6建筑工程安装定额:单位建筑产品所消耗的数量原则，是编制概算定额的基础7建筑安装工程概算定额:按扩大分部分项工程确定的消耗数量原则8建筑物残值

二、建筑物估价措施

1、重置价格折旧法重点是成本估价法详细应用中日勺一种措施，适合对独立旧建筑物估价，及评估都市房屋拆迁赔偿原则1基本思绪与基本公式建筑物价格=建筑物重置价格一已使用年限日勺折旧额或建筑物价格二建筑物重置价格X成新度2房屋建筑物分类，分4类7等3重置价格确实定包括两种状况一种以重建成本替代重置价格；另一种以重置成本替代重置价格两者合用范围不一样，得出欧I重置价格也不完全相似详细求取重置价格的措施有直接法和间接法两种，必要时两者可并用估价上一般将计算重置价格的措施分为三种净计法、平措施、立措施4折旧额的计算折旧的概念、影响原因物理、功能、经济确定折旧日勺措施A.新旧程度折旧法B.平均年限折旧，又称定额法、直线法C.定率折旧法，又称残存渐减法、递减折旧法、余额折旧法D.年数合计法:运用分数的比率计算,分子为建筑物生于使用寿命在当年开始日勺数字N-i-l,分母为所有寿命日勺年数总和SN,要理解年折旧、总折旧和现值计算时三个公式E.偿还基金法，又称偿债基金法，每年的折旧额相似，但要按复利计算折旧额的利息额也要理解年折旧、总折旧和现值计算的I三个公式折旧措施比较平均年限折旧法使用最普遍，定率折旧法和年数合计法都属于加速折旧法，偿还基金法每年折旧额比平均年限折旧法少这四种措施与新旧程度折旧法相比各有优缺陷计算折旧应注意事项估价上的折旧与会计折旧的区别，耐用年限确实定、应区别建筑物主体与附属设备的折旧率综合折旧率、分类折旧率、个别折旧率

2、对照法对照法也称原则法，是指与原则房价规定日勺条件相对照重要环节⑴确定待估房屋建筑物构造等级2对照原则查房价:原则房价制定一般以房屋建筑成本为测算根据，注意原则房价制定的重要措施环节3对基础房价进行调整:房屋新旧程度的修正、房屋朝向采光的修正、楼房层次的I修正、共用部位的修正、时间的修正4确定房产评估价格，试算公式为:房屋评估价格=［（原则房价义共用部位修正系数土朝向差价土楼层差价）X折旧率］X评估总建筑面积

3、建筑物残存法通过求出建筑物日勺纯收益，再根据建筑物的还原利率与折旧率,采用收益还原法计算建筑物的收益价格的措施估价环节

（1）计算土地与建筑物总收益

（2）计算土地的收益

（3）计算建筑物的收益

（4）确定还原利率

（5）估算建筑物价格建筑物收益价格计算公式p2=a2/（r2+d）=（a-plrl）/（r2+d）

4、比较法比较法是将待估建筑物与在较近时期内发生交易的类似建筑物加以比较，修正得出待估建筑物价格的一种估价措施同市场比较法评估土地的原理基本一致，只是比较的原因、项目不一样计算公式为建筑物价格=买卖实例单价义评估时建材价格指数/交易时建材价格指数义评估对象交易状况/交易实例交易状况义评估对象的比较原因条件系数/交易实例日勺比较原因条件系数X建筑面积第十我国的地价体系与地价评估的技术途径

一、我国的地价体系

1、地价体系H勺概念

2、作用

（1）公告作用

（2）参照作用

（3）税收和政策调控作用

（4）对土地运用方式和运用强度的引导作用

3、我国地价市场中存在日勺地价形式

4、我国地价体系欧I构成

（1）基准地价

（2）标定地价

（3）交易底价或交易评估价

（4）成交地价

（5）由以上四种类型地价衍生出来的其他地价

5、基准地价的概念与作用

（1）概念:分用途、平均价格、最高年期

（2）作用:宏观控制地价、征税根据、土地有偿使用收益中央与地方三七提成原则日勺根据、辅助评估宗地基准地价、引导土地运用流动、是协议出让国有土地的最低价根据

6、标定地价的I概念与作用1概念:政府根据管理需要,评估的底域地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日日勺土地使用权价格2作用:土地出让金制定根据、土地作价入股根据、与否行使土地优先购置权的衡量原则、核定土地增值税和管理地产市场的详细原则、补交出让金的原则第十一基准地价评估

1、基准地价评估的原理6土地位置差异带来时不一样土地收益是评估基准地价的根据2各行业对土地质量规定不一样是形成不一样行业、用地基准地价的基础3不一样用地基准地价具有不一样日勺空间分布规律4城镇中土地运用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不停演化的前提5土地收益是基准地价评估区I基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中区I直接反应

2、基准地价评估的基本任务和原则1基准地价评估日勺基本任务:应是评估商业、住宅、工业用地的基准地价2基准地价评估思绪A.评估时欧I土地用途以目前实际用途为主B.采用土地使用价值评价和土地收益、地租、地价测算相结合的形式进行C.根据都市条件和市场状况，选择评估技术路线

3、基准地价评估思绪1以土地级别或土地条件均质区域为基础进行基准地价评估2建立宗地地价修正体系

4、基准地价评估日勺基本规定:1）土地等级评估或土地条件均值区划分以城镇土地现实状况为准2）评估所用数据以现时土地收益、租金、地价为主3）要以级或均质区域为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格4）评估数据要符合数理记录规定5）样本数据要精确6）评估模型选择要合理

5、我国基准地价评估的资料条件

（1）能直接反应地租、地价的I资料⑵房地交易、出租中包括的地价资料

（3）企业经营活动中运用土地日勺效益资料

二、基准地价评估的程序与措施

1、基准地价评估区域确实定

（1）两种划分措施

（2）两种划分类型

（3）划分评估区域的重要作用

（4））划分评估区域的根据

2、基准地价评估资料的搜集与调查

（1）制定资料搜集计划

（2）编制调查表格

（3）人员培训

（4）划分调查区

（5）确定调查措施

（6）资料搜集的一般规定

（7）资料搜集欧I途径

（8）地价调查资料审核

3、资料整顿

（1）市场交易资料整顿（重点）A.样点地价测算根据11种市场交易资料评估地价B.样点地价的出让年期修正修正到各类土地法定的最高出让年限C.样点地价区I交易时间修正D.样点地价的容积率修正E.样点地价资料日勺整顿包括样点地价的分类记录以及样点地价分布图的编制7土地运用效益资料整顿A.土地运用类型口勺划分B.单元土地质量指数的计算C.企业原则资本额的计算D.企业合理工资量日勺计算E.企业效益资料日勺整顿

4、样点数据检查1数据处理措施检查2样点资料归类3样本总体分布类型检查4剔除异常数据

5、基准地价评估1评估模型选择2参数估计3基准地价评估

6、运用路线价评估基准地价1应用范围2两个轻易被忽视日勺问题

三、基准地价确实定

1、基准地价确定的原则1以实际数据测算的成果为准，以比较评估成果为辅2土地市场发育的城镇，应以市场交易资料评估成果为准,运用级差收益测算成果进行休整8土地市场不发育的城镇，可以收益测算成果为准,并用市场交易资料测算成果验证4要以评估成果为基础，并充足体现政府的地价管理政策

2、基准地价确实定措施12成果规定对已评估土地级的城镇,一般状况下每一级土地应有综合、商业、住宅、工业用地等四种基准地价；没有评估土地级的城镇，一般按区域确定基准地价，性质单一的区域只评估一种用途日勺基准地价，多用途区域应评估出多种用途时基准地价

四、基准地价修正系数表的编制

1、编制基准地价修正系数表时目的

2、基准地价修正系数表编制的基础基准地价与宗地样点地价的差异,一般是由于影响地价日勺区域原因和个别原因差异导致日勺

3、影响地价的原因分析与基准地价修正原因1影响地价的原因分类需要掌握重要有区域原因和个别原因2商服业用地影响原因3住宅用地影响原因4工业用地影响原因

4、基准地价修正系数表的编制1土地级别基准地价修正系数表的编制A.确定级别内商业、住宅、工业用地的基准地价B.选择编制基准地价修正系数表欧I原因C.样点地价、土地收益资料的整顿D.各级土地中各行业用地修正幅度确实定E.基准地价修正系数表的编制及原因条件的阐明2均质区域基准地价修正系数表的编制A.确定区域基准地价B.选择修正原因

（三）个别原因:面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、都市规划限制（宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途）、土地使用年限第三节地租理论

一、地租的概念

1、地租直接生产者在农业中发明的I生产物被土地使用者占有口勺部分，是上1题有权借以实现的经济形式

2、资产阶级经济学契约地租（商业地租）、经济地租（理论地租,即土地产品收入除去成本的剩余部分）两类

3、广义地租超额的工资、利息、利润和运用任何生产要素所获得的超额利润

4、狭义地租仅指运用土地所获得的I超额利润

二、马克思主义地租地价理论（本章重点）

1、级差地租和绝对地租两种基本形式，尚有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等

2、级差地租理论日勺基本内容

（1）级差地租:指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润它和土地等级相联络分析级差地租日勺前提假设分为两种形式级差地租i（更肥沃、位置很好）和级差地租n（追加投资）

3、绝对地租理论:土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的I地租产生原因是土地所有权垄断

4、垄断地租由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，来自社会其他部门工人发明的价值

5、矿山地租为获得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租同样含级差地租和绝对地租

6、建筑地段地租为获得建造多种建筑物所需土地而支付给土地所有者日勺地租它以农业地租为基础，又与农业地租有区别A绝对地租和级差地租均来源于农业工人发明的剩余价值，即超额利润B垄断地租来源于社会其他部门工人发明的价值

三、地租理论在土地估价中的指导作用

1、绝对地租是土地价格存在的本源C.样点地价日勺整顿D.计算各区中日勺地价修正幅度E.编制基准地价修正系数表3土地级别和均质区域基准地价修正系数表的编制4土地定级总分值的基准地价修正系数确实定

5、基准地价修正系数表的验证看一看

五、基准地价评估成果整顿及验收

1、基准地价成果的整顿1规定和措施2成果图件整顿基准地价评估资料图和基准地价评估成果图基准地价图的编制规定、内容、表达措施、清绘和整饰3基准地价表和基准地价原因修正系数表的整顿4基准地价评估汇报日勺编写编写工作汇报和技术汇报的目的、编写规定、重要内容

2、基准地价成果欧I验收及公布1基准地价成果欧I验收检查验收的组织、程序、原则⑵基准地价与标定地价公布基准地价与标定地价评估成果可采用图、表两种形式公布

六、基准地价成果更新与应用

1、城镇基准地价成果日勺更新更新的目日勺和技术途径

2、城镇基准地价成果应用1建立健全地价体系，完善地籍管理制度，为各部门和土地使用者、经营者服务2为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供根据3充足发挥政府地价欧I控制和导向作用，合理引导投资方向和土地运用方式4为确定土地使用权出让价格，加强土地使用权出让和划拨土地使用权管理服务5为政府管理地产市场提供价格数据6在企业清产核资和组建股份制企业中，核定企事业单位所占有使用的土地资产量7为征收土地税费提供根据8在都市规划等工作中的应用第十三章宗地地价评估

一、宗地地价评估概述

1、宗地地价区I概念1宗地地价与宗地地价评估2宗地地价的特点特殊性、目日勺多样性、公正性、时效性

2、宗地地价评估日勺一般原理基本原理为地租原理

3、宗地地价评估措施重要有5种措施，除了4种基本措施外，尚有基准地价系数修正法1基准地价系数修正法日勺定义2基准地价系数修正法的基本原理替代原理3基准地价系数修正法日勺特点与合用范围4基准地价系数修正法估价的程序与措施

二、宗地地价评估程序

1、接受估价任务任务来源途径和接受委托遵照原则

2、确定估价的基本项目

3、确定估价作业计划

4、资料搜集与实地踏勘

5、一般估价资料调查分析

6、特定资料搜集与分析

7、选择合适估价措施，试算地价1多种估价措施的比较重点看书！P5132多种估价对象合适的I估价措施

8、试算价风格整与估价额确定

9、撰写估价汇报书

10、交付土地估价汇报,收取估价费用

三、宗地地价评估成果整顿

1、编制宗地估价汇报区I目的

2、编写宗地估价汇报时基本规定

3、宗地估价汇报的格式与内容宗地估价汇报包括宗地估价成果汇报和宗地估价技术汇报第三章城镇土地分等定级第一节概述

一、城镇土地分等定级的对象:城镇建成区和近郊区范围内的所有土地

1、分等对象都市市区、城镇镇区

2、定级对象:土地运用总体规划确定的城镇建设范围内H勺所有土地

3、原理分等反应城镇之间土地质量日勺地区差异

二、土地分等定级与土地估价的关系土地分等定级评估日勺是土地使用价值，土地估价是评估使用价值在市场上反应出的价格两者相辅相成,又未必一致

三、土地分等定级体系与措施

（1）土地分等定级体系:城镇之间日勺土地等、城镇内部的土地级（综合定级、分类定级）50万非农业人口以上大都市要综合及分类定级，其他综合定级

（2）城镇土地分等定级措施多原因综合评价法（多原因分值加和法）多原因综合评价法时常用公式城镇土地分等定级完整措施日勺两个环节1）用多原因综合评价法初步划分土地等或级；2）再通过数据进行土地收益测算进行校验

4、土地定级原则综合性原则、主导性原则、地区分异原则、土地收益差异原则、定量与定性分析结合原则第二节城镇土地分等定级原因分析

一、确定土地分等定级原因、因子的基本原则及措施

二、原因因子权重确定措施特尔菲法、原因成对比较法、层次分析法（AHP法）、数理记录法第三节土地分等的程序与措施

1、土地分等程序

（1）开展城镇土地分等准备工作

（2）进行城镇土地分等原因选用、资料整顿及定量化

（3）计算分等对象日勺综合分值，以初步划定城镇等别（）验证、调整分等初步成果，评估城镇土地等别45编制城镇土地分等成果

2、土地分等资料搜集与调查包括基本资料、区位资料、汇集规模资料、基础设施资料、投入产出水平资料、经济发展水平资料、区域综合服务能力资料和区域土地供应潜力资料等八个方面资料的搜集与调查

3、土地分等原因因子分值计算土地分等因子分值计算的基本原则1土地分等因子分值计算日勺原则化公式2土地分等因子分值计算需要采用原则化日勺方式，一般有位序原则化和极值原则化两种,两种原则化的公式3波及指数方式日勺因子指标计算A.城镇交通条件指数计算B.城镇对外辐射能力指数计算C.区域经济发展水平波及日勺有关因子指数计算

4、土地分等对象的综合分值计算和等别划分1土地分等对象的综合分值计算和等别初步划分土地分等对象的综合分值计算是在因子、原因分值计算的基础上，采用多原因分值加和法进行城镇土地等别划分采用数轴法或总分频率曲线法进行开展城镇土地等别初步划分的原则2土地等别的验证A.采用聚类分析措施验证，保证参与验证范围占90%以上B.采用市场资料分析措施验证，保证参与验证范围占50%以上C.土地等别验证的基本思想:运用城镇基准地价验证时宜采用最高级别商业或住宅用地日勺基准地价为重要根据;运用城镇主城区土地市场交易资料或商品住宅交易资料、原则宗地资料验证时，宜采用波及相对应H勺平均价格为重要根据；

（3）城镇土地等别的调整与确定A.行政建制协调原则B.城镇规模和职能调控原则C.近邻平衡原则

（4）特殊行政区域的土地等划分措施A、跨行政区域城镇土地等别平衡B、市辖区（区级人民政府驻地）土地等划分分三类（位于主城区、相邻、不接壤），第一类直接套用所在都市土地等别，后两者需等别调整第四节土地定级的程序与措施

一、土地定级程序

1、编写土地定级任务书，做好组织上、物质上日勺准备

2、搜集资料

3、资料整顿及分值表的编制

4、权重确定及原因选择

5、土地定级单元的划分

6、土地级别确实定

7、土地收益、地价测定

8、面积量算及土地级别图的编制

9、土地定级汇报及成果验收归档

二、城镇土地定级资料搜集与调查包括繁华程度资料、交通条件资料、基本设施状况资料、环境条件和自然条件资料、社会历史及人口资料、土地运用效益资料、产业汇集和城镇规划资料以及其他资料的搜集与调查

三、原因分值计算城镇土地定级一般采用多原因综合评价法进行在评级过程中，往往波及面状原因和点、线状原因,两者在对土地质量影响日勺方式以及赋分处理上略有不一样掌握几种概念:功能分（f）、作用分（e）、原因分值（F）、单元总分值（S）

1、原因分值计算原则:5原则

2、原因分值计算措施

（1）原因对土地质量影响方式及类型分为两类点、线状分布形式（有外溢影响）、面状分布形式土地原因（基本无外溢影响）2面状土地原因分值计算措施ei=lOOXi-Xmin/Xman-Xmix3点、线状土地原因分值计算措施求相对功能分一一计算其作用或平均影响范围一一计算各相对原因距离上的原因作用分常用时计算模型有线性和非线性两种线性模型体现公式:e=f-l-r非线性模型体现公式:e二f”「

3、商服繁华影响度的J作用分值计算1商业服务繁华影响度指标分析商业服务可划分为4级市、区、小区、街区级，商业服务繁华度遵从指数衰减规律,住宅工业用地定级时采用直线衰减方式2繁华影响度分值的I计算与叠加

4、道路通达度作用分值计算1道路通达度指标分析d=s/2Ld影响距离、s建成区面积、L主次干道的总长度支路如下道路的影响距离确定在

0.3〜

0.7km之间2道路通达度的分值:不低于4个方向通达系数=

1.00;3个方向

0.9;2个方向

0.81;1个方向

0.

585、公交便捷度分值计算1公交便捷度分析按一般规律，每个站点影响半径在

①3-

0.5km之间.2公交便捷度的I分值计算和修订

6、基础设施完善度作用分值计算

7、环境质量优劣度作用分值的计算⑴衡量环境质量指标H勺三种类型2环境质量优劣度分值计算

8、公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算:公用设施日勺服务半径

0.3〜

0.7km之间;对外交通设施0〜20km;市级文体设施4〜8km、区级2〜3km

9、绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算当一城镇最大人口密度超过2倍最佳人口密度时，按2倍计

10、产业汇集影响度的作用分值计算

四、单元划分及取样

1、土地定级单元的概念

2、单元划分的原则A、单元内各定级原因优劣程度相称B、明显属于同一商业服务中心的I区域,不能分割开C、除交通道路外，兼有商业等多种用途的道路，不能做为单元之间的分界线D、商业用地定级时，商服繁华街道应按临街进深划分为条状单元；住宅用地定级应以小区和居住组团为单元保持其完整性；工业用地定级应以交通道路为单元界线

3、确定单元界线的原则

4、单元大小的规定

5、单元的划分措施叠加法、主导原因鉴定法、网格法（固定、动态）、均质地区法

6、单元内指标取样常用措施以点代面、线性内插、面积加权

五、单元总分值计算与土地级别划分

1、城镇土地质量变化规律土地质量区I变化规律同城镇的复杂程度有关

2、土地质量与土地级别

3、单元总分值计算:采用原因分值加权求和法

4、土地级别划分初步划分土地级别的措施有:数轴法、剖面图法、多元记录的聚类一一鉴别法、总分频率曲线记录判断法

六、土地收益测算与级别确定

1、土地收益测算H勺原则⑴土地收益测算的原则1以货币形态日勺土地收益为指标；2从企业利润入手；3统一以商服业利润作为计算原则；4宗地地价作为测算级别差异时,能很好地反应土地日勺经济特性⑵运用企业利润数据进行土地收益测算3运用宗地地价测算土地级别收益

2、土地级别的最终确定采用多原因分值加权求和计算总分确定的是初步的土地级别，还需对土地收益测算进行验证,然后将土地的级别进行修定和归并，最终确定土地级别

七、考虑规划条件的城镇土地定级处理措施分为规划模确定级和规划修正定级两种前者乂分为规划模拟综合定级和规划模拟分类定级都采用多原因综合评价法进行

1、考虑规划条件日勺城镇土地定级资料调查

2、规划模确定级与针对现实状况H勺土地定级欧I重要区别在于对象不一样

3、规划修正定级⑴规划修正定级的基本规定⑵规划原因影响的量化方法点、线状原因的作用分析波及现实状况功能分、规划功能分、增长功能分和修正功能分；面状原因的影响波及现实状况作用分、规划作用分、增长作用分和修正作用分；⑶规划折扣系数确实定参数波及规划实现率和贴现系数第四章农用地分等定级

一、概述

1、农用地等:全国范围，实际操作在国家、省、县三个层次进行分自然等别、运用等别和等别三个层次

2、农用地级行政区（省县）内

3、农用地分等的工作对象:是既有农用地和宜农未运用地，暂不包括自然保护区、土地运用总体规划中划定的永久性林地、牧草地及其他农用地

二、农用地分等定级的原则:（6个）综合分析原则、分层控制原则、主导原因原则、土地收益差异原则、定量分析与定性分析相结合原则、跟踪检查原则

三、农用地定级与分等日勺关系分等以全国范围可比为目的，成果有分层和集成日勺特点；定级以县域范围可比为基本目欧I,成果有整体性和详细性的特点分等是修正法定级的基础;级别不是等别的续分，而是各自成为二个具有彼此有关性的不一样质量表述体系

四、农用地分等定级的措施原因法、样地法第三节农用地分等定级单元划分措施叠置法、地块法、网格法、多边形法个人总结

2、杜能圈:自、林、谷、草、

三、牧

3、城镇土地级别划分措施:总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法

4、区位=自然+交通+经济〔有机组合）

5、农用地分等根据农用地自然+经济属性

6、土地定级原则:综合性原则、主导性原则、地区分异原则、土地收益差异原则、定量与定性分析结合原则

7、地产市场的I关键是地价

8、三大基本估价措施市场比较法、收益还原法、成本法

9、不动产项目市场分析包括:竞争对手、消费者分析

10、重置价格求取措施:单位比较法、分布分项法、工料测量法、指数调整法地上附着物评估

2、级差地租时存在是决定土地价格高下日勺重要原因

3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的重要原因

四、西方地租地价理论

1、资产阶级古典经济学家的I地租地价理论1威廉•配第的观点《赋税论》的I地租概念，有关级差地租的I最初概念，对土地使用权总价值的独到见解2弗朗斯瓦•魁奈的观点重农学派日勺地租观体现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件3亚当•斯密的观点《国富论》中的地租概念，谷物地租决定其他耕地地租日勺思想，有关级差地租欧I观点4大卫•李嘉图的I观点《政治经济学与赋税原理》中的地租概念，租金与地租时辨别，李嘉图的地租实际上是级差地租，级差地租产生的I条件，农产品市场价格的决定，不一样条件形成的三种级差地租丰度地租、位置地租、资当地租

2、资产阶级庸俗经济学家的地租地价理论1法国的让•巴蒂斯特•萨伊的观点:理论基础是“生产三要素论”，目的I是想证明地租来自土地的作用,而不是工人日勺剩余劳动2美国日勺托马斯•罗伯特•马尔萨斯日勺观点:反应在1823年刊登日勺《有关地租之性质及其进步的研究》中,地租的概念，剩余部分产生日勺原因

3、西方新古典主义都市地租理论1新古典主义有关地租、地价论述的几种特点2政策原因与地租和地价包括土地运用规划实质性规划政策和程序性规划政策和都市基础设施政策⑶地租模型一一阿兰索的地租模型〔初次引入区位平衡突出奉献空间的考虑、区位平衡概念、都市地租计算的理论措施通过基本公式、满意程度函数、买价曲线来分析家庭企业日勺区位平衡

1、建筑质量监测措施感观法、理化试验法、量测法、无损检测法、局部破损检测法、资料分析法

2、建筑物折旧:物理折旧、功能折旧、经济折旧

3、求取折旧措施:年限法、实际观测法、成新折旧法

4、建筑物估价措施重置价格折旧法、对照法、建筑物残存法、比较法机器设备评估

1、机器评估措施成本法、市场法、收益法

2、实体贬值估算措施:观测法、年限法、修复费使用方法

3、贬值分类实体性贬值、经济性贬值土地市场获得平衡的条件以及平衡区位地价公式重点公式自己总结:土地成本+利润+级差地租n=总价格土地成本+利润=绝对地租第四节区位理论

1、土地区位的概念区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地区上有机结合的详细体现

2、影响土地区位曰勺重要原因1社会经济原因繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施和公用设施的完备程度、人口密度等⑵自然原因包括地形坡度、土地承载力、洪水沉没及排水状况、公园与绿地、环境质量等3行政原因城镇规划

3、农业区位论一一杜能自、林、谷、草、

三、放1杜能“孤立国”理论H勺前提2杜能区位理论的基本经济分析:P最大利润+T运费=V市场价格-E生产成本=KK表达常数3杜能圈:六种耕作制度自由农作、林业、谷物轮作、草田轮作、三圃农作、放牧区

3、工业区位理论一一韦伯1基本假设2有关运送成本定向工业区位的分析［原料指数=限制性原料总重量/制成品总重量3劳工成本影响工业区位趋向的;分析4汇集与分散原因影响工业区位的分析

4、中心地理理论都市区位论一一克里斯塔勒1假设条件:均质平原，城镇中心提供物品供应2六边形市场区3市场等级序列4中心地体系的基本模型市场原则K=

3、交通原则K=

4、行政原则K=7〔自足自给,封闭的J系统

6、区位理论在土地估价中的作用1区位是决定都市土地运用价值的重要原因2区位是衡量地租、地价的重要标尺第五节土地酬劳递减规律

1、含义:在技术和其他要素不变日勺条件下，在同一块地持续追加物化劳动和活劳动，到达一定程度后，增长收益就会递减的现象

2、重点总酬劳、平均酬劳、边际酬劳关系图第六节土地市场理论

1、土地供应自然供应数量固定不变,弹性=0;经济供应有弹性

2、土地需求〔属于引致需求或派生需求A生产要素需求B投资的土地需求C混合型土地需求第七节土地估价的原则与措施

一、土地估价概念

二、土地估价原则前五个重点原则〕1替代原则效用相似或大体相似市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法2预期收益原则剩余法、收益还原法3最有效使用原则最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础4酬劳递增、递减原则这一原则与最有效使用原则亲密有关5需求与供应原则供需原则以预期收益原则、变动原则和竞争原则为基础6奉献原则通过土地及建筑物等构成原因的奉献来估价，它是收益递增递减原则时应用，也是收益还原法和剩余法估价的I基础7变动原则土地价格形成原因常常处在变动之中8竞争和超额利润原则与供需原则、替代原则、最有效使用原则亲密有关，是收益还原法估价的基础之一9协调原则在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的协调关系10合法原则合法产权、合法收益、合法处分

三、土地估价措施

1、基本估价措施:收益还原法、市场比较法、剩余法和成本迫近法

2、应用估价法大量估价法:路线价估价法、原则宗地估价法、基准地价系数修正法等

四、小结A基准地价评估思绪先评价土地使用价值-进行分等定级一一基本一致归为同一类一一测算价格B判断与否最有效使用:最有效使用方式的持续性最重要第一节收益还原法概述

一、收益还原法收益资本化法1年纯收益不变，使用年期无限:P=a/r〔P-土地价格a-土地纯收益「-土地还原率2年纯收益不变，使用年期有限:P=a/r•[1-1/1+r An]n-使用土地区年限或收益年期⑶纯收益在若干年内有变化4未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式5纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式土地使用年期无限时:p=a/r+-b/r八2b为递增减欧I数额6纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式土地使用年期无限时p=a/r+s或p=a/r—s⑺纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式P=al/1+rl+a2/1+rll+⑵+・・・+a3/1+r11+r2-1+rn本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式日勺最一般形式，前面六类公式都是它日勺特例

二、收益还原法日勺特点与合用范围

（1）收益还原法的特点A.以地租理论和生产要素分派理论为理论根据B.以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”C评估成果的I精确度取决于土地的纯收益及还原率的精确程度

（2）收益还原法的合用范围只合用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的I估价但对于没有收益的不动产的估价则大多不合用收益还原法缺陷:稳定纯收益和合适还原率的求取比较困难第二节收益还原法估价的程序和措施

一、估价程序［1）搜集资料［2）测算总收益［3）确定年总费用

（4）计算年纯收益［5）确定还原率

（6）选择适合公式17）试算收益价格

（8）确定地价

二、计算措施

1、总收益计算措施:采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件A总收益产生的形式包括土地租金（包括押金和担保金利息）、房地出租的租金以及企业经营收益B计算总收益时，还应精确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的I并为其产权主体所获得的收益都应计入总收益之中此外，还应充足考虑收益的损失

2、总费用计算措施

（1）单纯土地租赁中总费用的计算:包括土地税、管理费和维护费

（2）房地出租中总费用时计算包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋折旧费渚B以年为期计算房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种状况A.房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，计算公式为年折旧费=〔房屋重置价-残值）/年用年限=房屋重置价义（1-残值率）/耐用年限B.房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限，需按土地使用权出让调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，对应计算公式为年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限3土地纯收益计算措施房地出租土地纯收益计算土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益房屋纯收益二房屋现值X建筑物还原率房屋现值=房屋重置价X房屋成新度二房屋重置价-房屋总折旧房屋总折旧额二房屋年折旧额X房屋已使用年限4还原率确实定按照评估对象日勺不一样，可以将还原率分为综合还原率、建筑物还原率和土地还原率三类从纯理论上讲，还原率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率其确定措施可采用纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法6土地价格确定土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择合适的土地还原率和公式，求取土地日勺试算收益价格常用公式是年限有限且土地年纯收益不变状况下公式:P=a/r-r八n］第三节、收益还原法应用

1、运用收益还原法评估土地价格1基本思绪A.依其他措施求得建筑物的价格B.从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益,得到土地日勺纯收益C.再以土地还原率还原，得到土地价格2计算公式土地价格二［房地纯收益-房屋纯收益］/土地还原率二土地纯收益/土地还原率3例题计算总收益一计算总费用一计算房屋年纯收益一计算土地年纯收益一计算土地使用权价格

2、运用收益还原法评估不动产价格尤其注意在总收益计算时，对押金和保证金运用收益的处理基本思绪仍然是先计算待估不动产的总纯收益，再用综合还原率还原,求出不动产的收益价格在实际中，根据纯。